Zakup mieszkania na siedzibę firmy i biuro a koszty w PIT
O interpretację wystąpił przedsiębiorca, który planował zakup mieszkania (wraz z miejscem postojowym w garażu podziemnym), które w części chciałby przeznaczyć na siedzibę swojej firmy. Mieszkanie miałoby być kupione w stanie surowym, w związku z czym konieczne będzie poniesienie wydatków na jego wykończenie. Po zakupie i wykończeniu przedmiotowego lokalu przedsiębiorca zamierza zmienić adres prowadzenia działalności gospodarczej na zgodny z adresem nowo nabytego mieszkania. W mieszkaniu tym przedsiębiorca planuje świadczyć usługi doradztwa prawnego i podatkowego zasadniczo w sposób zdalny, możliwe są jednak spotkania z klientami. W związku z tym nie jest (zdaniem przedsiębiorcy) konieczne ani celowe wydzielanie odrębnego pomieszczenia służącego wyłącznie do działalności gospodarczej. Działalność gospodarcza ma być wykonywana w jednym z pomieszczeń, które będzie również wykorzystywane do zaspokajania potrzeb osobistych przedsiębiorcy. Przedsiębiorca planuje wykorzystać do działalności gospodarczej część salonu, gdzie mieścić się będzie miejsce do siedzenia, miejsce na komputer (przystosowane do ewentualnego spotkania z klientem), szafka bądź szafki na akta, dokumenty i literaturę fachową.
Zakup mieszkania zostanie sfinansowany częściowo z kredytu hipotecznego. W związku z korzystaniem z mieszkania przedsiębiorca będzie ponosić takie wydatki jak czynsz, czy opłaty za energię elektryczną.
Przedsiębiorca we wniosku o indywidualną interpretację podatkową zapytał Dyrektora KIS, czy wykorzystując mieszkanie dla celów działalności gospodarczej będzie mu przysługiwać prawo do zaliczania do kosztów uzyskania przychodów: odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej mieszkania (uwzględniającej wydatki na wykończenie), odsetek od rat kredytu hipotecznego faktycznie zapłaconych, wydatków z tytułu czynszu i energii elektrycznej - w takiej proporcji, w jakiej powierzchnia pomieszczenia wykorzystywanego do działalności gospodarczej pozostaje do powierzchni całego mieszkania?
Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata
Polecamy: INFORLEX Księgowość i Kadry
Dyrektor KIS zgodził się z przedsiębiorcą, że kosztem uzyskania przychodu – w takiej proporcji, w jakiej pozostaje powierzchnia mieszkania wykorzystywana do działalności gospodarczej do całej powierzchni mieszkania – mogą być:
1. odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej mieszkania wraz z miejscem postojowym, powiększonej o wydatki na wykończenie mieszkania,
2. zapłacone odsetki od rat kredytu hipotecznego na sfinansowanie zakupu mieszkania,
3. wydatki na czynsz i energię elektryczną.
Pełna argumentacja Dyrektora KIS i podstawy prawne tej interpretacji znajdują się w jej uzasadnieniu.
Warto podkreślić, że interpretacja potwierdza konieczność wskazania jaka część powierzchni mieszkania będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej. Bo tylko ta część kosztów związanych z mieszkaniem, która przypada na powierzchnię mieszkania wykorzystywaną do prowadzenia działalności, może być zaliczona do kosztów podatkowych.
Dyrektor KIS stwierdził, że ustawa o PIT nie uzależnia możliwości zaliczenia wydatków na mieszkanie (nieruchomość) do kosztów uzyskania przychodów od wyodrębnienia – w dosłownym (fizycznym) sensie – pomieszczenia, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza.
Jednak podatnik powinien określić, jaka część nieruchomości czy mieszkania (tj. jaka powierzchnia) faktycznie służy prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Dopiero wówczas może proporcjonalnie do tej powierzchni obliczyć poniesione wydatki i zaliczyć te wydatki do kosztów podatkowych.
Koszty kredytu
Co do kosztów kredytu na nabycie mieszkania, to zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:
- pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
- pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.
Przy czym, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów:
- naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów) - art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o PIT,
- odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji - art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o PIT.
Biorąc pod uwagę ww. przepisy można stwierdzić, że odsetki od kredytu są kosztem, jeśli spełniają następujące warunki:
- zostały faktycznie zapłacone,
- pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami,
- nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.
Zdaniem Dyrektora KIS istotny jest moment poniesienia przez podatnika wydatków związanych ze spłatą odsetek od kredytu. Bowiem w opisanej sytuacji kosztem uzyskania przychodu mogą być tylko odsetki zapłacone po dniu oddania mieszkania do używania. Oczywiście kosztami podatkowymi działalności gospodarczej ww. przedsiębiorcy (jak to wspomniano wyżej) mogą być tylko te odsetki, które proporcjonalnie przypadają na powierzchnię mieszkania wykorzystywaną w działalności gospodarczej.
Warto też zauważyć, że w tym stanie faktycznym miejsce postojowe będzie stanowić część nieruchomości wspólnej (tj. nie będzie posiadało odrębnej księgi wieczystej), to miejsce postojowe nie może stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu i jest związane z prawem własności lokalu mieszkalnego. Dlatego także w rozliczaniu nabycia tego mieszkania w kosztach podatkowych nie można tego miejsca postojowego traktować odrębnie od mieszkania.
Źródło: interpretacja indywidualna z 29 października 2019 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.320.2019.4.PSZ).