Krok 1. Sprawdź czy nieruchomości to towary.
Zobacz ujednolicony akt prawny: USTAWA z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów. Dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Za „towary” ustawa o VAT uznaje również budynki i budowle lub ich części, a także grunty
Na Twoje szczęście dla uznania, czy sprzedaż nieruchomości obciążona jest podatkiem VAT, nie wystarczy samo zakwalifikowanie sprzedaży do kategorii „czynność opodatkowana”. Musisz jeszcze rozpoznać czy jesteś podatnikiem VAT
Chcesz otrzymywać więcej aktualnych informacji? Zapisz się na newsletter!
VAT przy sprzedaży nieruchomości wg Trybunału Sprawiedliwości UE
Krok 2. Zobacz kiedy zasługujesz na miano podatnika VAT.
Sprzedając nieruchomość będziesz opodatkowany podatkiem VAT dopiero po uznaniu, że działałeś w charakterze podatnika. Sam musisz ocenić, czy jako sprzedawca w ogóle jesteś podatnikiem w rozumieniu ustawy o VAT.
Podatnikiem VAT jest osoba prowadząca działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. A oto definicja działalności gospodarczej na potrzeby VAT:
„Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”
Nie jest to łatwa definicja ale trzeba zrozumieć jej podstawowe elementy, aby móc ocenić, czy w danym przypadku musimy płacić VAT.
Możesz być uznany za prowadzącego działalność gospodarczą (a w konsekwencji za podatnika VAT) bez żadnej wcześniejszej rejestracji w ewidencji lub rejestrze, bez uprzedniego uzyskania numeru REGON czy NIP.
Podobnie bez znaczenia jest cel lub rezultat działalności wymienionej w tej definicji. Stosuje się ją nawet wtedy, gdy nie działałeś w celu osiągnięcia zysku.
Problematyczna częstotliwość
Dla sprzedawców nieruchomości istotne jest rozszyfrowanie w tej definicji wyrażenia „zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy”. Co organy podatkowe rozumieją przez to zawikłane stwierdzenie ?
Otóż oznacza ono, że podatnik wykonując pierwszą czynność zakładał jej ponowne (a nawet wielokrotne) wykonanie w przyszłości.
Pan Tomasz kupił 10 działek z myślą o ich odsprzedaży i po odczekaniu np. 10 miesięcy uznał, że ich ceny wystarczająco wzrosły aby je sprzedać. Wtedy gdy Pan Tomasz sprzeda pierwszą działkę działa z zamiarem sprzedaży częstotliwej, bo chce sprzedać (prędzej czy później) i pozostałe działki. W tej sytuacji Pan Tomasz staje się podatnikiem VAT i musi rozliczyć VAT przy sprzedaży działek.
Tak interpretują tą kwestię organy podatkowe. Przykładem niech będzie interpretacja z 31 stycznia 2008 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu (nr ILPP2/443-117/07-2/JK): cyt.:
Przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania pewnej czynności w sposób częstotliwy muszą istnieć w chwili wykonania usługi lub sprzedaży towaru. Aby zatem dostawę gruntów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a sam zakup gruntu dokonywany był w celu odsprzedaży
Interpretacja ta dotyczyła sytuacji, gdy osoba kupiła działkę z myślą o budowie domu. Jednak okazało się potem, że utrudnione jest doprowadzenie prądu do tej działki, co uniemożliwia budowę. W takiej sytuacji osoba ta podjęła decyzję o sprzedaży działki. Organ podatkowy uznał, że w tej sytuacji osoba ta nie jest podatnikiem VAT. Sprzedaż działki nie może być bowiem uznana za działalność gospodarczą w świetle ustawy o VAT.
Podyskutuj o tym na naszym FORUM
Transakcja sprzedaży gruntów nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jeżeli tylko sprzedający nie wykorzystywał gruntów w działalności gospodarczej ani w działalności rolniczej, a jego intencją w momencie zakupu gruntów nie był zamiar ich odsprzedaży.
Szczęśliwie Naczelny Sąd Administracyjny wziął podatników w obronę w wyroku z 29 października 2007 r. (sygn. akt: I FPS 3/07), podjętym w składzie siedmiu sędziów.
NSA stwierdził, że okazjonalna czynność podlega opodatkowaniu VAT, tylko wtedy gdy podmiot dokonujący dostawy gruntu działa w charakterze podatnika (producenta, handlowca, usługodawcy itp.). Sporadyczna wyprzedaż swojego prywatnego majątku nie może być zdaniem NSA uznane za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.
Sama częstotliwość lub jej brak nie może, zdaniem NSA, decydować o tym, czy ktoś jest podatnikiem VAT czy nie. Tym bardziej, że dyrektywa unijna w sprawie VAT nie uzależnia opodatkowania VAT od kryterium częstotliwości. A przecież co do zasady polskie przepisy dot. VAT powinny być zgodne z unijną dyrektywą.
Pan Jurek odziedziczył po rodzicach gospodarstwo rolne o powierzchni 2 ha. Udało mu się przekwalifikować te grunty z rolnych na budowlane i podzielić na 10 działek. Sprzedając te działki Pan Jurek nie stanie się podatnikiem VAT. Zatem nie powinien doliczać VAT do ceny działek i rozliczać tego podatku.
Ale fiskus niestety, jak na razie, nie zmienia swego stanowiska i nie bierze pod uwagę, że w omawianych sytuacjach podatnicy sprzedają swój prywatny majątek nie związany z żadną działalnością.
VAT przy sprzedaży nieruchomości wg Trybunału Sprawiedliwości UE
Już w marcu 2008 r. Minister Finansów odpowiedział na interpelację poselską dotyczącą problemu sprzedaży działek budowlanych. Minister zwrócił uwagę, że nawet jednorazowa bądź dokonywana w odstępach czasu sprzedaż działek budowlanych może być uznana za działalność gospodarczą. W zależności od okoliczności sprzedaż nawet jednej działki może być uznana za działalność gospodarczą i opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
W praktyce urzędów skarbowych nie będzie podlegała podatkowi VAT sprzedaż dokonana przez osobę fizyczną niebędącą podatnikiem VAT, jeżeli nie ma ona znamion działalności wykonywanej z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy.
Problem polega jednak na tym, że w ustawie o podatku VAT nie ma definicji słowa „częstotliwość”.
Ten brak definicji pojęć „zamiar” oraz „sposób częstotliwy”, powoduje że w każdym przypadku organy podatkowe muszą badać, czy intencją sprzedawcy nieruchomości było dokonywanie jej wielokrotnie. Zazwyczaj przez zamiar częstotliwego prowadzenia działalności gospodarczej rozumieją one chęć powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności.
Czy sprzedaż działek należących do majątku osobistego podlega VAT
Jak się bronić przed błędną interpretacją fiskusa
Jeśli jako sprzedający nieruchomości nie zgadzasz się z powyższym stanowiskiem organów podatkowych oraz Ministra Finansów, to możesz powołać się (oprócz ww. wyroku NSA) również na treść uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 6 września 2006 r. (sygn. akt. I SA/Wr 1254/05).
Sąd nie zgodził się na automatyczne przyjmowanie przez organy podatkowe założenia, że sam fakt wykonywania czterokrotnej sprzedaży działek nadaje sprzedawcy status podatnika VAT – organy podatkowe muszą wykazać, że sprzedawca działał w charakterze „handlowca”.
WSA, tak samo jak NSA uznał bowiem, że nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży:
cyt. :„Sprzedaż - nawet kilkakrotna - przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży nie ma charakteru handlowego podlegającego opodatkowaniu (por. J. Zubrzycki, Leksykon VAT 2006, Tom I, Wrocław 2006, s. 349-350). Podatnikiem w obrocie nieruchomościami byłby podmiot, który jest handlowcem lub usługodawcą (to ostatnie przy zbyciu wieczystego użytkowania) i obraca częstotliwie budynkami, lokalami albo gruntami. A jeżeli nie częstotliwie, to z takim zamiarem. O zamiarze częstotliwości decydowałoby przygotowanie obiektu, "wystawianie do sprzedaży", oferowanie na rynku posiadanego majątku - nawet gdyby nie dochodziło do wielu transakcji. Czynności podlegające opodatkowaniu wykonane przez podmiot niewystępujący w tym przypadku w charakterze podatnika (nawet jeżeli jest on podatnikiem w ogóle) pozostają poza zakresem opodatkowania”
WSA w powołanym wyroku odwołał się też do wyroku Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości w sprawie C-291/92 pomiędzy Dieter Armbrecht a Finanzamt Ulzen, w którym ETS podkreślił, iż w przypadku gdy podatnik sprzedaje część swojego składnika majątkowego, który zdecydował się zachować do użytku osobistego, nie działa w odniesieniu do tej sprzedaży jako podatnik w rozumieniu art. 2(1) unijnej dyrektywy w sprawie VAT.
Krok 3. Sprawdź odrębności jeżeli sprzedajesz działkę rolną i inne tereny niezabudowane inne niż działki budowlane.
Sprzedaż działek rolnych jest zwolniona z VAT.
Sprzedawcy starają się wykazać, że sprzedawana działka ma charakter działki rolnej. Są bowiem zainteresowani zwolnieniem, które przewiduje art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Przepis ten generalnie zwalnia z VAT sprzedaż terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Nabywcy tych działek z reguły liczą na zmianę charakteru „rolnego” na „przeznaczone do zabudowy”. Dlatego obrót takimi działkami cieszy się dużym powodzeniem.
Obrót terenami niezabudowanymi innymi niż tereny budowlane pozwala uniknąć podatku VAT wskutek skorzystania ze zwolnienia (niezależnie od innych możliwości uniknięcia zapłacenia podatku VAT, takich jak opisana wyżej jednorazowa sprzedaż przy braku zamiaru częstotliwej sprzedaży).
Przykładem korzystnego stanowiska organów podatkowych w odniesieniu do takich transakcji jest pismo Urzędu Skarbowego w Ostrowie Wielkopolskim z 9 marca 2007 r. (nr PP/443-15/07). Organ podatkowy oceniał następujący stan faktyczny. Podatnik w 2001 roku kupił udziały w działce rolnej (18/32), a następnie w 2006 r. dokupił resztę udziałów (14/32) w tej działce rolnej – całkowita powierzchnia działki rolnej wynosi 1,98 ha.
Działka rolna uzyskała w części możliwość przekształcenia w działkę budowlaną poprzez przyjęcie nowego planu zagospodarowania przestrzennego przez gminę. Planując sprzedaż wnioskujący podzielił działkę rolną na 4 działki budowlane i 1 działkę rolną. Organ podatkowy potwierdził, że sprzedaż działki rolnej nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Krok 4. Sprawdź czy sprzedawaną działkę obejmuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Kolejnym problemem, jaki mają osoby sprzedające nieruchomości poza działalnością gospodarczą jest brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego sprzedawane nieruchomości (plan taki nie został opracowany bądź też stracił ważność).
Sprzedający w takiej sytuacji sięgają do rejestru gruntów i na tej podstawie starają się dowieść np., że nieruchomość jest gruntem rolnym. Są bowiem zainteresowani zwolnieniem, które przewiduje art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku o VAT.
Zwolnieniem tym są zwłaszcza zainteresowane osoby, które sprzedały kilka działek i obawiają się, że fiskus uzna, że sprzedaż działek miała miejsce „w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy”.
Powinieneś wiedzieć, że organy podatkowe uważają, iż na podstawie danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków nie można w sposób jednoznaczny i ostateczny określić przeznaczenia gruntu z punktu widzenia planowanych na nim inwestycji.
Powołują się na Prawo geodezyjne i kartograficzne, która stanowi że ewidencja gruntów i budynków obejmuje jedynie informacje dotyczące położenia gruntu, jego granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych. Ewidencja nie określa natomiast faktycznego czy planowanego przeznaczenia gruntu.
Co zatem powinieneś zrobić w takiej sytuacji ?
Bezskuteczne może okazać się domaganie się przez Ciebie uznania przez fiskusa następującej argumentacji. Skoro sprzedawane działki znajdują się na terenach oznaczonych symbolem R (ziemia uprawna, łąki, pastwiska, rowy i drogi), to jest to dowód tego, że są one gruntami rolnymi posiadającymi przeznaczenie inne niż budowlane. I to nawet wtedy, gdy będziesz dysponował wypisami z rejestru gruntów.
Zatem jeśli brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to jako sprzedawca nieruchomości powinieneś uzyskać decyzje o warunkach zabudowy dotyczącą sprzedawanych działek. Takie też stanowisko zajmują w tej kwestii organy podatkowe.
W prawie podatkowym obowiązuje reguła, że dla skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, które jest rodzajem przywileju, wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania trzeba wykazać swoje prawo do niego. Mówiąc wprost – skoro sprzedawca nie potrafi określić charakteru sprzedawanej działki, nie ma prawa do zwolnień w podatku VAT, które przysługują sprzedawcom gruntów o określonych w przepisach cechach.
Krok 5. Sprawdź czy nieruchomość jest związana z prowadzoną przez Ciebie działalnością gospodarczą
To częsta sytuacja – prowadzisz działalność gospodarczą i z tego tytułu jesteś podatnikiem VAT. Jako właściciel firmy nie wykonujesz usług w zakresie budowy domów ani też nie budujesz domów i lokali na sprzedaż. Niezależnie od tego zainwestowałeś swoje prywatne pieniądze w nieruchomości.
Wiedz, że w takiej sytuacji w zakresie ich sprzedaży obowiązują Cię te same reguły, co osoby nieprowadzące działalności gospodarczej. Oczywiście niekiedy stany faktyczne pojawiające się tu są skomplikowane.
Na szczęście nawet wśród organów podatkowych zdarzają się takie, które odchodzą od prostego założenia, że kilka transakcji sprzedaży nieruchomości automatycznie czyni ze sprzedawcy (nawet będącego podatnikiem VAT z tytułu działalności gospodarczej prowadzonej w innym zakresie) osobę prowadzącą działalność gospodarczą na potrzeby podatku VAT w odniesieniu do tych transakcji.
Przykładem może być pismo Naczelnika Urzędu Skarbowego Warszawa-Ursynów z 5 lipca 2007 r. (nr 1438/VAT2/443-68/07/209-82/AF). Organ podatkowy oceniał następującą sytuację.
Wnioskodawca, wspólnie z żoną był współwłaścicielem nieruchomości podzielonej na trzy działki. Strona planowała na tej nieruchomości wybudować dom i w związku z tym poczyniła szereg prac przygotowawczych i porządkowych na w/w nieruchomości. Jednak w wyniku zdarzeń losowych Wnioskodawca postanowił sprzedać te działki.
Organ podatkowy odpowiadał na pytanie, czy sprzedaż nieruchomości podzielonej na trzy działki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług:
cyt.:Strona prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług informatycznych. Sprzedaży nieruchomości dokonuje z majątku osobistego, w warunkach niewskazujących na zamiar powtarzania i nadania tej sprzedaży zorganizowanego charakteru działalności gospodarczej w rozumieniu w/w ustawyZbywane nieruchomości, jak wynika z wniosku Strony, nie były nabywane w celu dalszej ich odsprzedaży. Zatem należy uznać, że sprzedaż nieruchomości podzielonej na trzy działki, czy sprzedaż jednej z działek jest jednorazowa i odbywa się w warunkach wskazujących, że działania te nie zmierzają do nadania im zorganizowanego charakteru, a grunty te nie były nabywane w celu ich zbycia. Wobec powyższego sprzedaży działek nie uznaje się za działalność gospodarczą i nie podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Andrzej Kowalski wybudował budynek z dziesięcioma lokalami mieszkalnymi na wynajem. Podatnik prowadzi działalność gospodarczą i z tego tytułu jest podatnikiem VAT. W ramach działalności nie wykonuje usług w zakresie budowy lub sprzedaży nieruchomości mieszkalnych. Po zakończeniu budowy budynek z lokalami został oddany do użytkowania.
Podatnik popadł w kłopoty finansowe spowodowane zaciągnięciem zbyt dużego kredytu na potrzeby inwestycji budowlanej. Postanowił więc sprzedać jedno z mieszkań. W pierwszym etapie kontroli tej transakcji pod kątem opodatkowania jej podatkiem VAT organy podatkowe sprawdziły, czy sprzedawany lokal jest elementem majątku prywatnego podatnika.
Kontrola potwierdziła, że nie jest to majątek firmy. Nic nie wskazywało też, że w momencie sprzedaży sprzedawcy można było przypisać znamiona działalności gospodarczej prowadzonej z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy. Dlatego organy podatkowe uznały, że sprzedaż jednego lokalu mieszkalnego pochodzącego z majątku osobistego nie będzie nosiła znamion zorganizowanej działalności gospodarczej i nie będzie podlegać podatkowi VAT.
Istnieje ryzyko, że ta korzystna ocena organów podatkowych zmieni się w przypadku dostawy kilku lokali. Jak zostanie wtedy określony obowiązek podatkowy w zakresie VAT?
Po pierwsze jako sprzedawca możesz skorzystać z art. 43 ust 1. pkt 10 ustawy o podatku VAT. Przepis ten zwalnia od podatku VAT dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy (zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe). Tylko dostawa lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe na tzw. rynku wtórnym korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług
Jak odróżnić sprzedaż mieszkania na rynku pierwotnym od sprzedaży na rynku wtórnym? Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (zob. art. 2 pkt 14 ustawy o podatku VAT). W przypadku dostawy lokali mieszkaniowych na cele mieszkalne przed ich pierwszym zasiedleniem musisz zastosować stawkę 7% (zob. art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatku VAT). Nawet, gdy nie prowadzisz w tym zakresie działalności gospodarczej.