Ulga mieszkaniowa w PIT będzie ograniczona tylko do jednej nieruchomości? Co wynika z projektu nowelizacji

• Dla kogo tzw. ulga mieszkaniowa w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT)
• Minister Finansów chce ograniczenia zakresu ulgi mieszkaniowej
• Argumenty Ministerstwa Finansów
• Kiedy wejdzie w życie ta zmiana?

Dla kogo tzw. ulga mieszkaniowa w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT)

Aktualnie z tzw. ulgi mieszkaniowej w podatku PIT mogą skorzystać osoby, które sprzedają swoje nieruchomości (domy, mieszkania, działki) a sprzedaż ta nie ma związku z działalnością gospodarczą. Ulga mieszkaniowa (tak naprawdę to zwolnienie podatkowe) określona w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT) pozwala zmniejszyć podatek w tych przypadkach a czasem nawet umożliwia niezapłacenie podatku w ogóle.

Więcej na ten temat w artykule: Podatkowa ulga mieszkaniowa - PIT 2025. Można odliczyć wydatki na zakup mieszkania, budowę domu, remont, spłatę kredytu, a także meble i sprzęt AGD

Obecnie przepisy nie zastrzegają, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do posiadania przez niego tylko jednej nieruchomości mieszkalnej. A więc osoba, która posiada jedno miejsce zamieszkania może nabyć kolejną nieruchomość mieszkalną w celu zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych i będzie to w zgodzie z przepisami dot. ulgi mieszkaniowej.

Minister Finansów chce ograniczenia zakresu ulgi mieszkaniowej

Zgodnie z przygotowanym przez Ministra Finansów i Gospodarki projektem nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (UD116) nastąpić ma ograniczenie zakresu ww. ulgi mieszkaniowej wyłącznie do własnych potrzeb mieszkaniowych jej właściciela. Nowelizacja ta ma wejść w życie od 1 stycznia 2025 r.

Zgodnie z tym projektem w art. 21 ustawy o PIT ma uzyskać następującą treść:
(Wolne od podatku dochodowego są: )
„131) dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, przy czym udokumentowane wydatki poniesione na te potrzeby uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych;"

Czyli zamiast ”własnych celów podatkowych” są „własne potrzeby podatkowe”.

Także w art. 21 ust. 25a ustawy o PIT wyrazy „na cele mieszkaniowe” mają być zastąpione wyrazami „na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych”.

Ponadto w art. 21 ustawy o PIT po ust. 25a dodane mają być nowe przepisy ograniczające ulgę mieszkaniową: ust. 25b–25e w brzmieniu:

„25b. Przyjmuje się, że podatnik ponosi wydatki na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, o których mowa w ust. 1 pkt 131, jeżeli w okresie od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie spełnia łącznie następujące warunki:

1) nie jest właścicielem i nie posiada co najmniej 50 % udziału we współwłasności innej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, albo będąc nim, w tym samym okresie, przeniesie ich własność na rzecz osób zaliczonych do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, Skarbu Państwa lub gminy,

2) nie przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, i nie posiada co najmniej 50 % udziału w tych prawach, a w razie dysponowania tymi prawami lub udziałami w tych prawach, przekaże je, w tym samym okresie, osobom zaliczonym do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn lub do dyspozycji spółdzielni
– przy czym w przypadku wspólności majątkowej małżeńskiej, przyjmuje się, że udziały małżonków są równe.

25c. W przypadku wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, warunki określone w ust. 25b uznaje się za spełnione, jeżeli po poniesieniu tych wydatków podatnik nie jest właścicielem więcej niż jednej nieruchomości lub prawa.

25d. Na potrzeby stosowania ust. 25b i 25c nie uwzględnia się:
1) nieruchomości i praw majątkowych, które zostały nabyte w drodze spadku;
2) jednej nieruchomości objętej wspólnością majątkową małżeńską albo jednego prawa majątkowego objętego wspólnością majątkową małżeńską."

Argumenty Ministerstwa Finansów

W uzasadnieniu omawianego projektu Ministerstwo Finansów argumentuje, że pierwotnym założeniem ulgi mieszkaniowej PIT było wsparcie podatników przy realizacji ich podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Z biegiem czasu ulga ta zaczęła tracić swój pierwotny charakter. Wpływ na to miały zachodzące zmiany gospodarcze w Polsce oraz postrzeganie nieruchomości jako inwestycji kapitałowej. Ministerstwo Finansów podkreśla, że aktualne orzecznictwo przy interpretacji pojęcia „cele mieszkaniowe” pozwala realizować własne cele mieszkaniowe jednocześnie w kilku mieszkaniach, czy budynkach mieszkalnych. Dlatego podatnicy – zgodnie z obowiązkującym obecnie prawem - kupują kolejne mieszkania w celach inwestycyjnych, a jednocześnie korzystają z ulgi mieszkaniowej.

Proponowane w omawianym projekcie zmiany mają na celu powrót do pierwotnych założeń ulgi. Zmiany polegają na wyraźnym wskazaniu, że ulga mieszkaniowa ma zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe podatnika poprzez określone wydatki. Podatnik ponoszący określone wydatki będzie musiał spełniać dodatkowe warunki (w części wzorowane na istniejącej w ustawie o podatku od spadków i darowizn konstrukcji ulgi mieszkaniowej).

Zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe będą wydatki na nabycie nieruchomości lub praw o charakterze mieszkalnym oraz gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, pod warunkiem, że podatnik w tym samym czasie nie będzie właścicielem (współwłaścicielem) innej nieruchomości lub praw o charakterze mieszkalnym. A jeżeli będzie, to skorzysta z ulgi, jeżeli w ustawowym okresie przekaże te nieruchomości lub prawa na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy. W przypadku współwłaścicieli istotna będzie wielkość udziału we współwłasności. Nie spełni warunku korzystania z ulgi mieszkaniowej wydatek poniesiony przez podatnika posiadającego 50% i więcej udziałów we współwłasności nieruchomości lub w prawie o charakterze mieszkalnym. W przypadku małżonków projekt zakłada, że udziały we współwłasności małżeńskiej są równe. Z tym, że małżonkowie przy ocenie warunków do realizacji ulgi mieszkaniowej będą mogli nie wliczać jednej nieruchomości albo jednego prawa o charakterze mieszkalnym objętej/objętego wspólnością majątkową małżeńską. Do oceny warunków ulgi mieszkaniowej nie będą brane również pod uwagę nieruchomości oraz prawa o charakterze majątkowym nabyte w drodze spadku.

Analogiczne rozwiązania będą obowiązywać w przypadku poniesienia wydatków na spłatę kredytu (pożyczki), zaciągniętego (zaciągniętej) w związku z realizacją potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Kiedy wejdzie w życie ta zmiana?

Omawiany projekt zakłada, że nowe przepisy wejdą w życie od 1 stycznia 2026 r. Ale data ta nie wydaje się być realna. Po pierwsze omawiany projekt nie trafił jeszcze do Sejmu – od października br. znajduje się na etapie opiniowania w ramach rządowego procesu legislacyjnego.

A po drugie - zgodnie z jednolitym od lat orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego, zmiany w podatku dochodowym od osób fizycznych (zwłaszcza te niekorzystne dla podatników) wymagają co najmniej miesięcznego vacatio legis. TK w wielu wyrokach twierdził, że krótsze niż miesiąc vacatio legis jest niekorzystne dla podatników tego podatku, bowiem nie zapewnia wystarczającego czasu na dostosowanie się do zmian, co narusza zasady pewności prawa i zaufania obywateli do państwa.

A więc zmiany w ustawie o PIT mogą wejść w życie od 2026 roku jeżeli zostaną opublikowane w Dzienniku Ustaw najpóźniej 30 listopada 2025 roku.

Nie ma więc na to raczej większych szans. A opisana wyżej zmiana – o ile w ogóle zostanie uchwalona przez Sejm i podpisana przez Prezydenta – może wejść w życie najwcześniej od 2027 roku. Dodajmy roku wyborów do Sejmu i Senatu.

Paweł Huczko