Bezumowne korzystanie z nieruchomości należy udokumentować notą księgową

Prawidłowość takiego stanowiska potwierdził Dyrektor IS w Katowicach w interpretacji, której fragment przytaczamy.

(...) pomiędzy wydzierżawiającym a korzystającym bezumownie z nieruchomości nie istniał żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełniane były (lub mogły być) świadczenia wzajemne w rozumieniu prawa cywilnego.

Jak wskazano wcześniej, świadczenie nieoparte na tytule prawnym wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W przypadku bezumownego korzystania z cudzej własności właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za bezprawne korzystanie z jego rzeczy. Zapłata określonej kwoty pieniężnej wiąże się z prawem żądania naprawienia wynikłej szkody z tytułu bezprawnego korzystania z rzeczy. Żądanie wynagrodzenia (roszczenia pieniężnego) w swojej istocie nie stanowi należności za wykonanie usług, lecz jest rekompensatą za niemożność pobierania pożytków i używania rzeczy przez właściciela w okresie bezumownego korzystania.

Sprzedaż wyremontowanej nieruchomości a zwolnienie z VAT

Tym samym bezumowna czynność dokonywana – jak wynika z wniosku – bez zgody Wnioskodawcy (wyraźnej lub dorozumianej) nie stanowi usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, a zapłata z tego tytułu odszkodowania nie stanowi należności za jej wykonanie. W związku z tym nie stanowi transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

(...) faktury są dokumentami sformalizowanymi i muszą być wystawione zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa krajowego w tym względzie. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi, jeżeli odzwierciedla w sposób prawidłowy zdarzenie gospodarcze. Faktura potwierdza zaistniałe zdarzenia gospodarcze, a jej elementy formalne wymagane przez art. 106e ust. 1 ustawy o VAT mają znaczenie dowodowe.

Ponieważ, jak stwierdzono powyżej, należna Wnioskodawcy opłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tym samym brak jest podstaw do wystawienia przez Wnioskodawcę faktury VAT dokumentującej tę opłatę, bowiem – jak wynika z powołanego wyżej przepisu z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT – faktury są dowodem dokumentującym sprzedaż.

Polecamy: Sprzedaż nieruchomości firmowej - rozliczenie podatkowe i ewidencja

W konsekwencji opłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości Wnioskodawcy nie powinna być dokumentowana fakturą VAT.

(...) Ponieważ w niniejszej sprawie – jak stwierdzono powyżej – opłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości Wnioskodawcy nie powinna być dokumentowana fakturą VAT, Wnioskodawca winien skorygować treść pierwotnie wystawionej faktury przez wystawienie faktury korygującej do pierwotnie wystawionej faktury. Jednocześnie korekta ta powinna nastąpić „do zera”, gdyż – jak wskazano – opłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że nota księgowa nie jest dokumentem przewidzianym przez przepisy o podatku VAT i jako taka nie jest objęta regulacją tych przepisów. Należy jednak stwierdzić, iż brak jest przeciwwskazań na gruncie przepisów dotyczących podatku VAT dla dokumentowania tej czynności notą księgową.

Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 23 czerwca 2016 r., sygn. IBPP1/4512-205/16/AW

Od redakcji:

Opłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie podlega VAT tylko wówczas, gdy pomiędzy stronami nie istniała żadna umowa pisemna lub dorozumiana (milcząca), z której wynikałoby, że właściciel nieruchomości zezwala na korzystanie z niej za wynagrodzeniem. Jakikolwiek układ pomiędzy stronami, z którego wynikałoby, że pobierana opłata jest uzgodnioną przez strony należnością za korzystanie z nieruchomości, zmienia charakter tej opłaty. Staje się ona należnością za usługę i podlega opodatkowaniu VAT. Powinna też być udokumentowana fakturą. Należy na to zwrócić szczególną uwagę, ponieważ – jak stwierdził organ podatkowy w przywołanej interpretacji:

(...) decydujące znaczenie dla opodatkowania lub nieopodatkowania bezumownego korzystania z nieruchomości bez zawiązywania stosunku zobowiązaniowego mają okoliczności faktyczne. Co do zasady, sytuacja ta pozostaje poza opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Jeżeli jednak okoliczności wskazują na dorozumianą, milczącą zgodę właściciela nieruchomości na jej użytkowanie przez dotychczasowego użytkownika – czynność ta podlega opodatkowaniu jako świadczenie usług.

Kiedy sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z VAT

Dlatego też działania podmiotu naliczającego opłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinny jednoznacznie wskazywać na zamiar odzyskania nieruchomości od podmiotu, który nią bezumownie włada. Tylko wówczas opłata ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ewa Sławińska

prawnik, ekspert w zakresie VAT, redaktor naczelna „MONITORA księgowego”