Czy po likwidacji działalności można opodatkować przychody z najmu ryczałtem ewidencjonowanym?

• Czy likwidacja firmy pozwoli na zmianę formy opodatkowania przychodów z najmu?
• Wynajmowanie 12 lokali użytkowych nie może nie być działalnością gospodarczą

To główne tezy indywidualnej interpretacji podatkowej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 maja 2017 roku (2461-IBPB-2-2.4511.141.2017.2.HS).

Czy likwidacja firmy pozwoli na zmianę formy opodatkowania przychodów z najmu?

Z wnioskiem o interpretację zwróciły się dwie siostry, współwłaścicielki nieruchomości, w której znajduje się 12 lokali użytkowych oraz lokale mieszkalne. Od kilku lat podatniczki wynajmują te lokale w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej 19% podatkiem liniowym. Administrowaniem tą nieruchomością (przygotowaniem umów, pobieraniem opłat, poszukiwaniem nowych najemców, przeglądami technicznymi i bieżącymi remontami oraz wszelkimi innymi sprawami finansowo-organizacyjno-technicznymi) Zainteresowane zajmują się same lub (z powodu podeszłego wieku) przez pełnomocnika, którym jest członek ich rodziny.

Podatniczki uważały, że ich działalność (wynajem nieruchomości) nie nosi znamion profesjonalizmu, zorganizowania, dlatego też zamierzały zlikwidować działalność gospodarczą i rozpocząć wynajem tej nieruchomości (lokali w niej się znajdujących) w ramach najmu prywatnego (zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) i opodatkować swoje przychody ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.

Podatniczki zapytały Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, czy taki ich plan jest zgodny z przepisami podatkowymi.

Jednak zdaniem tego organu podatkowego nawet po formalnej likwidacji firmy, będą prowadziły faktycznie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata

Wynajmowanie 12 lokali użytkowych nie może nie być działalnością gospodarczą

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zdaniem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 5a pkt 6 ustawy o PIT) albo jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (tzw. najem prywatny).

Według organu podatkowego co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy, a zwłaszcza w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy. To podatnik mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych decyduje w jakiej formie ze względu na sposób wykonywania najmu, jego charakter jak również podejmowane działania, będzie uzyskiwał przychody z najmu. Inaczej mówiąc to podatnik kreując elementy stanu faktycznego może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły czyli w sposób stały, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, przypadkowy, nieregularny.

Tym niemniej decydujące znaczenie mają ww. przepisy, w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. W tym przypadku zasadnicze znaczenia ma sposób wykonywania najmu – a więc profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter dokonywanych czynności oraz prowadzenie najmu na własny rachunek i ryzyko.

Dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą wg tego przepisu, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

1) zarobkowy cel działalności (bez względu na ew. straty),

2) wykonywanie działalności w sposób zorganizowany – jak wyjaśnił organ podatkowy, na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

3) wykonywanie działalności w sposób ciągły.– tu wg wyjaśnień organu podatkowego istotny jest zamiar powtarzalności - o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań (czyli stałe wynajmowanie danej nieruchomości) – bez względu np. na okresowe (sezonowe) zawieszanie działalności,

A możliwość opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg atrakcyjnej stawki 8,5% przychodów pojawia się tylko wtedy, gdy wynajmujące osoby fizyczne zawierają umowy najmu (także dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze)  nie w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT.

Zdaniem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej najem 12 lokali użytkowych wykonywany w sposób opisany we wniosku, spełnia wszystkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, bez względu na to, czy podatniczki dokonają likwidacji działalności gospodarczej w zakresie najmu.

---

Jak stwierdził organ podatkowy - samo zlikwidowanie działalności gospodarczej w zakresie najmu, nie spowoduje automatycznej możliwości opodatkowania uzyskiwanych z najmu przychodów w ramach tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Nawet po likwidacji działalności będzie to działalność

-  nastawiona na zysk (ewidentny zarobkowy charakter);

- podejmowana we własnym imieniu

- zorganizowana - zdaniem organu szeroki zakres prowadzonego najmu (12 lokali użytkowych) wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny.

Zdaniem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej przychodów z tak prowadzonej działalności w zakresie najmu nie można opodatkować inaczej, niż wg ustawy o PIT. Wykluczone jest w tej sytuacji opodatkowanie tych przychodów ryczałtem ewidencjonowanym w wysokości 8,5%.