Rozmiar planowanych przez podatnika prac wskazuje, że wykraczają one poza zwyczajowy remont i nie są to tylko drobne nakłady obciążające najemcę. Ich celem jest przystosowanie lokalu mieszkalnego do prowadzenia działalności gospodarczej. Podejmowane prace podatnik zamierza zrealizować w lokalu, który nie jest jego własnością.
Takie prace stanowią tzw. inwestycję w obcym środku trwałym.
Podatnik realizuje inwestycję w obcym środku trwałym, jeśli ponosi nakłady na istniejący środek trwały. Ulepszany składnik majątku (np. budynek, lokal) nie stanowi własności ani współwłasności podatnika, ale jest wykorzystywany w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej na podstawie umowy np. umowy najmu, dzierżawy itp. Nakłady zmierzają do ulepszenia środka trwałego, tzn. jego przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji (np. modernizacja wynajętego lokalu).
Inwestycje w obcym środku trwałym stanowią odrębną kategorię środków trwałych i to niezależnie od planowanego ich użytkowania przez podatnika. A więc stanowią środki trwałe nawet, jeżeli planuje je użytkować krócej niż rok.
Wydatków na obce środki trwałe podatnik nie zaliczy bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Odniesie je do kosztów podatkowych dopiero poprzez odpisy amortyzacyjne po zakończeniu inwestycji i oddaniu jej do używania. Podatnik musi również pamiętać o konieczności ujęcia inwestycji w obcych środkach trwałych w prowadzonej ewidencji środków trwałych.
Przed rozpoczęciem amortyzowania podatnik powinien określić wartość początkową inwestycji. Stosownie do art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie.
Oznacza to, że wartość początkową inwestycji w obcym środku trwałym stanowią nakłady poczynione przez podatnika w trakcie realizacji inwestycji.
Podsumowując, nakłady poniesione na przystosowanie (adaptację) lokalu mieszkalnego do potrzeb działalności gospodarczej, stanowią w sumie wartość początkową inwestycji w obcym środku trwałym. Zrealizowane nakłady podatnik zaliczy do kosztów uzyskania przychodów jedynie w formie odpisów amortyzacyjnych, po zakończeniu inwestycji i jej oddaniu do używania.
Ustawodawca przewidział możliwość zastosowania wobec inwestycji w obcych środkach trwałych indywidualnych stawek amortyzacyjnych, ale podatnik musi je amortyzować nie krócej niż 10 lat.
Podstawa prawna:
art. 22 ust. 1, art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b, art. 22 ust. 8, art. 22a ust. 2 pkt 1, art. 22g ust. 7 i 17, art. 22j ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.