Koszty uzyskania przychodu jakie ustawodawca przewidział w ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 22 ust. 6c i 6d dotyczące zbycia nieruchomości to:
a) udokumentowane koszty nabycia lub
b) udokumentowane koszty wytworzenia,
c) udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w trakcie ich posiadania,
d) zapłacony podatek od spadków i darowizn
W związku z powyższym za koszty uzyskania przychodu można uznać nabycie nieruchomości (np. zakup gruntu), wybudowanie budynku mieszkalnego na nabytej działce (koszt wytworzenia) oraz ulepszenie, remont, wymiany okien we wzniesionym budynku.
W interpretacji indywidualnej z dnia 20 lutego 2012 roku wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi na pytanie czy małżonkowie ustalając wysokość dochodu do opodatkowania w związku ze sprzedażą nieruchomości – nabytej w 2007 roku - mogli uwzględnić koszty udokumentowane rachunkiem w kosztach uzyskania przychodu organ uznał, że jest to dopuszczalne rozwiązanie.
Polecamy: Ile zapłacisz PIT w przypadku sprzedaży mieszkania, domu lub działki
Polecamy: Sprzedaż nieruchomości a zaliczenie do kosztów niezamortyzowanej części wartości początkowej
Przewidziany w art. 22 ust. 6e ustawy o PIT obowiązek udokumentowania fakturami VAT dotyczy tylko nakładów, o których mowa w ust. 6c. Ustawodawca nie wspomina, w jaki sposób mają być udokumentowane koszty nabycia i koszty wytworzenia.
Zdaniem Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi należy więc przyjąć, że koszty nabycia i wytworzenia mogą być udokumentowane w każdy wiarygodny sposób, czyli również poprzez przedstawienie rachunków.
Koszty te mogą być powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych, poniesione w czasie ich posiadania.
Koszty nabycia i koszty wytworzenia wykazać można każdym dokumentem, tj. rachunkiem, aktem notarialnym, fakturą VAT. Natomiast poniesione nakłady mogą być udokumentowane wyłącznie fakturą VAT.
Natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 26 października 2011 roku (sygn. akt I SA/Po 467/11) uznał za koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości także opłaty planistyczne oraz koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, również koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych.
Polecamy: Jakie są koszty notarialne przy sprzedaży nieruchomości
W przypadku opisanym w indywidualnej interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi sprzedana nieruchomość została nabyta w 2007 roku.
Podatek wynosi więc 19% osiągniętego dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodu, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Co więcej, nieruchomości nabyte od 1 stycznia 2007 roku do 31 grudnia 2008 mogą skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej, co jednak nie miało miejsca w opisanej sytuacji.
Podatek należy zapłacić w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Reprezentatywną interpretacją podatkową definiującą koszty uzyskania przychody przy sprzedaży mieszkania wydaje się być interpretacja indywidualna z 8 maja 2009 roku wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu (ILPB2/415-186/09-2/TR).
Organ podatkowy zgodził się, że koszty notarialne, sądowe, koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania, prowizja bankowa, opłata przygotowawcza, obowiązkowe ubezpieczenie kredytu, PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej oraz koszt prowizji agencji za pośrednictwo przy sprzedaży mieszkania stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zakupionego na kredyt w 2007 roku.
Tak więc do kosztów uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży mieszkania można zaliczyć:
- koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
- prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
- koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
- wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
- koszty i opłaty sądowe.
- koszty notarialne,
- koszt prowizji agencji za pośrednictwo przy sprzedaży mieszkania,
- koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania,
- prowizję bankową i opłatę przygotowawczą,
- obowiązkowe ubezpieczenie kredytu,
- podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej.