Jak opodatkować najem nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej?

Takie stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji, której fragment przedstawiamy.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką jest właścicielem nieruchomości. W chwili obecnej nieruchomości, będące własnością podatnika, są wykorzystywane przez niego w prowadzonej działalności gospodarczej, wykonywanej w formie jednoosobowej działalności.

Obecnie podatnik rozważa możliwość zlikwidowania działalności gospodarczej oraz wynajmowanie swojego majątku w ramach najmu prywatnego. W związku z tym zamierza wycofać wprowadzone do przedsiębiorstwa składniki majątku, zamknąć działalność i oddać wycofane składniki majątku w ramach prywatnego najmu innemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą. (…) Najem będzie dokonywany we własnym imieniu (podatnik będzie zawierał umowy cywilnoprawne najmu nieruchomości, których jest współwłaścicielem). Będzie działał w sposób zorganizowany i ciągły. Działanie w związku z wynajmem nie będzie miało przypadkowego charakteru, a powtarzalny.

Raz jeszcze w tym miejscu należy zaakcentować, że decydujące znaczenie dla zakwalifikowania przychodów z najmu nieruchomości do właściwego źródła ma przede wszystkim to, czy najem spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przekonanie i wybór podatnika w zakresie właściwej jego zdaniem kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów do określonego źródła przychodów. Decydujące znaczenie mają bowiem wszystkie okoliczności faktyczne danej sprawy, a nie wybór dokonany przez podatnika. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na względzie powołane przepisy prawa podatkowego oraz zaprezentowany opis zdarzenia przyszłego, stwierdzić jednoznacznie należy, że przychody z opisanego we wniosku najmu nieruchomości nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu podejmowane przez Wnioskodawcę czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Polecamy: Pakiet żółtych książek - Podatki 2018

Zatem przychody uzyskiwane z tytułu najmu, nawet jeżeli Wnioskodawca uprzednio wycofa przedmiotowe nieruchomości z przedsiębiorstwa oraz zlikwiduje działalność gospodarczą, powinien zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej, i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów. Tym samym przychody z najmu przedmiotowych nieruchomości nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Interpretacja indywidulana Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 listopada 2017 r., sygn. akt 0114-KDIP3-1.4011.324.2017.2.KS

Katarzyna Wojciechowska

prawnik, ekspert w zakresie podatków dochodowych, redaktor "MONITORA księgowego"