REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wynajmujący wiele mieszkań nie może stosować ryczałtu 8,5%

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Wynajmujący wiele mieszkań nie może stosować ryczałtu 8,5%
Wynajmujący wiele mieszkań nie może stosować ryczałtu 8,5%

REKLAMA

REKLAMA

Kto wynajmie wiele mieszkań, ten nie ma co liczyć na 8,5-proc. ryczałt – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 8 maja 2018 r. To przestroga również dla osób, które liczą na niską stawkę podatku od nieruchomości.

W sprawie rozpatrzonej przez NSA chodziło o właściciela jednej nieruchomości składającej się z 23 lokali. Cztery miały charakter użytkowy, pozostałe były mieszkaniami. Wszystkie miały być wynajęte: użytkowe – najemcom prowadzącym handel, 14 mieszkań – spółce, która miała je dalej podnajmować, a pozostałe lokale mieszkalne – indywidualnym najemcom.

REKLAMA

REKLAMA

Autopromocja

Wynajmujący chciał płacić od całości przychodów 8,5-proc. ryczałt. Uważał, że ma niczym nieskrępowane prawo wyboru formy opodatkowania.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy zwrócił jednak uwagę na rozmiar, powtarzalność i zarobkowy charakter przedsięwzięcia, a także sposób jego organizacji. Na tej podstawie uznał, że podatnik działa jak przedsiębiorca i powinien rozliczać się jak osoba prowadząca działalność gospodarczą.

Podatnik się z tym nie zgadzał. Zażądał od fiskusa wyjaśnienia, kiedy najem przestaje być prywatny, a staje się zawodowy. Sam uważał, że nie ma na to pytanie jednoznacznej odpowiedzi. Przekonywał, że nie może tego przesądzać liczba lokali ani zarobkowy charakter najmu, bo prywatnie też wynajmuje się dla zysku. Podkreślał też, że każda tego typu działalność jest zorganizowana i powtarzalna. W związku z tym – przekonywał – sposób opodatkowania zależy od woli i decyzji podatnika. Jeśli założy on działalność gospodarczą, to będzie się rozliczał z fiskusem jak przedsiębiorca. W przeciwnym razie wolno mu wybrać ryczałt – przekonywał.

REKLAMA

Mężczyzna przegrał jednak w sądach obu instancji. WSA w Bydgoszczy orzekł, że 8,5-proc. stawka ryczałtu jest tylko dla podatników niewynajmujących nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Sama jej rejestracja (bądź jej brak) tego nie przesądza.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Sąd zgodził się z fiskusem, że wynajem 23 lokali nie może mieć charakteru incydentalnego i wymaga wielu zaplanowanych i przemyślanych czynności. W związku z tym ryczałt nie wchodzi w grę – uznał WSA.

Tego samego zdania był NSA (wyrok z 8 maja 2018 r., sygn. akt II FSK 887/16). Sędzia Cezary Koziński przywołał także inny podobny wyrok – z 2 lutego 2017 r. (sygn. akt II FSK 268/15).

NOWOŚĆ na Infor.pl: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Skala, zyski, profesjonalizm

Wynajem kilku lokali nie powinien jeszcze świadczyć o działalności gospodarczej. Jednak w ocenie ekspertów takie ryzyko wzrasta, gdy najem ma charakter krótkoterminowy i odbywa się za pośrednictwem portali internetowych.

Eksperci podkreślają, że nie każde wystawienie nieruchomości na portalu internetowym będzie traktowane jak działalność. Ponieważ jednak granica najmu prywatnego i prowadzonego w ramach działalności gospodarczej jest bardzo płynna, warto być świadomym ryzyka podatkowego, szczególnie przy rozrastającym się portfolio nieruchomości.

– Jeżeli właściciel wynajmuje kilka nieruchomości, oferuje lokale na krótkie okresy, ogłaszając ofertę w internecie i jednocześnie zachowuje się jak profesjonalista, to istnieje ryzyko, że najem zostanie uznany nie za prywatny, lecz prowadzony w ramach działalności gospodarczej – przestrzega Anna Bergman, prawnik w Kancelarii Ożóg Tomczykowski.

– Istotne są nie tylko skala prowadzonej działalności i stopień jej zorganizowania, ale również sposób nabywania nieruchomości (lokale odziedziczone mogą być inaczej traktowane niż zakupione pod najem), a nawet rodzaj tych nieruchomości: lokal mieszkalny można wynajmować prywatnie, natomiast biurowiec czy halę magazynową raczej nie – dodaje Konrad Turzyński, doradca podatkowy, partner w kancelarii podatkowej Kolibski, Nikończyk, Dec & Partnerzy.

Więcej też dla gminy

Wynajmując prywatną nieruchomość, warto się także upewnić, jak faktycznie lokal jest wykorzystywany przez najemcę. Może się bowiem okazać, że podatek od nieruchomości trzeba będzie zapłacić według najwyższych stawek, jak przedsiębiorca.

– W praktyce dotyczy to budynków mieszkalnych, które zasadniczo podlegają najniższym stawkom podatku od nieruchomości oraz budynków zabytkowych, które są z niego zwolnione – mówi Rafał Kran, doradca podatkowy, menedżer w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy.

Wyjaśnia, że jeżeli taka nieruchomość jest wynajmowana przedsiębiorcy, to jej właściciel – mimo że sam nie prowadzi działalności gospodarczej – musi stosować stawki właściwe dla firmy. – I to niezależnie od ustaleń wewnętrznych z najemcą – dodaje Anna Bergman.

Koniecznie zatem trzeba ustalić, w jaki sposób najemca wykorzystuje nieruchomość – podkreślają eksperci.

Co robi najemca

Brak takiej świadomości może skutkować niemiłym zaskoczeniem. Potwierdza to opisywany już na łamach DGP wyrok NSA z 19 kwietnia 2018 r. (sygn. akt II FSK 558/16). Dotyczył on właściciela sześciu mieszkań w zabytkowej kamienicy, który – choć sam nie był przedsiębiorcą – musiał stosować stawki podatku właściwe dla działalności gospodarczej, ponieważ na taki cel (działalność quasi-hotelową) przeznaczył lokale najemca.

Zdaniem Anny Bergman, samo podanie w Centralnej, Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej adresu nieruchomości jako miejsca wykonywania działalności nie jest wystarczające do uznania, że nieruchomość jest z nią związana. Konieczne jest faktyczne wykorzystywanie w takim celu.

– Niestety w praktyce bywa inaczej. Już sam wpis do CEIDG może być wystarczający do uznania przez organy podatkowe, że podatek od nieruchomości trzeba płacić według wyższej stawki – mówi ekspertka. Radzi więc, by raz na jakiś czas skorzystać z wyszukiwarki CEIDG, aby upewnić się, że najemca nie posługuje się adresem wynajmowanej nieruchomości do prowadzenia firmy. ⒸⓅ

Opodatkowanie najmu

Magdalena Majkowska

Patrycja Dudek

dgp@infor.pl

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nowe faktury elektroniczne w 2026 r. Prof. Modzelewski: art. 106nda ust. 3 ustawy o VAT nakłada niewykonalne obowiązki i jest sprzeczny z prawem UE

Nowe faktury elektroniczne, o których mowa w art. 106nf, 106nh, 106nda i 106nha ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT), które będą w przyszłym roku wystawione zgodnie z wzorem faktury ustrukturyzowanej, budzą wśród podatników najwięcej wątpliwości – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

KSeF 2026: Tylko 4 miesiące na przygotowanie. Czego wymagać od dostawców oprogramowania? Kto powinien mieć dostęp do systemu?

Od 1 lutego 2026 roku w Polsce zacznie obowiązywać obligatoryjne fakturowanie elektroniczne z wykorzystaniem faktur ustrukturyzowanych wprowadzonych do ustawy o podatku VAT. Najpierw dotyczyć to będzie największych podatników (przekroczone 200 mln zł obrotów brutto w 2024 r.), a od 1 kwietnia 2026 r. - pozostałych. Oznacza to, że wymiana faktur pomiędzy przedsiębiorcami będzie musiała odbywać się za pośrednictwem Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF).

Zmiany w VAT: rozliczanie importu towarów bezpośrednio w deklaracji podatkowej

W dniu 17 września 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o podatku od towarów i usług, będący częścią pakietu deregulacyjnego. Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów nowelizacja ta jest konieczna, bowiem po wprowadzeniu od czerwca br. nowego systemu celnego AIS/IMPORT PLUS, niektóre firmy posiadające pozwolenie na stosowanie zgłoszenia uproszczonego i stosujące to uproszczenie zostałyby de facto pozbawione możliwości rozliczania podatku VAT z tytułu importu towarów bezpośrednio w deklaracji podatkowej. Dzięki nowym przepisom ci przedsiębiorcy będą mogli nadal rozliczać podatek VAT z tytułu importu towarów bezpośrednio w deklaracji podatkowej.

Ulga B+R na wakacjach. O czym należy pamiętać przy ewidencji czasu pracy w czasie nieobecności pracowników?

Ulga na działalność badawczo-rozwojową (ulga B+R) to jeden z najistotniejszych i najbardziej przystępnych instrumentów wspierających finansowanie innowacji w Polsce. Ta preferencja podatkowa umożliwia przedsiębiorcom odliczenie od podstawy opodatkowania kosztów poniesionych na działania badawczo-rozwojowe nawet na poziomie 200%. W praktyce oznacza to możliwość odzyskania wydatków ponoszonych m.in. na wynagrodzenia pracowników zaangażowanych w prace B+R. Jednak dużym wyzwaniem pozostaje prawidłowe ewidencjonowanie czasu pracy osób zaangażowanych w takie projekty.

REKLAMA

Od kiedy KSeF: co to za system faktur, co warto wiedzieć? Dla kogo będzie obowiązkowy w 2026 roku?

No i staje przed nami nowe wyzwanie. Nadchodzi koniec tradycyjnego modelu księgowości. Od 1 lutego 2026 r. największe podmioty będą musiały wystartować z wystawianiem faktur przez KSeF. Natomiast wszyscy odbiorcy będą musieli za pośrednictwem KSeF te faktury odbierać. Dla kogo w 2026 r. system KSeF będzie obowiązkowy?

Konsekwencje dla łańcucha dostaw przez zamknięcie kolejowego przejścia granicznego w Małaszewiczach w związku z manewrami Zapad-2025

Polska zdecydowała o czasowym zamknięciu kolejowych przejść granicznych z Białorusią, w tym kluczowego węzła w Małaszewiczach. Powodem są zakrojone na szeroką skalę rosyjsko-białoruskie manewry wojskowe Zapad-2025. Decyzja ta, choć motywowana względami bezpieczeństwa, rodzi poważne skutki gospodarcze i logistyczne, uderzając w europejsko-azjatyckie łańcuchy dostaw.

KSeF a JDG – rewolucja w fakturach dla jednoosobowych działalności

Krajowy System e-Faktur (KSeF) to największa zmiana dla firm od lat. Do tej pory dla wielu przedsiębiorców prowadzących jednoosobowe działalności gospodarcze (JDG) faktura była prostym dokumentem np. wystawianym w Wordzie, Excelu czy nawet odręcznie. W 2026 roku ta rzeczywistość diametralnie się zmieni. Faktura będzie musiała być wystawiona w formie ustrukturyzowanej i przekazana do centralnego systemu Ministerstwa Finansów.

Liczne zmiany w podatkach PIT i CIT od 2026 r: nowe definicje ustawowe, ulga mieszkaniowa, amortyzacja, programy lojalnościowe, zbywanie nieruchomości, estoński CIT, IP Box

Na stronach Rządowego Centrum Legislacji został opublikowany 16 września 2025 r. projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw. Projekt ten, nad którym pracuje Ministerstwo Finansów, ma na celu uszczelnienie systemu podatkowego. Zmiany mają wejść w życie od początku 2026 roku.

REKLAMA

Bank prosi o aktualizację danych twojej firmy? Oto dlaczego nie warto z tym zwlekać

Otwierasz serwis elektroniczny swojego banku i widzisz wiadomość o konieczności zaktualizowania danych osobowych lub firmowych? To nie przypadek. Potraktuj to jako priorytet, by działać zgodnie z prawem i zapewnić swojej firmie ciągłość świadczenia usług bankowych. Szczególnie że aktualizację można zrobić w kilku prostych krokach i w dogodnej dla ciebie formie.

Czy ominie Cię KSeF? Może jesteś w grupie, która nie będzie musiała stosować e-faktur w 2026 roku

W 2026 roku wchodzi w życie obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) dla większości przedsiębiorców w Polsce. System pozwala na wystawianie faktur ustrukturyzowanych i automatyczne przesyłanie ich do administracji podatkowej. Choć wielu przedsiębiorców będzie zobowiązanych do korzystania z platformy, istnieją wyjątki i odroczenia. Sprawdź!

REKLAMA