Spłata kredytu zaciągniętego na nabycie sprzedanej nieruchomości a ulga mieszkaniowa

Zasady opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości

Obowiązek podatkowy w PIT powstaje, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości (także jej części lub udziału w nieruchomości) następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 2020 poz. 1426 ze zm., dalej: „ustawa o PIT”).

Podatek dochodowy wynosi 19% i obliczany jest od dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodów (art. 30e ust. 2 ustawy o PIT). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Przy czym ustawodawca przewidział w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT zwolnienie z PIT dla dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W zeznaniu PIT-39 składanym w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym wykazuje się:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i oblicza należny podatek od dochodu, który nie podlega zwolnieniu z PIT,

2) dochody zwolnione z PIT.

Ulga mieszkaniowa - zwolnienie z PIT

Na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wolne od PIT są z m.in. dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Dochód zwolniony z PIT oblicza się na podstawie następującego wzoru:

dochód zwolniony z PIT = D x (W / P)

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży nieruchomości,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe zdefiniowane w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT,

P – przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Spłata kredytu a własne cele mieszkaniowe

Wśród własnych celów mieszkaniowych zostały wymienione m.in. wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na następujące cele:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej (UE) lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do EOG albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Należy zwrócić uwagę na to, że wśród własnych celów mieszkaniowych można zakwalifikować jedynie spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

1. Spłata kredytu na zakup innej nieruchomości niż zbywana

Jeżeli podatnik przeznaczy środki uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, na zakup innej nieruchomości, to może zaliczyć te środki do własnych celów mieszkaniowych.

To stanowisko znajduje aprobatę organów podatkowych. Przykładowo, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 16 lutego 2021 r., sygn. akt 0115-KDIT2.4011.787.2020.2.MD stwierdził, że „Odnosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy uznać należy, że w sytuacji gdy Wnioskodawca – począwszy od dnia odpłatnego zbycia odziedziczonego udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano odpłatnego zbycia – środki ze sprzedaży tego prawa przeznaczy na spłatę kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu, zaciągniętego przez Wnioskodawcę i spadkodawczynię na zakup lokalu mieszkalnego do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską, którego jest współwłaścicielem i w nim zamieszkuje, to ich wydatkowanie na ten cel uprawnia Wnioskodawcę do zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Analogiczne stanowisko zaprezentował Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej m.in. w interpretacjach indywidualnych z dnia 27 stycznia 2021 r., sygn. akt 0112-KDIL2-1.4011.23.2021.1.MM: „Wobec okoliczności przedstawionych we wniosku wskazać należy, iż w sytuacji gdy środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania przy ul. (…) Zainteresowany przeznaczy na spłatę kredytu zaciągniętego (przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży) na zakup nowego mieszkania, stwierdzić należy, że dochód z tej sprzedaży w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału ww. wydatków w przychodzie ze sprzedaży, będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych” (dla por. interpretacje indywidualne z dnia 20 stycznia 2021 r., sygn. akt 0114-KDIP3-1.4011.719.2020.1.AK oraz z dnia 19 stycznia 2021 r., sygn. akt 0112-KDIL2-1.4011.810.2020.1.KB).

2. Spłata kredytu na zakup zbywanej nieruchomości

Przepis art. 21 ust. 25 ustawy o PIT ani dalsze przepisy nie stanowią wprost, że z katalogu własnych celów mieszkaniowych jest wyłączony kredyt (pożyczka) zaciągnięty na sfinansowanie zakupu zbywanej nieruchomości.

W praktyce organy podatkowe stwierdzają, że spłata kredytu na zakup zbywanej nieruchomości nie może zostać zakwalifikowana jako wydatek na własne cele mieszkaniowe.

Organy podatkowe wskazują, że wydatki na spłatę kredytu, którym sfinansowano koszty nabycia sprzedanego lokalu mieszkalnego, nie mogą być ponownie traktowane jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, gdyż koszt nabycia tego mieszkania jest uwzględniany w rachunku podatkowym jako koszt uzyskania przychodu.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 14 stycznia 2021 r., sygn. akt 0115-KDIT1.4011.747.2020.2.MK podkreślił, że „Tak więc, wydatki na spłatę kredytu, którym sfinansowano koszty nabycia sprzedanego lokalu mieszkalnego, nie mogą być ponownie traktowane jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, gdyż koszt nabycia tego mieszkania jest uwzględniany w rachunku podatkowym jako koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Natomiast Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 25 stycznia 2021 r., sygn. akt 0115-KDIT2.4011.736.2020.2.MM zajął podobną opinię, ale przewidział jeden wyjątek, który poniżej przeanalizujemy. W ww. interpretacji czytamy: „Wobec powyższego, wydatki na spłatę kredytu hipotecznego, którym sfinansowany został zakup zbywanego lokalu mieszkalnego „A” (poniesione ze środków uzyskanych z tej sprzedaży) Zainteresowana może zakwalifikować do wydatków na cele mieszkaniowe jedynie w części, która nie została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego w postaci wydatków na jego nabycie”.

Organ podatkowy uznał, że część wydatków na spłatę kredytu hipotecznego, którym sfinansowano zakup zbywanego lokalu można zakwalifikować do wydatków na cele mieszkaniowe jedynie w części, która nie została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego w postaci wydatków na jego nabycie.

Niestety Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie doprecyzował jaka część spłaconego kredytu może finalnie zostać uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe. Część kapitałowa kredytu wchodzi w skład kosztów uzyskania przychodów, a więc można przypuszczać, że ona nie może zostać uwzględniona w uldze mieszkaniowej. Natomiast część odsetkowa oraz dodatkowe opłaty i prowizje nie stanowią kosztów nabycia nieruchomości, a więc potencjalnie mogłyby zostać uznane za wydatki na cele mieszkaniowe. Nie wiadomo, czy mogłyby zostać one w całości uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Od wielu lat dominował w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd zgodny ze stanowiskiem organów podatkowych, że spłata kredytu na zakup zbywanej nieruchomości nie może zostać zakwalifikowana jako wydatek na własne cele mieszkaniowe (przykładowo wyrok NSA z dnia 5 maja 2017 r., sygn. akt II FSK 446/17 czy z dnia 30 stycznia 2015 r., sygn. akt II FSK 3211/12).

Odmienna linia orzecznicza zaczęła kształtować się w WSA w Warszawie, który w wyrokach z dnia 29 września 2020 r., sygn. akt III SA/Wa 133/20, 29 czerwca 2020 r., sygn. akt III SA/Wa 2009/19 oraz III SA/Wa 2010/19, 4 marca 2020 r., sygn. akt III SA/Wa 1162/19, 7 lutego 2020 r., sygn. akt III SA/Wa 469/19, 27 sierpnia 2019 r., sygn. akt III SA/Wa 3117/18 oraz III SA/Wa 3118/18 orzekł, że

• istnieją rozbieżności w zakresie interpretacji przepisów regulujących ulgę mieszkaniową, które determinują konieczność rozstrzygania sprawy w sposób korzystny dla podatnika, zgodnie z zasadą in dubio pro tributario;
• przepisy nie precyzją, że preferowane jest sfinansowanie nabycia wyłącznie nowej, dotychczas nie posiadanej przez podatnika nieruchomości;
• przepisy ustawy o PIT, w analogicznym brzmieniu, przewidującym zwolnienie z podatku dochodu przeznaczonego na cele mieszkaniowe obowiązywały do końca 2006 r. i wówczas Minister Finansów wyjaśnił, że wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też te przeznaczone na spłatę kredytu, przy czym nie ma znaczenia, czy kredyt został zaciągnięty na zbywaną nieruchomość lub prawo majątkowe, czy też na inną inwestycję mieszkaniową (WSA w Warszawie przywołał korzystne orzecznictwo z tego okresu);
• w związku z powyższym istnieje możliwości zastosowania ulgi mieszkaniowej, gdy przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości zostaje przeznaczony na spłatę udzielonego przed datą sprzedaży kredytu przeznaczonego na nabycie tej nieruchomości.

Od ww. wyroków zostały złożone skargi kasacyjne. Do tej pory NSA wypowiedział się w sprawie wyroku WSA w Warszawie z dnia 27 sierpnia 2019 r., sygn. akt III SA/Wa 3117/18.

NSA w wyroku z dnia 17 czerwca 2020 r., sygn. akt II FSK 610/20 utrzymał w mocy skarżony wyrok, jednakże w uzasadnienie stwierdził, że „Słusznie wskazano w skardze kasacyjnej, że uznanie za wydatek na cele mieszkaniowe spłaty kredytu (pożyczki) zaciągniętego na zakup (budowę, rozbudowę) zbywanej nieruchomości prowadziłoby do dwukrotnego obniżenia ciężaru podatkowego - raz poprzez ujęcie w kosztach uzyskania przychodu wydatków finansowanych kredytem zaciągniętym na zakup zbywanej nieruchomości, a drugi raz poprzez zwolnienie z podatku dochodu ze zbycia nieruchomości lub prawa do lokalu obliczonego z uwzględnieniem tych wydatków. Takie rozwiązanie byłoby sprzeczne nie tylko z celem omawianego zwolnienia, ale godziłoby także w konstrukcję podatku dochodowego od osób fizycznych”.

Co do istoty NSA potwierdził niekorzystne stanowisko organów podatkowych. Jednocześnie zgodził się, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT został sformułowany niejasno, gdyż na poziomie wykładni językowej nie można rozstrzygnąć kwestii spłaty kredytu zaciągnięto na nabycie sprzedanej nieruchomości.

Podsumowanie

Podatnik, który uzyska zgodę na przeniesienie kredytu hipotecznego na inną / nową nieruchomość, może przeznaczyć cały przychód ze sprzedaży nieruchomości na własny cel mieszkaniowy. Wówczas może skorzystać w całości z ulgi mieszkaniowej. Podatnik, który najpierw spłaci kredyt hipoteczny na zakup zbywanej nieruchomości a pozostałą kwotę przeznaczy na wkład własny w celu zaciągnięcia nowego kredytu, w myśl dominującego stanowiska, może skorzystać tylko częściowo z ulgi mieszkaniowej. Dochodzi więc do nieuzasadnionej nierówności podatników.

Powyższy przykład pokazuje, że istnieją również wątpliwości, czy przepisy regulujące ulgę mieszkaniową są zgodne z konstytucyjną zasadą równości i jednakowego traktowania przez władze publiczne.

Niewątpliwie przepisy regulujące ulgę mieszkaniową zostały niejasno i nieprecyzyjnie sformułowane. W praktyce pojawiły się trzy różne wykładnie tych samych przepisów, a mianowicie, że:

• spłata kredytu zaciągnięto na nabycie sprzedanej nieruchomości nie może zostać uznana za wydatki na własne cele mieszkaniowe;
• jedynie część wydatków na spłatę kredytu hipotecznego, którym sfinansowano zakup zbywanej nieruchomości, która nie została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodu może zostać zakwalifikować do wydatków na cele mieszkaniowe;
• spłata kredytu zaciągnięto na nabycie sprzedanej nieruchomości może zostać uznana w całości za wydatki na własne cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym należy się zgodzić z WSA w Warszawie, że omówione wątpliwości co do treści przepisów regulujących ulgę mieszkaniową powinny być rozstrzygane na korzyść podatnika. Negatywne konsekwencje wadliwości przepisów nie powinny być przerzucane na podatników. Trudno jednak przewidzieć szanse na trwałą zmianę orzecznictwa w tym zakresie.

Autor: Damian Kowalski, asystent doradcy podatkowego w Kancelarii TaxCorner