Kredyty mieszkaniowe w złotówkach oparte o WIBOR. 90% raty to odsetki
Dynamiczny wzrost rat mieszkaniowych kredytów złotowych ze zmiennym oprocentowaniem stawką WIBOR powoduje, że coraz więcej kredytobiorców zaczyna się zastanawiać, co jest tego przyczyną oraz jak sobie z tym radzić. Szczególną uwagę kredytobiorców zwraca struktura raty, gdzie znaczną jej część, niejednokrotnie nawet ponad 90%, stanowią same odsetki. W konsekwencji całkowity koszt kredytu wynosi średnio 3 razy więcej niż kwota kredytu. Przykładowo przy kredycie zaciągniętym w styczniu 2020 roku na okres 30 lat na 400 tys. PLN, kredytobiorca musi zwrócić bankowi kwotę ok. 1,2 mln PLN, w tym ok. 800 tys. PLN samych odsetek. Czy można pozbyć się WIBOR-u w sądzie?
Problem z WIBOR-em
Problem ze stawką WIBOR polega przede wszystkim na sposobie jego ustalania i pozostawieniu bankom decyzyjności w tym zakresie. Stawka WIBOR nie jest określana na podstawie realnych transakcji, a opiera się niejako na uznaniowości 10 największych banków w Polsce.
WIBOR stanowi stopę procentową po jakiej banki są w stanie udzielać pożyczek innym bankom na polskim rynku międzybankowym. W dużym uproszczeniu polega to na tym, że jeden bank dzwoni do drugiego i pyta po jakim oprocentowaniu i na jakich zasadach drugi bank pożyczyłby mu pieniądze, gdyby miał taką potrzebę. W efekcie, analogicznie jak przy kredytach frankowych i innych kredytach hipotecznych powiązanych z walutami obcymi, gdzie banki ustalały wysokość kursów tych walut, w przypadku kredytów złotowych banki de facto ustalają wysokość oprocentowania kredytu według swojego uznania i w tylko sobie znany sposób. Do tego należy dodać rosnące stopy procentowe ustalane przez bank centralny, które automatycznie powodują wzrost indeksu WIBOR. A im wyższe stopy procentowe, tym wyższy WIBOR, a tym samym wyższa rata kredytu, którą odczuwa każdy Złotówkowicz.
Jak WIBOR wpływa na kredyt?
Każda rata kredytu składa się z części kapitałowej i części odsetkowej. Na część odsetkową wpływa wysokość stawki WIBOR i marży banku. O ile marża jest co do zasady stała przez cały okres kredytowania i wiadoma w dacie zawarcia umowy kredytu, to stawka WIBOR już nie. Powoduje to, że w dacie zawarcia umowy kredytu kredytobiorca nie mógł określić całkowitego, realnego kosztu kredytu oraz zdecydować, czy będzie w stanie ponieść jego koszt w przypadku diametralnego wzrostu stawki WIBOR, z którym mamy aktualnie do czynienia.
Co istotne, wiele osób nie rozumie, jak podnoszenie stóp procentowych o 0,25 % czy 0,5% może aż tak drastycznie wpływać na wysokość raty kredytu, ponieważ odnosi ten wskaźnik do wysokości pojedynczej raty, a nie do całego pozostałego do spłaty zobowiązania. Przykładowo: do spłaty pozostaje nam 300 tys. PLN samego kapitału, ostatnia rata kredytu przypada na 2042 rok, a stopy rosną o 6 %. W takiej sytuacji w danym roku musimy oddać do banku ok. 12 tys. PLN więcej (samych odsetek). Taka na pozór drobna zmiany powoduje wzrost raty o ok. 1.000,00 PLN miesięcznie w danym roku.
Czy istnieje możliwość „podważenia” umowy kredytu złotowego opartej o WIBOR?
W mojej ocenie, mając na względzie własne doświadczenia w prowadzeniu spraw sądowych dot. kredytów frankowych i niewątpliwe ogromny dorobek prawa konsumenckiego nie tylko w Polsce, ale przede wszystkim na gruncie prawa unijnego, istnieje kilka wariantów roszczeń, które można konstruować w sprawach kredytów złotowych oprocentowanych stawką WIBOR.
Jednym z wariantów procesu jest roszczenie o ustalenie niezwiązania kredytobiorcy klauzulą niedozwoloną dotyczącą stosowania stawki WIBOR. Skutkiem prawnym takiego rozstrzygnięcia będzie pozostawienie umowy kredytu w mocy, tyle że oprocentowanej wyłącznie marżą banku (bez stawki WIBOR). W jednej ze spraw Sąd Okręgowy w Katowicach wydał postanowienie o zabezpieczeniu i obniżył ratę kredytobiorcy z blisko 7 tys. PLN do niecałych 2 tys. PLN usuwając z rozliczeń pomiędzy kredytobiorcą a bankiem właśnie indeks WIBOR.
Innym z możliwych roszczeń jest roszczenie o ustalenie niezwiązania kredytobiorcy klauzulami niedozwolonymi, które dotyczą stosowania zmiennego oprocentowania kredytu (łącznie stawka WIBOR i marża banku). W tym przypadku skutkiem prawnym tak skonstruowanego roszczenia będzie pozostawienie umowy kredytu w mocy bez oprocentowania, co powodowałoby, że kredytobiorca będzie oddawał raty składające się wyłącznie z samego kapitału (tzw. „sankcja kredytu darmowego”). Przykładowo przy kredycie na 500 tys. PLN na 30 lat rata wynosiłaby niecałe 1,4 tys. PLN przez cały okres kredytowania.
Podsumowanie
Obecnie nikt z nas nie jest w stanie przewidzieć, kiedy stawka WIBOR się ustabilizuje i czy w ogóle się ustabilizuje. Przypomnijmy, że 2020 roku w związku z pandemią COVID-19 oprocentowanie kredytów osiągało historycznie najniższe wyniki (!), co powodowało, iż wielu kredytobiorców miało zdolność kredytową na dużo wyższą kwotę kredytu niż miałoby, gdyby oprocentowanie kredytu znajdowało się na obecnym poziomie. Czy zatem gdyby bank poinformował w sposób rzetelny o ryzyku związanym z zawarciem umowy kredytu ze zmiennym oprocentowaniem, wskazał w jaki sposób kształtowała się będzie rata kredytu w przypadku wzrostu oprocentowania o 100% albo więcej procent, to kredytobiorca podjąłby decyzję o jej zawarciu? Czy może zdecydowałby się na stałe oprocentowanie, które gwarantowałoby niezmienność stawki bez względu na wszystko? Nasuwa się również pytanie, czy w dacie zawarcia umowy kredytu kredytobiorca wiedział, iż stawka WIBOR nie jest ustalana w oparciu o realne transakcje?
W najbliższym czasie stawka WIBOR ma zostać zamieniona na inną, czyli WIRON (uprzednio WIRD). Takie działanie potwierdza jedynie, że indeks WIBOR nie jest ani obiektywny, ani weryfikowalny dla przeciętnego Złotówkowicza, a tym samym może stanowić o konieczności sądowej ingerencji w umowy kredytów złotowych, aby raty tych kredytów miały normalną wysokość.
Karolina Pilawska - adwokat, wspólnik w kancelarii Pilawska Zorski Adwokaci. Specjalistka z zakresu sporów konsumentów z bankami