Nieodpłatne udostępnienie innym osobom nieruchomości lub lokalu może wywołać określone skutki prawne. Ustawodawca przyjmuje w tym przypadku pewną fikcję prawną i wychodzi z założenia, że podatnik udostępniający nieruchomość uzyskuje przychód, który otrzymałby oddając nieruchomość do odpłatnego używania. Przychód powstaje również u drugiej strony, czyli u podatnika używającego nieodpłatnie nieruchomość. Założenie to ma zniechęcać podatników do zawierania fikcyjnych umów, kiedy pod pozorną umową nieodpłatną ukrywana jest umowa odpłatna, by w ten sposób nie wykazywać rzeczywiście otrzymywanych przychodów. Są jednak sytuacje, kiedy mimo nieodpłatnego użyczenia podatnicy przychodu nie uzyskają.
Użyczenie dla rodziny
Zgodnie z art. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za przychód z nieruchomości odstąpionych bezpłatnie w całości lub w części do używania innym osobom fizycznym i prawnym oraz jednostkom organizacyjnym mniemającym osobowości prawnej, uważa się wartość czynszu, jaki przysługiwałby od tych osób w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości. Najczęstszym przypadkiem oddania nieruchomości (lokalu) do używania innej osobie jest zawarcie umowy użyczenia.
Nie każde jednak bezpłatne użyczenie spowoduje powstanie u użyczającego przychodu. Ustawodawca określił sytuacje, kiedy przychód nie powstanie. Nie będzie zatem konieczności jego opodatkowania. Jedną z takich sytuacji jest przypadek, gdy właściciel użytkuje nieruchomość (lokal) na potrzeby własne lub członków rodziny. Sytuację tę określa art. 16 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynika z niego, że jeśli właściciel nieruchomości używa jej na własne potrzeby (np. nieruchomość zostaje oddana spółce, a właściciel nieruchomości jest jej jedynym wspólnikiem) lub potrzeby członków rodziny - nie ustala się wartości czynszowej tej nieruchomości lub jej części, a wydatki związane z nieruchomością nie stanowią kosztu uzyskania przychodów.
W praktyce oznacza to tyle, że właściciel nie uzyskuje przychodu w postaci wartości czynszowej, ale z drugiej strony jakiekolwiek wydatki dotyczące nieruchomości nie mogą stanowić kosztu uzyskania przychodów.
WYJAŚNIENIE NA CZYM POLEGA UŻYCZENIE
Jak wynika z art. 710 kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.
Faktyczne pożycie
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają definicji członka rodziny. Pomocna może okazać się zatem definicja zawarta w przepisach Ordynacji podatkowej. Zgodnie z jej art. 111 za członków rodziny podatnika uważa się zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, małżonków zstępnych, osobę pozostającą w stosunku przysposobienia oraz pozostającą z podatnikiem w faktycznym pożyciu.
Jeśli zatem lokal zostanie oddany na potrzeby osoby pozostającej w faktycznym pożyciu z podatnikiem, wartości czynszowej lokalu nie będzie się ustalać. To, kiedy można mówić o faktycznym pożyciu z podatnikiem, wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z 12 listopada 1975 r. (sygn. akt V KR 203/75, OSP z 1996 r. nr 10, poz. 187). Zdaniem sądu za istotne i konieczne elementy wspólnego pożycia uznać należy wspólne pożycie psychiczne i fizyczne, wspólnotę ekonomiczną i trwałość związku. Te elementy wskazywać mogą, że pomiędzy dwiema osobami płci odmiennej zachodzi taki związek, który od związku małżeńskiego różni się tylko brakiem prawnej legalizacji faktycznego związku małżeńskiego.
Dla podatników istotne może okazać się to, że poza kręgiem członków rodziny w rozumieniu przepisów Ordynacji podatkowej a tym samym również art. 16 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, znaleźli się pasierb, pasierbica, ojczym, macocha oraz małżonkowie rodzeństwa (szwagier, szwagierka).
Koszty podatkowe
Podatnicy używający użyczone nieodpłatnie nieruchomości często ponoszą określone wydatki. Zastanawiają się więc, czy będą mogły one stanowić koszty podatkowe. Zgodnie z ogólną zasadą wynikającą z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia, zabezpieczenia lub zachowania przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 23. Wydatki muszą zatem służyć prowadzonej działalności. Powinny również wykazywać związek z przychodami.
Dla określenia, czy ponoszone wydatki będą kosztem, istotne są również regulacje dotyczące umowy użyczenia określające prawa i obowiązki stron umowy użyczenia. Wynika z nich, że użytkującego obciążają koszty zwykłego używania rzeczy i utrzymania jej w stanie niepogorszonym. Strony umowy mogą zatem nałożyć na użytkującego obowiązek regulowania określonych należności, m.in. opłaty za energię elektryczną, wywóz nieczystości, zużycie wody itp. Za koszty uzyskania przychodów po stronie używającego należy uznać również koszty poniesione na drobne remonty czy odnowienie użytkowanej nieruchomości lub jej części.
Kosztami uzyskania przychodów z tytułu nieodpłatnego używania nieruchomości lub jej części będą zatem faktycznie poniesione wydatki na utrzymanie tej nieruchomości w celu zachowania jej w stanie niepogorszonym oraz związane z bieżącą eksploatacją obiektu.
Pewnym problemem może być próba uznania płaconego podatku od nieruchomości za koszty uzyskania przychodów u osoby użytkującej nieodpłatnie nieruchomość lub jej część. Bezpłatność - zgodnie z orzecznictwem NSA - musi dotyczyć wszystkich elementów umowy. Umowa użyczenia nie może zatem nakładać na biorącego do używania obowiązku żadnych świadczeń na rzecz dającego do bezpłatnego użytkowania.
Należności publicznoprawne ciążą z mocy prawa na podatnikach. Przy umowie nieodpłatnego użytkowania nieruchomości nie należy więc obciążać obowiązkiem zapłaty podatku od nieruchomości osoby biorącej w używanie. Wyłączenie to dotyczy także sytuacji, w której obowiązek zapłaty podatku przez używającego zostałby ograniczony do tej części podatku, która przypada proporcjonalnie na używaną przez niego część nieruchomości.
PRZYKŁAD JAK ROZLICZYĆ WYDATKI NA NIERUCHOMOŚĆ
Członkowie rodziny podatnika użyczyli mu do nieodpłatnego używania na cele prowadzonej działalności gospodarczej nieruchomości stanowiące ich własność. Koszty związane z funkcjonowaniem nieruchomości ponosi podatnik. W tym przypadku u podatnika jako przedsiębiorcy nie powstanie przychód z nieodpłatnego używania. Zgodnie bowiem z art. 14 ust. 2 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za przychód z działalności gospodarczej uważa się wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, z wyjątkiem otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Przychód nie powstanie również na postawie art. 16 ustawy u członków rodziny użyczających nieodpłatnie nieruchomość. Przedsiębiorca będzie mógł zaliczyć do kosztów podatkowych wydatki związane z nieruchomością.
Anna Wojda
PODSTAWA PRAWNA
- Art. 16 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm).