REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak opodatkować dochody z wynajmu mieszkania?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Jak opodatkować dochody z wynajmu mieszkania? /Fot. Fotolia
Jak opodatkować dochody z wynajmu mieszkania? /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Podpisując umowę najmu wynajmujący muszą uważać, czy właśnie nie stali się przedsiębiorcami. Zachowanie czujności w tej kwestii wymusza na nich prawo podatkowe.

Dlaczego to ważne?

To, czy najem świadczony jest w ramach działalności gospodarczej, czy poza nią ma bardzo duże znaczenie z punktu widzenia opodatkowania uzyskiwanego dochodu.

REKLAMA

Jeżeli bowiem najem jest świadczony poza działalnością gospodarczą (tzw. „najem prywatny”), to wówczas możemy wybrać opodatkowanie przychodu ryczałtem. Od 2018 roku dla najmu prywatnego obowiązują dwie stawki:

  • 8,5% do kwoty 100.000 zł rocznie oraz
  • 12,5% w stosunku do nadwyżki ponad tę kwotę.

REKLAMA

Jeżeli natomiast najem jest świadczony w ramach działalności gospodarczej, to wówczas nie możemy skorzystać z opodatkowania ryczałtem. W takim przypadku musimy wybrać pomiędzy opodatkowaniem dochodu według skali podatkowej (18% i 32%), albo według stawki liniowej (19%).

Jakie ryzyka się z tym wiążą? Jeżeli fiskus stwierdzi, że usługi najmu świadczymy w ramach działalności gospodarczej i tym samym nie mieliśmy prawa opodatkować przychodu ryczałtem, to wówczas oszacuje nam zaległość podatkową w wysokości różnicy między tym, co powinniśmy byli zapłacić opodatkowując dochód według skali podatkowej (18% oraz 32%) a tym, co zapłaciliśmy rozliczając się ryczałtem.

Do tego dojdą zaległości w składkach ZUS. Nie można bowiem zapominać o tym, że co do zasady przedsiębiorca płaci za siebie albo cały ZUS (jeżeli nie ma innego tytułu do oskładkowania) albo co najmniej składkę na ubezpieczenie zdrowotne (jeżeli ma już inny tytułu do oskładkowania).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Te wszystkie zaległości zostaną powiększone o karne odsetki za zwłokę.

Jak zatem rozpoznać, czy oddając mieszkanie w najem jestem już przedsiębiorcą i powinienem założyć działalność gospodarczą? 

Kiedy najem to działalność gospodarcza?

REKLAMA

Niestety nie wszystko zależy od woli wynajmującego. W interpretacjach indywidualnych, fiskus podkreśla, że sam zamiar wynajmującego nieprowadzenia lub prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu nie ma znaczenia[1]. W szczególności to, że wynajmujący nie zarejestrował działalności gospodarczej w CEIDG nie jest równoznaczne z tym, że jej nie prowadzi [2].

Ważne jest to, jak to wygląda w rzeczywistości, tj. czy działania wynajmującego spełniają definicję działalności gospodarczej z ustawy o PIT. Zgodnie z tą definicją działalność gospodarcza to działalność, która jest:

  • zarobkowa,
  • prowadzona we własnym imieniu bez względu na rezultat,
  • prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły.

Co ważne, wszystkie powyższe warunki musza być spełnione jednocześnie. Innymi słowy, jeżeli nie jest spełniony chociaż jeden z nich, to wówczas nie prowadzimy działalności gospodarczej. Niestety powyższe przesłanki mają dość ogólnikowe, nieprecyzyjne brzmienie. Dodatkowo, sam fiskus interpretuje je bardzo szeroko.

Przykładowo, zdaniem fiskusa, kryterium „zarobkowości” jest spełnione, nawet jeżeli działalność nie przynosi dochodu. Istotny jest bowiem zamiar osiągnięcia dochodu, a nie faktyczny skutek[3].

Z kolei „ciągłość” jest rozumiana przez skarbówkę raczej jako działanie powtarzalne, a nie jako działanie bez przerwy. W interpretacjach prezentowany jest pogląd, że do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania działań nakierowanych na w osiągnięcie efektu w postaci zarobku[4]. Bazując na takim rozumieniu tego pojęcia przesłanka ciągłości będzie spełniona również wówczas, gdy najem świadczony jest sezonowo, jak również nie przez dłuższy czas, ale tylko do osiągnięcia jakiegoś celu[5].

Polecamy: PIT 2018. Komentarz

Równie pojemna jest definicja „zorganizowania”. Fiskus interpretuje to pojęcie jako „działanie podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służące osiągnięciu celu, mające wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym”. [6]

Działalność gospodarcza bezpieczniejsza

To, że ww. cechy działalności gospodarczej są przez fiskusa definiowane tak szeroko skutkuje tym, że trudno jest przekonać organy podatkowe do tego, że nie prowadzimy działalności gospodarczej w zakresie najmu. W drugą stronę jest łatwiej: udowodnienie, że prowadzimy działalność gospodarczą w zakresie najmu nie powinno nastręczać zbyt dużo trudności.

Dodatkowo w przypadku ryczałtu trzeba uważać na jeszcze jedną pułapkę. Istnieje bowiem ryzyko, że prowadzony przez nas najem zostanie przez fiskusa przekwalifikowany na usługi zakwaterowania. To z kolei byłoby równoznaczne ze wzrostem stawki ryczałtu do 17% od pierwszej zarobionej złotówki (zamiast 8,5% do 100.000 zł i 12,5% po przekroczeniu tej kwoty).

Kiedy będziemy mieli do czynienia z zakwaterowaniem?

Z wyjaśnień do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) wynika, że w grupowaniu statystycznym zakwaterowanie (PKWiU 55) mieszą się następujące świadczenia:

  • zapewnienie krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym,
  • zakwaterowanie na dłuższy okres studentów, osób pracujących i pozostałych osób.

Nie mieszczą się w tym grupowaniu (a więc nie stanowią usług zakwaterowania) następujące świadczenia:

  • usługi w zakresie zapewnienia długotrwałego zakwaterowania, jako głównego miejsca pobytu w obiektach takich jak: apartamenty, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym.

Jeżeli prowadzimy działalność gospodarczą, to zasady opodatkowania podatkiem dochodowym pozostają takie same, niezależnie od tego, czy oferujemy najem, czy usługi zakwaterowania.

Stąd wniosek, że z punktu widzenia opodatkowania dochodu podatkiem dochodowym bezpieczniejsze jest świadczenie najmu w ramach działalności gospodarczej.

Polecamy: Pakiet żółtych książek - Podatki 2018

_________________

[1] np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 15 grudnia 2017 roku, sygnatura: 0115-KDIT3.4011.309.2017.1.AK

[2] np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 grudnia 2017 roku, sygnatura: 0115-KDIT3.4011.322.2017.2.PSZ

[3] np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 15 grudnia 2017 roku, sygnatura: 0115-KDIT3.4011.309.2017.1.AK

[4] np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 listopada 2017 roku, sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.324.2017.2.KS

[5] np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 12 grudnia 2017 roku, sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.344.2017.2.EJ

[6] np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 15 grudnia 2017 roku, sygnatura: 0115-KDIT3.4011.309.2017.1.AK


A co na to sądy administracyjne?

Dużo bardziej korzystne dla podatników stanowisko prezentują sądy administracyjne. Ich zdaniem nie można twierdzić, że wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą, jeżeli on sam twierdzi, że tego nie robi i nigdy nie było to jego zamiarem. Kluczowe znaczenie ma chęć/zamiar prowadzenia działalności gospodarczej[7].

Oznacza to, że dużo łatwiej można przekonać sąd administracyjny niż skarbówkę do tego, że świadczymy najem prywatny a nie działalność gospodarczą. Zaskarżając niekorzystną interpretację lub decyzję pokontrolną do sądu mamy zatem spore szanse na wygraną. Trzeba jednak pamiętać o tym, że na wyrok sądu administracyjnego trzeba trochę poczekać. Obecnie średni czas oczekiwania na rozpoznanie sprawy w sądzie administracyjnym to około 7 miesięcy[8].

Ryczałt czasami droższy

Wybierają po między działalnością gospodarczą a ryczałtem warto też pamiętać o tym, że może się okazać, że wybierając ryczałt zapłacimy więcej podatku niż rozliczając najem w ramach działalności gospodarczej.

Wynika to z faktu, że w ryczałcie opodatkowaniu podlega nie dochód, ale przychód. Oznacza to, że wybierając ryczałt nie będziemy mogli rozliczyć kosztów prowadzonej działalności, które to można rozliczyć jeżeli zdecydujemy się na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zazwyczaj największym kosztem podatkowym jest amortyzacja wynajmowanej nieruchomości. Wartością, od której należy dokonywać odpisów amortyzacyjnych jest cena lokalu powiększona o koszty remontów, doposażenia i odsetek naliczonych do dnia przekazania lokalu do używania. Co prawda roczna stawka amortyzacyjna lokali mieszkalnych to tylko 1,5% w skali roku. Jednak w przypadku lokali używanych lub ulepszonych istnieje możliwość podwyższenia stawki amortyzacyjnej do 10% w skali roku.

Zgodnie z treścią ustawy o PIT lokal jest używany, jeżeli przed podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy. Natomiast lokal mieszkalny jest ulepszony jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jeśli chodzi o bieżące koszty prowadzenia działalności gospodarczej to najważniejszym takim kosztem zazwyczaj są odsetki od kredytu oraz wydatki na doposażenie lokalu.

Podatnik nabył na kredyt mieszkanie, które przed nabyciem było używane przez 7 lat (czyli lokal używany) za 300.000 zł. Następnie wydał 50.000 zł na modernizacje. Część odsetkowa raty kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu to 1.800 zł miesięcznie.

Miesięczne koszty z tytułu amortyzacji podatkowej lokalu będą równe 2.916 zł.((350.000 zł * 10%)/12 miesięcy)

Sumując koszty amortyzacji oraz bieżących odsetek uzyskujemy 4.716 zł kosztów podatkowych miesięcznie (2.916 zł + 1.800 zł).

Dopiero od nadwyżki czynszu najmu ponad tę kwotę zapłacimy podatek dochodowy.

Niemniej jednak porównując opłacalność ryczałtu z działalnością gospodarczą trzeba uwzględnić składki ZUS. W przypadku ryczałtu (najmu prywatnego) składek ZUS nie płacimy. W przypadku działalności gospodarczej albo płacimy pełne składki ZUS (jeżeli nie ma innego tytułu do ubezpieczenia) albo tylko składki na ubezpieczenie zdrowotne (jeżeli ma inny tytuł do ubezpieczenia społecznego).

Dodatkowo prowadząc działalność gospodarczą, będziemy płacić trochę wyższy podatek od nieruchomości od wynajmowanych lokali niż przed założeniem takiej działalności.

Te dwa czynniki (tj. składki ZUS oraz wyższy podatek od nieruchomości) wpływają na zmniejszenie opłacalności działalności gospodarczej w stosunku do ryczałtu.

Podsumowując, przed podjęciem decyzji: najem prywatny, czy działalność gospodarcza, warto policzyć, która opcja będzie dla nas tańsza z punktu widzenia całości obciążeń publicznoprawnych. Nie zawsze ryczałt jest opcją „tańszą”.

A jak to wygląda na gruncie VAT

Z punktu widzenia VAT najistotniejsze jest rozróżnienie, czy świadczymy usługi wynajmu, czy usługi zakwaterowania. Wynika to z faktu, że usługi wynajmu lokali na cele mieszkaniowe są z zwolnione z VAT natomiast usługi zakwaterowania są opodatkowane stawką 8%.

Kiedy będziemy mieli do czynienia z zakwaterowaniem?

Z wyjaśnień do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) wynika, że w tym grupowaniu statystycznym zakwaterowanie (PKWiU 55) mieszą się następujące świadczenia:

  • zapewnienie krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym,
  • zakwaterowanie na dłuższy okres studentów, osób pracujących i pozostałych osób.

Nie mieszczą się w tym grupowaniu (a więc nie stanowią usług zakwaterowania) następujące świadczenia:

  • usługi w zakresie zapewnienia długotrwałego zakwaterowania, jako głównego miejsca pobytu w obiektach takich jak: apartamenty, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym.

Ze względu na fakt, że usługa najmu lokali mieszkalnych jest zwolniona z VAT wynajmujący nie muszą rejestrować się na VAT. Co za tym idzie, nie muszą sporządzać deklaracji VAT oraz informacji JPK_VAT.

Jeśli chodzi o obowiązek posiadania kasy fiskalnej, to tego obowiązku też stosunkowo łatwo uniknąć.

Wystarczy spełniać jeden z następujących warunków:

  • przyjmować całość wpłat na konto bankowe; przy czym przelewy muszą być tak opisane, żeby można je było powiązać z wykonaną usługą (bezwzględny zakaz przyjmowania opłat w gotówce), albo
  • nie przekraczać wartością obrotu w poprzednim roku podatkowym oraz w bieżącym roku limitu 20.000 zł.

Istotną wadą tego, że wynajem jest zwolniony z VAT jest to, że nie można odliczyć VAT z faktur dokumentujących nabycie wynajmowanych lokali (np. w przypadku nabycia mieszkania pod wynajem na rynku pierwotnym).

Autor: Mikołaj Przybył, doradca podatkowy nr 11542

www.mp-consulting.pl

_______________

[7] Np.: orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 28 czerwca 2017 roku, sygn. I SA/Gd 727/17 (nieprawomocne); orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2016 roku, sygn.: II FSK 379/14

[8] Tak było np. w WSA w Warszawie w 2017 roku. Patrz: II GPP 7/17 - Postanowienie NSA z 2017-03-08

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Uproszczenia w podatku od spadków i darowizn. Nowe przepisy coraz bliżej wejścia w życie

Senat przyjął nowelizację ustawy o podatku od spadków i darowizn. Nowe przepisy mają uprościć formalności przy sprzedaży majątku otrzymanego od najbliższej rodziny oraz zlikwidować comiesięczne deklaracje podatkowe przy rentach prywatnych. Ustawa wraca teraz do Sejmu.

Zaczynasz działalność gospodarczą? Tak można obniżyć składki ZUS na początku działania firmy [komunikat ZUS]

Rozpoczęcie własnej działalności gospodarczej wiąże się z kosztami, szczególnie na starcie. Dlatego początkujący przedsiębiorcy mogą skorzystać z ulg, które pozwalają płacić niższe składki na ubezpieczenia społeczne albo nie płacić ich wcale. Do najważniejszych form wsparcia należą: ulga na start, preferencyjne składki, „Mały ZUS Plus” czy wakacje składkowe.

Darowizna dla córki z konta firmowego taty: Czy taki przelew korzysta ze zwolnienia podatkowego? KIS wyjaśnia

Skarbówka potwierdził, że przekazanie środków pieniężnych bezpośrednio z konta firmowego spółki, której darczyńca jest wspólnikiem, na konto obdarowanego – przy spełnieniu ustawowych formalności – może korzystać ze zwolnienia z podatku od darowizn. To jest dobra wiadomość dla podatników.

Ulga dla spadkobierców i przejrzystość dla podatników. Nowości w ustawie podatku od spadków i darowizn już wkrótce

Jest projekt nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn, który umożliwi przywrócenie terminu zgłoszenia spadku w wyjątkowych przypadkach oraz doprecyzuje moment powstania obowiązku podatkowego. Zmiany mają uprościć procedury, zwiększyć przejrzystość i wspierać sukcesję firm rodzinnych.

REKLAMA

KSeF 2.0: firmy będą miały tylko 4 miesiące na testy. Co warto zrobić już teraz?

W czerwcu 2025 r. – zgodnie z harmonogramem – Ministerstwo Finansów udostępniło dokumentację interfejsu API KSeF 2.0. Jest to jednak materiał dla integratorów systemów i dostawców oprogramowania. Firmy wciąż czekają na udostępnienie środowiska testowego, które zaplanowano na koniec września. Konkretne testy będą więc mogły zacząć się dopiero w październiku. Tymczasem obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur dla części firm wchodzi już w lutym – oznacza to niewiele czasu na przygotowanie.

Projekt ustawy wdrażającej obowiązkowy KSeF po pierwszym czytaniu w Sejmie. Co się zmienia? [komentarz eksperta]

W dniu 9 lipca 2025 r., Sejm przeprowadził pierwsze czytanie i skierował do prac w komisji finansów projekt ustawy zakładającej wdrożenie obowiązkowego Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Wszystkie kluby i koła poselskie zapowiedziały dalsze prace nad projektem. Prace legislacyjne wchodzą w końcową fazę. Z coraz większą pewnością możemy więc stwierdzić, że obowiązkowy KSeF będzie wdrażany w dwóch etapach - od 1 lutego 2026 i od 1 kwietnia 2026 r.

Podatek u źródła 2025: Objaśnienia podatkowe ministra finansów dot. statusu rzeczywistego właściciela. Praktyczne szanse i nieoczywiste zagrożenia

Po latach oczekiwań i licznych postulatach ze strony środowisk doradczych oraz biznesowych, Ministerstwo Finansów opublikowało długo zapowiadane objaśnienia dotyczące statusu rzeczywistego właściciela w kontekście podatku u źródła (WHT). Teraz nadszedł czas, by bardziej szczegółowo przyjrzeć się poszczególnym zagadnieniom. Dokument z 3 lipca 2025 r., opublikowany na stronie MF 9 lipca, ma na celu rozwianie wieloletnich wątpliwości dotyczących stosowania klauzuli „beneficial owner”. Choć sam fakt publikacji należy ocenić jako krok w stronę większej przejrzystości i przewidywalności, nie wszystkie zapisy spełniły oczekiwania.

Polski podatek cyfrowy jeszcze w tym roku? Rząd nie ogląda się na Brukselę

Choć Komisja Europejska wycofała się z planów nałożenia podatku cyfrowego, Polska idzie własną drogą. Minister cyfryzacji Krzysztof Gawkowski zapowiada, że projekt ustawy będzie gotowy do końca roku.

REKLAMA

KSeF 2026: koniec z papierowymi fakturami, zmiany w obiegu dokumentów i obsłudze procesu sprzedaży w firmie

W przyszłym roku w Polsce zostanie uruchomiony obowiązkowy system fakturowania za pomocą Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Obowiązek ten wejdzie w życie na początku 2026 roku i wynika z procedowanego w Parlamencie projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług. Aktualny postęp prac legislacyjnych nad projektem, oznaczonym numerem druku 1407, można śledzić na stronach Sejmu.

Składki ZUS dla małych firm w 2025 roku - preferencje: ulga na start, mały ZUS plus i wakacje składkowe

Ulga na start, preferencyjne składki, czy „Mały ZUS plus”, a także wakacje składkowe – to propozycje wsparcia dla małych przedsiębiorców. Korzyści to możliwość opłacania niższych składek lub ich brak. Warto też zwrócić uwagę na konsekwencje z tym związane. ZUS tłumaczy kto i z jakich ulg może skorzystać oraz jakie są zagrożenia z tym związane.

REKLAMA