Opodatkowanie przychodów z najmu
Najem, to jedno ze źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zaliczenie najmu do źródeł przychodów, oznacza, że przychody osiągnięte uzyskane w ten sposób można opodatkować bez obowiązku zakładania działalności gospodarczej.
Możliwe jest zastosowanie tutaj dwóch różnych form opodatkowania:
- zasady ogólne, czyli opodatkowanie wg skali podatkowej oraz
- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Opodatkowanie na zasadach ogólnych
Najem może być opodatkowany na zasadach ogólnych. Oznacza to, że opodatkowaniu podlegał będzie dochód, czyli przychód uzyskany z najmu pomniejszony o koszty jego uzyskania. Warto dodać, że kosztami uzyskania przychodu może być w takim przypadku czynsz do spółdzielni, opłaty za media, wydatki na urządzenie oraz remont mieszkania, amortyzacja mieszkania itp.
Podatek należy zapłacić wg stawki 18 oraz 32% od nadwyżki ponad kwotę 85.528 zł.
W przypadku zastosowania tej formy opodatkowania zeznanie podatkowe należy złożyć do 30 kwietnia na formularzu PIT-36. Co ważne, przy tej formie opodatkowania można rozliczać się wspólnie z małżonkiem oraz zastosować tzw. ulgę na dzieci. Na tym samym formularzu można również wykazać dochody z umowy o pracę, czy też działalności gospodarczej opodatkowanej na zasadach ogólnych.
Najem - opodatkowanie ryczałtem
Drugą możliwością jest opodatkowanie najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Obecnie występują dwie stawki podatku: 8,5% do przychodów w wysokości 100.000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.
Stawki ryczałtu, co prawda są niższe, ale wynajmujący nie ma możliwości rozliczania kosztów uzyskania przychodów. Oznacza to, że podatek obliczany jest od przychodu, a nie od dochodu.
Zeznanie podatkowe należy złożyć w terminie do 31 stycznia na formularzu PIT-28. W zeznaniu tym nie można wykazać innych dochodów niż te opodatkowane ryczałtem, nie można również rozliczyć się z małżonkiem oraz skorzystać z ulgi na wychowanie dziecka.
Najem krótkoterminowy a ryczałt
Wśród klientów, świadczących usługi najmu krótkoterminowego niezwykle kusząca wydawać się może perspektywa opodatkowania przychodu z najmu 8,5% stawką podatku. Warto jednak podkreślić, że opodatkowanie ryczałtem możliwe jest w przypadku, jeżeli wynajmujący dokonuje wynajmu poza działalnością gospodarczą.
W wydawanych w ostatnim czasie interpretacjach podatkowych przeważa stanowisko, że najem krótkoterminowy może być rozliczany wyłącznie w ramach działalności gospodarczej. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 5 czerwca 2017 r. 0115-KDIT2-3.4011.14.2017.1.AW wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wynika, że działalność taka "stanowi w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających elementy definicji działalności gospodarczej".
Warto w związku z tym dokładnie przeanalizować planowaną działalność i sprawdzić, czy przed rozpoczęciem świadczenia usług wynajmu nie należy założyć działalności gospodarczej.
Magdalena Sławińska - Rzemek, doradca podatkowy z Zespołu Doradców Podatkowych Jacek Czernecki
Konrad Tokarczyk
www.doradcy.pl