Ulga mieszkaniowa a wynajem
Fakt czasowego wynajmowania przez podatnika lokalu mieszkalnego nie wyklucza możliwości skorzystania przez niego z tzw. ulgi mieszkaniowej, w przypadku, gdy mieszkanie nabyte zostało w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych podatnika. Decydujące jest to, że podatnik zamieszka w nabytym lokalu mieszkalnym i będzie zaspokajał w nim własne cele mieszkaniowe - tak stwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 4 sierpnia 2021 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.373.2021.1.JG.
Na czym polega ulga mieszkaniowa?
Ulgę mieszkaniową określa art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej także "ustawa"), zgodnie z którym wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na:
- nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
A zatem, okolicznością decydującą o zastosowaniu ulgi jest przeznaczenie przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym zostało ono dokonane, na własne cele mieszkaniowe. A cele te zgodnie z art. 21 ust. 25 lit. a ustawy obejmują m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Ulga mieszkaniowa - co można odliczyć?
Ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania można więc uwzględnić tylko takie wydatki, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie potrzeb mieszkaniowych innych podmiotów. Omawiane zwolnienie jest normą celu społecznego - w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych obywateli.
Wskazując jako cel mieszkaniowy nabycie lokalu mieszkalnego, ustawa nie określa kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, aby zrealizował cel mieszkaniowy. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył lokal mieszkalny aby w nim zamieszkać w nim, ale – z różnych powodów – zamieszka w nim po upływie pewnego czasu. W takim przypadku, okoliczność, że np. przez jakiś czas lokal będzie wynajmowany nie pozbawia podatnika prawa do zwolnienia. Ważne jest to, że nieruchomość została nabyta z zamiarem realizacji własnego celu mieszkaniowego.
Zatem, podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia w związku z zakupem lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy nabył lokal w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych i faktycznie realizuje lub będzie realizował w nim swoje potrzeby mieszkaniowe.
Z wykładni językowej - jak wyjaśnił Dyrektor KIS - pojęcia „wydatki na nabycie” wynika, że obejmuje ono nie tylko cenę zakupu, lecz także inne wydatki bezpośrednio związane z nabyciem lokalu mieszkalnego, np. wynagrodzenie pośrednika, wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Oznacza to, że wydatki te mogą stanowić wydatki na cele mieszkaniowe, na tych samych zasadach jak cena nabycia lokalu mieszkalnego.
Wynajem mieszkania a ulga podatkowa
W interpretacji wskazano, że Wnioskodawca wydatkował przychód z odpłatnego zbycia mieszkania na nabycie mieszkania, tj. na cenę zakupu mieszkania oraz na związane z zakupem: wynagrodzenie pośrednika, wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Jak wskazał Wnioskodawca, kupił mieszkanie, aby w nim zamieszkać. Wydatkowanie i nabycie mieszkania nastąpiło z zachowaniem 3-letniego terminu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Uprawnia to Wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dyrektor KIS uznała, że fakt czasowego wynajmowania przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego nie wyklucza możliwości skorzystania przez niego z omawianego zwolnienia, w przypadku, gdy mieszkanie nabyte zostało w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy. Decydujące jest to, że Wnioskodawca zamieszka w nabytym lokalu mieszkalnym i będzie zaspokajał w nim własne cele mieszkaniowe.