REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opodatkowanie przychodów z najmu – korzystna interpretacja dla wynajmujących

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Opodatkowanie przychodów z najmu – korzystna interpretacja dla wynajmujących
Opodatkowanie przychodów z najmu – korzystna interpretacja dla wynajmujących

REKLAMA

REKLAMA

Wynajęcie kilkunastu garaży przeznaczonych do sprzedaży nie jest działalnością gospodarczą. Przychody z tego tytułu można opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% w ramach tzw. najmu prywatnego. Taka interpretacja została wymuszona na Dyrektorze Krajowej Informacji Skarbowej przez orzeczenia sądów administracyjnych.

W dniu 16 października 2017 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację (IBPBII/2/415-92/14-1/MZA) dotyczącą opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu oraz ustalenia źródła przychodów. Interpretacja została wydana po ponownym rozpatrzeniu sprawy przez organ interpretacyjny w związku z wyrokiem WSA w Gliwicach z dnia 9 grudnia 2014 r. sygn. akt I SA/Gl 759/14 oraz wyrokiem NSA z dnia 21 kwietnia 2017 r. sygn. akt II FSK 845/15.

REKLAMA

Polecamy: INFORLEX Księgowość

Kilkanaście garaży przeznaczonych do sprzedaży – tymczasowo wynajętych

Wnioskodawczyni występując o interpretację wskazała, że w 2013 r. rozpoczęła wraz z małżonkiem budowę zespołu 18 garaży. Dwa z nich planowała zostawić dla siebie, a pozostałe 16 sztuk – sprzedać. Jednakże ceny na rynku spadły i na dzień składania wniosku (2014 r.) wnioskodawczyni ze swoim małżonkiem zastanawiała się, czy nie byłoby korzystniej poczekać ze sprzedażą i w tym czasie wynająć owe garaże. Postawione we wniosku pytanie dotyczyło określenia źródła przychodów z takiego najmu - czy wynajmując garaże koniecznym będzie założenie działalności gospodarczej, czy wystarczy, że podatniczka wraz z małżonkiem będą odprowadzać podatek od wynajmu jako osoby prywatne. Zdaniem wnioskodawczyni, nie będzie musiała ona zakładać działalności gospodarczej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W interpretacji z dnia 24 kwietnia 2014 r. (IBPBII/2/415-92/14/MZa) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach uznał, że planowany najem będzie spełniał przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej wymienione w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. A to oznacza, że wnioskodawczyni od momentu uzyskania przychodów z wynajmu garaży (nawet kilku spośród pozostałych 16 sztuk) będzie mieć obowiązek założenia działalności gospodarczej i opodatkowania ich jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.

To nie jest działalność gospodarcza – sądy stają po stronie podatnika

WSA w Gliwicach uznał, że skarga podatniczki złożona na tę interpretację zasługuje na uwzględnienie, gdyż interpretacja ta jest niezgodna z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o wykładnię których zwróciła się do organu strona skarżąca.

W art. 10 ust. 1 ww. ustawy jest zawarty katalog źródeł uzyskania przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W pkt 3 wymieniono pozarolniczą działalność gospodarczą, a w pkt 6 – najem, podnajmem, dzierżawę, poddzierżawę i umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.  Art. 5a pkt 6 zawiera definicję legalną działalności gospodarczej, stanowiąc, że oznacza ona działalność zarobkową:

  1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
  2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów we źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4-9.

Z kolei art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, regulujący szczegółowo przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, stanowi w ust. 2 pkt 11, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zdaniem Sądu z powyższych przepisów wynika, że przychody z najmu mogą być kwalifikowane do dwóch źródeł przychodów: pozarolniczej działalności gospodarczej i najmu jako samodzielnego źródła przychodów, przy czym kryterium ich rozróżnienia stanowi przedmiot najmu, a więc to, czy przedmiot ten stanowi składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. W przypadku, gdy najem dotyczy składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, przychody uzyskane z tego tytułu kwalifikuje się do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, zaś w sytuacji, gdy najem nie dotyczy takiego składnika, przychód z tego tytułu należy kwalifikować do źródła przychodów z najmu. Zakwalifikowanie takiego przychodu do jednego z tych źródeł przychodów wyłącza jego kwalifikowanie do drugiego źródła.

Analizując w tym aspekcie art. 5a pkt 6 ww. ustawy, Sąd doszedł do wniosku, że aby uznać określoną działalność podatnika za działalność gospodarczą, trzeba w pierwszej kolejności dokonać ustaleń, czy działalność ta nie jest zaliczona do innego źródła przychodu, wymienionego w pkt 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, lub 9 ust. 1 art. 10 tej ustawy. Taką kolejność postępowania nakazuje, zdaniem Sądu, zarówno treść przywołanego przepisu, posługującego się pojęciem „z wyjątkiem”, jak i reguła derogacyjna, dająca pierwszeństwo przepisom o charakterze szczegółowym przed ogólnymi.

Sąd orzekający podzielił w pełni wynik wykładni przeprowadzonej przez NSA w wyroku z 14 sierpnia 2008 r. sygn. akt II FSK 677/08, w konkluzji której stwierdzono, że „jeżeli w ramach działalności wykonywanej zarobkowo, w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, na własny lub cudzy rachunek podatnik osiąga przychody, które jednocześnie odpowiadają opisowi przychodów z innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodu i nie zostały zaliczone w sposób jednoznaczny do przychodów z tej działalności, to przychody te stanowią przychód z tego innego źródła” oraz „iż aby zaliczyć dany przychód do przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej należy najpierw wykluczyć pochodzenie tego przychodu z innego źródła”.

Sąd wskazał, że w zaskarżonej interpretacji organ zastosował rozumowanie odwrotne, a mianowicie w pierwszej kolejności zanalizował zamiar podatników, uznając, że zamierzali oni w rzeczywistości trudnić się zawodowo, w sposób ciągły i zorganizowany sprzedażą wybudowanych przez siebie garaży, a obecnie – ich wynajmowaniem, co przesądza o potraktowaniu tej działalności jako działalności gospodarczej. W efekcie organ uznał, że garaże wybudowane przez podatników stanowią majątek związany z działalnością gospodarczą. Zdaniem Sądu wniosek ten jest jednak wynikiem błędu logicznego, gdyż organ uznał za działalność gospodarczą wynajmowanie składników majątkowych, które sam uznał za związane z działalnością gospodarczą, polegającą na wynajmowaniu.

W ocenie Sądu, stanowisko to nie jest zgodne z przywołanymi wyżej przepisami i ich wykładnią, gdyż wynajmowanie nieruchomości ma w praktyce charakter ciągły (obejmuje z reguły dłuższy okres czasu), dokonywane jest we własnym imieniu przez wynajmującego i na jego rachunek, a z reguły – nastawione jest na osiągnięcie przychodu. Te więc elementy umowy najmu są tożsame z cechami działalności gospodarczej, zatem nie mogą stanowić cech różnicujących te dwa źródła przychodu. Brak jest też podstaw do ich różnicowania ze względu na fakt, że przedmiotem najmu jest większa liczba obiektów. Nie wynika też z tego zawodowy charakter najmu. Wreszcie – domniemanie zamiaru podatnika jest także nieuprawnione, skoro deklaruje on wyłącznie wolę uzyskiwania przychodów z najmu i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej.

Sąd wskazał, że zasadnicze znaczenie dla prawidłowego zakwalifikowania przychodów z najmu do właściwego źródła przychodu musi więc mieć ustalenie, że przedmiot najmu jest niewątpliwie składnikiem majątkowym związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej, a nie tylko, że jest przedmiotem wynajmowania. Przy braku takiego ustalenia należy stosować zasadę, że najem stanowi odrębne źródło przychodu, podlegające opodatkowaniu według zasad dla niego przewidzianych.

Naczelny Sąd Administracyjny – po rozpoznaniu skargi kasacyjnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach od powyższego wyroku – wyrokiem z dnia 21 kwietnia 2017 r. oddalił skargę kasacyjną.

Wskutek powyższego organ interpretacyjny, będąc związany oceną prawną sądu, ponownie rozpatrzył wniosek podatniczki i wydał korzystną dla niej interpretację uznając jej stanowisko za prawidłowe.


Opodatkowanie przychodów z najmu – prywatnie, czy w ramach działalności gospodarczej

Kwestia zaliczenia przychodów z najmu do pozarolniczej działalności gospodarczej lub innych przychodów (ze źródła najem) powoduje wiele kontrowersji i niejasności. Kwalifikacja osiąganych z najmu przychodów skutkuje w każdym ze źródeł odmiennymi zasadami opodatkowania. Jeśli najem prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, wówczas należy wypełnić wszystkie obowiązki dotyczące założenia i rejestracji działalności. Wynajmujący staje się w ten sposób przedsiębiorcą, a podatek dochodowy rozlicza na zasadach ogólnych obowiązujących wszystkich przedsiębiorców (dochody opodatkowane według skali podatkowej albo podatek liniowy 19% - jeśli w stosownym czasie dokonał wyboru tej formy opodatkowania).

REKLAMA

Jeśli zaś najem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, nie jest konieczne prowadzenie szczegółowej ewidencji przychodów i kosztów. Udokumentowanie przychodu z najmu może mieć dowolną formę, jednak musi gwarantować prawidłowe ustalenie przychodu. Wynajmujący nie ma obowiązku opłacania składek na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne, jak może mieć to miejsce w przypadku najmu w działalności gospodarczej. Podatnik może opodatkować swoje przychody zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% w ramach najmu prywatnego.

Jednak tak naprawdę wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca i organy podatkowe pozostawiają, co do zasady, osobie oddającej rzecz w najem, niezależnie od ilości lokali będących przedmiotem najmu. Wyjątek występuje jedynie wtedy, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności.Sprzeczne interpretacje podatkowe wydawane w ostatnich latach nie ułatwiają podatnikom tego wyboru. Można mieć nadzieję, że argumentacja zawarta w interpretacji z dnia 16 października 2017 r. na stałe zagości w stanowiskach organów. W razie wątpliwości warto odnieść się do podobnych orzeczeń dotyczących tej tematyki.

Małgorzata Słomka, doradca podatkowy

Instytut Studiów Podatkowych Modzelewski i Wspólnicy Sp. z o.o.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Patologiczna prywatyzacja majątku firm? Rada Przedsiębiorców wzywa rząd do pilnych zmian w prawie

Rada Przedsiębiorców alarmuje: niekontrolowane postępowania upadłościowe sprzyjają nadużyciom i grabieży majątku firm. W liście do premiera Donalda Tuska organizacja apeluje o zmiany legislacyjne, które mają zakończyć nieformalny system patologicznej prywatyzacji i chronić interes publiczny.

Praktyczne aspekty korzystania z procedury VAT OSS – rejestracja, rozliczenia, płatności, ewidencja

Procedura OSS (ang. One Stop Shop) obowiązuje w Polsce od 1 lipca 2021 r., jednak wciąż wiele firm nie zdaje sobie sprawy, jak bardzo może ona uprościć ich rozliczenia podatkowe w zakresie VAT. Choć na pierwszy rzut oka może wydawać się skomplikowana, przy wsparciu doświadczonego doradcy jej wdrożenie jest szybkie i efektywne, a korzyści z jej stosowania znaczące.

Stawka VAT 0%: Jak poprawnie udokumentować dostawę wewnątrz UE, by nie stracić na podatku?

Wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów (WDT) może być opodatkowana stawką VAT 0%, ale tylko pod warunkiem spełnienia określonych wymogów formalnych. Sprawdź, czym dokładnie jest WDT, jakie dokumenty są niezbędne, by transakcja była zgodna z przepisami i jak uniknąć pułapek, które mogą skutkować dodatkowymi kosztami podatkowymi.

Urlop na samozatrudnieniu (kontrakt B2B) - o czym warto wiedzieć?

Zmęczenie i potrzeba oddechu od maili, telefonów i projektów to uczucia, które dobrze zna nie tylko pracownik etatowy. Coraz więcej samozatrudnionych prowadzących jednoosobowe działalności gospodarcze przyznaje wprost: chcieliby odpocząć, ale mają wątpliwości, co będzie się działo z ich firmą podczas dłuższej nieobecności. Często nie wiedzą nawet, jakie prawa do odpoczynku im przysługują. Wyjaśniamy, jakie mechanizmy prawne, podatkowe oraz organizacyjne mogą pomóc przedsiębiorcy złapać oddech.

REKLAMA

30-krotność ZUS 2025. Limit 30-krotności - ile wynosi? Kogo dotyczy przekroczenie składek ZUS? Co zrobić jeśli nastąpi przekroczenie rocznej podstawy wymiaru składek ZUS?

W 2025 roku limit składek ZUS na ubezpieczenia emerytalne i rentowe został już ustalony. Po jego przekroczeniu składki nie są już naliczane – ale uwaga: za błędy w rozliczeniach może odpowiadać pracownik. Sprawdź, co oznacza 30-krotność ZUS, jak się liczy limit, kto go pilnuje i co zrobić, gdy opłaciłeś składki ponad próg.

Raz w roku wakacje od płacenia składek. Budżet państwa zapłaci za ciebie. ZUS przypomina kto ma prawo do tej ulgi i jak ją uzyskać w 2025 roku

Letnie wakacje to doskonały czas na odpoczynek nie tylko od pracy, ale również od spraw finansowych związanych z prowadzeniem własnej działalności. Zakład Ubezpieczeń Społecznych przypomina, że mikroprzedsiębiorcy wpisani do CEIDG oraz komornicy sądowi mogą skorzystać z wakacji składkowych. Od uruchomienia programu w listopadzie 2024 roku ZUS przyjął już niemal 2 miliony wniosków.

KSeF: Podatkowa rewolucja od 1 lutego 2026! Księgowi alarmują: chaos, niejasne przepisy i strach przed zmianami

Od 1 lutego 2026 roku Krajowy System e-Faktur (KSeF) stanie się obowiązkowy dla największych firm, a dwa miesiące później dla całej reszty przedsiębiorców. Mimo zbliżającego się terminu, wciąż brakuje ostatecznych przepisów, a dokumentacja techniczna nie rozwiewa wszystkich wątpliwości. Księgowi biją na alarm – obawiają się chaosu organizacyjnego, przeciążenia obowiązkami i braku jasnych wytycznych. Przedsiębiorców czeka rewolucja, na którą wielu z nich wciąż nie jest gotowych.

Obowiązkowy KSeF 2026: Prof. W. Modzelewski: Dlaczego trzeba wywrócić do góry nogami obecny system fakturowania? Sprzeczności w kolejnej wersji nowelizacji ustawy o VAT

Obecny system fakturowania w bólach rodził się przed trzydziestu laty – dlaczego teraz trzeba go wywrócić do góry nogami, wprowadzając obowiązkowy model KSeF? Pyta prof. dr hab. Witold Modzelewski. I jednocześnie zauważa, że po uważnej lekturze kolejnej wersji przepisów dot. obowiązkowego KSeF, można dojść do wniosku, że oczywiste sprzeczności w nich zawarte uniemożliwiają ich legalne zastosowanie.

REKLAMA

Obowiązki podatkowe pracowników transgranicznych - zasady, terminy, reguła 183 dni, rezydencja podatkowa

W dobie rosnącej mobilności zawodowej coraz więcej osób podejmuje zatrudnienie poza granicami swojego kraju. W niniejszym artykule omawiamy kluczowe zagadnienia dotyczące obowiązków podatkowych pracowników transgranicznych, którzy zdecydowali się podjąć zatrudnienie w Polsce.

Jaka inflacja w Polsce w 2025, 2026 i 2027 roku - prognozy NBP

Inflacja CPI w Polsce z 50-proc. prawdopodobieństwem ukształtuje się w 2025 r. w przedziale 3,5-4,4 proc., w 2026 r. w przedziale 1,7-4,5 proc., a w 2027 r. w przedziale 0,9-3,8 proc. - tak wynika z najnowszej projekcji Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP z lipca 2025 r. Projekcja ta uwzględnia dane dostępne do 9 czerwca br.

REKLAMA