Generalną zasadą opodatkowania sprzedaży mieszkań jest, że jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw w nim wymienionych miało miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu i w efekcie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego i zapłaty PIT (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). W praktyce sprzedaż mieszkania zakupionego w 2017 r. będzie wolna od PIT dopiero w 2023 r.
Czy moment przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności wpływa na bieg powyższego terminu?
Z wątpliwością w tej kwestii zwrócił się do fiskusa podatnik, który od 1980 r. posiadał spółdzielcze prawo lokatorskie do lokalu mieszkalnego. Rok temu rozwiódł się i sąd przyznał to prawo jemu, jednocześnie zasądzając spłatę na rzecz byłego małżonka w wysokości prawie połowy wartości mieszkania. Z uwagi na fakt, że podatnik nie dysponował wolnymi środkami finansowymi, postanowił jeszcze w tym roku podpisać umowę ze spółdzielnią o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności, a następnie sprzedać prawo własności.
Sprzedaż na pokrycie spłaty małżonka
Podatnik stanął na stanowisku, że przekształcenie spółdzielczego prawa do tego lokalu w prawo własności nie będzie stanowić nabycia w rozumieniu ustawy o PIT, stąd nie będzie musiał zapłacić podatku od jego sprzedaży. Jego zdaniem, w przypadku takiego przekształcenia nie można mówić o nabyciu prawa, bo prawo przysługujące podatnikowi istnieje od 1980 r., skoro od tego roku nieprzerwalnie zamieszkiwał w mieszkaniu i opłacał wszystkie należności z nim związane.
Ponadto uznał, że zbycie prawa własności nie spowoduje u niej jakiegokolwiek wzbogacenia się, bo sporą część z uzyskanej sumy podatnik przeznaczy na rzecz byłego małżonka. Z kolei z pozostałej kwoty będzie musiał zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe. Przekształcenie nie będzie polegało na zawarciu umowy sprzedaży i nie spowoduje też zmian związanych z formą użytkowania lokalu. Zbycie nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.
Kluczowa data nabycia prawa własności, nie prawa do lokalu
Fiskus nie przychylił się do stanowiska podatnika, uznając, że nieprawidłowo ustalił on datę nabycia mieszkania, które zamierza sprzedać.
Polecamy: Podatki 2017 - PIT, CIT, ryczałt 2017 (książka)
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 16 maja 2017 o sygn. 0111-KDIB2-2.4011.46.2017.1. stwierdził, że słowo „nabycie” jest synonimem otrzymania czegoś na własność, a spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w żadnym wypadku nie ma charakteru własnościowego. Osoba posiadająca takie prawo jest jedynie osobą uprawnioną do używania lokalu jako najemca, a właścicielem i zarządzającym jest spółdzielnia. Poza tym prawa tego nie można nabyć, można je jedynie ustanowić. W konsekwencji, ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie jest nabyciem w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.
Zdaniem fiskusa w rozpatrywanej sprawie nabycie odrębnej własności mieszkania nastąpiło w dniu, w którym podatnik zawarł ze spółdzielnią umowę ustanowienia odrębnej własności, tj. w 2017 r., stąd aby uniknąć PIT od sprzedaży prawa własności, sprzedaż musiałaby nastąpić dopiero w 2023 r.
Spłata na rzecz małżonka nie będzie kosztem przekształcenia
Jednocześnie fiskus podkreślił, że podstawę opodatkowania podatnik może obniżyć o koszty nabycia i sprzedaży prawa własności. Mogą być nimi m.in. wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego czy poniesione przez podatnika koszty opłat notarialnych związanych z przekształceniem mieszkania z lokatorskiego na własnościowe.
Natomiast spłata dokonana na rzecz byłego małżonka jest wydatkiem związanym z podziałem majątku wspólnego małżonków w wyniku ustania małżeńskiej wspólności majątkowej. Nie stanowi zatem kosztu nabycia ich mieszkania.
Katarzyna Miazek, Tax Care