REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opodatkowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości

Izabela Żurkowska-Mróz
Doradca podatkowy
Opodatkowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości /Fot. Fotolia
Opodatkowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego podatnika, czyli taka, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, jest opodatkowana 19% podatkiem, jeśli nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Podatnik ma obowiązek złożyć PIT-39 do 30 kwietnia roku następnego. Jedynymi preferencjami podatkowymi, jakie obecnie obowiązują są: ulga dotycząca wydatków na własne cele mieszkaniowe i zwolnienie z opodatkowania przychodów uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

Opodatkowaniu podlega dochód, czyli przychód, od którego odejmuje się koszty uzyskania przychodu, ustalany według wzoru:

REKLAMA

Autopromocja

D = P – K + OA

gdzie:

D - dochód

P –  przychód z odpłatnego zbycia

Dalszy ciąg materiału pod wideo

K – koszt uzyskania przychodu

OA – odpisy amortyzacyjne, jeżeli były dokonane.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Kosztami takimi są niezbędne wydatki poniesione przez sprzedającego, aby mogło dojść do skutku przeniesienie własności, np. koszty notarialne, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, prowizja pośrednika.

Od tak obliczonego przychodu odejmuje się koszty uzyskania przychodu.

Koszty uzyskania przychodu to udokumentowane koszty nabycia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.

Nie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości odsetek od kredytu zaciągniętego na jej zakup. Odsetki są wydatkami związanymi z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości, a nie z samym nabyciem nieruchomości. Są to jakby koszty pozyskania pieniędzy na zakup, a nie samego zakupu. Wysokość nakładów na zakup nieruchomości należy ustalać na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych, a odsetki nie są udokumentowane w taki sposób. Moje stanowisko opieram na wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 r., sygn. II FSK 538/12; z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt II FSK 1055/11.

W przypadku nabycia nieruchomości w spadku lub darowiźnie, koszty uzyskania przychodu to udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Czyli należy wziąć pod uwagę tylko tą kwotę podatku od spadku, która przypadała na tą, sprzedawaną nieruchomość.

Do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być zaliczane kwoty wypłacanego zachowku czy długi obciążające masę spadkową.

Koszty poniesionych nakładów mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży domów lub mieszkań, jeżeli łącznie są spełnione trzy warunki:

1) wysokość nakładów jest udokumentowana fakturami lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych,

2) zwiększyły wartość zbywanej nieruchomości,

3) zostały poczynione w czasie posiadania przez podatnika tej nieruchomości.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochód ze sprzedaży nieruchomości może być zwolniony od podatku. Zwolnieniu podlegają wydatki przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Zwolnienie to przysługuje w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży domu lub mieszkania, czyli:

DZ = D × (WM / P)

gdzie:

DZ – kwota dochodu zwolniona

D – dochód ze sprzedaży nieruchomości

WM – wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

P – przychód ze sprzedaży nieruchomości

Ulga obejmuje wydatki przeznaczone na własne cele mieszkaniowe podatnika w okresie dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeśli nieruchomość zostanie zbyta w 2016 roku, wydatki trzeba ponieść do 31 grudnia 2018 roku. Nie można uwzględniać, przy ustalaniu prawa do omawianego zwolnienia wydatków poniesionych przed dniem odpłatnego zbycia, w tym z otrzymywanych na poczet sprzedaży zadatków.

Polecamy: Sprzedaż nieruchomości firmowej - rozliczenie podatkowe i ewidencja

Wydatki na własne cele mieszkaniowe to wydatki poniesione na:

REKLAMA

1) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

2) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

3) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie dwóch lat od końca roku sprzedaży domu lub mieszkania grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

4) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. (przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach),

5) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości po rozwodzie


Do ulgi uprawniają także wydatki dotyczące kredytu, poniesione na:

1) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na sfinansowanie wydatków na własne cele mieszkaniowe,

2) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży domu lub mieszkania na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w pkt 1,

3) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży domu lub mieszkania na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w pkt 1 lub 2.

Zwolnienie nie ma jednak zastosowania w przypadku spłaty kredytu, który był przedmiotem innych ulg podatkowych.

W przypadku korzystania z ulg podatkowych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Organ podatkowy może zweryfikować możliwość skorzystania ze zwolnienia i zażądać przedłożenia dokumentów, z których będzie wynikało, kiedy i przez kogo wydatki zostały poniesione. Takimi dokumentami mogą być np. faktury VAT, umowy, akt notarialny, dokumenty potwierdzające spłatę kredytu, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą w sposób wiarygodny potwierdzić. Dlatego faktury i inne dokumenty muszą być wystawione na uwzględniającego te wydatki podatnika.

Sprzedaż wyremontowanej nieruchomości a zwolnienie z VAT

Wydatkami uprawniającymi do zwolnienia są nie tylko te dotyczące nieruchomości położonych w Polsce oraz zaciąganych w Polsce kredytów i pożyczek, ale także:

1) wydatki dotyczące budynków oraz lokali położonych w innych niż Polska państwach członkowskich Unii Europejskiej oraz na terytorium Islandii, Norwegii, Liechtensteinu oraz Szwajcarii,

2) wydatki na spłatę kredytów (pożyczek) oraz odsetek od kredytów (pożyczek) zaciągniętych w bankach mających siedzibę w innych niż Polska państwach członkowskich Unii Europejskiej oraz na terytorium Islandii, Norwegii, Liechtensteinu oraz Szwajcarii.

W zakresie, w jakim dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie jest objęty zwolnieniem, jest opodatkowany podatkiem dochodowym w wysokości 19%.  Podatek płaci się dopiero po zakończeniu roku, tj. do końca kwietnia następnego roku. Jeżeli jednak cudzoziemiec będący nierezydentem zamierza przed tym terminem opuścić terytorium Polski, wtedy jest obowiązany złożyć zeznanie PIT-39 przed opuszczeniem kraju.

Zdarza się czasem, że podatnik zadeklarował poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe i skorzystał z ulgi, ale z różnych przyczyn, tych wydatków nie poczynił. W takim przypadku konieczna jest korekta zeznania PIT-39, w którym został wykazany dochód ze sprzedaży nieruchomości i zapłata podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki te nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności podatku (od 1 maja roku następującego po roku sprzedaży domu lub mieszkania) do dnia zapłaty podatku włącznie.

Wolne od podatku dochodowego, na podstawie art. 21 ust 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Zwolnienie uzależnione jest od wystąpienia następujących przesłanek:

  1. sprzedane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
  2. muszą stanowić gospodarstwo rolne lub jego część składową,
  3. grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Tak więc sprzedając grunt pod budowę hipermarketu, albo stacji benzynowej nie można skorzystać z tej ulgi. Aby się zabezpieczyć przed sytuacją, że nabywca wykorzysta nieruchomość w sposób inny, niż wynikało to z wcześniejszych deklaracji, można dokonać zapisu o przyszłym przeznaczeniu gruntów w treści aktu notarialnego. Taki zapis nie ograniczy, w przyszłości, możliwości wykorzystania nieruchomości w inny sposób, ale będzie dowodem na korzyść zbywcy w ewentualnym postępowaniu podatkowym.

Autor: Izabela Żurkowska-Mróz, doradca podatkowy

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zaniechanie poboru podatku od subwencji i wsparcia finansowego z tarcz PFR do końca 2026 roku

Ministerstwo Finansów chce wydłużyć do końca 2026 r. okres zaniechania poboru podatku od subwencji finansowych oraz finansowania preferencyjnego udzielonych przez PFR w ramach tarcz – wynika z projektu rozporządzenia, opublikowanego 14 lutego 2025 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji.

Twój e-PIT 2025: jakie ulgi podatkowe trzeba wypełnić samemu? Jak złożyć zeznanie podatkowe za 2024 rok?

Od 15 lutego do 30 kwietnia 2025 r. można składać roczne zeznania podatkowe PIT i rozliczyć dochody (przychody) uzyskane w 2024 roku. Ministerstwo Finansów zachęca do korzystania z e-usług Krajowej Administracji Skarbowej i rozliczania podatków drogą elektroniczną. W 2025 r. kolejny raz z usługi Twój e-PIT będą mogły skorzystać również osoby prowadzące działalność gospodarczą oraz działy specjalne produkcji rolnej. Pierwszy raz usługa Twój e-PIT będzie dostępna także w aplikacji mobilnej e-Urząd Skarbowy (e-US). MF i KAS zachęcają także do aktywowania usługi e-korespondencji przy okazji logowania do e-US w związku z rozliczeniem podatku.

Składka zdrowotna 2025: kwoty, podstawy wymiaru, zmiany i korzyści dla firm. Kiedy pierwsze płatności na nowych zasadach?

Od 1 stycznia 2025 r. zmieniły się zasady obliczania składki zdrowotnej dla przedsiębiorców. Zakład Ubezpieczeń Społecznych informuje, kto skorzysta z nowych przepisów i kiedy pierwsze płatności „na nowych zasadach”. Ile wynoszą składki zdrowotne i podstawy wymiaru poszczególnych przedsiębiorców w zależności od ich formy opodatkowania?

PFRON 2025: Obowiązki pracodawcy. Składki, terminy, deklaracje. Jak obliczyć stan i wskaźnik zatrudnienia oraz wysokość wpłaty?

Jakie obowiązki wobec PFRON ma pracodawca? Jak obliczyć wysokość wpłaty na ten fundusz? Jak ustalić stan zatrudnienia i wskaźnik zatrudnienia? Kto może być zwolniony z obowiązku dokonywania wpłat do PFRON?

REKLAMA

Zwrot kosztów przejazdów pracowniczych bez podatku? Interpelacja poselska w sprawie przychodu pracownika

W odpowiedzi z 23 grudnia 2024 r. na interpelację poselską nr 6759 Wiceminister Finansów Jarosław Neneman wskazał rozstrzygnięcie w zakresie zwrotu kosztów taksówek ponoszonych przez pracowników sprzeczne z ostatnim wyrokiem NSA z 19 listopada 2024 r. Zdaniem Wiceministra zwrot takich kosztów nie będzie stanowił przychodu w sytuacji, w której kwota jaką otrzymują pracownicy równa jest tej, którą ponieśli i wyjdą oni dzięki temu „na zero”.

Mandat lub grzywna nałożone za granicą. Kiedy warto się odwołać, a kiedy lepiej zapłacić od razu?

Każdego roku tysiące polskich firm transportowych i przewoźników, realizujących przewozy międzynarodowe, otrzymują mandaty lub grzywny, które mogą sięgać dziesiątek, a nawet setek tysięcy złotych. Czy zawsze warto się od nich odwoływać? W wielu przypadkach tak – ale trzeba wiedzieć, kiedy walczyć, a kiedy zapłacić i uniknąć dalszych problemów. A wszystko oczywiście zależy od okoliczności oraz rodzaju nałożonej kary.

260-280 zł za badanie techniczne samochodu (postulat diagnostów). Już w 2025 r. będzie drożej? Wyższe też opłaty karne za spóźniony przegląd i zmiana terminów

Ministerstwo Infrastruktury podjęło intensywne prace nad reformą systemu badań technicznych pojazdów (w tym samochodów i motocykli). To nie tylko konieczność wynikająca z dostosowania przepisów do unijnej dyrektywy, ale również odpowiedź na realia gospodarcze, które przez lata diametralnie się zmieniły. Jak informuje resort, w grudniu 2024 roku złożono wniosek o wpisanie projektu ustawy do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów. Czy stawki za badania techniczne pojazdów zmienią się w 2025 roku? Co jeszcze się zmieni oprócz cen?

Bułgaria i Rumunia w strefie Schengen od 2025 r. – co to oznacza dla branży transportowej?

1 stycznia 2025 roku Rumunia i Bułgaria zyskały pełen dostęp do strefy Schengen, o który zabiegały od chwili akcesji niemal 20 lat temu. Mniej granic na kontynencie to świetna wiadomość dla europejskiego sektora transportu – planowanie tras biegnących przez oba kraje stanie się łatwiejsze i wolne od wielogodzinnych kontroli. Wejście do Schengen to ogromna szansa zwłaszcza dla intensywnie rozwijającej się Rumunii. Jej pozycja na kontynencie w ostatnich latach umocniła się, a transport jest kluczowym sektorem rumuńskiej gospodarki.

REKLAMA

Twój e-PIT 2025: przedsiębiorcy. Wstępnie wypełnione zeznanie trzeba sprawdzić, ew. uzupełnić i zaakceptować

Ministerstwo Finansów informuje, że z usługi Twój e-PIT mogą w 2025 roku korzystać osoby prowadzące działalność gospodarczą oraz działy specjalne produkcji rolnej. Przedsiębiorcy znajdą na swoich kontach częściowo uzupełnione formularze PIT-36, PIT-36L, PIT-28. Z tej usługi mogą skorzystać także przedsiębiorcy z zawieszoną działalnością gospodarczą.

Odszkodowanie od pracodawcy za nierówne traktowanie (dyskryminację). Ile można uzyskać? Trzeba zapłacić podatek, czy jest zwolnienie?

Z Kodeksu pracy wynika, że osoba, wobec której pracodawca naruszył zasadę równego traktowania w zatrudnieniu, ma prawo do odszkodowania w wysokości nie niższej niż minimalne wynagrodzenie za pracę. W indywidualnych interpretacjach podatkowych z dnia 11 lipca 2024 r. i 7 listopada 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wyjaśnia, jakie są zasady opodatkowania takiego odszkodowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

REKLAMA