Na mocy art. 244 Kodeksu Cywilnego hipoteka zalicza się do zamkniętego katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Cechą charakterystyczną tego typu praw jest to, że przyznają one osobie niebędącej właścicielem uprawnienia do rzeczy cudzej, które są skuteczne wobec osób trzecich (erga omnes). Zakres tych uprawnień jest każdorazowo definiowany w przepisach stanowiących podstawę ustroju konkretnego prawa. Co więcej, osobie, której przynależy ograniczone prawo rzeczowe, przysługują określone w przepisach prawa uprawnienia do ochrony tego prawa. Z tym korespondują także obowiązki innych osób powstrzymywania się od działań, które uniemożliwiałyby lub utrudniałyby wykonywanie uprawnień przez osobę, której przynależy ograniczone prawo rzeczowe. Powyższa ochrona odnosi się także do właściciela rzeczy obciążonej tym prawem.
Czym jest hipoteka?
Podstawę ustroju instytucji hipoteki kształtuje ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 65 tej ustawy hipoteka jest prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości, ustanawianym w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego. Specyficznym rodzajem hipoteki jest hipoteka przymusowa, o której mowa w art. 109 i następnych ww. ustawy.
Charakterystyka hipoteki przymusowej
Cechą charakterystyczną hipoteki przymusowej, jak wynika już z samej jej nazwy, jest fakt, iż jest to hipoteka ustanawiana niezależnie od woli właściciela (w przeciwieństwie np. do hipoteki umownej, która jest spotykana często w relacji kredytobiorca – kredytodawca [bank]). Podstawą do ustanowienia tego typu hipoteki jest istnienie tytułu wykonawczego, tzn. tytułu egzekucyjnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności. Takim tytułem wykonawczym może być prawomocny wyrok sądu czy decyzja administracyjna. Wierzyciel, który dysponuje tytułem wykonawczym (tzn. jego wierzytelność została potwierdzona przez właściwy organ), może na tej podstawie zwrócić się o uzyskanie hipoteki na wszystkich nieruchomościach dłużnika. W przypadku, gdy właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa, hipoteka przymusowa może być ustanowiona w konkretnych wypadkach przewidzianych w przepisach prawa.
Hipoteka w świetle przepisów Ordynacji podatkowej
Jednymi z podmiotów, którym przysługuje uprawnienie utworzenia hipoteki przymusowej, są Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego. Na mocy art. 34 Ordynacji podatkowej podmiotom tym przysługuje hipoteka na wszystkich nieruchomościach podatnika, płatnika, inkasenta, następcy prawnego lub osób trzecich z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych z dniem doręczenia decyzji organu podatkowego ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego, a także z tytułu zaległości podatkowych w podatkach stanowiących dochód ww. podmiotów oraz odsetek za zwłokę od tych zaległości. Katalog podmiotów, na których nieruchomości można ustanowić hipotekę przymusową, stanowi w praktyce listę wszystkich kategorii podmiotów występujących w prawie podatkowym mogących wystąpić w charakterze dłużników. Opisana powyżej instytucja ma jak najbardziej charakter hipoteki przymusowej, bowiem ustanowienie takiej hipoteki jest niezależne od woli podatnika czy innej osoby z katalogu wskazanego powyżej, której dotyczy postępowanie.
Przepisy przewidują, że przedmiotem takiej hipoteki przymusowej może być: 1) część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział podatnika; 2) nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej podatnika i jego małżonka; 3) nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej lub część ułamkowa nieruchomości stanowiąca udział wspólników spółki cywilnej – z tytułu zaległości podatkowych spółki; 4) użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego lub udział w tym prawie; 5) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub udział w tym prawie; 6) wierzytelność zabezpieczona hipoteką; 7) statek morski lub statek morski w budowie wpisane do rejestru okrętowego. Jak zatem wynika ze wskazanego katalogu, przedmiotem opisywanej hipoteki przymusowej może być nieruchomość, określone ograniczone prawo rzeczowe, wierzytelność zabezpieczona hipoteką czy statek morski (ruchomy wyjątek od zasady, że hipoteka odnosi się do nieruchomości).
Tryb wpisu hipoteki do księgi wieczystej
Opisywana hipoteka przymusowa w obecnym stanie prawnym ma charakter jawny – powstaje wyłącznie w razie dokonania wpisu w księdze wieczystej. Stanowi to realizację zasady rękojmi wiary księgi wieczystej, której celem jest zwiększenie zaufania nabywcy do stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księgach wieczystych. Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, w której przedmiot hipoteki przymusowej nie posiada księgi wieczystej – wówczas zabezpieczenie zobowiązań podatkowych dokonywane jest przez złożenie wniosku o wpis do zbioru dokumentów. Wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej dokonuje właściwy sąd rejonowy, chyba że wpis miałby dotyczyć hipoteki morskiej przymusowej – w takiej sytuacji wpisu dokonywać będzie właściwa izba morska na wniosek organu podatkowego.
Polecamy: PODATKI 2020 – Komplet
Podstawą wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej jest co do zasady doręczona decyzja: 1) ustalająca wysokość zobowiązania podatkowego, 2) określająca wysokość zobowiązania podatkowego, 3) określająca wysokość odsetek za zwłokę, 4) o odpowiedzialności podatkowej płatnika lub inkasenta, 5) o odpowiedzialności podatkowej osoby trzeciej, 6) o odpowiedzialności spadkobiercy, 7) określająca wysokość zwrotu podatku. Wyjątkiem od zasady jest wystawienie tytułu wykonawczego lub zarządzenia zabezpieczenia bez wydawania ww. decyzji, jeżeli taki tryb przewidują przepisy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
Zaspokojenie z przedmiotu hipoteki przymusowej będzie następowało w trybie przewidzianym dla postępowania egzekucyjnego w administracji, chyba że z przedmiotu hipoteki jest prowadzona egzekucja przez sądowy organ egzekucyjny. Co istotne, jeżeli zachodzi uzasadniona obawa niewykonania zobowiązania podatkowego przez dłużnika, organ podatkowy ma obowiązek wezwać w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub kontroli celno-skarbowej taką osobę do złożenia oświadczenia (pod rygorem odpowiedzialności karnej) dotyczącego nieruchomości i praw majątkowych, które mogą być przedmiotem hipoteki przymusowej oraz o rzeczach ruchomych, a także zbywalnych prawach majątkowych, które mogą być przedmiotem zastawu skarbowego. Strona takiego postępowania lub kontrolowany mogą bez żadnych konsekwencji odmówić złożenia tego typu oświadczenia.
radca prawny Robert Nogacki
Kancelaria Prawna Skarbiec