REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów z najmu prywatnego odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanego mieszkania

Subskrybuj nas na Youtube
Zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów z najmu prywatnego odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanego mieszkania
Zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów z najmu prywatnego odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanego mieszkania
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Jeżeli nabyty lokal został przyjęty do użytkowania jako środek trwały może być amortyzowany, a 50% miesięcznych odpisów amortyzacyjnych od jego wartości początkowej stanowi dla podatnika koszt uzyskania przychodu ze źródła przychodów jakim jest najem prywatny (niezwiązany z prowadzeniem działalności gospodarczej). Ustalenie indywidualnej stawki amortyzacyjnej w wysokości 10% jest możliwe także wtedy, gdy użytkowanie mieszkania przez poprzedniego właściciela trwało dłużej niż 60 miesięcy.

Takie tezy zostały zawarte w interpretacji indywidualnej  z 13 lipca 2016 r. (nr 1061-IPTPB1.4511.351.2016.2.KLK), wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi.

REKLAMA

Autopromocja

 Przychody z najmu prywatnego - jak ustalić koszty z amortyzacji

REKLAMA

 W 2015 r. pewien podatnik wraz z żoną nabyli prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z ułamkowym udziałem w gruncie, na którym znajduje jest budynek. Zakup sfinansowany został z majątku wspólnego. Mieszkanie użytkowane było przez poprzednią właścicielkę od  maja 2008 r. Celem nabycia mieszkania było przeznaczenie go na wynajem. Przewidywany czas najmu jest dłuższy niż rok. Wynajem mieszkania rozpoczęto od 1 października 2015 r. Jest to tzw. najem prywatny, a więc nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej.

We wrześniu 2015 r. mieszkanie zostało przyjęte do użytkowania jako środek trwały. Za wartość początkową mieszkania, stanowiącą podstawę odpisów amortyzacyjnych, przyjęto cenę nabycia mieszkania powiększoną o koszty notarialne i opłaty sądowe związane z wpisami do księgi wieczystej. Stawkę amortyzacyjną ustalono w wysokości 10% rocznie. Pierwszego odpisu amortyzacyjnego dokonano za październik 2015 r. Przychody z najmu opodatkowane są według zasad ogólnych przez oboje współmałżonków w równych częściach po 50%.

W opinii Wnioskodawcy, ma on prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z najmu połowę miesięcznych odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanego mieszkania, wyliczonych wg 10% stawki amortyzacyjnej. Spełnione zostały wg niego wszystkie warunki potrzebne do uznania mieszkania za środek trwały.

Zdaniem Wnioskodawcy spełniony został również warunek, aby uznać go za używany środek trwały - zatem możliwe jest ustalenie indywidualnej stawki amortyzacyjnej nie wyższej niż 10%. Jak już wspomniano, na wartość początkową mieszkania, która stanowi podstawę odpisów amortyzacyjnych, składa się cena zapłacona sprzedającemu oraz opłaty notarialne i sądowe. Nie ma tutaj znaczenia fakt, że najem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Polecamy: Nowe umowy zlecenia i inne umowy cywilnoprawne od 1 stycznia 2017 r.

Jak rozliczyć przychody z najmu w PIT

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 13 lipca 2016 r. (nr 1061-IPTPB1.4511.351.2016.2.KLK) przychylił się do stanowiska Wnioskodawcy.

Organ podatkowy w uzasadnieniu przypomniał, że:

- zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwana dalej ustawą o PIT) jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

- przychody ze wspólnej własności, przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (art. 8 ust. 1 ustawy o PIT)

- art. 8 ust. 2 ww. ustawy, zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat,

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi podkreślił, że wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

 

Jaki wydatek można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu

Organ wskazał przesłanki, które musi spełniać łącznie dany wydatek, by mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu:

- musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

- nie może być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów,

- musi być należycie udokumentowany.

Kosztami mogą być wydatki o bardzo zróżnicowanej naturze - bezpośrednio lub pośrednio związane z celem, jakim jest uzyskanie przychodu. W tym przypadku można przyjąć, że są to wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzonym najmem. Podkreślić należy, że to podatnik musi wykazać, że dany wydatek spełnia ustawowe kryteria uznania go za koszt uzyskania przychodu.

Jakie składniki majątku podlegają amortyzacji

REKLAMA

Organ podatkowy przypomniał brzmienie definicja środków trwałych – określonej w art. 22a ustawy o PIT jako składniki majątku, które przy spełnieniu określonych w tym przepisie warunków uznać można za środki trwałe, które podlegają amortyzacji oraz w art. 22c ww. ustawy, w którym wymieniono również składniki majątku uznawane m.in. za środki trwałe, niepodlegające amortyzacji. Definicja środków trwałych jest zatem ściśle powiązana z pojęciem amortyzacji.

Z treści przepisu art. 22a ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

    1.     budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

    2.     maszyny, urządzenia i środki transportu,

    3.     inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Jakie środki trwałe podlegają amortyzacji

Z przepisów wynika więc, że środkami trwałymi podlegającymi amortyzacji są m.in. nabyte lokale, o ile spełniają następujące warunki:

- stanowią własność lub współwłasność podatnika,

- są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,

- przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok,

- są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, bądź też najmem.

Ponadto budynki (lokale) mieszkalne podlegają amortyzacji, jeśli podatnik podejmie decyzję o ich amortyzowaniu. Nie podlegają jej grunty, czy udział w gruncie przypadający na wyodrębniony lokal mieszkalny.

W razie braku ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodów (art. 22n ust. 6 ustawy).

 

Jak ustalić wartość środków trwałych

Za wartość początkową środków trwałych uważa się w razie nabycia w drodze kupna – cenę ich nabycia. Natomiast za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, więc opłaty notarialne i sądowe zaliczone przez podatnika do wartości początkowej lokalu były działaniem prawidłowym.


Możliwość ustalenia przez podatnika indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla budynków i lokali mieszkalnych przewiduje art. 22j ust. 1 pkt 3 cyt. ustawy o PIT. Podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 nie może być krótszy niż - 10 lat, z wyjątkiem:

    a)     trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,

    b)     kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych,

- dla których okres amortyzacji nie może być krótszy niż 3 lata (art. 22j ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Przy czym, w myśl art. 22j ust. 3 ww. ustawy, środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za:

    a)     używane – jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub

    b)     ulepszone – jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przed wprowadzeniem przedmiotowego lokalu do ewidencji środków trwałych, lokal był użytkowany przez poprzednią właścicielkę od maja 2008 r. (tj. powyżej 60 miesięcy) - zatem możliwe było ustalenie indywidualnej stawki amortyzacyjnej w wysokości 10% w oparciu o przepis art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W związku z powyższym uzasadnieniem i przytoczonych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe.

Opracowała Iga Kucharska

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Prowizja w kryptowalutach bez podatku – do chwili wymiany? Ważny wyrok WSA

Rynek kryptowalut wciąż działa w cieniu nie zawsze jednoznacznych regulacji podatkowych. Zdarza się, że firmy technologiczne muszą podejmować decyzje biznesowe bez jasnych odpowiedzi na pytania o moment powstania przychodu, zasady wyceny aktywów czy klasyfikację źródeł dochodu. Wiele osób sądzi, że rozporządzenie MICA kompleksowo reguluje cały rynek kryptoaktywów, podczas gdy w rzeczywistości nie dotyczy kwestii podatkowych. Wydawałoby się, że postępująca legislacja europejska rozwiązuje obecnie więcej problemów niż dotychczas, ale niestety nadal jeszcze pozostają pewne niejasne strefy. Jednym z takich obszarów jest rozliczanie prowizji pobieranych w kryptowalutach, szczególnie gdy nie towarzyszy im bezpośrednia płatność. Właśnie ten problem trafił pod ocenę Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Gdańsku.

Obowiązkowy KSeF a podatnicy zwolnieni z VAT. Limit 10 tys. zł miesięcznie w przepisie epizodycznym i nowy limit zwolnienia podmiotowego w 2026 r.

Podatnicy zwolnieni od VAT nie będą zainteresowani ”udostępnianiem” im w KSeF faktur ustrukturyzowanych – pisze profesor Witold Modzelewski. I wyjaśnia dlaczego.

Prof. Modzelewski: „Otrzymanie” faktury przy pomocy KSeF nie rodzi ex lege skutków cywilnoprawnych. Trzeba stosować inną formę uznania zobowiązania

Jedno jest pewne: od 1 lutego 2026 r. „otrzymanie” faktury VAT przy pomocy Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) nie będzie z istoty wywoływać skutków cywilnoprawnych. Dlatego strony umów muszą wymyślić inną formę uznania zobowiązania z tytułu zapłaty na rzecz dostawy towaru lub usługodawców – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Prof. Modzelewski: „Otrzymanie” faktury przy pomocy KSeF nie rodzi ex lege skutków cywilnoprawnych. Trzeba stosować inną formę uznania zobowiązania

Jedno jest pewne: od 1 lutego 2026 r. „otrzymanie” faktury VAT przy pomocy Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) nie będzie z istoty wywoływać skutków cywilnoprawnych. Dlatego strony umów muszą wymyślić inną formę uznania zobowiązania z tytułu zapłaty na rzecz dostawy towaru lub usługodawców – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA

Załączniki do faktur w KSeF - miały być dla wszystkich a w praktyce będą dla nielicznych. Dlaczego?

Nowa funkcja Krajowego Systemu e-Faktur pozwoli na przesyłanie do KSeF faktur zawierających załączniki, ale tylko w ściśle określonym formacie i po wcześniejszym zgłoszeniu. Eksperci branży księgowej ostrzegają, że rozwiązanie, które miało ułatwiać raportowanie dodatkowych danych, w obecnym kształcie będzie dostępne głównie dla dużych firm dysponujących budżetem IT. Tymczasem mali i średni przedsiębiorcy, którzy do tej pory wysyłali z fakturą np. protokół odbioru czy raport wykonania usługi, obawiają się wykluczenia i dodatkowych obowiązków.

Ważna zmiana prawa: fakturowanie offline w KSeF nie tylko w trybie awaryjnym: co to znaczy

Najnowszy projekt ustawy o Krajowym Systemie e-Faktur zakłada, że tryb offline24 przestanie być rozwiązaniem awaryjnym i stanie się stałym elementem systemu stosowanym wedle uznania przez sprzedawców.

Ucieczka z JDG? Coraz mniej zamknięć, ale zawieszeń przybywa. Przedsiębiorcy kalkulują inaczej

W maju 2025 roku liczba wniosków o zamknięcie jednoosobowej działalności gospodarczej spadła o niemal 20% względem kwietnia, ale wzrosła o 4% w skali roku. Eksperci wskazują, że główne powody decyzji o likwidacji JDG pozostają niezmienne – to przede wszystkim wysokie koszty, presja płacowa i trudności z zatrudnieniem.

Unia celna UE-Turcja: przewodnik dla polskich firm transportowych. Dokumentacja, najczęstsze problemy, regulacje techniczne i VAT

Turcja funkcjonuje w ramach unii celnej z Unią Europejską, co stwarza szczególne możliwości handlowe. Polscy przewoźnicy muszą jednak pamiętać o specyficznych wymaganiach dokumentacyjnych i procedurach celnych.

REKLAMA

Nowy podatek e-commerce uderzy w polskie firmy. Zyska zagraniczna konkurencja?

Plan rozszerzenia podatku od sprzedaży detalicznej na handel internetowy budzi poważne kontrowersje. Eksperci ostrzegają, że nowe przepisy mogą zahamować rozwój polskich e-sklepów i wzmocnić azjatyckie platformy, które często omijają unijne regulacje. W tle apel o zatrzymanie prac legislacyjnych i skupienie się na rozwiązaniach na poziomie UE.

Przedsiębiorcy chcą uproszczenia w kontroli celno-skarbowej i podatkowej. Widzą potrzebę dialogu z kontrolerami

Przedsiębiorcy, w ramach deregulacji prowadzonej przez rząd, domagają się większej współpracy i otwartości na wyjaśnienia ze strony służb celno-skarbowych, jasnej interpretacji przepisów, partnerskiego traktowania oraz skrócenia procesu przedawnienia.

REKLAMA