Minister finansów zauważa, że w Polsce w sektorze wynajmu nieruchomości komercyjnych dominują podmioty zagraniczne, które nierzadko korzystają z preferencji podatkowych w swoich macierzystych krajach. W wielu systemach podatkowych (także w państwach UE) spółki typu REIT (Real Estate Investment Trust) korzystają bowiem ze szczególnego statusu podatkowego. W Polsce nie było dotąd takich preferencji podatkowych w tej branży.
Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata
Spółki rynku wynajmu nieruchomości
Projektowana ustawa zawiera precyzyjną definicję spółki rynku wynajmu nieruchomości.
Ma to być spółka publiczna (tj. spółka akcyjna, której przynajmniej jedna akcja jest zdematerializowana w rozumieniu przepisów ustawy o obrocie instrumentami finansowymi) w rozumieniu przepisów ustawy z 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych, spełniająca wszystkie poniższe warunki:
1) Przedmiotem działalności jest najem nieruchomości lub ich części, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz działalność finansowa w zakresie zarządzania udziałami lub akcjami w innych spółkach (spółkach zależnych).
2) Kapitał zakładowy jest nie niższy niż 60 000 000 zł;
3) Czas trwania jest nieoznaczony;
4) Akcje zostały dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
5) Nie mniej niż 70% wartości bilansowej aktywów stanowią nieruchomości, udziały lub akcje spółek zależnych, o których mowa w art. 7, oraz akcje innych spółek rynku wynajmu nieruchomości;
6) Nie mniej niż 70% przychodów netto ze sprzedaży pochodzi z najmu nieruchomości lub ich części, lub z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części;
7) Wartość bilansowa zobowiązań nie przekracza 70% wartości bilansowej aktywów;
8) Nie mniej niż 90% zysku wynikającego z rocznego sprawozdania finansowego, pochodzącego z najmu nieruchomości lub ich części, z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, z odpłatnego zbycia akcji innych spółek rynku wynajmu nieruchomości, lub z dywidend wypłaconych przez spółki zależne, o których mowa w art. 7, jest wypłacanych akcjonariuszom w formie dywidendy w każdym roku obrotowym, albo jeżeli zysk pochodzący z najmu nieruchomości lub ich części, z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, z odpłatnego zbycia akcji innych spółek rynku wynajmu nieruchomości, lub z dywidend wypłaconych przez spółki zależne, o których mowa w art. 7, który nie został wypłacony akcjonariuszom w formie dywidendy, zostanie przeznaczony na nabycie innych nieruchomości lub ich części, lub udziałów lub akcji stanowiących nie mniej niż 95% udziału w kapitale zakładowym spółki akcyjnej, spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki komandytowo akcyjnej, w przypadku której nie mniej niż 70% wartości bilansowej aktywów stanowią nieruchomości;
9) przychody z najmu nieruchomości lub ich części są uzyskiwane z najmu co najmniej trzech nieruchomości lub ich części.
Omawiany projekt ustawy zawiera też przepisy dotyczące firmy (konieczny będzie dopisek spółka rynku wynajmu nieruchomości – w skrócie srwn), zarządu i rady nadzorczej spółki rynku wynajmu nieruchomości, z zastrzeżeniem, że w pozostałych kwestiach właściwy jest kodeks spółek handlowych.
Polecamy: Nowe umowy zlecenia i inne umowy cywilnoprawne od 1 stycznia 2017 r.
Nowe zwolnienia z CIT
Kluczowymi przepisami, które mają zachęcać do tworzenia i funkcjonowania spółki rynku wynajmu nieruchomości są zwolnienia w podatku dochodowym od osób prawnych.
Projekt przewiduje, że zwolnione z CIT będą dochody spółek rynku wynajmu nieruchomości uzyskane z:
1) najmu nieruchomości lub ich części, a także z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części (to zwolnienie ma też być stosowane pod pewnymi warunkami do innych spółek publicznych, które rozpoczynają działalność na rynku wynajmu nieruchomości);
2) odpłatnego zbycia udziałów (akcji) spółek zależnych, od srwn, lub akcji innych spółek rynku wynajmu nieruchomości.
Ponadto zwolnione z CIT mają być:
- przychody spółek rynku wynajmu nieruchomości uzyskane z dywidend wypłaconych przez ich spółki;
- dochody spółek zależnych od srwn uzyskane z najmu nieruchomości lub ich części, a także z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części.
Jednak omawiany projekt wprowadza zasadę, zgodnie z którą do dywidend i innych dochodów (przychodów) z udziału w zyskach osób prawnych uzyskanych od spółek rynku wynajmu nieruchomości oraz spółek zależnych, nie stosuje się przepisu art. 22 ust. 4 ustawy o CIT. Przepis art. 22 ust. 4 zwalnia z CIT dywidendy oraz inne przychody z tytułu udziału w zyskach osób prawnych w sytuacji, gdy wypłacającym dywidendę oraz inne przychody z tytułu udziału w zyskach osób prawnych jest spółka mająca siedzibę lub zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a uzyskującym dochody lub przychody z dywidend oraz inne przychody z tytułu udziału w zyskach osób prawnych, jest spółka podlegająca w Rzeczypospolitej Polskiej lub w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania.
Zatem akcjonariusze spółek rynku wynajmu nieruchomości nie będą zwolnieni z podatku od dywidend wypłacanych przez te spółki.
Ustawa o spółkach rynku wynajmu nieruchomości i towarzyszące jej zmiany w ustawie o CIT mają wejść w życie 1 stycznia 2017 r.