Podstawy prawne zwolnień – najważniejsze przepisy
Podstawą prawną do ewentualnych (możliwych) zwolnień jest ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r. poz. 1387 z późn. zm.), zwana dalej "Ustawą PIT", a dokładniej jej art. 21 ust. 1 pkt 131, który brzmi:
Wyciąg z przepisów:
Ustawa PIT
Art. 21. [Zwolnienia przedmiotowe]
1. Wolne od podatku dochodowego są: [...]
131) dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Zasady opodatkowania zbycia nieruchomości, zostały natomiast uregulowane w art. 30e oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a -c ustawy o PIT, które brzmią:
Wyciąg z przepisów:
Ustawa PIT
Art. 10. [Źródła przychodów]
1. Źródłami przychodów są: [...]
8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
Art. 30e. [Podatek od zbycia nieruchomości i innych praw majątkowych]
1. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
2. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. […]
Polecamy: PIT 2020. Komentarz
Zasady podstawowe i kazusy praktyczne
Można więc wyciągnąć pierwsze wnioski, iż odpłatne zbycie nieruchomości (czyli potocznie: na przykład sprzedaż domu) przez osobę prywatną (fizyczną), jest opodatkowane jeżeli następuje przed upływem pięciu lat od jego nabycia lub wybudowania (czyli na przykład przez upływem 5 lat od darowizny czy otrzymania spadku). W takich wypadkach, podatek z zasady wynosi 19%. Podatek ten jest podatkiem dochodowym, co oznacza, że należy przy nim rozliczyć np.: koszty nabycia (jeżeli dom był kupiony, a nie otrzymany w darowiźnie). Dochód można pomniejszyć również, o tak zwane wydatki na własne cele mieszkaniowe, jeżeli zostały poniesione maksymalnie w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (kiedyś 2 lat).
Te bardzo ogólne zasady, mają jednak wiele możliwych wyjątków, a ich stosowanie wymaga zastosowania połączeń różnych przepisów i reguł. W jaki sposób można korzystać ze zwolnień w zakresie podatku PIT przy zbyciu nieruchomości, najbardziej obrazowo można przedstawić na konkretnych przykładach innych podatników. Kazusy powstały na bazie obowiązującego orzecznictwa - w treści odpowiedzi podano dokładne sygnatury tych spraw (oraz cytaty bezpośrednio z orzeczenia).
Cele mieszkaniowe – indywidualizacja pojęć
Podatnik w darowiźnie otrzymał mieszkanie, które sprzedał. Środki ze sprzedaży przekazał częściowo na zakup innego mieszkania, częściowo na budowę części mieszkalnej w budynku mieszkalno-usługowym. Środki mają być wydane w ciągu 2 lat. Strona zadała pytanie czy skorzystać z ulgi art. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Zdaniem podatnika w sprawie bez znaczenia jest okoliczność, że środki przeznaczane są w rzeczywistości na dwie nieruchomości, albowiem przepisy u.p.d.o.f. nie przewidują, by do uzyskania powyższej ulgi konieczne było przeznaczenie całości środków na nabycie wyłącznie jednego mieszkania. Co stwierdziły organy podatkowe, a następnie sądy?
Odpowiedź:
Można wykorzystać ulgę podatkową na dwie nieruchomości.
Tak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny. Organy podatkowe były jednak najpierw innego zdania. Sprawa przeszła całą drogę procesową:
- Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 3 kwietnia 2017 r., uznał powyższe stanowisko strony za nieprawidłowe.
- Sąd pierwszej instancji (Wojewódzki Sąd Administracyjny) w sprawie o sygn. akt I SA/Lu 611/17 uznał, że skarga zasługiwała na uwzględnienie i uchylił zaskarżoną interpretację. WSA zaznaczył także, że wykładnia językowa nie może prowadzić do zawężenia zwrotu niedookreślonego "własnych celów mieszkaniowych", o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
- Od powyższego wyroku odwołał się Dyrektor Krajowej Informacji Podatkowej.
- Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 stycznia 2020 roku oddalił skargę kasacyjną Dyrektora Krajowej Informacji Podatkowej.
Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, cytat:
„wykładnia językowa nie może prowadzić do zawężenia zwrotu niedookreślonego "własnych celów mieszkaniowych", o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f., lecz wymaga indywidualnej oceny w konkretnym stanie faktycznym. Zatem rolą organów będzie odniesienie się do normatywnego zwrotu "własnych celów mieszkaniowych", a nie kreowania "własnych potrzeb mieszkaniowych". Rację ma bowiem WSA w Lublinie, że skoro ustawodawca na gruncie przepisów u.p.d.o.f. operuje pojęciem "własnych celów mieszkaniowych", to na tym należy poprzestać.”
Rozwód, podział majątku, spłata byłego małżonka i chronologia wydatków
Podatnik w wyniku rozwodu uzyskał dom, z obowiązkiem spłaty byłej żony. Sprawa rozwodowa trwała, wyrok uprawomocnił się w 2016 roku. W wyniku śmierci rodziców podatnik otrzymał dom jednorodzinny i chce go sprzedać w 2016 roku. Podatnik chciałby sprzedać dom rodziców, przed upływem 5 lat, a środki przeznaczyć na spłatę byłej żony, w celu uzyskania wyłącznego prawa do domu z podziału małżeńskiego. Podatnik chciał skorzystać ze zwolnienia podatkowego z art. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Wskazuje, że formalnie uzyskał prawa do domu, ale nie jest w praktyce jego dopóki nie spłaci byłej żony - uważa, że termin uzyskania praw do domu z wyroku rozwodowego ma znaczenia, ponieważ powinien go obowiązywać termin zapłaty.
Odpowiedź:
W takich sytuacji podatnik może skorzystać z ulgi. Organy jednak na początku wydały inne interpretacje.
- W interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego z Dyrektor Izby Skarbowej działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe.
- Sąd I instancji w sprawie I SA/Wr 289/17 uchylił zaskarżoną interpretację.
- Od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (I instancji) odwołał się Szef Krajowej Administracji Skarbowej.
- Sąd II instancji w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 stycznia 2020 roku w sprawie II FSK 159/18 oddalił skargę kasacyjną Szefa Krajowej Administracji Skarbowej.
Sąd podkreślił, że – cytat:
"Z wykładni językowej art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. nie wynika, by dla skorzystania ze zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe)."
Odziedziczony dom z długami, a zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy o PIT
Podatnik odziedziczył zadłużony kredytem hipotecznym dom. Czy jeżeli sprzeda go przed upływem 5 lat i środki ze sprzedaży przeznaczy na spłatę kredytu, będzie mógł skorzystać z ulgi podatkowej określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?
Odpowiedź:
Jest to dość częsta sytuacja – podatnicy mają do czynienia z sytuacją dziedziczenia zadłużonych nieruchomości. Niestety, w większości przypadków, po sprzedaży takiego domu, jeżeli środki zostaną przeznaczone na kredyt podatnicy z ulgi art. 21 ust. 1 pkt 131, przy zapłacie kredytu skorzystać nie mogą.
Tak na przykład orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 marca 2019 w sprawie II FSK 862/17, podkreślając, że – cytat:
"Jeżeli przychód ze sprzedaży nieruchomości został przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie tej nieruchomości, a nie na nabycie nieruchomości lub lokalu, w którym po zakończeniu tych operacji podatnik będzie zaspokajał swoje potrzeby mieszkaniowe, to przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony został na spłatę zobowiązań kredytowych, a nie na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, a takiemu celowi zwolnienie podatkowe zwane ulgą mieszkaniową nie służy."