Zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów z najmu prywatnego odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanego mieszkania

•  Przychody z najmu prywatnego - jak ustalić koszty z amortyzacji
• Jak rozliczyć przychody z najmu w PIT
• Jaki wydatek można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu
• Jakie składniki majątku podlegają amortyzacji
• Jakie środki trwałe podlegają amortyzacji
• Jak ustalić wartość środków trwałych

Takie tezy zostały zawarte w interpretacji indywidualnej  z 13 lipca 2016 r. (nr 1061-IPTPB1.4511.351.2016.2.KLK), wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi.

 Przychody z najmu prywatnego - jak ustalić koszty z amortyzacji

 W 2015 r. pewien podatnik wraz z żoną nabyli prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z ułamkowym udziałem w gruncie, na którym znajduje jest budynek. Zakup sfinansowany został z majątku wspólnego. Mieszkanie użytkowane było przez poprzednią właścicielkę od  maja 2008 r. Celem nabycia mieszkania było przeznaczenie go na wynajem. Przewidywany czas najmu jest dłuższy niż rok. Wynajem mieszkania rozpoczęto od 1 października 2015 r. Jest to tzw. najem prywatny, a więc nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej.

We wrześniu 2015 r. mieszkanie zostało przyjęte do użytkowania jako środek trwały. Za wartość początkową mieszkania, stanowiącą podstawę odpisów amortyzacyjnych, przyjęto cenę nabycia mieszkania powiększoną o koszty notarialne i opłaty sądowe związane z wpisami do księgi wieczystej. Stawkę amortyzacyjną ustalono w wysokości 10% rocznie. Pierwszego odpisu amortyzacyjnego dokonano za październik 2015 r. Przychody z najmu opodatkowane są według zasad ogólnych przez oboje współmałżonków w równych częściach po 50%.

W opinii Wnioskodawcy, ma on prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z najmu połowę miesięcznych odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanego mieszkania, wyliczonych wg 10% stawki amortyzacyjnej. Spełnione zostały wg niego wszystkie warunki potrzebne do uznania mieszkania za środek trwały.

Zdaniem Wnioskodawcy spełniony został również warunek, aby uznać go za używany środek trwały - zatem możliwe jest ustalenie indywidualnej stawki amortyzacyjnej nie wyższej niż 10%. Jak już wspomniano, na wartość początkową mieszkania, która stanowi podstawę odpisów amortyzacyjnych, składa się cena zapłacona sprzedającemu oraz opłaty notarialne i sądowe. Nie ma tutaj znaczenia fakt, że najem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej.

Polecamy: Nowe umowy zlecenia i inne umowy cywilnoprawne od 1 stycznia 2017 r.

Jak rozliczyć przychody z najmu w PIT

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 13 lipca 2016 r. (nr 1061-IPTPB1.4511.351.2016.2.KLK) przychylił się do stanowiska Wnioskodawcy.

Organ podatkowy w uzasadnieniu przypomniał, że:

- zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwana dalej ustawą o PIT) jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

- przychody ze wspólnej własności, przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (art. 8 ust. 1 ustawy o PIT)

- art. 8 ust. 2 ww. ustawy, zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat,

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi podkreślił, że wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

 

Jaki wydatek można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu

Organ wskazał przesłanki, które musi spełniać łącznie dany wydatek, by mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu:

- musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

- nie może być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów,

- musi być należycie udokumentowany.

Kosztami mogą być wydatki o bardzo zróżnicowanej naturze - bezpośrednio lub pośrednio związane z celem, jakim jest uzyskanie przychodu. W tym przypadku można przyjąć, że są to wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzonym najmem. Podkreślić należy, że to podatnik musi wykazać, że dany wydatek spełnia ustawowe kryteria uznania go za koszt uzyskania przychodu.

Jakie składniki majątku podlegają amortyzacji

Organ podatkowy przypomniał brzmienie definicja środków trwałych – określonej w art. 22a ustawy o PIT jako składniki majątku, które przy spełnieniu określonych w tym przepisie warunków uznać można za środki trwałe, które podlegają amortyzacji oraz w art. 22c ww. ustawy, w którym wymieniono również składniki majątku uznawane m.in. za środki trwałe, niepodlegające amortyzacji. Definicja środków trwałych jest zatem ściśle powiązana z pojęciem amortyzacji.

Z treści przepisu art. 22a ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

    1.     budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

    2.     maszyny, urządzenia i środki transportu,

    3.     inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Jakie środki trwałe podlegają amortyzacji

Z przepisów wynika więc, że środkami trwałymi podlegającymi amortyzacji są m.in. nabyte lokale, o ile spełniają następujące warunki:

- stanowią własność lub współwłasność podatnika,

- są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,

- przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok,

- są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, bądź też najmem.

Ponadto budynki (lokale) mieszkalne podlegają amortyzacji, jeśli podatnik podejmie decyzję o ich amortyzowaniu. Nie podlegają jej grunty, czy udział w gruncie przypadający na wyodrębniony lokal mieszkalny.

W razie braku ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodów (art. 22n ust. 6 ustawy).

 

Jak ustalić wartość środków trwałych

Za wartość początkową środków trwałych uważa się w razie nabycia w drodze kupna – cenę ich nabycia. Natomiast za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, więc opłaty notarialne i sądowe zaliczone przez podatnika do wartości początkowej lokalu były działaniem prawidłowym.

---

Możliwość ustalenia przez podatnika indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla budynków i lokali mieszkalnych przewiduje art. 22j ust. 1 pkt 3 cyt. ustawy o PIT. Podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 nie może być krótszy niż - 10 lat, z wyjątkiem:

    a)     trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,

    b)     kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m³, domków kempingowych i budynków zastępczych,

- dla których okres amortyzacji nie może być krótszy niż 3 lata (art. 22j ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Przy czym, w myśl art. 22j ust. 3 ww. ustawy, środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za:

    a)     używane – jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub

    b)     ulepszone – jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przed wprowadzeniem przedmiotowego lokalu do ewidencji środków trwałych, lokal był użytkowany przez poprzednią właścicielkę od maja 2008 r. (tj. powyżej 60 miesięcy) - zatem możliwe było ustalenie indywidualnej stawki amortyzacyjnej w wysokości 10% w oparciu o przepis art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W związku z powyższym uzasadnieniem i przytoczonych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe.

Opracowała Iga Kucharska