Czy najem wielu mieszkań może być opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym?

Taka argumentacja została zaprezentowana w indywidualnej interpretacji podatkowej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 września 2018 r. (sygn. 0112-KDIL3-1.4011.345.2018.2.KF).

Przedsiębiorca kupuje mieszkania do majątku prywatnego a następnie je wynajmuje

O interpretację wystąpił przedsiębiorca i udziałowiec dwóch spółek (dalej: Wnioskodawca), który nabył kilka mieszkań za pieniądze z majątku osobistego (prywatnego). Mieszkania te są wynajmowane. W przyszłości Wnioskodawca planuje w miarę możliwości finansowych kupować kolejne mieszkania (także do majątku prywatnego) z przeznaczeniem na wynajem. Jak sam stwierdził we wniosku o interpretację: Docelowa ilość lokali mieszkalnych pod wynajem na chwilę obecną nie jest znana i będzie uzależniona od wolnych środków finansowych w majątku prywatnym oraz ewentualnych przyszłych potrzeb mieszkaniowych własnych oraz rodziny.

Ponadto Wnioskodawca poinformował, że mieszkania są (i będą) wynajmowane głównie osobom fizycznym ale także podmiotom gospodarczym. Umowy najmu nie są zawierane w warunkach prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie zajmuje się zawodowo wyszukiwaniem i dostosowywaniem lokali na potrzeby najmu.

Wnioskodawca pozyskuje potencjalnych najemców wyłącznie poprzez prywatne polecenia zadowolonych najemców a także poprzez ogłoszenia w Internecie. Wnioskodawca nie świadczy i nie zamierza świadczyć żadnych usług powiązanych z wynajmem takich jak: catering czy dostęp do restauracji, usługi sprzątania w trakcie pobytu najemcy, itp. Wnioskodawca nie zatrudnia osób ani nie korzysta z usług zarządczych czy obsługi księgowej w odniesieniu do zawieranych umów najmu tych jego prywatnych mieszkań.

W tym stanie faktycznym Wnioskodawca zapytał Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, czy przychody z najmu mieszkań będzie mógł opodatkować w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości określonej w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata

Polecamy: INFORLEX Księgowość i Kadry

Kiedy najem jest prywatny i nie jest działalnością gospodarczą

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się z Wnioskodawcą, że przychody uzyskane z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych należących do majątku osobistego Wnioskodawcy mogą być w opisanym stanie faktycznym opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości określonej w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5% przychodów.

Najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Jeżeli dany najem jest pozarolniczą działalnością gospodarczą, to wykluczone jest opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawek 8,5% i 12,5% (przychodu z najmu), a właściwe jest opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych (jeżeli oczywiście wynajmującym jest osoba fizyczna) wg skali podatkowej (stawki 18% i 32% od dochodu z najmu).

Natomiast jeżeli najem w danych okolicznościach faktycznych może być uznany za odrębne źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6) ustawy o PIT (najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze), to najemca może wybrać opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stanowi o tym art. art. 1 pkt 2 w związku z art. 6 ust. 1a i art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. a) ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017 r., poz. 2157, z późn. zm.)

Ponadto warto pamiętać, że najem (także dzierżawa i inne podobne umowy) jest działalnością gospodarczą  także i wtedy, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą (np. samochody, czy nieruchomości będące środkami trwałymi firmy) - art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT.

Warto na marginesie wspomnieć, że opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jest z reguły korzystne podatkowo, jeżeli wynajmujący ma niewielkie koszty z tytułu najmu. Ale gdy wynajmujący ma duże koszty (np. z tytułu remontu, czy modernizacji wynajmowanych mieszkań), to przynajmniej przez jakiś czas korzystniejsze będzie opodatkowaniem podatkiem dochodowym, bo w tym przypadku można odliczać od podstawy opodatkowania ponoszone koszty.

Wracając do kwalifikacji najmu do poszczególnych źródeł przychodów warto wskazać, że najem jest działalnością gospodarczą wtedy, gdy spełnione są przesłanki z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Spełnione muszą więc być w szczególności łącznie trzy warunki:

1) najem musi być działalnością zarobkową - istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu bez względu na ewentualne straty,

2) najem musi być działalnością wykonywaną w sposób ciągły - istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu a nie są istotne ewentualne przerwy w tej działalności.

3) najem musi być działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany,

Zdaniem Dyrektora KIS decydujące znaczenie ma to, czy w okoliczności faktycznych danej sprawy zostały spełnione przesłanki z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, a nie tylko przekonanie podatnika o właściwej jego zdaniem kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów, do określonego źródła przychodów. Podstawowe znaczenia ma sposób wykonywania najmu – a więc profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter dokonywanych czynności oraz prowadzenie najmu na własny rachunek i ryzyko.