REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opodatkowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Izabela Żurkowska-Mróz
Doradca podatkowy
Opodatkowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości /Fot. Fotolia
Opodatkowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego podatnika, czyli taka, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, jest opodatkowana 19% podatkiem, jeśli nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Podatnik ma obowiązek złożyć PIT-39 do 30 kwietnia roku następnego. Jedynymi preferencjami podatkowymi, jakie obecnie obowiązują są: ulga dotycząca wydatków na własne cele mieszkaniowe i zwolnienie z opodatkowania przychodów uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

Opodatkowaniu podlega dochód, czyli przychód, od którego odejmuje się koszty uzyskania przychodu, ustalany według wzoru:

REKLAMA

Autopromocja

D = P – K + OA

gdzie:

D - dochód

P –  przychód z odpłatnego zbycia

Dalszy ciąg materiału pod wideo

K – koszt uzyskania przychodu

OA – odpisy amortyzacyjne, jeżeli były dokonane.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Kosztami takimi są niezbędne wydatki poniesione przez sprzedającego, aby mogło dojść do skutku przeniesienie własności, np. koszty notarialne, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, prowizja pośrednika.

Od tak obliczonego przychodu odejmuje się koszty uzyskania przychodu.

Koszty uzyskania przychodu to udokumentowane koszty nabycia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.

Nie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości odsetek od kredytu zaciągniętego na jej zakup. Odsetki są wydatkami związanymi z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości, a nie z samym nabyciem nieruchomości. Są to jakby koszty pozyskania pieniędzy na zakup, a nie samego zakupu. Wysokość nakładów na zakup nieruchomości należy ustalać na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych, a odsetki nie są udokumentowane w taki sposób. Moje stanowisko opieram na wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 r., sygn. II FSK 538/12; z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt II FSK 1055/11.

W przypadku nabycia nieruchomości w spadku lub darowiźnie, koszty uzyskania przychodu to udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Czyli należy wziąć pod uwagę tylko tą kwotę podatku od spadku, która przypadała na tą, sprzedawaną nieruchomość.

Do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być zaliczane kwoty wypłacanego zachowku czy długi obciążające masę spadkową.

Koszty poniesionych nakładów mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży domów lub mieszkań, jeżeli łącznie są spełnione trzy warunki:

1) wysokość nakładów jest udokumentowana fakturami lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych,

2) zwiększyły wartość zbywanej nieruchomości,

3) zostały poczynione w czasie posiadania przez podatnika tej nieruchomości.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochód ze sprzedaży nieruchomości może być zwolniony od podatku. Zwolnieniu podlegają wydatki przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Zwolnienie to przysługuje w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży domu lub mieszkania, czyli:

DZ = D × (WM / P)

gdzie:

DZ – kwota dochodu zwolniona

D – dochód ze sprzedaży nieruchomości

WM – wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

P – przychód ze sprzedaży nieruchomości

Ulga obejmuje wydatki przeznaczone na własne cele mieszkaniowe podatnika w okresie dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeśli nieruchomość zostanie zbyta w 2016 roku, wydatki trzeba ponieść do 31 grudnia 2018 roku. Nie można uwzględniać, przy ustalaniu prawa do omawianego zwolnienia wydatków poniesionych przed dniem odpłatnego zbycia, w tym z otrzymywanych na poczet sprzedaży zadatków.

Polecamy: Sprzedaż nieruchomości firmowej - rozliczenie podatkowe i ewidencja

Wydatki na własne cele mieszkaniowe to wydatki poniesione na:

1) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

2) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

3) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie dwóch lat od końca roku sprzedaży domu lub mieszkania grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

4) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. (przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach),

5) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości po rozwodzie


Do ulgi uprawniają także wydatki dotyczące kredytu, poniesione na:

1) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na sfinansowanie wydatków na własne cele mieszkaniowe,

2) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży domu lub mieszkania na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w pkt 1,

3) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży domu lub mieszkania na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w pkt 1 lub 2.

Zwolnienie nie ma jednak zastosowania w przypadku spłaty kredytu, który był przedmiotem innych ulg podatkowych.

W przypadku korzystania z ulg podatkowych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Organ podatkowy może zweryfikować możliwość skorzystania ze zwolnienia i zażądać przedłożenia dokumentów, z których będzie wynikało, kiedy i przez kogo wydatki zostały poniesione. Takimi dokumentami mogą być np. faktury VAT, umowy, akt notarialny, dokumenty potwierdzające spłatę kredytu, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą w sposób wiarygodny potwierdzić. Dlatego faktury i inne dokumenty muszą być wystawione na uwzględniającego te wydatki podatnika.

Sprzedaż wyremontowanej nieruchomości a zwolnienie z VAT

Wydatkami uprawniającymi do zwolnienia są nie tylko te dotyczące nieruchomości położonych w Polsce oraz zaciąganych w Polsce kredytów i pożyczek, ale także:

1) wydatki dotyczące budynków oraz lokali położonych w innych niż Polska państwach członkowskich Unii Europejskiej oraz na terytorium Islandii, Norwegii, Liechtensteinu oraz Szwajcarii,

2) wydatki na spłatę kredytów (pożyczek) oraz odsetek od kredytów (pożyczek) zaciągniętych w bankach mających siedzibę w innych niż Polska państwach członkowskich Unii Europejskiej oraz na terytorium Islandii, Norwegii, Liechtensteinu oraz Szwajcarii.

W zakresie, w jakim dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie jest objęty zwolnieniem, jest opodatkowany podatkiem dochodowym w wysokości 19%.  Podatek płaci się dopiero po zakończeniu roku, tj. do końca kwietnia następnego roku. Jeżeli jednak cudzoziemiec będący nierezydentem zamierza przed tym terminem opuścić terytorium Polski, wtedy jest obowiązany złożyć zeznanie PIT-39 przed opuszczeniem kraju.

Zdarza się czasem, że podatnik zadeklarował poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe i skorzystał z ulgi, ale z różnych przyczyn, tych wydatków nie poczynił. W takim przypadku konieczna jest korekta zeznania PIT-39, w którym został wykazany dochód ze sprzedaży nieruchomości i zapłata podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki te nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności podatku (od 1 maja roku następującego po roku sprzedaży domu lub mieszkania) do dnia zapłaty podatku włącznie.

Wolne od podatku dochodowego, na podstawie art. 21 ust 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Zwolnienie uzależnione jest od wystąpienia następujących przesłanek:

  1. sprzedane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
  2. muszą stanowić gospodarstwo rolne lub jego część składową,
  3. grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Tak więc sprzedając grunt pod budowę hipermarketu, albo stacji benzynowej nie można skorzystać z tej ulgi. Aby się zabezpieczyć przed sytuacją, że nabywca wykorzysta nieruchomość w sposób inny, niż wynikało to z wcześniejszych deklaracji, można dokonać zapisu o przyszłym przeznaczeniu gruntów w treści aktu notarialnego. Taki zapis nie ograniczy, w przyszłości, możliwości wykorzystania nieruchomości w inny sposób, ale będzie dowodem na korzyść zbywcy w ewentualnym postępowaniu podatkowym.

Autor: Izabela Żurkowska-Mróz, doradca podatkowy

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Firmy niegotowe na KSeF. Tylko 5230 przedsiębiorstw korzysta z systemu – czas ucieka. [DANE MF]

Z danych udostępnionych przez Ministerstwo Finansów wynika, że do 5 marca 2025 roku z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) skorzystało zaledwie 5230 firm. To oznacza, że w ciągu ponad trzech lat działania systemu zdecydowało się na niego jedynie kilka tysięcy przedsiębiorców. Tymczasem za 9 miesięcy korzystanie z KSeF stanie się obowiązkowe – a to oznacza prawdziwą rewolucję dla księgowości w Polsce.

Prof. Modzelewski do premiera Tuska: narzucanie KSeF-u i faktur ustrukturyzowanych wszystkim podatnikom VAT nie jest deregulacją gospodarki; ten pomysł powinien trafić do kosza

W dniu 12 kwietnia br. Ministerstwo Finansów potwierdziło zamiar wdrożenia w 2026 roku obowiązkowego Krajowego Systemu e-Faktur i obligatoryjnego stosowania faktur ustrukturyzowanych przez wszystkich podatników VAT. Prof. dr hab. Witold Modzelewski apeluje do Pana Premiera Donalda Tuska: „Wierzę, że jako liberał traktuje Pan potrzebę deregulacji gospodarki zupełnie poważnie. Nie należy ulegać lobbystom, którzy chcą zarobić na dezorganizacji systemu fakturowania. Pomysł faktur ustrukturyzowanych powinien trafić definitywnie do kosza.”

Można przekazać 1,5% podatku rolnego - w 2025 r. pierwszy raz. Są dwie uprawnione organizacje

W komunikacie z 16 kwietnia 2025 r. Ministerstwo Finansów poinformowało, że w 2025 roku podatnicy podatku rolnego mogą przekazać 1,5 tego podatku na rzecz Krajowego Związku Rewizyjnego Rolniczych Spółdzielni Produkcyjnych lub OPZZ Rolników i Organizacji Rolniczych. Jakie są warunki tego przekazania?

PIT 2025: 15 najczęstszych błędów w rocznym zeznaniu podatkowym. Bądź mądry przed szkodą!

Złożenie corocznej deklaracji PIT to podstawowy zakres komunikacji podatnika z administracją skarbową. Warto zadbać, by przebiegła ona w sposób optymalny i nie nastręczała niespodziewanych nieprzyjemności. Dlatego też przedstawiamy zestawienie najczęstszych błędów, przed którymi można się uchronić, korzystając z poniższych podpowiedzi.

REKLAMA

7 skutków spadających stóp procentowych NBP. Już w maju 2025 r. RPP rozpocznie cykl obniżek?

Tańsze i łatwiej dostępne kredyty to tylko część skutków cięć stóp procentowych NBP. Polityka monetarna to miecz obosieczny. W momencie, w którym kredytobiorcy cieszą się z niższych rat, to posiadacze oszczędności mają problem ze znalezieniem solidnie oprocentowanego depozytu. Widmo niższych stóp procentowych oznacza też, że w dół pójść może oprocentowanie detalicznych obligacji skarbowych, a zakup mieszkania na wynajem może znowu odzyskać swój blask.

Korekta zeznania podatkowego PIT. Jak to zrobić i do kiedy jest na to czas?

Do końca roku 2030 podatnicy mają prawo składać korekty zeznań PIT za rok 2024. Błędy w deklaracjach podatkowych zdarzają się zarówno na niekorzyść podatnika (np. pominięcie ulgi, o której się nie wiedziało), jak i na niekorzyść fiskusa (np. pominięcie źródła przychodów, o którym się zapomniało). Złożenie korekty zeznania nie wymaga uzasadnienia, a skorygować można nawet taką deklarację, która z upływem 30 kwietnia 2025 r. została bez udziału podatnika automatycznie zatwierdzona w usłudze Twój e-PIT.

Pilne! Będzie nowelizacja ustawy o KSeF, znamy projekt: jakie zmiany w obowiązkowym e-fakturowaniu

Ministerstwo Finansów opublikowało długo wyczekiwany projekt nowelizacji ustawy o VAT, regulujący obowiązek stosowania faktur ustrukturyzowanych. Wraz z nim udostępniono również oficjalną „mapę drogową” wdrożenia Krajowego Systemu e-Faktur – KSeF.

Ewidencje VAT oszustów i uczciwych podatników niczym się nie różnią. Jak systemowo zablokować wzrost zwrotów VAT? Prof. Modzelewski: jest jeden sposób

Jedyną skuteczną barierą systemową dla prób wyłudzenia zwrotów jest uzależnienie wpływów zwrotów od zastosowania przez podatnika mechanizmu podzielonej płatności w stosunku do kwot podatku naliczonego, który miałby być zwrócony – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA

Obowiązkowy KSeF 2026 - MF pokazało najnowszy harmonogram. KSeF 2.0, integracja i testy, tryb offline24, faktury masowe, certyfikat wystawcy faktury i więcej szczegółów

W komunikacie z 12 kwietnia 2025 r. Ministerstwo Finansów przedstawiło aktualny stan projektu rozwiązań prawnych, technicznych i biznesowych oraz plan wdrożenia (harmonogram) obowiązkowego systemu KSeF. Można jeszcze do 25 kwietnia 2025 r. zgłaszać do Ministerstwa uwagi i opinie do projektu pisząc maila na adres sekretariat.PT@mf.gov.pl.

Cyfrowe narzędzia dla księgowych. Kiedy warto zmienić oprogramowanie księgowe?

Nowoczesne narzędzia dla księgowych. Na co zwracać uwagę przy zmianie oprogramowania księgowego? Według raportów branżowych księgowi spędzają nawet 50 proc. czasu na czynnościach, które mogłyby zostać usprawnione przez nowoczesne technologie.

REKLAMA