Budynkiem jest obiekt budowlany w myśl przepisów prawa budowlanego, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach (art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Brak któregokolwiek z tych elementów (np. dachu) wyłącza możliwość opodatkowania danego obiektu budowlanego jako budynku. Takie stanowisko potwierdza wyrok WSA w Krakowie z 24 czerwca 2009 r., sygn. akt I SA/Kr 496/09:
(...) jeżeli właściciel budynku otrzymał pozwolenie na rozbiórkę i doprowadził ją do etapu zdjęcia poszycia dachowego, to należy przyjąć, że dach przestał istnieć, a co za tym idzie - obiekt budowlany utracił cechy budynku. Dotyczy to nawet takiej rozbiórki, która - po zdjęciu poszycia - nie doprowadziła do demontażu więźby dachowej. (...) dach jest elementem budynku, który chroni przed opadami atmosferycznymi oraz przed ubytkiem ciepła; nie spełnia tych funkcji, jeżeli nie ma poszycia. W konsekwencji budynek traci byt jako przedmiot podatku od nieruchomości.
Nieruchomości w trakcie budowy jako nieruchomości inwestycyjne>>
Warto zaznaczyć, że zdjęcie dachu, np. na potrzeby remontu, nie ma wpływu na opodatkowanie budynku podatkiem od nieruchomości. Jest tak, pomimo że ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje niższe opodatkowanie w sytuacji, gdy przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości nie jest i nie może być ze względów technicznych wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Zgodnie z orzecznictwem demontaż dachu czy wyburzenie przegród budowlanych przez podatnika nie dają podstaw do objęcia budynku obniżoną stawką podatku ze względów technicznych. Względy techniczne muszą wynikać ze zdarzeń niezależnych od podatnika. Nie może być więc tak, że np. dziura w dachu powoduje, iż budynek traci charakter związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej, a przez to zdecydowanie zmniejsza się jego opodatkowanie (wyrok WSA w Poznaniu z 16 kwietnia 2008 r., sygn. akt I SA/Po 33/08).
Wycena i ewidencja nabytych gruntów>>
Warto przypomnieć, że budowlą jest obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury (art. 1a ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Nie można więc wykluczyć, że w razie demontażu dachu obiekt budowlany zostanie zakwalifikowany jako budowla. Wówczas nie zostałby wyłączony z opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a jedynie podlegałby opodatkowaniu według stawki 2% swojej wartości. Organy podatkowe stoją na stanowisku, że o tym, czy w sytuacji częściowej rozbiórki mamy do czynienia z budynkiem, powinien przesądzić biegły. Oznacza to, że każdy przypadek należy oceniać indywidualnie.
• art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - j.t. Dz.U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844; ost.zm. Dz.U. z 2009 r. Nr 56, poz. 458
Sławomir Biliński
konsultant podatkowy