VAT przy sprzedaży nieruchomości

1. Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

2. Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

3. Okoliczność, iż osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Tak orzekł Trybunał Sprawiedliwości UE (TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, mających za przedmiot dwa wnioski o wydanie, na podstawie art. 267 TFUE, orzeczenia w trybie prejudycjalnym, złożone przez Naczelny Sąd Administracyjny (Polska) postanowieniami z dnia 9 marca 2010 r., które wpłynęły do Trybunału w dniu 9 kwietnia 2010 r., w postępowaniach:

- Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz

- Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10),

Omówienie stanu faktycznego tych spraw w tekście: Kiedy zdaniem Rzecznika Generalnego TSUE trzeba zapłacić VAT od sprzedaży działek budowlanych?

Czy sprzedaż działek to działalność gospodarcza?

Omawiany wyrok TSUE nie wyjaśnił niestety dotychczasowych wątpliwości, a nawet wywołał nowe.

Dotąd w orzecznictwie polskich sądów administracyjnych, a także ETS akcentowano, że nie trzeba płacić VAT przy sprzedaży rzeczy ze swego prywatnego majątku, które ze swej natury nie zostały nabyte w celu ich odsprzedaży (jak np. odziedziczone składniki majątku). Tak również często interpretowały przepisy organy podatkowe.

Czy sprzedaż działek należących do majątku osobistego podlega VAT

Liczył się więc zamiar, z jakim dane składniki majątku (także nieruchomości) były nabywane. Jeżeli były nabywane z zamiarem odsprzedaży mieliśmy do czynienia z działalnością gospodarczą wg ustawy o VAT i wtedy osoba sprzedająca stawała się podatnikiem VAT (oczywiście nawet bez formalnej rejestracji działalności). 

Czy musisz zapłacić VAT przy sprzedaży nieruchomości

Teraz TSUE zaakcentował (ale nie dość precyzyjnie niestety) inne okoliczności.

Zdaniem Trybunału z jego orzecznictwa wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. I-3013, pkt 32).

Ponadto w opinii TSUE sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37).

Również okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Ale zdaniem Trybunału inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT.

Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Taka argumentacja może dać powód organom podatkowym do uznania za opodatkowaną VAT sprzedaży nieruchomości (nawet pochodzącej z majątku prywatnego), którą sprzedawca przed sprzedażą „uzbroił” w media, a następnie aktywnie ogłaszał chęć jej sprzedaży.

Pocieszające jest, że zdaniem TSUE czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie są działalnością gospodarczą w VAT, a więc nie są opodatkowane tym podatkiem. Jednak nie bardzo wiadomo, które czynności są związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Trybunał przypomniał też, że pojęcie podatnika VAT definiuje się w związku z pojęciem działalności gospodarczej. Fakt prowadzenia takiej działalności uzasadnia bowiem uznanie podmiotu za podatnika (zob. wyrok z dnia 3 marca 2005 r. w sprawie C-32/03 Fini H, Zb.Orz. s. I-1599, pkt 19).

Pojęcie działalności gospodarczej jest zdefiniowane w art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT jako obejmujące wszelką działalność producentów, handlowców i usługodawców, w tym wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie TSUE zaznaczył, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki z dnia 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM, Rec. s. I-4295, pkt 58; z dnia 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, Zb.Orz. s. I‑10157, pkt 39).

Z pełną oceną wyroku Trybunału z pewnością trzeba będzie poczekać na orzecznictwo polskich sądów administracyjnych (jak ono interpretuje te często nieostre sformułowania Trybunału), bowiem wiele postępowań zostało zawieszonych w oczekiwaniu na omawiany wyrok TSUE.

Pełna treść uzasadnienia wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE z 15 września 2011 r. (sygn. C-180/10 i C-181/10)

Zwolnienia z VAT nieruchomości i budynków

Warto wiedzieć, że zasadniczo sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana 23% podatkiem VAT. Jednak na podstawie art. 43 ustawy o VAT zwolnione z VAT (zwolnienia te dotyczą sprzedaży prowadzonej w ramach działalności gospodarczej) są m.in.:

1) dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT);

2) dostawa budynków, budowli lub ich części (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

3) dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 3, pod warunkiem że ((art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT):

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów; Warunku, tego nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jaki VAT od sprzedaży gruntu przeznaczonego częściowo pod zabudowę?

Czy wywłaszczenie nieruchomości jest opodatkowane VAT?

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

b) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części; Oświadczenie to musi również zawierać:

- imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

- planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

- adres budynku, budowli lub ich części.

Sprzedaż udziału we współwłasności jest dostawą towarów w VAT