Z ulgą mieszkaniową problemy są od lat, a co do tego, jak rozstrzygnąć niektóre wątpliwości, nie są w stanie zgodzić się nawet sądy.
Więcej czasu…
Wydłużenie czasu na skorzystanie z ulgi – z dwóch do trzech lat – dotyczy osób, które sprzedają np. mieszkanie przed upływem pięciu lat od nabycia. Zasadniczo powinni zapłacić 19-proc. PIT od przychodu ze sprzedaży, ale mogą go uniknąć, jeżeli w ciągu dwóch lat – liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce zbycie – przeznaczą pieniądze ze sprzedaży na własny cel mieszkaniowy (art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT).
Jednym z nich jest zakup kolejnej nieruchomości. Problem polega jednak na tym, że kupujący mieszkania na rynku pierwotnym podpisują najpierw umowy deweloperskie, a dopiero potem, po odbiorze mieszkania, podpisują akt notarialny, przenoszący własność. Często jest to już po upływie dwóch lat od sprzedaży poprzedniego mieszkania.
NOWOŚĆ na Infor.pl: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!
Polecamy: INFORLEX Biznes
Fiskus uznaje w takich sytuacjach, że skoro podatnik nie nabył nieruchomości na podstawie umowy deweloperskiej, a umowę przenoszącą własność zawarł po dwóch latach od sprzedaży poprzedniej nieruchomości, to nie ma prawa do skorzystania z ulgi.
Z pomocą takim podatnikom przychodzą dopiero sądy. W wyroku z 7 lutego 2018 r. (sygn. akt II FSK 3510/17) Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że kwoty płacone deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej są wydatkami na budowę własnego mieszkania w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT, a więc są objęte ulgą. Podpisanie ostatecznego aktu notarialnego po upływie dwóch lat nie ma więc znaczenia.
NSA potwierdził to również 16 lutego 2018 r. (sygn. akt II FSK 413/16).
Jeszcze w ubiegłym roku sąd kasacyjny uważał inaczej – że samo zawarcie umowy deweloperskiej i wydatkowanie pieniędzy w ciągu dwóch lat nie wystarczą do skorzystania z ulgi. Konieczne jest bowiem podpisanie w tym czasie umowy przenoszącej własność. Ostatnio podobny wyrok wydał WSA w Warszawie (z 16 maja 2018 r., sygn. akt III SA/Wa 2091/17), ale na razie orzeczenie to jest nieprawomocne.
– Podatników powinna więc ucieszyć propozycja wydłużenia czasu na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej do trzech lat. Pewnie jednak w praktyce w niewielkim stopniu to pomoże – komentuje Dominik Szczygieł, doradca podatkowy i radca prawny z MSDS LEGAL i MSDS TAX. Przewiduje bowiem, że jeśli podpisanie ostatecznej umowy przenoszącej własność nastąpi po upływie nowego, trzyletniego terminu, to fiskus nadal będzie kwestionował prawo do ulgi.
– Lepiej byłoby zmienić przepisy w taki sposób, aby podstawą zwolnienia z PIT było również zawarcie umowy deweloperskiej – uważa Grzegorz Grochowina, menedżer w KPMG w Polsce.
…i wydatków
MF chce też rozszerzyć katalog wydatków na cele mieszkaniowe, aby znalazły się w nim także wydatki na przebudowę lub remont lokalu, które podatnik poniesie, zanim stanie się jego właścicielem.
– W praktyce często zdarzają się takie sytuacje, w których najpierw remontujemy bądź adaptujemy lokal na własne potrzeby (np. najmowany), a dopiero późnej stajemy się jego właścicielem. Po zmianie takie wydatki pod pewnymi warunkami też będą korzystały z ulgi – mówi Artur Ratajczak, doradca podatkowy w Tax Corner.
Dziś z przepisów wynika jednoznacznie, że przebudowa lub remont muszą dotyczyć własnego budynku lub mieszkania, a – jak podkreśla fiskus – zanim podatnik nie podpisze aktu notarialnego, nie jest jeszcze właścicielem.
Liczy się akt notarialny
I w tej kwestii jednak sądy administracyjne są często skłonne stanąć po stronie podatników. Orzekają, że wydatek na remont czy przebudowę, poniesiony jeszcze przed nabyciem budynku lub lokalu, może być objęty ulgą, jeżeli rzeczywiście w ciągu dwóch lat zostanie podpisany akt notarialny przenoszący własność. Takie stanowisko znalazło się m.in. w wyrokach NSA z 7 lutego 2018 r. (sygn. akt II FSK 3510/17) oraz z 16 lutego 2018 r. (sygn. akt II FSK 413/16) – oba dotyczyły dziury w ziemi.
Problem pozostanie jednak, gdy mimo np. remontu nie uda się podatnikowi doprowadzić do nabycia własności nieruchomości. – Bardziej przewidujący podatnicy będą, jak sądzę, remontowali cudze obiekty budowlane po zawarciu umowy przedwstępnej. Niemniej mogą być i tacy, którzy stracą dwa razy. Raz – gdy właściciel nie sprzeda im obiektu pomimo poniesionych nakładów (będzie można oczywiście dochodzić ich równowartości na drodze cywilnej), drugi raz przez konieczność zapłaty podatku z odsetkami – wskazuje Jacek Drosik, doradca podatkowy w Ślązak, Zapiór i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych.
Co jeszcze do zmiany
Nadal mogą pozostać spory o to, czy można kupić – w ramach ulgi – nową nieruchomość, zanim jeszcze dojdzie do zbycia starej, jeśli zapłata będzie dopiero po sprzedaży. Fiskus twierdzi, że nie. Przekonuje, że liczą się daty podpisania aktów notarialnych. Słowem najpierw musi dojść do zbycia, a nabycie jest możliwe najwcześniej tego samego dnia.
W tej kwestii również sądy orzekają inaczej. Przykładowo w wyroku z 28 marca 2018 r. (sygn. akt II FSK 589/16) NSA uznał, że podatnik, który nabył nową nieruchomość na osiem miesięcy przed sprzedażą starej, ale zapłacił za nią dopiero po zbyciu poprzedniej, ma prawo do ulgi. Stwierdził, że liczy się to, z jakich środków następuje zapłata, a nie daty aktów notarialnych.
Podobny, bo korzystny wyrok zapadł niedawno w NSA w sprawie podatniczki, która spłaciła kredyt hipoteczny, jakim obciążony był lokal, w którym mieszkała wspólnie z rodziną, zadatkiem otrzymanym od przyszłego nabywcy jej nieruchomości. W tej sprawie również fiskus uważał, że najpierw powinna być sprzedaż, a dopiero później spłata kredytu. NSA się z tym nie zgodził. W wyroku z 24 stycznia 2018 r. (sygn. akt II FSK 1153/16) stwierdził, że nieracjonalne byłoby wstrzymanie się ze spłatą kredytu, bo przez ten czas bank naliczałby odsetki.
Tego jednak MF w swoich propozycjach dotyczących ulgi mieszkaniowej nie uwzględnił.
Zdaniem Artura Ratajczaka warto byłoby również doprecyzować przy okazji znaczenie niektórych pojęć, np. nabycia nieruchomości. ©℗
Interpretacja ogólna też rozwiałaby wątpliwości - opinia
Jacek Aninowski dyrektor generalny ds. obsługi postępowań w ISP Modzelewski
Wydłużenie terminu na poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe powinno przede wszystkim pomóc w skorzystaniu z ulgi mieszkaniowej tym, którzy planują nabyć własne „M” na rynku pierwotnym. Dziś bowiem pojawia się problem, gdy dojdzie do opóźnienia w budowie i w podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność. Wydaje się jednak, że w tym zakresie bardziej prawidłowe (i zarazem polepszające sytuację nabywców) byłoby jasne sprecyzowanie, że umowa deweloperska powinna być rozpatrywana w kontekście poniesienia wydatków na budowę własnego lokum, a nie jego nabycia (tak jak wyłożył to NSA w wyroku z 7 lutego 2018 r., sygn. akt II FSK 3510/17). Nie trzeba tego nawet robić nowelizacją, wystarczyłaby interpretacja ogólna.
Jak najbardziej pozytywnie należy również oceniać propozycję rozszerzenia katalogu wydatków na cele mieszkaniowe uprawniające do skorzystania z ulgi.
Oczywiście, bazujemy na razie na zapowiedziach, a jak zawsze w sprawach podatkowych liczą się szczegóły. ©℗
Łukasz Zalewski, Patrycja Dudek