REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak opodatkować dochody z wynajmu mieszkania?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Jak opodatkować dochody z wynajmu mieszkania? /Fot. Fotolia
Jak opodatkować dochody z wynajmu mieszkania? /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Podpisując umowę najmu wynajmujący muszą uważać, czy właśnie nie stali się przedsiębiorcami. Zachowanie czujności w tej kwestii wymusza na nich prawo podatkowe.

Dlaczego to ważne?

To, czy najem świadczony jest w ramach działalności gospodarczej, czy poza nią ma bardzo duże znaczenie z punktu widzenia opodatkowania uzyskiwanego dochodu.

REKLAMA

REKLAMA

Jeżeli bowiem najem jest świadczony poza działalnością gospodarczą (tzw. „najem prywatny”), to wówczas możemy wybrać opodatkowanie przychodu ryczałtem. Od 2018 roku dla najmu prywatnego obowiązują dwie stawki:

  • 8,5% do kwoty 100.000 zł rocznie oraz
  • 12,5% w stosunku do nadwyżki ponad tę kwotę.

Jeżeli natomiast najem jest świadczony w ramach działalności gospodarczej, to wówczas nie możemy skorzystać z opodatkowania ryczałtem. W takim przypadku musimy wybrać pomiędzy opodatkowaniem dochodu według skali podatkowej (18% i 32%), albo według stawki liniowej (19%).

Jakie ryzyka się z tym wiążą? Jeżeli fiskus stwierdzi, że usługi najmu świadczymy w ramach działalności gospodarczej i tym samym nie mieliśmy prawa opodatkować przychodu ryczałtem, to wówczas oszacuje nam zaległość podatkową w wysokości różnicy między tym, co powinniśmy byli zapłacić opodatkowując dochód według skali podatkowej (18% oraz 32%) a tym, co zapłaciliśmy rozliczając się ryczałtem.

REKLAMA

Do tego dojdą zaległości w składkach ZUS. Nie można bowiem zapominać o tym, że co do zasady przedsiębiorca płaci za siebie albo cały ZUS (jeżeli nie ma innego tytułu do oskładkowania) albo co najmniej składkę na ubezpieczenie zdrowotne (jeżeli ma już inny tytułu do oskładkowania).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Te wszystkie zaległości zostaną powiększone o karne odsetki za zwłokę.

Jak zatem rozpoznać, czy oddając mieszkanie w najem jestem już przedsiębiorcą i powinienem założyć działalność gospodarczą? 

Kiedy najem to działalność gospodarcza?

Niestety nie wszystko zależy od woli wynajmującego. W interpretacjach indywidualnych, fiskus podkreśla, że sam zamiar wynajmującego nieprowadzenia lub prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu nie ma znaczenia[1]. W szczególności to, że wynajmujący nie zarejestrował działalności gospodarczej w CEIDG nie jest równoznaczne z tym, że jej nie prowadzi [2].

Ważne jest to, jak to wygląda w rzeczywistości, tj. czy działania wynajmującego spełniają definicję działalności gospodarczej z ustawy o PIT. Zgodnie z tą definicją działalność gospodarcza to działalność, która jest:

  • zarobkowa,
  • prowadzona we własnym imieniu bez względu na rezultat,
  • prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły.

Co ważne, wszystkie powyższe warunki musza być spełnione jednocześnie. Innymi słowy, jeżeli nie jest spełniony chociaż jeden z nich, to wówczas nie prowadzimy działalności gospodarczej. Niestety powyższe przesłanki mają dość ogólnikowe, nieprecyzyjne brzmienie. Dodatkowo, sam fiskus interpretuje je bardzo szeroko.

Przykładowo, zdaniem fiskusa, kryterium „zarobkowości” jest spełnione, nawet jeżeli działalność nie przynosi dochodu. Istotny jest bowiem zamiar osiągnięcia dochodu, a nie faktyczny skutek[3].

Z kolei „ciągłość” jest rozumiana przez skarbówkę raczej jako działanie powtarzalne, a nie jako działanie bez przerwy. W interpretacjach prezentowany jest pogląd, że do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania działań nakierowanych na w osiągnięcie efektu w postaci zarobku[4]. Bazując na takim rozumieniu tego pojęcia przesłanka ciągłości będzie spełniona również wówczas, gdy najem świadczony jest sezonowo, jak również nie przez dłuższy czas, ale tylko do osiągnięcia jakiegoś celu[5].

Polecamy: PIT 2018. Komentarz

Równie pojemna jest definicja „zorganizowania”. Fiskus interpretuje to pojęcie jako „działanie podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służące osiągnięciu celu, mające wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym”. [6]

Działalność gospodarcza bezpieczniejsza

To, że ww. cechy działalności gospodarczej są przez fiskusa definiowane tak szeroko skutkuje tym, że trudno jest przekonać organy podatkowe do tego, że nie prowadzimy działalności gospodarczej w zakresie najmu. W drugą stronę jest łatwiej: udowodnienie, że prowadzimy działalność gospodarczą w zakresie najmu nie powinno nastręczać zbyt dużo trudności.

Dodatkowo w przypadku ryczałtu trzeba uważać na jeszcze jedną pułapkę. Istnieje bowiem ryzyko, że prowadzony przez nas najem zostanie przez fiskusa przekwalifikowany na usługi zakwaterowania. To z kolei byłoby równoznaczne ze wzrostem stawki ryczałtu do 17% od pierwszej zarobionej złotówki (zamiast 8,5% do 100.000 zł i 12,5% po przekroczeniu tej kwoty).

Kiedy będziemy mieli do czynienia z zakwaterowaniem?

Z wyjaśnień do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) wynika, że w grupowaniu statystycznym zakwaterowanie (PKWiU 55) mieszą się następujące świadczenia:

  • zapewnienie krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym,
  • zakwaterowanie na dłuższy okres studentów, osób pracujących i pozostałych osób.

Nie mieszczą się w tym grupowaniu (a więc nie stanowią usług zakwaterowania) następujące świadczenia:

  • usługi w zakresie zapewnienia długotrwałego zakwaterowania, jako głównego miejsca pobytu w obiektach takich jak: apartamenty, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym.

Jeżeli prowadzimy działalność gospodarczą, to zasady opodatkowania podatkiem dochodowym pozostają takie same, niezależnie od tego, czy oferujemy najem, czy usługi zakwaterowania.

Stąd wniosek, że z punktu widzenia opodatkowania dochodu podatkiem dochodowym bezpieczniejsze jest świadczenie najmu w ramach działalności gospodarczej.

Polecamy: Pakiet żółtych książek - Podatki 2018

_________________

[1] np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 15 grudnia 2017 roku, sygnatura: 0115-KDIT3.4011.309.2017.1.AK

[2] np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 grudnia 2017 roku, sygnatura: 0115-KDIT3.4011.322.2017.2.PSZ

[3] np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 15 grudnia 2017 roku, sygnatura: 0115-KDIT3.4011.309.2017.1.AK

[4] np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 listopada 2017 roku, sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.324.2017.2.KS

[5] np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 12 grudnia 2017 roku, sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.344.2017.2.EJ

[6] np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 15 grudnia 2017 roku, sygnatura: 0115-KDIT3.4011.309.2017.1.AK


A co na to sądy administracyjne?

Dużo bardziej korzystne dla podatników stanowisko prezentują sądy administracyjne. Ich zdaniem nie można twierdzić, że wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą, jeżeli on sam twierdzi, że tego nie robi i nigdy nie było to jego zamiarem. Kluczowe znaczenie ma chęć/zamiar prowadzenia działalności gospodarczej[7].

Oznacza to, że dużo łatwiej można przekonać sąd administracyjny niż skarbówkę do tego, że świadczymy najem prywatny a nie działalność gospodarczą. Zaskarżając niekorzystną interpretację lub decyzję pokontrolną do sądu mamy zatem spore szanse na wygraną. Trzeba jednak pamiętać o tym, że na wyrok sądu administracyjnego trzeba trochę poczekać. Obecnie średni czas oczekiwania na rozpoznanie sprawy w sądzie administracyjnym to około 7 miesięcy[8].

Ryczałt czasami droższy

Wybierają po między działalnością gospodarczą a ryczałtem warto też pamiętać o tym, że może się okazać, że wybierając ryczałt zapłacimy więcej podatku niż rozliczając najem w ramach działalności gospodarczej.

Wynika to z faktu, że w ryczałcie opodatkowaniu podlega nie dochód, ale przychód. Oznacza to, że wybierając ryczałt nie będziemy mogli rozliczyć kosztów prowadzonej działalności, które to można rozliczyć jeżeli zdecydujemy się na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zazwyczaj największym kosztem podatkowym jest amortyzacja wynajmowanej nieruchomości. Wartością, od której należy dokonywać odpisów amortyzacyjnych jest cena lokalu powiększona o koszty remontów, doposażenia i odsetek naliczonych do dnia przekazania lokalu do używania. Co prawda roczna stawka amortyzacyjna lokali mieszkalnych to tylko 1,5% w skali roku. Jednak w przypadku lokali używanych lub ulepszonych istnieje możliwość podwyższenia stawki amortyzacyjnej do 10% w skali roku.

Zgodnie z treścią ustawy o PIT lokal jest używany, jeżeli przed podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy. Natomiast lokal mieszkalny jest ulepszony jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jeśli chodzi o bieżące koszty prowadzenia działalności gospodarczej to najważniejszym takim kosztem zazwyczaj są odsetki od kredytu oraz wydatki na doposażenie lokalu.

Podatnik nabył na kredyt mieszkanie, które przed nabyciem było używane przez 7 lat (czyli lokal używany) za 300.000 zł. Następnie wydał 50.000 zł na modernizacje. Część odsetkowa raty kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu to 1.800 zł miesięcznie.

Miesięczne koszty z tytułu amortyzacji podatkowej lokalu będą równe 2.916 zł.((350.000 zł * 10%)/12 miesięcy)

Sumując koszty amortyzacji oraz bieżących odsetek uzyskujemy 4.716 zł kosztów podatkowych miesięcznie (2.916 zł + 1.800 zł).

Dopiero od nadwyżki czynszu najmu ponad tę kwotę zapłacimy podatek dochodowy.

Niemniej jednak porównując opłacalność ryczałtu z działalnością gospodarczą trzeba uwzględnić składki ZUS. W przypadku ryczałtu (najmu prywatnego) składek ZUS nie płacimy. W przypadku działalności gospodarczej albo płacimy pełne składki ZUS (jeżeli nie ma innego tytułu do ubezpieczenia) albo tylko składki na ubezpieczenie zdrowotne (jeżeli ma inny tytuł do ubezpieczenia społecznego).

Dodatkowo prowadząc działalność gospodarczą, będziemy płacić trochę wyższy podatek od nieruchomości od wynajmowanych lokali niż przed założeniem takiej działalności.

Te dwa czynniki (tj. składki ZUS oraz wyższy podatek od nieruchomości) wpływają na zmniejszenie opłacalności działalności gospodarczej w stosunku do ryczałtu.

Podsumowując, przed podjęciem decyzji: najem prywatny, czy działalność gospodarcza, warto policzyć, która opcja będzie dla nas tańsza z punktu widzenia całości obciążeń publicznoprawnych. Nie zawsze ryczałt jest opcją „tańszą”.

A jak to wygląda na gruncie VAT

Z punktu widzenia VAT najistotniejsze jest rozróżnienie, czy świadczymy usługi wynajmu, czy usługi zakwaterowania. Wynika to z faktu, że usługi wynajmu lokali na cele mieszkaniowe są z zwolnione z VAT natomiast usługi zakwaterowania są opodatkowane stawką 8%.

Kiedy będziemy mieli do czynienia z zakwaterowaniem?

Z wyjaśnień do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) wynika, że w tym grupowaniu statystycznym zakwaterowanie (PKWiU 55) mieszą się następujące świadczenia:

  • zapewnienie krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym,
  • zakwaterowanie na dłuższy okres studentów, osób pracujących i pozostałych osób.

Nie mieszczą się w tym grupowaniu (a więc nie stanowią usług zakwaterowania) następujące świadczenia:

  • usługi w zakresie zapewnienia długotrwałego zakwaterowania, jako głównego miejsca pobytu w obiektach takich jak: apartamenty, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym.

Ze względu na fakt, że usługa najmu lokali mieszkalnych jest zwolniona z VAT wynajmujący nie muszą rejestrować się na VAT. Co za tym idzie, nie muszą sporządzać deklaracji VAT oraz informacji JPK_VAT.

Jeśli chodzi o obowiązek posiadania kasy fiskalnej, to tego obowiązku też stosunkowo łatwo uniknąć.

Wystarczy spełniać jeden z następujących warunków:

  • przyjmować całość wpłat na konto bankowe; przy czym przelewy muszą być tak opisane, żeby można je było powiązać z wykonaną usługą (bezwzględny zakaz przyjmowania opłat w gotówce), albo
  • nie przekraczać wartością obrotu w poprzednim roku podatkowym oraz w bieżącym roku limitu 20.000 zł.

Istotną wadą tego, że wynajem jest zwolniony z VAT jest to, że nie można odliczyć VAT z faktur dokumentujących nabycie wynajmowanych lokali (np. w przypadku nabycia mieszkania pod wynajem na rynku pierwotnym).

Autor: Mikołaj Przybył, doradca podatkowy nr 11542

www.mp-consulting.pl

_______________

[7] Np.: orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 28 czerwca 2017 roku, sygn. I SA/Gd 727/17 (nieprawomocne); orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2016 roku, sygn.: II FSK 379/14

[8] Tak było np. w WSA w Warszawie w 2017 roku. Patrz: II GPP 7/17 - Postanowienie NSA z 2017-03-08

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Najczęstsze błędy w zarządzaniu finansami firmowymi: co możesz zmienić nawet od jutra

Wielu przedsiębiorców zaczyna swoją działalność z pasją i determinacją, szybko zdobywając pierwszych klientów. Jednak po kilku miesiącach pojawia się rozczarowanie: są przychody, ale brakuje gotówki. To nie przypadek – to efekt powtarzalnych błędów w zarządzaniu finansami, które można wyeliminować, jeśli tylko się je rozpozna i zrozumie.

Decyzja RPP w sprawie stóp procentowych

Rada Polityki Pieniężnej obniżyła w środę stopy procentowe o 25 pkt. bazowych; stopa referencyjna wyniesie 4,5 proc. w skali rocznej. To czwarta obniżka stóp procentowych w tym roku.

Umowy o dzieło mniej popularne. ZUS pokazał statystyki

Umowy o dzieło w Polsce pozostają domeną krótkich zleceń – aż 28 proc. trwa jeden dzień, a najwięcej wykonawców tych umów to osoby w wieku 30–39 lat. Dane ZUS za pierwsze półrocze wskazują na rosnący udział sektorów kreatywnych, takich jak informacja i komunikacja.

Reeksport po nieudanej dostawie – jak prawidłowo postąpić?

Eksport towarów poza Unię Europejską jest procesem wieloetapowym i wymaga zarówno sprawnej logistyki, jak i poprawnego dopełnienia obowiązków celnych oraz podatkowych. Pomimo starannego przygotowania, czasami zdarzają się sytuacje, w których kontrakt handlowy nie zostaje zrealizowany – odbiorca w kraju trzecim z różnych powodów nie przyjmuje przesyłki. W rezultacie towar wraca na teren Unii, co rodzi szereg pytań: jak ująć taki zwrot w dokumentacji? czy trzeba korygować rozliczenia podatkowe? jak ponownie wysłać towar zgodnie z przepisami?

REKLAMA

Księgowość influencerów i twórców internetowych. Rozliczanie: barterów, donejtów, kosztów. Kiedy trzeba zarejestrować działalność?

Jak rozliczać nowoczesne źródła dochodu i jakie wyzwania stoją przed księgowymi obsługującymi branżę kreatywną? Influencerzy i twórcy internetowi przestali być ciekawostką świata popkultury, a stali się pełnoprawnymi przedsiębiorcami. Generują znaczące przychody z reklam, współpracy z markami, sprzedaży własnych produktów czy kursów online. Obsługa księgowa tej specyficznej branży stawia przed biurami rachunkowymi nowe wyzwania. Nietypowe źródła przychodów, różnorodne formy rozliczeń, a także niejednoznaczne interpretacje podatkowe to tylko część tematów, z którymi mierzą się księgowi influencerów. Jak poprawnie rozliczać tę branżę? Na co zwrócić uwagę, by nie narazić klienta na błędy podatkowe?

KSeF w jednostkach budżetowych – wyzwania i szanse. Wywiad z dr Małgorzatą Rzeszutek

Jak wdrożenie KSeF wpłynie na funkcjonowanie jednostek sektora finansów publicznych? Jakie zagrożenia i korzyści niesie cyfrowa rewolucja w fakturowaniu? O tym rozmawiamy z dr Małgorzatą Rzeszutek, doradcą podatkowym i specjalistką w zakresie prawa podatkowego.

Pieniądze dla dziecka: Ile razy można dać bez podatku? Jest jeden kluczowy warunek przy darowiznach

Pieniądze dziecku bez podatku można przekazać wielokrotnie, gdyż nie jest istotne ile razy, ale trzeba uważać, aby po przekroczeniu limitu kwoty wolnej od podatku od darowizn dokonać niezbędnych formalności urzędowych. Sprawdź, jakie aktualnie obowiązują kwoty wolne od podatku.

Skuteczna windykacja: 5 mitów – dlaczego nie warto w nie wierzyć. Terminy przedawnienia roszczeń (branża TSL)

Wśród polskich przedsiębiorców, w tym także w branży TSL (transport, spedycja i logistyka) temat windykacji należności powraca jak bumerang. Z jednej strony przedsiębiorcy zmagają się z chronicznymi zatorami płatniczymi, z drugiej – wciąż krążą liczne stereotypy, które sprawiają, że wiele firm reaguje zbyt późno albo unika działań windykacyjnych. W efekcie przedsiębiorcy narażają się na utratę płynności finansowej i problemy z dalszym rozwojem.

REKLAMA

Podatek od nieruchomości - stawki maksymalne w 2026 roku. 1,25 zł za 1 m2 mieszkania lub domu, 35,53 zł za 1 m2 biura, magazynu, sklepu

Stawki maksymalne podatku od nieruchomości będą w 2026 roku wyższe o ok. 4,5% od obowiązujących w 2025 roku. Przykładowo stawka maksymalna podatku od budynków mieszkalnych i samych mieszkań wyniesie w 2026 roku 1,25 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, a od budynków (także mieszkalnych) używanych do prowadzenia działalności gospodarczej: 35,53 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej. Faktyczne stawki podatku od nieruchomości na dany rok ustalają rady gmin w formie uchwały ale stawki te nie mogą być wyższe od maksymalnych stawek określonych przez Ministra Finansów i Gospodarki.

Limit poniżej 10 000 zł - najczęściej zadawane pytania o KSeF

Czy przedsiębiorca z obrotami poniżej 10 tys. zł miesięcznie musi korzystać z KSeF? Jak długo można jeszcze wystawiać faktury papierowe? Ministerstwo Finansów wyjaśnia szczegóły nowych zasad, które wejdą w życie od lutego 2026 roku.

REKLAMA