Jak opodatkować krótkoterminowy najem online? Czy trzeba zakładać firmę?

• Sharing economy
• Kiedy krótkoterminowy najem online spełnia definicję firmy
• Najem „na doby” różni się od umowy najmu prywatnego
• Opodatkowanie przedsiębiorcy wynajmującego „na doby”

Autopromocja

Radosław Kowalski

Szkolenie online

Akademia podatków 2026/2027 – Edycja 11

13.10 | 18.11 | 8.12 | 13.01.2027 r., 10:00-15:00 online, na żywo + nagranie

Zapisz się

Może się okazać, że oferując turystom kilkudniowy nocleg we własnym mieszkaniu za pośrednictwem portali społecznościowych, stajemy się przedsiębiorcami. A to wiąże się nie tylko z brakiem możliwości wyboru 8,5%, ale także z koniecznością zarejestrowania firmy.

Sharing economy

Mamy obecnie do czynienia z aktywnością, która wywodzi się z ekonomii współdzielenia, czyli dobrowolnego dzielenia się z innymi własnymi, niewykorzystywanymi zasobami (ang. sharing economy). Od kilku lat na popularności zyskują m.in. portale społecznościowe, które łączą turystów szukających miejsca do zatrzymania się na kilka dni, niekoniecznie w drogich hotelach, oraz osoby oferujące takie lokum we własnych domach i mieszkaniach, położonych w atrakcyjnej lokalizacji. Dobrym przykładem jest airbnb.com.

Za pośrednictwem airbnb.com właściciel zgłasza np. dwa pokoje do wynajmu na kilka dni, podając terminy ich dostępności i ceny, a potencjalni goście rezerwują je i dokonują płatności. Za współdzieleniem kryje się zatem dodatkowy zarobek, a od takiego urząd skarbowy nie tylko każe zapłacić podatek – może też wymagać rejestracji własnej firmy.

Kwestia wynajmu prywatnych nieruchomości na krótki okres, w tym przy pomocy portali społecznościowych, jest sporna, a zajmowane przez fiskusa w jej zakresie stanowiska sprzeczne. Raz dopuszcza stawkę 8,5-proc. typową dla najmu prywatnego (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 1 kwietnia 2016 r. o sygn. ITPB1/4511-111/16/AK czy Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 9 grudnia 2015 r. o sygn. ILPB1/4511-1-1328/15-2/TW), innym razem okazuje się, że trzeba w tym celu zakładać działalność gospodarczą (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 maja 2017 r. o sygn. 0461-ITPB4.4511.125.2017.1.AW czy Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 16 lutego 2017 r. o sygn. 3063-ILPB1-1.4511.414.2016.1.AA).

Kiedy krótkoterminowy najem online spełnia definicję firmy

Tegoroczne interpretacje podatkowe pokazują jednak, że w oczach fiskusa wynajem mieszkań turystom na krótki czas nosi znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej, a z wynajmującego czyni przedsiębiorcę.

Autopromocja

Komplet KSeF:
wdrożenie w firmie, zasady wystawiania faktur, wystawianie i rozliczanie korekt

Sprawdź

Zgodnie z brzmieniem ustaw o swobodzie działalności gospodarczej (art. 2) oraz ustawy o PIT (art. 5a pkt 6), działalność gospodarcza to działalność zarobkowa, prowadzona w sposób ciągły i zorganizowany  oraz równocześnie taka, z której przychody nie są zaliczane do przychodów z innych źródeł, m.in. do przychodów z umów tzw. najmu prywatnego. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 czerwca 2017 r. o sygn. 0112-KDIL3-1.4011.59.2017.2.AA czytamy, że „jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.”

Trudno nie dopatrywać się zarobkowości, rozumianej jako zamiar osiągnięcia dochodu, w reklamowaniu i oferowaniu wynajmu przez zewnętrzny portal internetowy, na którym gospodarz pobiera opłaty za wynajem swojego lokalu, kształtuje stawki w zależności od sezonu, a także konkuruje o gości z innymi użytkownikami portalu.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Również, jeśli w celu osiągnięcia tego dochodu korzysta z takiego portalu powtarzalnie, świadczy to o ciągłej formie wynajmowania. „Ciągłości nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. O ciągłości nie przesądza też wynajmowanie np. mieszkania przez kilka lat, ale powtarzalność podejmowanych przez wynajmującego działań” (jw).

Z kolei przez zorganizowany sposób prowadzenia najmu organy podatkowe rozumieją sytuację, w której podejmowane przez gospodarza działania są podporządkowane obowiązującym regułom i normom. Jak wynika z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 czerwca 2017 r. o sygn. 0115-KDIT2-3.4011.25.2017.1.AW, w przypadku właściciela mieszkania, który wynajmuje je przez portal społecznościowy, o zorganizowaniu świadczy m.in. sama współpraca z portalem, który pozyskuje klientów.

Najem „na doby” różni się od umowy najmu prywatnego

Fiskus rozstrzygał też wątpliwości co do możliwości opodatkowania zarobku z krótkoterminowego najmu prywatnych nieruchomości zryczałtowaną stawką 8,5% – typową dla długoterminowej umowy najmu.

Zryczałtowaną stawkę 8,5-proc. dopuszcza ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wiąże ją jednak pośrednio z najmem długoterminowym, odwołując się do symbolu 68.20 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU), „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”. W objaśnieniach do symbolu 68.20 wskazano, że chodzi tu m.in. o wynajem domów, mieszkań i apartamentów, włączając umeblowane, na dłuższy okres użytkowania, tzn. w cyklu miesięcznym lub rocznym. Jednocześnie wskazano, że sekcja ta nie obejmuje usług w zakresie zakwaterowania w hotelach, domach letnich, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty.

Zatem najem krótkoterminowy mieszkań czy pokoi – w tym za pośrednictwem takich portali jak airbnb.com – nie powinien być opodatkowany stawką 8,5%. Tego typu usługi mieszą się natomiast w sekcji 55.20. PKWiU, „Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania” (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 marca 2017 r. o sygn. 1462-IPPB1.4511.2.2017.2.KS).

Opodatkowanie przedsiębiorcy wynajmującego „na doby”

W objaśnieniach do symbolu 55 PKWiU czytamy, że obejmuje on zapewnienie zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym, z kolei nie obejmuje wynajmu nieruchomości mieszkalnych w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w odpowiednich podklasach symbolu 68. Przy forsowanym przez fiskusa założeniu, że najem krótkoterminowy wymaga rejestracji własnej firmy, powyższe sklasyfikowanie najmu krótkoterminowego pozwala zoptymalizować wysokość podatku. Przedsiębiorca świadczący usługi z sekcji 55.20. PKWiU może bowiem opłacać PIT nie tylko na zasadach ogólnych, ale także w formie ryczałtu ze stawką 17-proc., a nawet karty podatkowej.

Katarzyna Miazek, Tax Care