Prowadzę działalność handlową w wynajmowanym budynku. Umowa najmu została zawarta na 6 lat. Aby dostosować budynek do potrzeb swojej działalności, musiałem przeprowadzić prace adaptacyjne. Jak rozliczyć poniesione wydatki np. w przypadku wypowiedzenia umowy najmu?
Z treści pytania wynika, że jest to typowa inwestycja w obcym środku trwałym, która podlega amortyzacji. Jeśli chcemy amortyzować nakłady poniesione w obcym środku trwałym, inwestycja ta powinna być ukończona i przyjęta do używania. Przy czym ustawodawca nie uzależnił możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych od przewidywanego okresu używania. Oznacza to, że po zakończeniu prac budowlanych i przekazaniu do używania zsumowana wartość nakładów na inwestycję w obcym środku trwałym powinna być amortyzowana. Nie można poniesionych wydatków zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.
Jeśli chodzi o wysokość odpisów amortyzacyjnych, podatnik ma prawo ustalenia indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla przyjętych do używania inwestycji w obcych środkach trwałych. Należy przy tym pamiętać, że w przypadku inwestycji w budynkach, lokalach lub budowlach okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat. Wynika z tego, że przepisy nie uzależniają wysokości indywidualnej stawki amortyzacyjnej od okresu, na jaki została zawarta umowa najmu. W przedstawionej sytuacji nie będzie więc możliwości zamortyzowania poniesionych nakładów w ciągu 6 lat, tj. w okresie trwania umowy. Jeśli upłynie okres trwania umowy najmu (6 lat), a strony umowy nie przedłużą jej, niezamortyzowana część inwestycji nie będzie mogła zostać zaliczona do kosztów podatkowych. Niemożliwe będzie także dalsze amortyzowanie, ponieważ środek trwały nie będzie używany przez podatnika.
W omawianym przypadku warto też zwrócić uwagę na sytuację, w której właściciel wynajmowanej nieruchomości zwróci podatnikowi wartość niezamortyzowanych nakładów inwestycyjnych. Może bowiem pojawić się wątpliwość, czy kwota tego zwrotu stanowi przychód z działalności gospodarczej. Jednak do przychodów takich nie zalicza się m.in. zwróconych wydatków niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów. Jeśli więc, jak wskazano wcześniej, niezamortyzowana część inwestycji w obcym środku trwałym nie stanowi kosztów podatkowych, dokonany zwrot tej wartości nie jest przychodem z tytułu działalności gospodarczej. Przedstawione wnioski są zgodne m.in. z pismem Ministerstwa Finansów z 3 stycznia 2002 r. (nr PB5/IMD/MC-068-323/2001), w którym stwierdzono: W przypadku używania przez podatnika inwestycji w obcych budynkach (lokalach) lub budowlach w okresie krótszym niż 10 lat, nie dojdzie wówczas do zaliczenia pełnej wartości wytworzonej inwestycji do kosztów uzyskania przychodów. Po wygaśnięciu umowy podatnik nie ma możliwości dalszego dokonywania odpisów amortyzacyjnych, ponieważ nie użytkuje ww. inwestycji do celów własnej działalności gospodarczej. Poniesione koszty może mu zrekompensować jedynie właściciel nieruchomości, dokonując zwrotu niezamortyzowanej kwoty. Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 6a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 14 ust. 3 pkt 3a updof – przypis autora) kwota otrzymanego zwrotu w części nieprzekraczającej wartości niezamortyzowanej części inwestycji nie stanowi przychodu podatkowego.
Jeśli chodzi o rozliczenie poniesionych kosztów inwestycji w obcych środkach trwałych w przypadku wypowiedzenia umowy najmu, wydatki te nie mogą zostać zaliczone do kosztów podatkowych. Nie ma też znaczenia, z czyjej winy nastąpiło wypowiedzenie umowy.
Warto również wspomnieć, że poniesione nakłady stanowiące inwestycję w obcym środku trwałym, w tym przypadku w budynku, powiększają ekonomicznie wartość tej nieruchomości. Jednak po wygaśnięciu umowy najmu lub po jej wypowiedzeniu właściciel nieruchomości nie będzie mógł uwzględnić poniesionych przez najemcę wydatków w wartości początkowej nieruchomości do celów podatku dochodowego. Należy bowiem pamiętać, że jednym z warunków uznania składnika majątku za środek trwały podlegający amortyzacji jest jego nabycie albo wytworzenie we własnym zakresie. Wydatki na nabycie lub wytworzenie środka trwałego powinny być poniesione przez podatnika, który będzie dokonywał odpisów amortyzacyjnych. W związku z tym nie ma możliwości uwzględnienia nakładów poniesionych przez najemcę na adaptację lokalu w wartości początkowej środka trwałego (patrz też pismo Izby Skarbowej w Olsztynie z 30 grudnia 2004 r., sygn. PDF/005-1-498/04). Właściciel będzie mógł doliczyć do wartości początkowej wynajmowanej przez siebie nieruchomości wydatki poniesione przez najemcę w przypadku, gdy zwróci je najemcy w całości lub w części. Należy pamiętać o przewidzianym przepisami limicie wydatków w wysokości 3500 zł.
Paweł Kowalski
odpowiadamy na pytania: www.infor.pl/pytaniasfk
Podstawy prawne
• ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 183, poz. 1538
• ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych – j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 183, poz. 1538