REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości

Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości /Fotolia
Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości /Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Wybór właściwej stawki VAT przy sprzedaży nieruchomości nie jest łatwy. W zależności od stanu faktycznego oraz prawnego nieruchomości zastosowanie może mieć stawka zwolniona albo stawka 23%. Dodatkowo, w niektórych sytuacjach podatnik sam może wybrać sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Dokonując takiego wyboru należy pamiętać, że to jaką opcje wybierzemy wpłynie na to, czy sporządzając akt notarialny notariusz pobierze od kupującego podatek od czynności cywilnoprawnych.

W zależności od tego, jaki jest faktyczny oraz prawny stan sprzedawanej nieruchomości w grę wchodzą następujące opcje:

Autopromocja
  • sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT, albo
  • sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT według stawki zwolnionej, albo
  • sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT według stawki 23% (ewentualnie według stawki 8% przy sprzedaży budynków objętych społecznym programem mieszkaniowym).

Polecamy:  Pakiet żółtych książek - Podatki 2018

1. Brak opodatkowania sprzedaży nieruchomości

Z całą pewnością sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, jeżeli nieruchomość przed sprzedażą należała do majątku prywatnego właściciela i właściciel - nie będący podatnikiem VAT - odsprzeda ją w stanie niezmienionym.

Wątpliwości pojawiają się, gdy przed sprzedażą takiej nieruchomości właściciel wykaże się znaczną aktywnością w zakresie zmiany stanu prawnego nieruchomości oraz podejmie inne działania mające wesprzeć sprzedaż. Chodzi tutaj o takie zachowania jak podział gruntu na kilka działek, podjęcie działań mających na celu zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, doprowadzenie mediów, reklamowanie sprzedaży nieruchomości. W takim przypadku istnieje ryzyko, że w wyżej wymienionych działaniach organy podatkowe doszukają się znamion zorganizowanej i profesjonalnej działalności gospodarczej. To z kolei byłoby równoznaczne z opodatkowaniem VAT takiej sprzedaży bez względu na to czy sprzedawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, czy nie.

Z analizy orzeczeń sądów administracyjnych oraz interpretacji indywidualnych wynika, że sam podział gruntu na kilka mniejszych działek w celu ich korzystniejszej sprzedaży nie przesądza o tym, że mamy do czynienia ze sprzedażą podlegającą opodatkowaniu VAT (tak na przykład Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 20 kwietnia 2016 roku, znak: ITPP3/4512-70/16/JC). 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Ubezpieczenie wynajmowanej nieruchomości jako osobne świadczenie – rozliczenie VAT

Natomiast podjęcie przed sprzedażą dalszych działań, takich jak na przykład zainicjowanie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, doprowadzenie mediów, wybudowanie dróg wewnętrznych oraz reklamowanie sprzedawanych gruntów, które  wykracza poza zwykłe umieszczenie w prasie i Internecie ogłoszenia o sprzedaży stanowi już przejaw działalności gospodarczej i przesądza o opodatkowaniu takiej sprzedaży podatkiem VAT (tak na przykład Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 8 października 2015 roku, znak: IPPP1/4512-755/15-4/KR oraz Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu z dnia 25 stycznia 2012 roku, sygn.: I FSK 1870/11).

Należy pamiętać, że brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości jest równoznaczny z tym, że transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek obciąża kupującego i jest pobierany przez notariusza przy podpisywaniu aktu notarialnego. Sprzedaż nieruchomości będzie wolna od podatku od czynności cywilnoprawnych jeżeli będzie opodatkowana stawką VAT inną niż stawka zwolniona.

2. Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości

Bez wątpienia sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli sprzedaży dokonuje czynny podatnik VAT, a sprzedawana nieruchomość należy do majątku przedsiębiorstwa. W takim przypadku kwestią, którą należy rozstrzygnąć jest to, jaką stawkę należy zastosować, tj. stawkę zwolnioną, czy też 23%.

2.1. Opodatkowanie sprzedaży gruntów

Przy sprzedaży gruntów stawka zwolniona ma zastosowanie w stosunku do sprzedaży „terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”. Ustawa o VAT wyraźnie wskazuje, co należy rozumieć pod pojęciem „tereny budowlane”. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT terenami budowlanymi są grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”), a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Innymi słowy, przy sprzedaży gruntów stawkę zwolnioną można stosować tylko wówczas, jeżeli łącznie spełnione są dwa warunki:

  • grunty są niezabudowane, oraz
  • zgodnie z MPZP (a przy braku MPZP - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) sprzedawane grunty nie są przeznaczone pod zabudowę.

Jeżeli chociażby jeden z tych warunków nie zostanie spełniony, to nie można zastosować stawki zwolnionej.

Przykładowo, jeżeli grunt będzie zabudowany, to przy jego sprzedaży nie można zastosować stawki zwolnionej, bez względu na zapisy MPZP. W takim przypadku należy zastosować taką stawkę, która jest właściwa dla budynku lub budowli, która jest wzniesiona na danym gruncie.

Stawki zwolnionej nie będzie można zastosować także wówczas, gdy zgodnie z MPZP sprzedawany grunt jest przeznaczony pod zabudowę nawet jeżeli w rzeczywistości jest on niezabudowany.

Polecamy: JPK_VAT 2018 – Instrukcja wdrożenia


2.2. Opodatkowanie sprzedaży budynków i budowli

Tytułem wstępu należy wskazać, że stawka właściwa dla budynku albo budowli będzie miała zastosowanie do gruntu sprzedawanego wraz z tą budowlą lub budynkiem. Wynika to z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym sprzedając trwale związane z gruntem budowle lub budynki z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W stosunku do sprzedaży budynków i budowli stawka zwolniona będzie miała zastosowanie w dwóch przypadkach:

  • jeżeli sprzedaż nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, lub przed nim,
  • jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków lub budowli minie więcej niż 2 lata.

Z punktu widzenia powyższych regulacji kluczowe znaczenie ma definicja pojęcia „pierwsze zasiedlenie”. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pod pojęciem „pierwszego zasiedlenia” należy rozumieć „(…) oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu, lub ulepszeniu - jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przyjmując pewne uproszczenia można stwierdzić, że stawka zwolniona nie dotyczy ani pierwszej sprzedaż budynku (budowli) ani sprzedaży budynku (budowli), która nastąpi w ciągu 2 lat od pierwszej sprzedaży.

Nie jest to jednak reguła bezwzględna. Wynika to z faktu, że ustawodawca, w pewnych okolicznościach pozwala sprzedającym zastosować stawkę zwolnioną w odniesieniu do sprzedaży budynków i budowli, które powinny być sprzedane ze stawką 23%.

Jak ustalić podstawę opodatkowania przy zamianie nieruchomości

Zgodnie z art. 43 ust. 10a ustawy o VAT dokonanie takiego wyboru jest dopuszczalne tylko wówczas, gdy następujące warunki są spełnione łącznie:

  • w stosunku do sprzedawanych obiektów nie przysługiwało sprzedawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego przy ich nabyciu,
  • sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Przy czym warunku tego nie stosuje się, jeżeli po ulepszeniu nieruchomość była używana przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Warto w tym miejscu podkreślić, że możliwość wyboru opodatkowania według stawki zwolnionej dotyczy tylko sprzedaży budynków i budowli. Nie dotyczy sprzedaży terenów budowlanych.

Należy również pamiętać o tym, że opodatkowanie sprzedaży stawką zwolnioną jest równoznaczny z obciążeniem tej sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. Podatek jest pobierany przez notariusza od kupującego podczas sporządzania aktu notarialnego.

Jeżeli przy sprzedaży budynków lub budowli stawka zwolniona przysługuje nam bez konieczności sięgania po wyżej wskazaną opcję wyboru - tj., jeżeli sprzedajemy budynki lub budowle 2 lat po ich pierwszym zasiedleniu - to wówczas mamy możliwość wyboru opodatkowania sprzedaży według stawki 23%.

Wybór tej opcji ma sens, jeżeli kupującemu będzie przysługiwało pełne odliczenie VAT przy nabyciu nieruchomości. Wynika to z faktu, że przy wyborze tej opcji sprzedaż nie będzie obciążona podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości.

Wybór opodatkowania sprzedaży według stawki 23% przysługuje pod warunkiem spełnienia następujących wymogów:

  • zarówno kupujący jak i sprzedający w dacie transakcji są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi;
  • zarówno kupujący jak i sprzedający złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Oświadczenie to musi zawierać następujące dane:
    • imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej sprzedającego oraz kupującego;
    • planowaną datę zawarcia umowy sprzedaży;
    • adres budynku, budowli lub ich części.

Autor: Mikołaj Przybył

doradca podatkowy nr 11542

www.bksc.pl

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Od 20 maja 2024 r. katalog wyrobów tytoniowych objętych systemem Track&Trace zostanie rozszerzony m.in. o tytoń do żucia, tytoń do nosa

    Od 20 maja 2024 r. katalog wyrobów tytoniowych objętych systemem Track&Trace zostanie rozszerzony m.in. o pozostałe wyroby tytoniowe niebędące wyrobami akcyzowymi np. tytoń do żucia, tytoń do nosa.

    Dotacje na cyfryzację firm 2024. Innowacje cyfrowe w MŚP na Śląsku oraz Dig.IT Transformacja Cyfrowa Polskich MŚP

    Jakie dofinansowanie można obecnie uzyskać na cyfryzację firmy będąc małym lub średnim przedsiębiorcą?

    Ceny transferowe 2024 - kontrole. Wezwanie do przedłożenia dokumentacji lokalnej, a zwolnienie dla podmiotów krajowych

    W związku z rosnącym zainteresowaniem organów podatkowych cenami transferowymi można zaobserwować zwiększoną liczbę kontroli w tym zakresie. Choć prowadzenie kontroli na podstawie i w granicach przepisów prawa stanowi obowiązek organów podatkowych, kontrolującym zdarzają się w tym zakresie nadużycia.

    Fundusze z FENG zasilą polski rynek venture capital. Przygotowanie pod inwestycje zwiększy szansę na uzyskanie finansowania

    Z końcem lutego 2024 r. zakończony został pierwszy nabór do pięciu programów PFR Ventures, w ramach których do polskich funduszy venture capital ma popłynąć 2 mld zł z Funduszy Europejskich dla Nowoczesnej Gospodarki (FENG). W kwietniu br startuje drugi nabór, a do końca 2024 roku PFR Ventures planuje przeprowadzić łącznie pięć rund selekcyjnych. W wyniku realizacji programów PFR Ventures przez polski rynek VC ma przepłynąć w ciągu kilku najbliższych lat ok. 3,1 mld złotych.

    Jeśli nie WIRON to jaki wskaźnik zastąpi WIBOR i od kiedy? Niepewność na rynku bankowym. Gubią się też klienci banków. Czy kredyty o stałym oprocentowaniu będą bardziej powszechne?

    Od kilku miesięcy temat wskaźników referencyjnych stał się bardzo gorący. Banki wydają się być już zniesmaczone całą tą reformą wskaźnikową, której końca nie widać. Także konsumenci już się w tym gubią, bo nie wiedzą, czy wskaźnik, który mają wpisany do umowy, od którego zależy ich oprocentowanie, będzie istniał, a jeśli nie, to na jaki inny się zmieni.

    Minister finansów ma nadzieję, że handlowe niedziele zostaną uregulowane w tym roku. Będą wyższe wpływy z VAT

    Trwa dyskusja nad przywróceniem handlu w niedziele. W Sejmie znajduje się projekt ustawy, który przewiduje wprowadzenie dwóch handlowych niedziel w miesiącu. Jakie byłyby skutki wprowadzenia dwóch handlowych niedziel w miesiącu w zakresie podatku VAT?

    Zmiany w handlu internetowym 2024. Minister Finansów: urzędy skarbowe dowiedzą się gdy zrobisz 30 (i więcej) transakcji w roku

    Minister finansów, Andrzej Domański zapewnił 12 kwietnia 2024 r., że nowe przepisy nie sprawią, że urzędy skarbowe będą inwigilować osoby sprzedające w internecie. Wyjaśnił, że monitorowanie transakcji będzie się zaczynać od 30 transakcji w ciągu roku i wtedy zostaną one zaraportowane.

    Obowiązek informowania ZUS o umowie o dzieło. Więcej formularzy RUD, ale mniej zawieranych umów. Dlaczego?

    ZUS informuje, że w 2023 r. złożono do ZUS-u więcej formularzy RUD niż rok wcześniej, ale odnotowano nieznaczny spadek zawieranych umów o dzieło zarówno w stosunku do 2022 r. jak i 2021 r.

    Domański: chcemy podnieść limit przychodów zwalniających z VAT do 240 tys. zł od stycznia 2025 r.

    Szykuje się podwyższenie limitu przychodów uprawniających do zwolnienia z rozliczania VAT do 240 tys. zł z obecnych 200 tys. zł. Zmiana miałaby wejść w życie od 1 stycznia 2025 r.

    Domański: przywrócenie stawki VAT do poziomu 5 proc. miało niewielki wpływ na inflację; inflacja na koniec tego roku wyniesie 4-5 proc.

    Śledzimy co dzieje się na rynku handlu żywnością. Widzimy, że to przywrócenie stawki VAT do poziomu 5 proc. miało niewielki wpływ na inflację - powiedział minister finansów Andrzej Domański. Według niego inflacja na koniec 2024 roku wyniesie 4-5 proc.

    REKLAMA