REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opodatkowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości

Izabela Żurkowska-Mróz
Doradca podatkowy
Opodatkowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości /Fot. Fotolia
Opodatkowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego podatnika, czyli taka, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, jest opodatkowana 19% podatkiem, jeśli nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Podatnik ma obowiązek złożyć PIT-39 do 30 kwietnia roku następnego. Jedynymi preferencjami podatkowymi, jakie obecnie obowiązują są: ulga dotycząca wydatków na własne cele mieszkaniowe i zwolnienie z opodatkowania przychodów uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

Opodatkowaniu podlega dochód, czyli przychód, od którego odejmuje się koszty uzyskania przychodu, ustalany według wzoru:

Autopromocja

D = P – K + OA

gdzie:

D - dochód

P –  przychód z odpłatnego zbycia

Dalszy ciąg materiału pod wideo

K – koszt uzyskania przychodu

OA – odpisy amortyzacyjne, jeżeli były dokonane.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Kosztami takimi są niezbędne wydatki poniesione przez sprzedającego, aby mogło dojść do skutku przeniesienie własności, np. koszty notarialne, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, prowizja pośrednika.

Od tak obliczonego przychodu odejmuje się koszty uzyskania przychodu.

Koszty uzyskania przychodu to udokumentowane koszty nabycia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.

Nie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości odsetek od kredytu zaciągniętego na jej zakup. Odsetki są wydatkami związanymi z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości, a nie z samym nabyciem nieruchomości. Są to jakby koszty pozyskania pieniędzy na zakup, a nie samego zakupu. Wysokość nakładów na zakup nieruchomości należy ustalać na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych, a odsetki nie są udokumentowane w taki sposób. Moje stanowisko opieram na wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 r., sygn. II FSK 538/12; z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt II FSK 1055/11.

W przypadku nabycia nieruchomości w spadku lub darowiźnie, koszty uzyskania przychodu to udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Czyli należy wziąć pod uwagę tylko tą kwotę podatku od spadku, która przypadała na tą, sprzedawaną nieruchomość.

Do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być zaliczane kwoty wypłacanego zachowku czy długi obciążające masę spadkową.

Koszty poniesionych nakładów mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży domów lub mieszkań, jeżeli łącznie są spełnione trzy warunki:

1) wysokość nakładów jest udokumentowana fakturami lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych,

2) zwiększyły wartość zbywanej nieruchomości,

3) zostały poczynione w czasie posiadania przez podatnika tej nieruchomości.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochód ze sprzedaży nieruchomości może być zwolniony od podatku. Zwolnieniu podlegają wydatki przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Zwolnienie to przysługuje w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży domu lub mieszkania, czyli:

DZ = D × (WM / P)

gdzie:

DZ – kwota dochodu zwolniona

D – dochód ze sprzedaży nieruchomości

WM – wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

P – przychód ze sprzedaży nieruchomości

Ulga obejmuje wydatki przeznaczone na własne cele mieszkaniowe podatnika w okresie dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeśli nieruchomość zostanie zbyta w 2016 roku, wydatki trzeba ponieść do 31 grudnia 2018 roku. Nie można uwzględniać, przy ustalaniu prawa do omawianego zwolnienia wydatków poniesionych przed dniem odpłatnego zbycia, w tym z otrzymywanych na poczet sprzedaży zadatków.

Polecamy: Sprzedaż nieruchomości firmowej - rozliczenie podatkowe i ewidencja

Wydatki na własne cele mieszkaniowe to wydatki poniesione na:

1) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

2) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

3) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie dwóch lat od końca roku sprzedaży domu lub mieszkania grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

4) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. (przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach),

5) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości po rozwodzie


Do ulgi uprawniają także wydatki dotyczące kredytu, poniesione na:

1) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na sfinansowanie wydatków na własne cele mieszkaniowe,

2) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży domu lub mieszkania na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w pkt 1,

3) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży domu lub mieszkania na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w pkt 1 lub 2.

Zwolnienie nie ma jednak zastosowania w przypadku spłaty kredytu, który był przedmiotem innych ulg podatkowych.

W przypadku korzystania z ulg podatkowych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Organ podatkowy może zweryfikować możliwość skorzystania ze zwolnienia i zażądać przedłożenia dokumentów, z których będzie wynikało, kiedy i przez kogo wydatki zostały poniesione. Takimi dokumentami mogą być np. faktury VAT, umowy, akt notarialny, dokumenty potwierdzające spłatę kredytu, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą w sposób wiarygodny potwierdzić. Dlatego faktury i inne dokumenty muszą być wystawione na uwzględniającego te wydatki podatnika.

Sprzedaż wyremontowanej nieruchomości a zwolnienie z VAT

Wydatkami uprawniającymi do zwolnienia są nie tylko te dotyczące nieruchomości położonych w Polsce oraz zaciąganych w Polsce kredytów i pożyczek, ale także:

1) wydatki dotyczące budynków oraz lokali położonych w innych niż Polska państwach członkowskich Unii Europejskiej oraz na terytorium Islandii, Norwegii, Liechtensteinu oraz Szwajcarii,

2) wydatki na spłatę kredytów (pożyczek) oraz odsetek od kredytów (pożyczek) zaciągniętych w bankach mających siedzibę w innych niż Polska państwach członkowskich Unii Europejskiej oraz na terytorium Islandii, Norwegii, Liechtensteinu oraz Szwajcarii.

W zakresie, w jakim dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie jest objęty zwolnieniem, jest opodatkowany podatkiem dochodowym w wysokości 19%.  Podatek płaci się dopiero po zakończeniu roku, tj. do końca kwietnia następnego roku. Jeżeli jednak cudzoziemiec będący nierezydentem zamierza przed tym terminem opuścić terytorium Polski, wtedy jest obowiązany złożyć zeznanie PIT-39 przed opuszczeniem kraju.

Zdarza się czasem, że podatnik zadeklarował poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe i skorzystał z ulgi, ale z różnych przyczyn, tych wydatków nie poczynił. W takim przypadku konieczna jest korekta zeznania PIT-39, w którym został wykazany dochód ze sprzedaży nieruchomości i zapłata podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki te nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności podatku (od 1 maja roku następującego po roku sprzedaży domu lub mieszkania) do dnia zapłaty podatku włącznie.

Wolne od podatku dochodowego, na podstawie art. 21 ust 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Zwolnienie uzależnione jest od wystąpienia następujących przesłanek:

  1. sprzedane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
  2. muszą stanowić gospodarstwo rolne lub jego część składową,
  3. grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Tak więc sprzedając grunt pod budowę hipermarketu, albo stacji benzynowej nie można skorzystać z tej ulgi. Aby się zabezpieczyć przed sytuacją, że nabywca wykorzysta nieruchomość w sposób inny, niż wynikało to z wcześniejszych deklaracji, można dokonać zapisu o przyszłym przeznaczeniu gruntów w treści aktu notarialnego. Taki zapis nie ograniczy, w przyszłości, możliwości wykorzystania nieruchomości w inny sposób, ale będzie dowodem na korzyść zbywcy w ewentualnym postępowaniu podatkowym.

Autor: Izabela Żurkowska-Mróz, doradca podatkowy

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
QR Code
Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rzut na taśmę rządu: Nowe zwolnienia z PIT za 2023 r. Jeszcze tydzień na złożenie zeznania albo korekty

Skorzystają osoby, które otrzymały możliwość kupna laptopów na preferencyjnych warunkach. Przede wszystkim nauczyciele. Nie muszą płacić podatku od bonu 2500 zł na komputer. Podobnie rodzice uczniów IV klas, którzy otrzymali darmowe komputery dla swoich dzieci. 

Transformacja ESG w polskich firmach. Jak sfinansować?

Większość firm deklaruje, że zrównoważony rozwój jest dla nich ważny a nawet kluczowy. Ale jedynie 65% z nich jest gotowych inwestować w działania z nim związane. Największym wyzwaniem dla firm pozostaje pozyskanie finansowania na inwestycje zrównoważone - określonego przez większość firm jako główne wyzwanie w procesie transformacji ESG. Przedsiębiorstwa w Polsce, pomimo, że korzystają z części dostępnych narzędzi wsparcia, to jednak nie wykorzystują w pełni ich potencjału. Tak wynika z najnowszego raportu Ayming Polska. W związku z wejściem w życie dyrektywy CSRD, autorzy raportu postanowili zapytać organizacje 250+ m.in. o to, jak przygotowują się na zmiany, jakie wyzwania w związku z nimi identyfikują oraz w jaki sposób zamierzają finansować transformację ESG.

Bon energetyczny - czy trzeba będzie zapłacić podatek od jego wartości?

W uwagach do projektu ustawy o bonie energetycznym Ministerstwo Finansów sugeruje, aby beneficjentów bonu energetycznego zwolnić z podatku, inaczej będą musieli zapłacić PIT.

Legalna praca w Niemczech - rozliczenie podatkowe. Średni zwrot podatku z Niemiec to ok. 4 tys. zł. Czy trzeba złożyć PIT-a w Polsce?

Na złożenie deklaracji podatkowej w Polsce został zaledwie tydzień. Termin mija 30 kwietnia 2024 r. Jeśli więc w 2023 roku pracowałeś w Niemczech i wciąż zastanawiasz się czy masz obowiązek złożyć zeznanie podatkowe w Polsce i wykazać dochód zarobiony u naszego zachodniego sąsiada, to ten artykuł jest dla Ciebie. 

Fundacja rodzinna wynajmuje mieszkania - kwestie podatkowe

Fundacja rodzinna może wykonywać działalność gospodarczą jedynie w ustalonym ustawowo zakresie. Na podstawie art. 5 ustawy o fundacjach rodzinnych – fundacja rodzinna może prowadzić działalność z zakresu najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie. Co za tym, idzie może np. wynajmować lokale mieszkalne.

Jak przenieść aktywa telekomunikacyjne? [3 modele] Aspekty prawne i podatkowe

Jednoosobowa działalność gospodarcza pozostaje jedną z najpowszechniejszych form prowadzenia biznesu, a branża przedsiębiorców telekomunikacyjnych nie jest w tym zakresie wyjątkiem. Z czasem ten model może okazać się niewystarczający ze względów biznesowych lub nieefektywny z organizacyjnego, prawnego i podatkowego punktu widzenia. Wielu przedsiębiorców na pewnym etapie zaczyna dostrzegać potrzebę reorganizacji swojego biznesu, dywersyfikacji ryzyka, uporządkowania struktur i realizacji długofalowej polityki zarządzania firmą oraz majątkiem.

Z perspektywy operatorów kluczowym aktywem jest posiadana przez nich sieć. Szczególne znaczenie dla optymalizacji biznesu powinna mieć więc kwestia prawidłowego jej ulokowania. Realia gospodarcze pokazują niesłabnącą popularność spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. Ta forma prawna może okazać się korzystnym rozwiązaniem dla identyfikowanych powyżej potrzeb, dlatego niniejsze opracowanie skupi się na analizie wybranych metod wprowadzenia sieci telekomunikacyjnej do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

Umowa ubezpieczenia na życie będzie mniej ryzykowna. Zmieni się stopień ochrony ubezpieczonych

Umowa ubezpieczenia na życie. Podniesienie stopnia ochrony ubezpieczonych na życie zakłada projekt rozporządzenia Ministra Finansów ws. szczególnych zasad związanych z lokowaniem przez zakład ubezpieczeń aktywów z umów ubezpieczenia na życie, w których ryzyko lokaty ponosi ubezpieczający.

Automatyczny zwrot podatku PIT w 2024 roku. Dla nadpłat do 10 tys. zł krócej niż w ciągu 45 dni

Z przepisów wynika zasada, że urzędy skarbowe mają obowiązek zwrócić nadpłatę podatku PIT w ciągu 45 dni od dnia złożenia zeznania podatkowego za pomocą środków komunikacji elektronicznej (np. w usłudze Twój e-PIT) oraz 3 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego w tradycyjnej, papierowej formie. Ale w Krajowej Administracji Skarbowej funkcjonuje od 2 lat system AUTOZWROT, który pozwala na szybszy zwrot podatku.

Fiskus kontroluje mniej, ale za to skuteczniej. Kto może spodziewać się kontroli?

Ministerstwo Finansów podało, że w 2023 roku wszczęto prawie 29 proc. mniej kontroli podatkowych niż rok wcześniej. Jednak wciąż są one bardzo skuteczne, w 97,6 proc. stwierdzono nieprawidłowości. Czy w tym roku będzie podobnie? Na pewno w związku z tzw. dyrektywą DAC7, fiskus będzie sprawdzać, czy firmy korzystające z internetowych platform sprzedażowych nie uchylają się od płacenia podatków.

Ulga na złe długi w VAT w 2024 r. Czy może z niej skorzystać podatnik stosujący metodę kasową?

Podatnik prowadzi przedsiębiorstwo rzemieślnicze, ma status małego podatnika i rozlicza VAT według metody kasowej. Czy w takiej sytuacji mały podatnik rozliczający VAT metodą kasową może skorzystać z ulgi na złe długi, gdy ma nieopłacone faktury?

REKLAMA