REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości

Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości /Fotolia
Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości /Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Wybór właściwej stawki VAT przy sprzedaży nieruchomości nie jest łatwy. W zależności od stanu faktycznego oraz prawnego nieruchomości zastosowanie może mieć stawka zwolniona albo stawka 23%. Dodatkowo, w niektórych sytuacjach podatnik sam może wybrać sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Dokonując takiego wyboru należy pamiętać, że to jaką opcje wybierzemy wpłynie na to, czy sporządzając akt notarialny notariusz pobierze od kupującego podatek od czynności cywilnoprawnych.

W zależności od tego, jaki jest faktyczny oraz prawny stan sprzedawanej nieruchomości w grę wchodzą następujące opcje:

REKLAMA

Autopromocja
  • sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT, albo
  • sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT według stawki zwolnionej, albo
  • sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT według stawki 23% (ewentualnie według stawki 8% przy sprzedaży budynków objętych społecznym programem mieszkaniowym).

Polecamy:  Pakiet żółtych książek - Podatki 2018

1. Brak opodatkowania sprzedaży nieruchomości

Z całą pewnością sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, jeżeli nieruchomość przed sprzedażą należała do majątku prywatnego właściciela i właściciel - nie będący podatnikiem VAT - odsprzeda ją w stanie niezmienionym.

Wątpliwości pojawiają się, gdy przed sprzedażą takiej nieruchomości właściciel wykaże się znaczną aktywnością w zakresie zmiany stanu prawnego nieruchomości oraz podejmie inne działania mające wesprzeć sprzedaż. Chodzi tutaj o takie zachowania jak podział gruntu na kilka działek, podjęcie działań mających na celu zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, doprowadzenie mediów, reklamowanie sprzedaży nieruchomości. W takim przypadku istnieje ryzyko, że w wyżej wymienionych działaniach organy podatkowe doszukają się znamion zorganizowanej i profesjonalnej działalności gospodarczej. To z kolei byłoby równoznaczne z opodatkowaniem VAT takiej sprzedaży bez względu na to czy sprzedawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, czy nie.

Z analizy orzeczeń sądów administracyjnych oraz interpretacji indywidualnych wynika, że sam podział gruntu na kilka mniejszych działek w celu ich korzystniejszej sprzedaży nie przesądza o tym, że mamy do czynienia ze sprzedażą podlegającą opodatkowaniu VAT (tak na przykład Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 20 kwietnia 2016 roku, znak: ITPP3/4512-70/16/JC). 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Ubezpieczenie wynajmowanej nieruchomości jako osobne świadczenie – rozliczenie VAT

Natomiast podjęcie przed sprzedażą dalszych działań, takich jak na przykład zainicjowanie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, doprowadzenie mediów, wybudowanie dróg wewnętrznych oraz reklamowanie sprzedawanych gruntów, które  wykracza poza zwykłe umieszczenie w prasie i Internecie ogłoszenia o sprzedaży stanowi już przejaw działalności gospodarczej i przesądza o opodatkowaniu takiej sprzedaży podatkiem VAT (tak na przykład Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 8 października 2015 roku, znak: IPPP1/4512-755/15-4/KR oraz Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu z dnia 25 stycznia 2012 roku, sygn.: I FSK 1870/11).

Należy pamiętać, że brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości jest równoznaczny z tym, że transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek obciąża kupującego i jest pobierany przez notariusza przy podpisywaniu aktu notarialnego. Sprzedaż nieruchomości będzie wolna od podatku od czynności cywilnoprawnych jeżeli będzie opodatkowana stawką VAT inną niż stawka zwolniona.

2. Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości

Bez wątpienia sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli sprzedaży dokonuje czynny podatnik VAT, a sprzedawana nieruchomość należy do majątku przedsiębiorstwa. W takim przypadku kwestią, którą należy rozstrzygnąć jest to, jaką stawkę należy zastosować, tj. stawkę zwolnioną, czy też 23%.

2.1. Opodatkowanie sprzedaży gruntów

Przy sprzedaży gruntów stawka zwolniona ma zastosowanie w stosunku do sprzedaży „terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”. Ustawa o VAT wyraźnie wskazuje, co należy rozumieć pod pojęciem „tereny budowlane”. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT terenami budowlanymi są grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”), a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Innymi słowy, przy sprzedaży gruntów stawkę zwolnioną można stosować tylko wówczas, jeżeli łącznie spełnione są dwa warunki:

  • grunty są niezabudowane, oraz
  • zgodnie z MPZP (a przy braku MPZP - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) sprzedawane grunty nie są przeznaczone pod zabudowę.

Jeżeli chociażby jeden z tych warunków nie zostanie spełniony, to nie można zastosować stawki zwolnionej.

Przykładowo, jeżeli grunt będzie zabudowany, to przy jego sprzedaży nie można zastosować stawki zwolnionej, bez względu na zapisy MPZP. W takim przypadku należy zastosować taką stawkę, która jest właściwa dla budynku lub budowli, która jest wzniesiona na danym gruncie.

Stawki zwolnionej nie będzie można zastosować także wówczas, gdy zgodnie z MPZP sprzedawany grunt jest przeznaczony pod zabudowę nawet jeżeli w rzeczywistości jest on niezabudowany.

Polecamy: JPK_VAT 2018 – Instrukcja wdrożenia


2.2. Opodatkowanie sprzedaży budynków i budowli

Tytułem wstępu należy wskazać, że stawka właściwa dla budynku albo budowli będzie miała zastosowanie do gruntu sprzedawanego wraz z tą budowlą lub budynkiem. Wynika to z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym sprzedając trwale związane z gruntem budowle lub budynki z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W stosunku do sprzedaży budynków i budowli stawka zwolniona będzie miała zastosowanie w dwóch przypadkach:

  • jeżeli sprzedaż nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, lub przed nim,
  • jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków lub budowli minie więcej niż 2 lata.

REKLAMA

Z punktu widzenia powyższych regulacji kluczowe znaczenie ma definicja pojęcia „pierwsze zasiedlenie”. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pod pojęciem „pierwszego zasiedlenia” należy rozumieć „(…) oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu, lub ulepszeniu - jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przyjmując pewne uproszczenia można stwierdzić, że stawka zwolniona nie dotyczy ani pierwszej sprzedaż budynku (budowli) ani sprzedaży budynku (budowli), która nastąpi w ciągu 2 lat od pierwszej sprzedaży.

Nie jest to jednak reguła bezwzględna. Wynika to z faktu, że ustawodawca, w pewnych okolicznościach pozwala sprzedającym zastosować stawkę zwolnioną w odniesieniu do sprzedaży budynków i budowli, które powinny być sprzedane ze stawką 23%.

Jak ustalić podstawę opodatkowania przy zamianie nieruchomości

Zgodnie z art. 43 ust. 10a ustawy o VAT dokonanie takiego wyboru jest dopuszczalne tylko wówczas, gdy następujące warunki są spełnione łącznie:

  • w stosunku do sprzedawanych obiektów nie przysługiwało sprzedawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego przy ich nabyciu,
  • sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Przy czym warunku tego nie stosuje się, jeżeli po ulepszeniu nieruchomość była używana przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Warto w tym miejscu podkreślić, że możliwość wyboru opodatkowania według stawki zwolnionej dotyczy tylko sprzedaży budynków i budowli. Nie dotyczy sprzedaży terenów budowlanych.

Należy również pamiętać o tym, że opodatkowanie sprzedaży stawką zwolnioną jest równoznaczny z obciążeniem tej sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. Podatek jest pobierany przez notariusza od kupującego podczas sporządzania aktu notarialnego.

Jeżeli przy sprzedaży budynków lub budowli stawka zwolniona przysługuje nam bez konieczności sięgania po wyżej wskazaną opcję wyboru - tj., jeżeli sprzedajemy budynki lub budowle 2 lat po ich pierwszym zasiedleniu - to wówczas mamy możliwość wyboru opodatkowania sprzedaży według stawki 23%.

Wybór tej opcji ma sens, jeżeli kupującemu będzie przysługiwało pełne odliczenie VAT przy nabyciu nieruchomości. Wynika to z faktu, że przy wyborze tej opcji sprzedaż nie będzie obciążona podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości.

Wybór opodatkowania sprzedaży według stawki 23% przysługuje pod warunkiem spełnienia następujących wymogów:

  • zarówno kupujący jak i sprzedający w dacie transakcji są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi;
  • zarówno kupujący jak i sprzedający złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Oświadczenie to musi zawierać następujące dane:
    • imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej sprzedającego oraz kupującego;
    • planowaną datę zawarcia umowy sprzedaży;
    • adres budynku, budowli lub ich części.

Autor: Mikołaj Przybył

doradca podatkowy nr 11542

www.bksc.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Podatnik już nie będzie karany za przypadkowe błędy, nie będzie udowadniał niewinności

Szef rządu Donald Tusk poinformował, że za niecelowe, przypadkowe błędy nie będzie się już karać podatnika. Teraz to urząd skarbowy będzie musiał udowadniać jak jest.

Będą zmiany w L4, pracy na chorobowym i pensjach na zwolnieniach lekarskich. Przedsiębiorcy: Jesteśmy zwolennikami deregulacji i elastyczności, ale też jasnych zasad

Zasiłek chorobowy powinien być wypłacany pracownikowi już od pierwszego dnia absencji – Północna Izba Gospodarcza w Szczecinie popiera projekt przygotowany przez Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, apelując jednocześnie o to, by ustawa w tej sprawie była przyjęta możliwie szybko. Przedsiębiorcy jednocześnie oczekują dalszego dialogu z Ministerstwem na temat np. „Zmian w L4”, które w opinii niektórych przedsiębiorców mogą budzić kontrowersje. – Jesteśmy zwolennikami tego, by pracownicy i pracodawcy mogli regulować swoje relacje w możliwie elastyczny sposób. Z jednej strony więc jesteśmy zwolennikami tego, by zwolnienie lekarskie nie blokowało w stu procentach możliwości wykonywania innych zobowiązań jeżeli to jest możliwe, ale z drugiej widzimy przestrzeń, gdzie zwolnienie lekarskie może być wykorzystywane do nadrabiania obowiązków w jednej pracy, przy jednoczesnym spowolnianiu działania w drugiej firmie – mówi Hanna Mojsiuk, prezes Północnej Izby Gospodarczej w Szczecinie.

Czy youtuberzy mogą wrzucić wszystko w koszty? Granice kreatywności w podatkach: Jest ważny wyrok NSA

Naczelny Sąd Administracyjny potwierdza, że wydatki youtuberów związane z produkcją filmów, takie jak bilety lotnicze, noclegi czy sprzęt filmowy, mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Wyrok jest istotny dla twórców internetowych, którzy ponoszą wysokie koszty związane z tworzeniem treści na YouTube.

Nowa era regulacji krypto – CASP zastępuje VASP. Co to oznacza dla firm?

W UE wchodzi w życie nowa era regulacji krypto – licencja CASP stanie się obowiązkowa dla wszystkich firm działających w tym sektorze. Dotychczasowi posiadacze licencji VASP mają czas na dostosowanie się do końca czerwca 2025 r., a z odpowiednim wnioskiem – do września. Jakie zmiany czekają rynek i co to oznacza dla przedsiębiorców?

REKLAMA

Outsourcing pojedynczych procesów księgowych, czy zatrudnienie dodatkowej osoby w dziale księgowości - co się bardziej opłaca?

W stale zmieniającym się otoczeniu biznesowym przedsiębiorcy coraz częściej stają przed dylematem: czy zatrudnić dodatkową osobę do działu księgowego, czy może zdecydować się na outsourcing wybranych procesów księgowych? Analiza kosztów i korzyści pokazuje, że delegowanie pojedynczych zadań księgowych na zewnątrz może być znacznie bardziej efektywnym rozwiązaniem niż rozbudowa wewnętrznego zespołu.

Kto ma prawo odliczyć ulgę na dziecko? Po rozwodzie rodziców dziecko mieszka z matką a ojciec płaci alimenty i widuje się z dzieckiem

Na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik ma prawo do odliczenia kwoty ulgi prorodzinnej w zależności od tego z kim jego dziecko mieszka i kto faktycznie sprawuje nad nim opiekę. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 14 stycznia 2025 r. wyjaśnił, kto może odliczyć ulgę na dziecko, gdy rodzice są rozwiedzeni, dziecko mieszka z matką na stałe, a ojciec płaci alimenty i co jakiś czas widuje się z dzieckiem.

Odpowiedzialność członków zarządów spółek – co zmienia wyrok TSUE w sprawie Adjak?

W dniu 27 lutego 2025 roku Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wydał przełomowy wyrok w sprawie C-277/24 (Adjak), w którym zakwestionował przyjęty w Polsce model solidarnej odpowiedzialności członków zarządu za zaległości podatkowe spółki. W opinii TSUE obecne przepisy naruszają prawo unijne, ponieważ uniemożliwiają kwestionowanie decyzji wymiarowych organów podatkowych, zapadłych w sprawie przeciwko spółce w trakcie postępowania przeciwko członkom zarządu – tym samym godząc w podstawowe zasady ochrony praw jednostki. Orzeczenie to może wymusić istotne zmiany w polskim systemie prawnym oraz wpłynąć na dotychczasową praktykę organów administracji skarbowej wobec członków zarządów spółek.

Można już zapłacić podatek PIT kartą płatniczą w e-Urzędzie Skarbowym

Od 20 marca 2025 r. podatnicy mogą opłacać podatek PIT w serwisie e-Urząd Skarbowy (e-US) i usłudze Twój e-PIT za pomocą karty płatniczej. Dotychczas użytkownicy e-Urzędu Skarbowego mogli zapłacić podatek online przelewem bankowym lub BLIK-iem.

REKLAMA

E-księgowość z biurem rachunkowym: jak przedsiębiorca może zoptymalizować obowiązki księgowe i podatkowe oraz rozliczenia w biznesie

Biura rachunkowe coraz częściej oferują swoim klientom usługi z zakresu e-księgowości do zarządzania finansami firmy online. Z perspektywy biura rachunkowego, wprowadzenie klienta w świat systemów zautomatyzowanych może być wyzwaniem.

Prof. Witold Modzelewski: nienależny zwrot VAT to prawdopodobnie 40-50 mld zł rocznie

Prof. Witold Modzelewski szacuje, że nienależne zwroty VAT w Polsce mogą wynosić nawet 40-50 miliardów złotych rocznie. W 2024 roku wykryto blisko 292 tys. fikcyjnych faktur na łączną kwotę 8,7 miliarda złotych, co oznacza wzrost o ponad 130% w porównaniu do roku poprzedniego. Choć efektywność kontroli skarbowych rośnie, eksperci wskazują, że skala oszustw wciąż jest ogromna, a same kontrole mogą nie wystarczyć do rozwiązania problemu.

REKLAMA