REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opodatkowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Izabela Żurkowska-Mróz
Doradca podatkowy
Opodatkowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości /Fot. Fotolia
Opodatkowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego podatnika, czyli taka, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, jest opodatkowana 19% podatkiem, jeśli nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Podatnik ma obowiązek złożyć PIT-39 do 30 kwietnia roku następnego. Jedynymi preferencjami podatkowymi, jakie obecnie obowiązują są: ulga dotycząca wydatków na własne cele mieszkaniowe i zwolnienie z opodatkowania przychodów uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

Opodatkowaniu podlega dochód, czyli przychód, od którego odejmuje się koszty uzyskania przychodu, ustalany według wzoru:

REKLAMA

Autopromocja

D = P – K + OA

gdzie:

D - dochód

P –  przychód z odpłatnego zbycia

Dalszy ciąg materiału pod wideo

K – koszt uzyskania przychodu

OA – odpisy amortyzacyjne, jeżeli były dokonane.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Kosztami takimi są niezbędne wydatki poniesione przez sprzedającego, aby mogło dojść do skutku przeniesienie własności, np. koszty notarialne, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, prowizja pośrednika.

Od tak obliczonego przychodu odejmuje się koszty uzyskania przychodu.

Koszty uzyskania przychodu to udokumentowane koszty nabycia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.

REKLAMA

Nie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości odsetek od kredytu zaciągniętego na jej zakup. Odsetki są wydatkami związanymi z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości, a nie z samym nabyciem nieruchomości. Są to jakby koszty pozyskania pieniędzy na zakup, a nie samego zakupu. Wysokość nakładów na zakup nieruchomości należy ustalać na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych, a odsetki nie są udokumentowane w taki sposób. Moje stanowisko opieram na wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 r., sygn. II FSK 538/12; z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt II FSK 1055/11.

W przypadku nabycia nieruchomości w spadku lub darowiźnie, koszty uzyskania przychodu to udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Czyli należy wziąć pod uwagę tylko tą kwotę podatku od spadku, która przypadała na tą, sprzedawaną nieruchomość.

Do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być zaliczane kwoty wypłacanego zachowku czy długi obciążające masę spadkową.

Koszty poniesionych nakładów mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży domów lub mieszkań, jeżeli łącznie są spełnione trzy warunki:

1) wysokość nakładów jest udokumentowana fakturami lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych,

2) zwiększyły wartość zbywanej nieruchomości,

3) zostały poczynione w czasie posiadania przez podatnika tej nieruchomości.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochód ze sprzedaży nieruchomości może być zwolniony od podatku. Zwolnieniu podlegają wydatki przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Zwolnienie to przysługuje w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży domu lub mieszkania, czyli:

DZ = D × (WM / P)

gdzie:

DZ – kwota dochodu zwolniona

D – dochód ze sprzedaży nieruchomości

WM – wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

P – przychód ze sprzedaży nieruchomości

Ulga obejmuje wydatki przeznaczone na własne cele mieszkaniowe podatnika w okresie dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeśli nieruchomość zostanie zbyta w 2016 roku, wydatki trzeba ponieść do 31 grudnia 2018 roku. Nie można uwzględniać, przy ustalaniu prawa do omawianego zwolnienia wydatków poniesionych przed dniem odpłatnego zbycia, w tym z otrzymywanych na poczet sprzedaży zadatków.

Polecamy: Sprzedaż nieruchomości firmowej - rozliczenie podatkowe i ewidencja

Wydatki na własne cele mieszkaniowe to wydatki poniesione na:

REKLAMA

1) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

2) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

3) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie dwóch lat od końca roku sprzedaży domu lub mieszkania grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

4) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. (przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach),

5) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości po rozwodzie


Do ulgi uprawniają także wydatki dotyczące kredytu, poniesione na:

1) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na sfinansowanie wydatków na własne cele mieszkaniowe,

2) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży domu lub mieszkania na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w pkt 1,

3) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży domu lub mieszkania na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w pkt 1 lub 2.

Zwolnienie nie ma jednak zastosowania w przypadku spłaty kredytu, który był przedmiotem innych ulg podatkowych.

W przypadku korzystania z ulg podatkowych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Organ podatkowy może zweryfikować możliwość skorzystania ze zwolnienia i zażądać przedłożenia dokumentów, z których będzie wynikało, kiedy i przez kogo wydatki zostały poniesione. Takimi dokumentami mogą być np. faktury VAT, umowy, akt notarialny, dokumenty potwierdzające spłatę kredytu, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą w sposób wiarygodny potwierdzić. Dlatego faktury i inne dokumenty muszą być wystawione na uwzględniającego te wydatki podatnika.

Sprzedaż wyremontowanej nieruchomości a zwolnienie z VAT

Wydatkami uprawniającymi do zwolnienia są nie tylko te dotyczące nieruchomości położonych w Polsce oraz zaciąganych w Polsce kredytów i pożyczek, ale także:

1) wydatki dotyczące budynków oraz lokali położonych w innych niż Polska państwach członkowskich Unii Europejskiej oraz na terytorium Islandii, Norwegii, Liechtensteinu oraz Szwajcarii,

2) wydatki na spłatę kredytów (pożyczek) oraz odsetek od kredytów (pożyczek) zaciągniętych w bankach mających siedzibę w innych niż Polska państwach członkowskich Unii Europejskiej oraz na terytorium Islandii, Norwegii, Liechtensteinu oraz Szwajcarii.

W zakresie, w jakim dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie jest objęty zwolnieniem, jest opodatkowany podatkiem dochodowym w wysokości 19%.  Podatek płaci się dopiero po zakończeniu roku, tj. do końca kwietnia następnego roku. Jeżeli jednak cudzoziemiec będący nierezydentem zamierza przed tym terminem opuścić terytorium Polski, wtedy jest obowiązany złożyć zeznanie PIT-39 przed opuszczeniem kraju.

Zdarza się czasem, że podatnik zadeklarował poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe i skorzystał z ulgi, ale z różnych przyczyn, tych wydatków nie poczynił. W takim przypadku konieczna jest korekta zeznania PIT-39, w którym został wykazany dochód ze sprzedaży nieruchomości i zapłata podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki te nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności podatku (od 1 maja roku następującego po roku sprzedaży domu lub mieszkania) do dnia zapłaty podatku włącznie.

Wolne od podatku dochodowego, na podstawie art. 21 ust 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Zwolnienie uzależnione jest od wystąpienia następujących przesłanek:

  1. sprzedane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
  2. muszą stanowić gospodarstwo rolne lub jego część składową,
  3. grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Tak więc sprzedając grunt pod budowę hipermarketu, albo stacji benzynowej nie można skorzystać z tej ulgi. Aby się zabezpieczyć przed sytuacją, że nabywca wykorzysta nieruchomość w sposób inny, niż wynikało to z wcześniejszych deklaracji, można dokonać zapisu o przyszłym przeznaczeniu gruntów w treści aktu notarialnego. Taki zapis nie ograniczy, w przyszłości, możliwości wykorzystania nieruchomości w inny sposób, ale będzie dowodem na korzyść zbywcy w ewentualnym postępowaniu podatkowym.

Autor: Izabela Żurkowska-Mróz, doradca podatkowy

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Praktyczne aspekty korzystania z procedury VAT OSS – rejestracja, rozliczenia, płatności, ewidencja

Procedura OSS (ang. One Stop Shop) obowiązuje w Polsce od 1 lipca 2021 r., jednak wciąż wiele firm nie zdaje sobie sprawy, jak bardzo może ona uprościć ich rozliczenia podatkowe w zakresie VAT. Choć na pierwszy rzut oka może wydawać się skomplikowana, przy wsparciu doświadczonego doradcy jej wdrożenie jest szybkie i efektywne, a korzyści z jej stosowania znaczące.

Stawka VAT 0%: Jak poprawnie udokumentować dostawę wewnątrz UE, by nie stracić na podatku?

Wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów (WDT) może być opodatkowana stawką VAT 0%, ale tylko pod warunkiem spełnienia określonych wymogów formalnych. Sprawdź, czym dokładnie jest WDT, jakie dokumenty są niezbędne, by transakcja była zgodna z przepisami i jak uniknąć pułapek, które mogą skutkować dodatkowymi kosztami podatkowymi.

Urlop na samozatrudnieniu (kontrakt B2B) - o czym warto wiedzieć?

Zmęczenie i potrzeba oddechu od maili, telefonów i projektów to uczucia, które dobrze zna nie tylko pracownik etatowy. Coraz więcej samozatrudnionych prowadzących jednoosobowe działalności gospodarcze przyznaje wprost: chcieliby odpocząć, ale mają wątpliwości, co będzie się działo z ich firmą podczas dłuższej nieobecności. Często nie wiedzą nawet, jakie prawa do odpoczynku im przysługują. Wyjaśniamy, jakie mechanizmy prawne, podatkowe oraz organizacyjne mogą pomóc przedsiębiorcy złapać oddech.

30-krotność ZUS 2025. Limit 30-krotności - ile wynosi? Kogo dotyczy przekroczenie składek ZUS? Co zrobić jeśli nastąpi przekroczenie rocznej podstawy wymiaru składek ZUS?

W 2025 roku limit składek ZUS na ubezpieczenia emerytalne i rentowe został już ustalony. Po jego przekroczeniu składki nie są już naliczane – ale uwaga: za błędy w rozliczeniach może odpowiadać pracownik. Sprawdź, co oznacza 30-krotność ZUS, jak się liczy limit, kto go pilnuje i co zrobić, gdy opłaciłeś składki ponad próg.

REKLAMA

Raz w roku wakacje od płacenia składek. Budżet państwa zapłaci za ciebie. ZUS przypomina kto ma prawo do tej ulgi i jak ją uzyskać w 2025 roku

Letnie wakacje to doskonały czas na odpoczynek nie tylko od pracy, ale również od spraw finansowych związanych z prowadzeniem własnej działalności. Zakład Ubezpieczeń Społecznych przypomina, że mikroprzedsiębiorcy wpisani do CEIDG oraz komornicy sądowi mogą skorzystać z wakacji składkowych. Od uruchomienia programu w listopadzie 2024 roku ZUS przyjął już niemal 2 miliony wniosków.

KSeF: Podatkowa rewolucja od 1 lutego 2026! Księgowi alarmują: chaos, niejasne przepisy i strach przed zmianami

Od 1 lutego 2026 roku Krajowy System e-Faktur (KSeF) stanie się obowiązkowy dla największych firm, a dwa miesiące później dla całej reszty przedsiębiorców. Mimo zbliżającego się terminu, wciąż brakuje ostatecznych przepisów, a dokumentacja techniczna nie rozwiewa wszystkich wątpliwości. Księgowi biją na alarm – obawiają się chaosu organizacyjnego, przeciążenia obowiązkami i braku jasnych wytycznych. Przedsiębiorców czeka rewolucja, na którą wielu z nich wciąż nie jest gotowych.

Obowiązkowy KSeF 2026: Prof. W. Modzelewski: Dlaczego trzeba wywrócić do góry nogami obecny system fakturowania? Sprzeczności w kolejnej wersji nowelizacji ustawy o VAT

Obecny system fakturowania w bólach rodził się przed trzydziestu laty – dlaczego teraz trzeba go wywrócić do góry nogami, wprowadzając obowiązkowy model KSeF? Pyta prof. dr hab. Witold Modzelewski. I jednocześnie zauważa, że po uważnej lekturze kolejnej wersji przepisów dot. obowiązkowego KSeF, można dojść do wniosku, że oczywiste sprzeczności w nich zawarte uniemożliwiają ich legalne zastosowanie.

Obowiązki podatkowe pracowników transgranicznych - zasady, terminy, reguła 183 dni, rezydencja podatkowa

W dobie rosnącej mobilności zawodowej coraz więcej osób podejmuje zatrudnienie poza granicami swojego kraju. W niniejszym artykule omawiamy kluczowe zagadnienia dotyczące obowiązków podatkowych pracowników transgranicznych, którzy zdecydowali się podjąć zatrudnienie w Polsce.

REKLAMA

Jaka inflacja w Polsce w 2025, 2026 i 2027 roku - prognozy NBP

Inflacja CPI w Polsce z 50-proc. prawdopodobieństwem ukształtuje się w 2025 r. w przedziale 3,5-4,4 proc., w 2026 r. w przedziale 1,7-4,5 proc., a w 2027 r. w przedziale 0,9-3,8 proc. - tak wynika z najnowszej projekcji Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP z lipca 2025 r. Projekcja ta uwzględnia dane dostępne do 9 czerwca br.

Podatek od prezentu ślubnego - kiedy trzeba zapłacić. Prawo rozróżnia 3 kategorie darczyńców i 3 limity wartości darowizn

Dla nowożeńców – prezent, dla Urzędu Skarbowego – podstawa opodatkowania. Fiskus przewidział dla darowizn konkretne przepisy prawa podatkowego i lepiej je znać, zanim wpędzimy się w kłopoty, zostawiając grube rysy na pięknych ślubnych wspomnieniach. Szczególnie kłopotliwa może być gotówka. Monika Piątkowska, doradca podatkowy w e-pity.pl i fillup.pl tłumaczy, co zrobić z weselnymi kopertami i kosztownymi podarunkami.

REKLAMA