Proszę o wyjaśnienie, kiedy powstanie obowiązek podatkowy w VAT w sytuacji, kiedy w 1998 r. zapłacono całą należność za nieruchomość pod działalność gospodarczą i sporządzono akt notarialny przedwstępny. Zostały wystawione faktury VAT na grunt (zwolnione z opodatkowania VAT) i hale (VAT 22%). W 1998 r. przekazano budynki do użytkowania na podstawie umowy dzierżawy. W sierpniu 2004 r. nastąpiło podpisanie aktu notarialnego, dotyczące ostatecznej sprzedaży tej nieruchomości. Czy obowiązek podatkowy powstał w momencie otrzymania zapłaty, czy w chwili podpisania aktu notarialnego? Jakie stawki należało zastosować dla gruntu?
Obowiązek podatkowy w VAT przy sprzedaży hal powstał, na podstawie obowiązujących w 1998 r. przepisów, w chwili otrzymania przedpłaty. Zatem w chwili podpisania aktu notarialnego nie powstał powtórnie. Natomiast w stosunku do gruntu obowiązek podatkowy powstanie w chwili dostawy gruntu. Czyli – podpisania aktu notarialnego. Przy opodatkowaniu gruntu należy zastosować stawkę VAT w wysokości 22%.
W myśl przepisów obowiązującej w 1998 r. ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, otrzymanie przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi co najmniej połowy ceny (przedpłata, zaliczka, zadatek, rata) powodowało powstanie obowiązku podatkowego w VAT w tej części. Zasada ta obowiązywała do 30 kwietnia 2004 r. Od 1 maja 2004 r. natomiast każda kwota zaliczki powoduje powstanie tego obowiązku. W przedstawionej w pytaniu sytuacji dokonano przedpłaty na zakup hali i gruntu w całej wysokości ceny. Oznacza to, że obowiązek podatkowy w VAT powstał już na gruncie obowiązujących wówczas przepisów. Konkretnie – z chwilą przekazania przedpłaty przed podpisaniem aktu notarialnego. Fakt podpisania aktu notarialnego w sierpniu 2004 r. nie rodzi już żadnych skutków podatkowych w VAT odnośnie do nabytych budynków (hali). Firma wystawiła fakturę, w której wykazała VAT w wysokości 22%. Dlatego w sierpniu, po podpisaniu aktu notarialnego, obowiązek ten nie mógł powstać powtórnie.
Analogiczna sytuacja nie będzie się odnosić do przedpłaty na zakup gruntu. Wynika to stąd, że w 1988 r. sprzedaż gruntu (także zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu) nie podlegała w ogóle opodatkowaniu VAT. Zatem w stosunku do tej części zaliczki, która dotyczyła ceny gruntu, nie mógł powstać obowiązek podatkowy w tym podatku. Po 1 maja 2004 r. grunt został wymieniony w art. 2 pkt 6 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zawierającym definicję towaru. Zatem obowiązek podatkowy w tej części powstał dopiero w chwili przekazania towaru. A więc – podpisania aktu notarialnego w sierpniu 2004 r.
Nie ma w tej kwestii jasnych uregulowań. Stanowisko takie reprezentuje jednak Ministerstwo Finansów w jednej z odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania, umieszczonej na stronach internetowych MF. Mimo że odpowiedź dotyczy wątpliwości dokonania przed 1 maja br. na rzecz developera 100 proc. przedpłaty na mieszkanie wraz z przynależnym gruntem, to dotyczy ona tego samego problemu, co w przedstawionym pytaniu. W odpowiedzi na postawione pytanie Ministerstwo zajęło następujące stanowisko:
W związku z tym, że faktyczne nabycie mieszkania nastąpiło już pod rządami ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, sprzedaż gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z przepisami obowiązującymi w zakresie podatku VAT do 30 kwietnia 2004 r. sprzedaż gruntu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W myśl jednak przepisów nowej ustawy, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu (art. 2 pkt 6 i art. 7 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.).
Bez znaczenia zatem w opisywanej sytuacji jest to, że całość należności została przyjęta przed 1 maja 2004 r. Jeżeli czynność dostawy towaru została dokonana po 1 maja, podlega ona opodatkowaniu według zasad określonych ww. ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
Dostawa gruntu, w myśl obowiązujących regulacji, podlega opodatkowaniu VAT. Faktyczne jego przekazanie następuje w chwili podpisania aktu notarialnego. To oznacza, że w tym momencie powstaje również dla tej czynności obowiązek podatkowy w VAT.
WAŻNE!
Sprzedaż gruntu może być opodatkowana według różnych stawek VAT. Jeżeli grunt jest przedmiotem sprzedaży wraz z budynkiem, stanowi on podstawę opodatkowania budynku i podlega tej samej stawce opodatkowania co budynek. W przypadku budynków mieszkalnych będzie to stawka 7%. Może też nastąpić zwolnienie z opodatkowania (budynki spełniające warunki uznania ich za używane). W tym przypadku również grunt będzie opodatkowany stawką 7% lub zwolniony z VAT.
W przedstawionej sytuacji grunt nie będzie stanowił podstawy opodatkowania budynku. Podstawą opodatkowania będzie wyłącznie wartość gruntu budowlanego. Tereny zabudowane i przeznaczone pod zabudowę nie zostały objęte stawką preferencyjną. Zatem dostawa tych terenów podlega opodatkowaniu stawką podstawową 22%. Taką też stawkę należy zastosować przy opodatkowaniu dostawy gruntu.
• art. 2 ust. 6, art. 19 ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 146 ust. 1 pkt 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 14, poz. 113
Mariusz Darecki
specjalista w zakresie VAT