Jak opodatkować dochody z najmu?

Polskie prawo przewiduje możliwość wyboru przez podatnika spośród dwóch zasad opodatkowania:

- ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%,

- opodatkowania na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej ze stawkami 18% i 32%.

Udostępnione przez Ministerstwo Finansów dane dotyczące podatników uzyskujących przychody z tytułu umowy najmu i dzierżawy, wskazują na znacznie wyższy stopień popularności wyboru opodatkowania ryczałtem. Jednak czy, pomimo procentowo niższej stawki, zawsze będzie on korzystniejszy dla podatnika? Każdy system ma swoje wady i zalety. To, który będzie bardziej opłacalny w danym przypadku zależy od sytuacji i warunków umowy najmu. Podatnik powinien więc dokonać ich wnikliwej analizy przed dokonaniem wyboru formy opodatkowania.

Opodatkowanie na zasadach ogólnych

Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej mają zastosowanie dwie stawki podatku:

- 18% (przy dochodach nieprzekraczających 85 528 zł),

- 32% (od nadwyżki ponad 85 528 zł).

W przypadku opodatkowania najmu na zasadach ogólnych, koniecznym jest podkreślić, że podatek ten płaci się od dochodu z najmu, czyli różnicy między przychodem a kosztami jego uzyskania. Stawka podatku jest rzeczywiście procentowo wyższa od opodatkowania ryczałtem, jednak kwota realnie się obniża dzięki dużym kosztom uzyskania przychodu. Jeśli koszty ponoszone przez wynajmującego będą wystarczająco wysokie, może się okazać, że korzystniej będzie mu wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych.

Kiedy właściciel wynajmowanego mieszkania ustali z najemcą, że sam będzie opłacał czynsz do spółdzielni, rachunki za prąd, wodę, gaz i usługi telekomunikacyjne, koszty uzyskania przez niego przychodu znacznie wzrosną. Istnieje wiele wydatków, które podatnik może zaliczyć do kosztów. Przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodu są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzonym najmem, wynikające z umowy, w której zostały zapisane jako nieponoszone przez najemcę. Podatnik musi jednak najpierw udokumentować je i wykazać spełnienie przez nich kryteriów zawartych w ustawie o PIT.

Ważne!

Powstanie przychodu jest uzależnione od faktycznego otrzymania czynszu przez wynajmującego, a zatem kiedy najemca nie wywiązuje się ze swojego obowiązku zapłaty, kwota podatku za dany okres będzie wynosiła zero.

Wybór opodatkowania na zasadach ogólnych poza zaletą w postaci możliwości zmniejszenia podstawy opodatkowania o koszty uzyskania dochodu, posiada również inne cechy mogące przeważyć o korzystności tego rozwiązania. Należy choćby zaznaczyć, że jeżeli właściciel nie uzyskał w ciągu roku żadnych innych dochodów, może odliczyć sobie od podatku kwotę zmniejszającą podatek, czyli 556,02 zł. Uzyskany dochód można pomniejszyć także o odliczenia z tytułu opłaconych składek na ubezpieczenie społeczne, a podatek zmniejszyć o kwotę zapłaconej składki na ubezpieczenie zdrowotne i ulgi dla dzieci. Każda z powyższych opłat wymaga jednak również udokumentowania.

Polecamy: INFORLEX Księgowość i Kadry

Opodatkowanie na zasadach ogólnych jest domyślnym opodatkowaniem dochodu z najmu i jeżeli podatnik nie złoży w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania oświadczenia o wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla opodatkowania najmu lub dzierżawy, to powinien rozliczać się z fiskusem właśnie na zasadach ogólnych. Do obowiązków podatnika należy samodzielne obliczenie wysokości zaliczki na podatek, którą wpłaca do urzędu do 20. dnia każdego miesiąca. Pierwszą zaliczkę należy zapłacić do 20. dnia następnego miesiąca po otrzymaniu dochodu (na przykład wpłaty za październik dokonuje się do 20 listopada).