1. Pierwszy z nich wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8) ustawy o PIT i dotyczy przypadku, kiedy sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w niej, następuje po upływie 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości.
2. Drugi przypadek wynika z art. 21 ust. 1 pkt 131) ustawy o PIT i pozwala na uniknięcie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych sprzedaży mieszkania – w związku przeznaczeniem środków uzyskanych ze sprzedaży na „własne cele mieszkaniowe”. Co istotne, na przeznaczenie uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości środków pieniężnych na wyżej wymienione cele jest ustanowiony dwuletni termin, po upływie którego nie będzie możliwe uniknięcie opodatkowania.
Co jednak w sytuacji gdy podatnik ma już zaspokojone potrzeby mieszkaniowe, gdyż posiada mieszkanie, a pomimo to chce nabyć ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania inną nieruchomość?
Przepisy nie precyzują co należy rozumieć dokładnie pod pojęciem „własnych celów mieszkaniowych”, nie określają także jak te „własne cele mieszkaniowe” muszą być przez podatnika zrealizowane.
Sprzedaż domu lub mieszkania – zasady opodatkowania PIT
Ponieważ pojęcie „własne cele mieszkaniowe” nie zostało ustawowo zdefiniowane staje się ono źródłem sporów z organami podatkowymi oraz przed sądami administracyjnymi. Problem ze skorzystaniem z ulgi mają na przykład podatnicy, którzy przychód ze sprzedaży nieruchomości wydatkują na nabycie mieszkania w celu jego późniejszego wynajęcia.
„Własne cele mieszkaniowe” spełnia tylko jedno mieszkanie
Organy podatkowe często twierdzą, że „własne cele mieszkaniowe” może spełniać tylko jedno mieszkanie i w związku z tym odmawiają prawa do ulgi.
Przykładowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 2 czerwca 2014 r. sygn. I SA/Łd 229/14 stwierdził, że w sytuacji gdy podatnik zamierza nabyć ze środków ze sprzedaży nieruchomości mieszkania pod wynajem, powinien zapłacić podatek dochodowy, gdyż podatnik nie ma zamiaru zamieszkać w nabytym mieszkaniu, a jego celem jest jedynie polepszenie sytuacji materialnej.
Podobnie orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny Łodzi w wyroku z dnia 24 lutego 2012 r., sygn. I SA/Łd 1639/11, stwierdzając, iż przeznaczenie przychodu ze zbycia nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego w celu jego odsprzedaży lub wynajmu nie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia podatkowego.
Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata
WSA w Łodzi uznał, iż wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”, dążenie, aby w tym nowym lokalu mieszkać. Zatem wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego, jednak nie w celu zamieszkiwania w tym lokalu, lecz w celu odsprzedaży go z zyskiem lub też w celu wynajmowania go i uzyskiwania z tego tytułu przychodu z najmu, nie spełnia warunku zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. W takim wypadku celem działania podatnika nie jest dążenie do spełnienia, faktycznego zrealizowania potrzeby mieszkaniowej, ale dążenie do osiągnięcia zysku.
Z kolei zakup mieszkania dla innych osób, chociażby były nimi dzieci, zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wyrażonym w wyroku z dnia z 21 maja 2014 r., sygn. I SA/Sz 350/14, również nie świadczy o zaspokajaniu potrzeb własnych podatnika, ale innych podatników.
„Własny cel mieszkaniowy” nawet przy nabyciu kilku mieszkań
Należy jednocześnie zaznaczyć, iż przedstawione powyżej stanowiska nie są jednomyślnie przyjmowane przez organy podatkowe. W ostatnim czasie coraz częściej pojawiają się również skrajnie odmienne stanowiska organów podatkowych.
Przede wszystkim, należy wskazać na korzystne dla podatników stanowisko wynikające z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 października 2014 r., sygn. III SA/Wa 1028/14, w którym stwierdzono, że kupno dwóch mieszkań za pieniądze pochodzące ze sprzedaży odziedziczonych mieszkań spełnia wymogi do korzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, pomimo iż podatnik przez pewien okres czasu zamierza wynajmować te mieszkania.
Zdaniem sądu ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia prawa do skorzystania z omawianego zwolnienia od tego, co z tym mieszkaniem zrobi nabywca, ani od tego, czy będzie ono zamieszkane tuż po zakupie. W opinii sądu wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest dążenie, aby w tym nowym lokalu zamieszkać, natomiast wyrażenie „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie mieszkania w znaczeniu przedmiotowym. W rezultacie jeżeli nawet mieszkanie kupione za środki uzyskane ze sprzedaży innego lokum zostanie wynajęte, podatnik ma prawo do ulgi podatkowej.
Powyżej wskazane orzeczenie kwestionuje powszechne stanowisko organów podatkowych i sądów, odmawiającym prawa do ulgi podatnikom, którzy przeznaczyli środki ze sprzedaży mieszkania na nabycie lokalu przeznaczonego na wynajem.
Podobne stanowisko przedstawił m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 30 stycznia 2014 r. sygn. IPPB1/415-1218/13-2/ES oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 14 marca 2014 r. sygn. ITPB2/415-1168/13/DSZ.
Przychody uzyskane z odpłatnego zbycia mieszkania nabytego w drodze spadku
Podsumowując, należy wskazać, iż coraz częściej organy podatkowe prezentują stanowiska, zgodnie z którym przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe podatnika, na nabycie dwóch mieszkań (chociażby jedno z nich zostało przeznaczone na wynajem), nie będzie skutkować powstaniem obowiązku zapłaty podatku, z zastrzeżeniem, iż obydwa mieszkania stanowić będą własność lub współwłasność podatnika.
Wydatkowanie w okresie dwóch lat, przychodu na nabycie drugiego własnego mieszkania, nie spowoduje utraty prawa do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT w sytuacji, gdy dochód faktycznie zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe podatnika.
W związku z powyższym sam fakt posiadania przez podatnika innej nieruchomości nie wyklucza możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o PIT przy spełnieniu przesłanek przepisach. Watro jednak zaznaczyć, iż to w gestii podatnika leży udowodnienie, że zakupione mieszkania są niezbędne dla zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych.
Ze względu jednak na rozbieżności interpretacyjne, aby uniknąć problemów podatkowych racjonalne byłoby wystąpienie o wiążącą interpretację przepisów prawa podatkowego w przedmiotowej sprawie.
Autor: Bożena Zawisza, młodszy konsultant podatkowy w Russell Bedford Poland (biuro Katowice)
Artykuł pochodzi z RB Magazine wydawanego przez Russell Bedford
Podyskutuj o tym na naszym FORUM