REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wynajmujący wiele mieszkań nie może stosować ryczałtu 8,5%

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Wynajmujący wiele mieszkań nie może stosować ryczałtu 8,5%
Wynajmujący wiele mieszkań nie może stosować ryczałtu 8,5%

REKLAMA

REKLAMA

Kto wynajmie wiele mieszkań, ten nie ma co liczyć na 8,5-proc. ryczałt – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 8 maja 2018 r. To przestroga również dla osób, które liczą na niską stawkę podatku od nieruchomości.

W sprawie rozpatrzonej przez NSA chodziło o właściciela jednej nieruchomości składającej się z 23 lokali. Cztery miały charakter użytkowy, pozostałe były mieszkaniami. Wszystkie miały być wynajęte: użytkowe – najemcom prowadzącym handel, 14 mieszkań – spółce, która miała je dalej podnajmować, a pozostałe lokale mieszkalne – indywidualnym najemcom.

REKLAMA

REKLAMA

Autopromocja

Wynajmujący chciał płacić od całości przychodów 8,5-proc. ryczałt. Uważał, że ma niczym nieskrępowane prawo wyboru formy opodatkowania.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy zwrócił jednak uwagę na rozmiar, powtarzalność i zarobkowy charakter przedsięwzięcia, a także sposób jego organizacji. Na tej podstawie uznał, że podatnik działa jak przedsiębiorca i powinien rozliczać się jak osoba prowadząca działalność gospodarczą.

Podatnik się z tym nie zgadzał. Zażądał od fiskusa wyjaśnienia, kiedy najem przestaje być prywatny, a staje się zawodowy. Sam uważał, że nie ma na to pytanie jednoznacznej odpowiedzi. Przekonywał, że nie może tego przesądzać liczba lokali ani zarobkowy charakter najmu, bo prywatnie też wynajmuje się dla zysku. Podkreślał też, że każda tego typu działalność jest zorganizowana i powtarzalna. W związku z tym – przekonywał – sposób opodatkowania zależy od woli i decyzji podatnika. Jeśli założy on działalność gospodarczą, to będzie się rozliczał z fiskusem jak przedsiębiorca. W przeciwnym razie wolno mu wybrać ryczałt – przekonywał.

REKLAMA

Mężczyzna przegrał jednak w sądach obu instancji. WSA w Bydgoszczy orzekł, że 8,5-proc. stawka ryczałtu jest tylko dla podatników niewynajmujących nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Sama jej rejestracja (bądź jej brak) tego nie przesądza.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Sąd zgodził się z fiskusem, że wynajem 23 lokali nie może mieć charakteru incydentalnego i wymaga wielu zaplanowanych i przemyślanych czynności. W związku z tym ryczałt nie wchodzi w grę – uznał WSA.

Tego samego zdania był NSA (wyrok z 8 maja 2018 r., sygn. akt II FSK 887/16). Sędzia Cezary Koziński przywołał także inny podobny wyrok – z 2 lutego 2017 r. (sygn. akt II FSK 268/15).

NOWOŚĆ na Infor.pl: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Skala, zyski, profesjonalizm

Wynajem kilku lokali nie powinien jeszcze świadczyć o działalności gospodarczej. Jednak w ocenie ekspertów takie ryzyko wzrasta, gdy najem ma charakter krótkoterminowy i odbywa się za pośrednictwem portali internetowych.

Eksperci podkreślają, że nie każde wystawienie nieruchomości na portalu internetowym będzie traktowane jak działalność. Ponieważ jednak granica najmu prywatnego i prowadzonego w ramach działalności gospodarczej jest bardzo płynna, warto być świadomym ryzyka podatkowego, szczególnie przy rozrastającym się portfolio nieruchomości.

– Jeżeli właściciel wynajmuje kilka nieruchomości, oferuje lokale na krótkie okresy, ogłaszając ofertę w internecie i jednocześnie zachowuje się jak profesjonalista, to istnieje ryzyko, że najem zostanie uznany nie za prywatny, lecz prowadzony w ramach działalności gospodarczej – przestrzega Anna Bergman, prawnik w Kancelarii Ożóg Tomczykowski.

– Istotne są nie tylko skala prowadzonej działalności i stopień jej zorganizowania, ale również sposób nabywania nieruchomości (lokale odziedziczone mogą być inaczej traktowane niż zakupione pod najem), a nawet rodzaj tych nieruchomości: lokal mieszkalny można wynajmować prywatnie, natomiast biurowiec czy halę magazynową raczej nie – dodaje Konrad Turzyński, doradca podatkowy, partner w kancelarii podatkowej Kolibski, Nikończyk, Dec & Partnerzy.

Więcej też dla gminy

Wynajmując prywatną nieruchomość, warto się także upewnić, jak faktycznie lokal jest wykorzystywany przez najemcę. Może się bowiem okazać, że podatek od nieruchomości trzeba będzie zapłacić według najwyższych stawek, jak przedsiębiorca.

– W praktyce dotyczy to budynków mieszkalnych, które zasadniczo podlegają najniższym stawkom podatku od nieruchomości oraz budynków zabytkowych, które są z niego zwolnione – mówi Rafał Kran, doradca podatkowy, menedżer w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy.

Wyjaśnia, że jeżeli taka nieruchomość jest wynajmowana przedsiębiorcy, to jej właściciel – mimo że sam nie prowadzi działalności gospodarczej – musi stosować stawki właściwe dla firmy. – I to niezależnie od ustaleń wewnętrznych z najemcą – dodaje Anna Bergman.

Koniecznie zatem trzeba ustalić, w jaki sposób najemca wykorzystuje nieruchomość – podkreślają eksperci.

Co robi najemca

Brak takiej świadomości może skutkować niemiłym zaskoczeniem. Potwierdza to opisywany już na łamach DGP wyrok NSA z 19 kwietnia 2018 r. (sygn. akt II FSK 558/16). Dotyczył on właściciela sześciu mieszkań w zabytkowej kamienicy, który – choć sam nie był przedsiębiorcą – musiał stosować stawki podatku właściwe dla działalności gospodarczej, ponieważ na taki cel (działalność quasi-hotelową) przeznaczył lokale najemca.

Zdaniem Anny Bergman, samo podanie w Centralnej, Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej adresu nieruchomości jako miejsca wykonywania działalności nie jest wystarczające do uznania, że nieruchomość jest z nią związana. Konieczne jest faktyczne wykorzystywanie w takim celu.

– Niestety w praktyce bywa inaczej. Już sam wpis do CEIDG może być wystarczający do uznania przez organy podatkowe, że podatek od nieruchomości trzeba płacić według wyższej stawki – mówi ekspertka. Radzi więc, by raz na jakiś czas skorzystać z wyszukiwarki CEIDG, aby upewnić się, że najemca nie posługuje się adresem wynajmowanej nieruchomości do prowadzenia firmy. ⒸⓅ

Opodatkowanie najmu

Magdalena Majkowska

Patrycja Dudek

dgp@infor.pl

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Ministerstwo Finansów i KAS: budujemy Tax Morale. Czy moralność podatkowa zastąpi mechanizmy kontroli podatkowej?

W dniu 28 października 2025 r. w Ministerstwie Finansów odbyła się konferencja na temat moralności podatkowej w społeczeństwie i gospodarce. Uczestnikami spotkania byli m.in. wiceminister finansów Szef KAS Marcin Łoboda, przedstawiciele szwedzkiej administracji podatkowej, Krajowej Administracji Skarbowej, środowiska naukowego i biznesu. Spotkanie było okazją do dyskusji na temat budowania moralności podatkowej i jej wpływu na skuteczność poboru podatków.

Jak dobrze żyć (efektywnie współpracować) z księgowym? Przychody, koszty, bartery, dokumenty. Praktyczne rady dla twórców internetowych i influencerów

Jesteś influencerem, twórcą internetowym, a może dopiero zaczynasz swoją przygodę z działalnością online? Niezależnie od etapu, na którym jesteś – prędzej czy później przyjdzie moment, w którym będziesz musiał zmierzyć się z rozliczeniami podatkowymi. Współpraca z księgowym to w takim przypadku nie tylko konieczność, ale przede wszystkim ogromne ułatwienie i wsparcie w prowadzeniu legalnej, uporządkowanej działalności twórczej.

Zwolnienia z kasy fiskalnej – aktualne przepisy i wyjątki 2025

Kasy fiskalne od lat stanowią nieodłączny element prowadzenia działalności gospodarczej. Z jednej strony są narzędziem do rejestrowania sprzedaży, z drugiej wspomagają rozliczenia podatkowe, zapewniając transparentność transakcji pomiędzy sprzedawcą i nabywcą.

Cypr staje się rajem dla polskich emigrantów. Skarbówka potwierdza korzystne zasady ryczałtu od przychodów zagranicznych

Przełom w interpretacji Krajowej Informacji Skarbowej! Fiskus potwierdził, że osoby przenoszące rezydencję podatkową do Polski mogą objąć ryczałtem wszystkie swoje przychody zagraniczne – od dywidend i kryptowalut po nieruchomości. Dla zamożnych reemigrantów to szansa na ogromne oszczędności i najkorzystniejsze warunki podatkowe w historii.

REKLAMA

KSeF pomoże uszczelnić budżet. MF liczy na 18,7 mld zł wpływów w 2026 roku

Dzięki zmianom w podatkach i uszczelnieniu systemu za pomocą KSeF, Polska może w 2026 roku zyskać nawet 18,7 mld zł. Wśród planowanych działań są m.in. podwyżki CIT dla banków, wyższe stawki VAT i akcyzy oraz ograniczenie liczby osób nielegalnie zatrudnionych w budownictwie.

Samochód osobowy w firmie - zmiany w limitach od 1 stycznia 2026 r. Jak rozliczać auta kupione do końca 2025 roku?

Zmiany w prawie podatkowym potrafią zaskakiwać. Szczególnie wtedy, gdy istotne przepisy wprowadzane są niejako „tylnymi drzwiami”. Tym razem mamy do czynienia z modyfikacją, która znacząco wpłynie na sposób rozliczania kosztów związanych z nabyciem samochodów osobowych.

Rezerwa finansowa w firmie to nie luksus - to konieczność. Jak wyliczyć i budować rezerwę na nagłe sytuacje

Wielu właścicieli firm mówi: „Nie mam z czego odkładać, wszystko idzie na bieżące wydatki.” Inni: „Jak będą wolne środki, to coś odłożę.” Problem w tym, że te wolne środki rzadko kiedy się pojawiają. Albo jeśli już są – szybko znikają. A potem przychodzi miesiąc bez wpłat od klientów, niespodziewany wydatek albo gorszy sezon. I nagle z dnia na dzień zaczyna brakować nie tylko pieniędzy, ale też spokoju, decyzyjności, kontroli. To nie pech. To brak bufora.

100 dni do KSeF – co się zmieni już od lutego 2026 roku?

Już od 1 lutego 2026 r. duże firmy będą wystawiać wyłącznie e‑faktury w KSeF, a wszyscy podatnicy będą je odbierać elektronicznie. Od kwietnia obowiązek rozszerzy się na pozostałych przedsiębiorców, wprowadzając jednolity, ustandaryzowany obieg faktur i koniec papierowych dokumentów.

REKLAMA

Skarbówka potwierdza: darowizny od rodzeństwa zwolnione z podatku nawet przy wspólności majątkowej

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że darowizny pieniężne od rodzeństwa są zwolnione z podatku, nawet jeśli darczyńcy mają wspólność majątkową. Kluczowe jest jedynie terminowe zgłoszenie darowizny i udokumentowanie przelewu. To dobra wiadomość dla wszystkich, którzy otrzymują wsparcie finansowe od bliskich.

Nowa opłata cukrowa uderzy w małe firmy? Minister ostrzega przed katastrofą dla MŚP

Minister Agnieszka Majewska, Rzecznik MŚP, ostrzega przed skutkami nowelizacji „podatku cukrowego”. Zwraca uwagę, że projekt zmian w ustawie o zdrowiu publicznym przygotowany przez Ministerstwo Finansów może nadmiernie obciążyć najmniejsze firmy. Nowe przepisy dotyczące opłaty cukrowej mają – wbrew intencjom resortu – rozszerzyć obowiązki sprawozdawcze i podatkowe także na mikro i małych przedsiębiorców.

REKLAMA