Formy opodatkowania dochodów z najmu

Najem prywatny – ryczałt czy skala podatkowa?

Właściciel prywatnego mieszkania, decydując się na wynajmowanie jako osoba fizyczna – a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – ma do wyboru dwie formy opodatkowania przychodu. Może zdecydować się na skalę podatkową (zasady ogólne) bądź ryczałt ewidencjonowany.

	Zasady ogólne	Ryczałt ewidencjonowany
Stawka podatku	18% lub 32% po przekroczeniu progu podatkowego	8,5%*
Podstawa opodatkowania	Dochód	Przychód
Koszty uzyskania przychodu	Możliwe do rozliczenia	Niemożliwe do rozliczenia
Wybór – formalności	Domyślny – nie trzeba zgłaszać do US	Pisemne zgłoszenie do US: Do 20 dnia miesiąca po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy przychód, lub Do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy przychód uzyskano w grudniu, lub Do 20 stycznia nowego roku, jeśli kontynuujemy najem i zmieniamy formę opodatkowania
Rozliczenie roczne	PIT-36, składany do 30 kwietnia kolejnego roku podatkowego	PIT-28, składany do 31 stycznia kolejnego roku podatkowego

*Uwaga! Od początku 2018 r. stawka ryczałtu wzrasta do 12,5%, jeśli roczny przychód z najmu prywatnego przekroczy 100.000 zł w skali roku.

Choć na pierwszy rzut oka ryczałt może wydać się wyjątkowo atrakcyjny (ze stawką o ponad połowę niższą niż skala podatkowa), nie zawsze będzie to lepsze rozwiązanie. Skalę podatkową warto wziąć pod rozwagę, jeśli z wynajmem związane są duże koszty – np.:

• Amortyzacja lokalu
• Remont i wyposażenie
• Czynsz dla spółdzielni
• Odsetki od kredytu wziętego na zakup lokalu
• Podatek od nieruchomości.

Najem a działalność gospodarcza – uwaga na kruczki

Wynajmując lokal warto upewnić się, że możliwe jest wynajmowanie go jako prywatny, a nie w formie działalności gospodarczej. Jest to ważne nie tylko ze względu na formalności (np. zgłoszenie działalności na CEIDG), ale także z uwagi na fakt, że wynajem z działalności nie może być opodatkowany w formie ryczałtu. W tej sytuacji przedsiębiorcy przysługuje prawo wyboru pomiędzy skalą podatkową a podatkiem liniowym.

Kiedy przychód z najmu może być uznany za przychód z działalności? Przede wszystkim – gdy lokal zaliczony jest do majątku firmowego, ale nie tylko. Jeśli wynajmujemy lokal okazjonalnie, jest to główne źródło utrzymania, wynajmujemy większą liczbę lokali etc., organ skarbowy może uznać takie działanie za działalność gospodarczą. Zatem – jeśli chcemy zdecydować się na prywatny wynajem lokalu – warto zadbać o to, aby nie nosił on znamion zorganizowanej działalności gospodarczej.

Anna Kubalka– ifirma.pl

NOWOŚĆ na Infor.pl: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!