NOWE PRAWO
Nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2006 r. nr 217, poz. 1588) zmieniła zasady opodatkowania nieruchomości wybudowanych lub nabytych w okresie krótszym niż 5 lat przed datą sprzedaży. Do 31 grudnia 2006 r. ich sprzedaż była opodatkowana 10-proc. stawką liczoną od uzyskanego przychodu. Nie miała znaczenia wartość kosztów poniesionych na wybudowanie lub nabycie nieruchomości. Podatnicy mogli skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm. - dalej ustawa o PIT). Warunkiem zwolnienia było przeznaczenie uzyskanego przychodu ze sprzedaży na zakup lub wybudowanie innej nieruchomości mieszkalnej w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży.
Podatek od dochodu
W wyniku nowelizacji ustawodawca zrezygnował z opodatkowania przychodu na rzecz podatku od dochodu. Skreślono też art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o PIT. Od 1 stycznia 2007 r. odpłatne zbycie nieruchomości (przed upływem pięciu lat od jej nabycia lub wybudowania) podlega opodatkowaniu 19-proc. podatkiem od dochodu. Dochód ustala się jako różnicę między uzyskanym przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Nowe zasady stosuje się do wszystkich nieruchomości, które zostały nabyte lub wybudowane (oddane do użytkowania) po 1 stycznia 2007 r.
Korzyści są pozorne
Nowelizacja zmieniła sytuację podatników, którzy są właścicielami budynku na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (tzw. nieruchomość budynkowa), oraz:
- budowa budynku rozpoczęła się przed 1 stycznia 2007 r. i nie minął jeszcze 5-letni termin, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego wybudowanie,
- oddanie budynku do użytku i jego sprzedaż będą miały miejsce po 1 stycznia 2007 r.
Dla tych podatników nowe przepisy mogą wydać się tylko pozornie korzystniejsze. W rzeczywistości bowiem mogą oni zamiast 10-proc. podatku (bądź zwolnienia z podatku), w najgorszym przypadku zapłacić fiskusowi 19 proc. uzyskanych przychodów. Może się okazać, że podatek znacznie przekroczy poziom zrealizowanego zysku, a nawet trzeba będzie dopłacić, aby wywiązać się z zobowiązania podatkowego.
Dlaczego? Do czasu wejścia w życie nowelizacji osoby fizyczne, które budowały dom nie w ramach działalności gospodarczej (na własne potrzeby), nie miały obowiązku zbierania dokumentów potwierdzających poniesienie wydatków. Ryczałtowy sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości 10-proc. stawką nie wymagał prowadzenia takiej dokumentacji. Zebranie jej obecnie może być trudne, a czasami niemożliwe.
Jedynym sposobem na uniknięcie zapłaty podatku będzie odsunięcie w czasie sprzedaży budynku tak, aby przed datą zbycia podatnik był w nim zameldowany na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy. Wtedy można skorzystać ze zwolnienia z PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126. Nierzadko jednak takie rozwiązanie nie jest możliwe.
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Katarzyna Kosakowska
menedżer w Zespole Zarządzania Ryzykiem Podatkowym Ernst & Young