REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opodatkowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości

Izabela Żurkowska-Mróz
Doradca podatkowy
Opodatkowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości /Fot. Fotolia
Opodatkowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego podatnika, czyli taka, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, jest opodatkowana 19% podatkiem, jeśli nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Podatnik ma obowiązek złożyć PIT-39 do 30 kwietnia roku następnego. Jedynymi preferencjami podatkowymi, jakie obecnie obowiązują są: ulga dotycząca wydatków na własne cele mieszkaniowe i zwolnienie z opodatkowania przychodów uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

Opodatkowaniu podlega dochód, czyli przychód, od którego odejmuje się koszty uzyskania przychodu, ustalany według wzoru:

REKLAMA

Autopromocja

D = P – K + OA

gdzie:

D - dochód

P –  przychód z odpłatnego zbycia

Dalszy ciąg materiału pod wideo

K – koszt uzyskania przychodu

OA – odpisy amortyzacyjne, jeżeli były dokonane.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Kosztami takimi są niezbędne wydatki poniesione przez sprzedającego, aby mogło dojść do skutku przeniesienie własności, np. koszty notarialne, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, prowizja pośrednika.

Od tak obliczonego przychodu odejmuje się koszty uzyskania przychodu.

Koszty uzyskania przychodu to udokumentowane koszty nabycia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.

Nie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości odsetek od kredytu zaciągniętego na jej zakup. Odsetki są wydatkami związanymi z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości, a nie z samym nabyciem nieruchomości. Są to jakby koszty pozyskania pieniędzy na zakup, a nie samego zakupu. Wysokość nakładów na zakup nieruchomości należy ustalać na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych, a odsetki nie są udokumentowane w taki sposób. Moje stanowisko opieram na wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 r., sygn. II FSK 538/12; z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt II FSK 1055/11.

W przypadku nabycia nieruchomości w spadku lub darowiźnie, koszty uzyskania przychodu to udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Czyli należy wziąć pod uwagę tylko tą kwotę podatku od spadku, która przypadała na tą, sprzedawaną nieruchomość.

Do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być zaliczane kwoty wypłacanego zachowku czy długi obciążające masę spadkową.

Koszty poniesionych nakładów mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży domów lub mieszkań, jeżeli łącznie są spełnione trzy warunki:

1) wysokość nakładów jest udokumentowana fakturami lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych,

2) zwiększyły wartość zbywanej nieruchomości,

3) zostały poczynione w czasie posiadania przez podatnika tej nieruchomości.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochód ze sprzedaży nieruchomości może być zwolniony od podatku. Zwolnieniu podlegają wydatki przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Zwolnienie to przysługuje w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży domu lub mieszkania, czyli:

DZ = D × (WM / P)

gdzie:

DZ – kwota dochodu zwolniona

D – dochód ze sprzedaży nieruchomości

WM – wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

P – przychód ze sprzedaży nieruchomości

Ulga obejmuje wydatki przeznaczone na własne cele mieszkaniowe podatnika w okresie dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeśli nieruchomość zostanie zbyta w 2016 roku, wydatki trzeba ponieść do 31 grudnia 2018 roku. Nie można uwzględniać, przy ustalaniu prawa do omawianego zwolnienia wydatków poniesionych przed dniem odpłatnego zbycia, w tym z otrzymywanych na poczet sprzedaży zadatków.

Polecamy: Sprzedaż nieruchomości firmowej - rozliczenie podatkowe i ewidencja

Wydatki na własne cele mieszkaniowe to wydatki poniesione na:

REKLAMA

1) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

2) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

3) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie dwóch lat od końca roku sprzedaży domu lub mieszkania grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

4) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. (przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach),

5) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości po rozwodzie


Do ulgi uprawniają także wydatki dotyczące kredytu, poniesione na:

1) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na sfinansowanie wydatków na własne cele mieszkaniowe,

2) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży domu lub mieszkania na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w pkt 1,

3) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży domu lub mieszkania na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w pkt 1 lub 2.

Zwolnienie nie ma jednak zastosowania w przypadku spłaty kredytu, który był przedmiotem innych ulg podatkowych.

W przypadku korzystania z ulg podatkowych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Organ podatkowy może zweryfikować możliwość skorzystania ze zwolnienia i zażądać przedłożenia dokumentów, z których będzie wynikało, kiedy i przez kogo wydatki zostały poniesione. Takimi dokumentami mogą być np. faktury VAT, umowy, akt notarialny, dokumenty potwierdzające spłatę kredytu, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą w sposób wiarygodny potwierdzić. Dlatego faktury i inne dokumenty muszą być wystawione na uwzględniającego te wydatki podatnika.

Sprzedaż wyremontowanej nieruchomości a zwolnienie z VAT

Wydatkami uprawniającymi do zwolnienia są nie tylko te dotyczące nieruchomości położonych w Polsce oraz zaciąganych w Polsce kredytów i pożyczek, ale także:

1) wydatki dotyczące budynków oraz lokali położonych w innych niż Polska państwach członkowskich Unii Europejskiej oraz na terytorium Islandii, Norwegii, Liechtensteinu oraz Szwajcarii,

2) wydatki na spłatę kredytów (pożyczek) oraz odsetek od kredytów (pożyczek) zaciągniętych w bankach mających siedzibę w innych niż Polska państwach członkowskich Unii Europejskiej oraz na terytorium Islandii, Norwegii, Liechtensteinu oraz Szwajcarii.

W zakresie, w jakim dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie jest objęty zwolnieniem, jest opodatkowany podatkiem dochodowym w wysokości 19%.  Podatek płaci się dopiero po zakończeniu roku, tj. do końca kwietnia następnego roku. Jeżeli jednak cudzoziemiec będący nierezydentem zamierza przed tym terminem opuścić terytorium Polski, wtedy jest obowiązany złożyć zeznanie PIT-39 przed opuszczeniem kraju.

Zdarza się czasem, że podatnik zadeklarował poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe i skorzystał z ulgi, ale z różnych przyczyn, tych wydatków nie poczynił. W takim przypadku konieczna jest korekta zeznania PIT-39, w którym został wykazany dochód ze sprzedaży nieruchomości i zapłata podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki te nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności podatku (od 1 maja roku następującego po roku sprzedaży domu lub mieszkania) do dnia zapłaty podatku włącznie.

Wolne od podatku dochodowego, na podstawie art. 21 ust 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Zwolnienie uzależnione jest od wystąpienia następujących przesłanek:

  1. sprzedane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
  2. muszą stanowić gospodarstwo rolne lub jego część składową,
  3. grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Tak więc sprzedając grunt pod budowę hipermarketu, albo stacji benzynowej nie można skorzystać z tej ulgi. Aby się zabezpieczyć przed sytuacją, że nabywca wykorzysta nieruchomość w sposób inny, niż wynikało to z wcześniejszych deklaracji, można dokonać zapisu o przyszłym przeznaczeniu gruntów w treści aktu notarialnego. Taki zapis nie ograniczy, w przyszłości, możliwości wykorzystania nieruchomości w inny sposób, ale będzie dowodem na korzyść zbywcy w ewentualnym postępowaniu podatkowym.

Autor: Izabela Żurkowska-Mróz, doradca podatkowy

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
W którym banku można dostać 4%, 5% a nawet 8% na lokacie lub koncie oszczędnościowym pod koniec stycznia 2025 r. [ranking depozytów bankowych]

W styczniu 2025 r. nastąpiły zmiany w czołówce promocyjnych depozytów bankowych. Dwa banki przestały oferować 8% w skali roku. Ale inna instytucja postanowiła właśnie na początku 2025 r. taką ofertę udostępnić. Mimo licznych promocji lokat i rachunków oszczędnościowych widoczny jest trend stopniowego pogarszania się oferty depozytowej - już od 2 lat. Skutkiem tego - jak pokazują dane NBP - przeciętna lokata zakładana jest z oprocentowaniem mniejszym niż 4% w skali roku.

Obligacje skarbowe - luty 2025 r. Oprocentowanie do 6,80% w skali roku. Oferta obligacji nowych emisji

Ministerstwo Finansów w komunikacie z 27 stycznia 2025 r. przekazało informacje o oprocentowaniu i ofercie obligacji oszczędnościowych (detalicznych) Skarbu Państwa nowych emisji, które będą sprzedawane w lutym 20245 r. Oprocentowanie i marże tych obligacji nie zmienią się w porównaniu do oferowanych w styczniu br. Od 28 stycznia br. można nabywać nowe (lutowe) emisje obligacji skarbowych w drodze zamiany z niewielkim dyskontem. 

Nowe stawki podatku od środków transportowych w 2025 r. Kto i kiedy płaci ten podatek?

Przewoźnicy mogą odetchnąć z ulgą. Po sporych podwyżkach podatku od środków transportowych w 2024 roku, w obecnym 2025 r. ich poziom wzrósł tylko nieznacznie. Zgodnie z wytycznymi Ministerstwa Finansów, w 2025 roku maksymalna stawka opłaty zwiększy się o niecałe 3 proc., podczas gdy w 2024 roku podwyżka wyniosła aż 15 proc.

Nowe przepisy dla firm transportowych od 2025 roku: polscy przewoźnicy mogą wynająć pojazd za granicą

Początek 2025 r. zapowiada zmiany wpływające na funkcjonowanie polskich firm transportowych. Jedną z nich jest nowelizacja ustawy o transporcie drogowym z 21 listopada 2024 r., zgodnie z którą polscy przewoźnicy od niedawna mogą wypożyczyć ciężarówkę zarejestrowaną za granicą. Rozwiązanie to może przynieść korzyści firmie transportowej i zwiększyć np. elastyczność operacyjną czy ograniczyć liczbę przestojów, ale ma też swoje ograniczenia. Jakie? Co ważniejsze, nieprzestrzeganie nowych regulacji niesie ryzyko dotkliwych kar finansowych dla przewoźników.

REKLAMA

Rewolucja w branży finansowej: Konferencja dla Biur Rachunkowych i Księgowych

W dynamicznie zmieniającym się świecie finansów, bycie na bieżąco z trendami i nowymi regulacjami to klucz do sukcesu. Dlatego już w marcu 2025 roku odbędzie się jedno z najważniejszych wydarzeń w branży – Konferencja dla Biur Rachunkowych i Księgowych – KONEL. To niepowtarzalna okazja, by poszerzyć wiedzę, nawiązać kontakty i zyskać przewagę konkurencyjną.

Urojona podmiotowość podatników - skutki. Błędne przekonanie, czy świadome oszustwo?

Czy można mieć urojenia podatkowe? Oczywiście tak i mogą z nich wynikać nawet realne w sensie prawnym zobowiązania podatkowe. Nie jest to również zjawisko na wskroś marginalne, bo owe urojenia wynikają z błędnego odczytania i zastosowania norm prawnych, przy czym ów błąd wcale nie musi być czymś nieuświadomionym – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Unijne rozporządzenie DORA już obowiązuje. Które firmy muszą stosować nowe przepisy od 17 stycznia 2025 r.?

Od 17 stycznia 2025 r. w Unii Europejskiej zaczęło obowiązywać Rozporządzenie DORA. Objęte nim podmioty finansowe miały 2 lata na dostosowanie się do nowych przepisów w zakresie zarządzania ryzykiem ICT. Na niespełna miesiąc przed ostatecznym terminem wdrożenia zmian Europejski Bank Centralny opublikował raport SREP (Supervisory Review and Evaluation Process) za 2024 rok, w którym ze wszystkich badanych aspektów związanych z działalnością banków to właśnie ryzyko operacyjne i teleinformatyczne uzyskało najgorsze średnie wyniki. Czy Rozporządzenie DORA zmieni coś w tym zakresie? Na to pytanie odpowiadają eksperci Linux Polska.

Transfer danych osobowych do Kanady – czy to bezpieczne? Co na to RODO?

Kanada to kraj, który kojarzy się nam z piękną przyrodą, syropem klonowym i piżamowym shoppingiem. Jednak z punktu widzenia RODO Kanada to „państwo trzecie” – miejsce, które nie podlega bezpośrednio unijnym regulacjom ochrony danych osobowych. Czy oznacza to, że przesyłanie danych na drugi brzeg Atlantyku jest ryzykowne?

REKLAMA

e-Urząd Skarbowy w Twoim telefonie! Nowa aplikacja zmienia sposób korzystania z usług skarbowych

Ministerstwo Finansów wprowadza rewolucję w dostępie do usług skarbowych. Aplikacja e-Urząd Skarbowy pozwala na szybkie i bezpieczne załatwianie spraw urzędowych. To dopiero początek – kolejne aktualizacje przyniosą jeszcze więcej funkcji!

W 2025 roku oprocentowanie lokat bankowych mocno spadnie. Jak zadbać o oszczędności?

Banki przewidują mocny spadek stóp procentowych. Przykładowo BNP Paribas prognozuje, że na koniec 2025 roku podstawowa stopa procentowa NBP spadnie do 4%, czyli obniży się aż o 1,75 p.p. Z kolei PKO BP zakłada, że stopy procentowe spadną do 3,5%-4% do końca 2026 r. Te oczekiwania już teraz wpływają na oprocentowanie lokat bankowych. Rankomat.pl zwraca uwagę, że średnie oprocentowanie lokat założonych w listopadzie (najnowsze dostępne dane NBP) wyniosło zaledwie 3,96% i w kolejnych miesiącach prawdopodobnie będzie dalej spadać. Między innymi dlatego w 2025 r. warto zmienić część swoich nawyków finansowych, do których przywykliśmy w ostatnich dwóch latach.

REKLAMA