REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Obowiązek podatkowy przy odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Obowiązek podatkowy przy odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości /Fot. Fotolia
Obowiązek podatkowy przy odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Organy skarbowe uznają, że sprzedaż mieszkania następuje w chwili podpisania aktu notarialnego, na mocy którego nieruchomość zmienia właściciela. Jednak zdarza się, że transakcja nie dochodzi do skutku i ma miejsce odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości. Czy po stronie sprzedającego powstaje wtedy obowiązek podatkowy?

Bo pieniędzy było za mało

Taki przypadek zdarzył się podatnikowi, który podpisał umowę sprzedaży mieszkania i nawet uzyskał od nabywcy większość z ustalonej kwoty. Ale potem okazało się, że nie uda mu się zgromadzić całej sumy i zaproponował sprzedawcy zwrot mieszkania w zamian za oddanie wypłaconych pieniędzy. Aby do tego doszło, sprzedający i nabywca muszą przed notariuszem złożyć oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy sprzedaży ewentualnie zawrzeć porozumienie o jej rozwiązaniu, co zostanie dokonane w tym samym akcie notarialnym.

REKLAMA

REKLAMA

Jak rozliczyć dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w 2016 r.

Cała operacja, choć nieco skomplikowana z punktu widzenia prawnego, doprowadzi do sytuacji, że nabywca dostanie pieniądze, zaś sprzedawca odzyska mieszkanie. I na tym całą sprawę można by zakończyć, gdyby nie fakt, że sprzedawca wszedł w posiadanie nieruchomości dzięki darowiznom, dokonanym w latach 2013 i 2014, tymczasem umowa została zawarta w roku 2015. To oznacza, że transakcja sprzedaży podlega podatkowi dochodowemu.

REKLAMA

Dlatego sprzedawca zwrócił się do izby skarbowej z pytaniem, czy będzie musiał od transakcji zapłacić podatek dochodowy. Jego zdaniem, z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, że umowa może zostać rozwiązana, jeśli nie została wykonana, czy to w wyniku niezapłacenia całej kwoty, czy też nieprzekazania pieniędzy. Innymi słowy, skoro umowa nie została wykonana, to kiedy dochodzi do jej wygaśnięcia, działa to z mocą wsteczną. A więc powstaje sytuacja, jakby umowy nie było, co oznacza, że nie było także przysporzenia majątkowego, czyli dochodu, od którego trzeba podatek zapłacić.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Obowiązek powstał mimo wszystko

Niestety, Izba Skarbowa w Katowicach uznała stanowisko podatnika za nieprawidłowe. W interpretacji z 31 marca 2016 r. (sygnatura IBPB-2-2/4511-7/16/NG) stwierdziła, że wraz z podpisaniem umowy sprzedaży nieruchomości po stronie sprzedającego powstał obowiązek podatkowy, którego rozwiązanie umowy wcale nie zniesie.

Mianowicie urzędnicy fiskusa uznali, że do zmiany właściciela mieszkania dochodzi z momentem podpisania aktu notarialnego. I choć rzeczywiście można umowę rozwiązać, lecz to wcale nie znosi skutków prawnych – aby naprawdę doszło do zmiany właściciela, konieczne jest orzeczenie sądu albo umowa między sprzedającym a nabywcą.

W efekcie – zdaniem fiskusa – w omówionym przypadku nie będziemy mieli do czynienia z sytuacją, kiedy oświadczenie nabywcy i sprzedającego znoszą skutki prawne (czyli powstaje stan, jakby umowy w ogóle nie było). Efekt będzie taki, jakby zostały zawarte dwie umowy sprzedaży o przeciwnych skutkach. Czyli w przypadku pierwszej umowy powstaje obowiązek podatkowy.

Mieszkanie kupione na nowo

Jednakże – na szczęście dla podatnika – Izba Skarbowa zakwestionowała sposób argumentacji podatnika (twierdzenie, że rozwiązanie umowy powoduje, że w ogóle nie powstaje obowiązek podatkowy), ale nie nakazała mu podatku zapłacić. Bo w interpretacji znalazła się informacja, że zobowiązanie podatkowe, powstałe przy zawarciu aktu notarialnego, zniknie wraz z odstąpieniem od umowy sprzedaży.

Kiedy sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z VAT

Lecz pechowy sprzedawca musi się liczyć z jedną konsekwencją całej sytuacji. Stan prawny, wg fiskusa, jest taki sam, jakby właściciel mieszkania nabył je dopiero w roku 2015. A więc jeśli będzie chciał sprzedać lokal bez podatku, będzie musiał czekać 5 lat nie od roku 2014, ale od roku 2015. Czyli na zwolnienie podatkowe może liczyć dopiero w roku 2021.

Autor: Marek Siudaj, Tax Care

Tax Care
Lider wśród biur księgowych dla mikro- i małych firm
Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Liczne zmiany w podatkach PIT i CIT od 2026 roku: nowe definicje ustawowe, ulga mieszkaniowa, amortyzacja, programy lojalnościowe, zbywanie nieruchomości, estoński CIT, IP Box

W wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów, prowadzonym na stronach kancelarii premiera, została opublikowana informacja o pracach nad projektem ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw. Projekt ten, nad którym pracuje Ministerstwo Finansów, ma na celu uszczelnienie systemu podatkowego. Zmiany mają wejść w życie (najprawdopodobniej) od 2026 roku.

Bank prosi o aktualizację danych twojej firmy? Oto dlaczego nie warto z tym zwlekać

Otwierasz serwis elektroniczny swojego banku i widzisz wiadomość o konieczności zaktualizowania danych osobowych lub firmowych? To nie przypadek. Potraktuj to jako priorytet, by działać zgodnie z prawem i zapewnić swojej firmie ciągłość świadczenia usług bankowych. Szczególnie że aktualizację można zrobić w kilku prostych krokach i w dogodnej dla ciebie formie.

Czy ominie Cię KSeF w 2026 roku? Sprawdź, czy jesteś w grupie, która nie będzie musiała stosować e-faktur

W 2026 roku wchodzi w życie obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) dla większości przedsiębiorców w Polsce. System pozwala na wystawianie faktur ustrukturyzowanych i automatyczne przesyłanie ich do administracji podatkowej. Choć wielu przedsiębiorców będzie zobowiązanych do korzystania z platformy, istnieją wyjątki i odroczenia. Sprawdź!

Czy prawo stoi po stronie wierzyciela? Termin 60 dni, odsetki, rekompensaty, windykacja na koszt dłużnika, sąd

Nieterminowe płatności potrafią sparaliżować każdą firmę. Jest to dokuczliwe szczególnie w branży TSL, gdzie koszty rosną z dnia na dzień, a marże są minimalne. Każdy dzień zwłoki to realne ryzyko utraty płynności. Pytanie brzmi: czy prawo faktycznie stoi po stronie wierzyciela, a jeśli tak – jak z niego skutecznie korzystać?

REKLAMA

KSeF dla rolników – rewolucja, która zapuka do gospodarstw w 2026 roku

Cyfrowa rewolucja wkracza na wieś! Już w 2026 roku także rolnik będzie musiał zmierzyć się z KSeF – Krajowym Systemem e-Faktur. Czy jesteś gotowy na koniec papierowych faktur, łatwiejsze rozliczenia i nowe wyzwania technologiczne? Sprawdź, co dokładnie się zmienia i jak przygotować swoje gospodarstwo, żeby nie zostać w tyle.

KSeF tuż za rogiem: 5 pułapek, które mogą sparaliżować Twoją firmę. Jak się przed nimi uchronić?

Do obowiązkowego KSeF zostało już niewiele czasu. Choć większość firm twierdzi, że jest gotowa, praktyka pokazuje coś zupełnie innego. Niespodziewane błędy w testach, odrzucane faktury czy awarie mogą sparaliżować sprzedaż. Sprawdź pięć najczęstszych pułapek i dowiedz się, jak ich uniknąć.

Mały ZUS 2026: Podwyżka może niewielka, ale składka zdrowotna znów boli

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dna 11 września 2025 r. w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz wysokość minimalnej stawki godzinowej w 2026 r., minimalne wynagrodzenie w 2026 roku wyniesie 4806 zł, a minimalna stawka godzinowa 31,40 zł. Minimalne wynagrodzenie wpłynie również na wysokość preferencyjnych składek ZUS, tzw. mały ZUS oraz limit dla działalności nierejestrowanej. Znaczny wzrost też nastąpi w składce zdrowotnej.

KSeF 2026 - Jeszcze można uniknąć katastrofy. Prof. Modzelewski polemizuje z Ministerstwem Finansów

Niniejsza publikacja jest polemiką prof. Witolda Modzelewskiego z tezami i argumentacją resortu finansów zaprezentowanymi w artykule: „Wystawianie faktur w KSeF w 2026 roku. Wyjaśnienia Ministerstwa Finansów”. Śródtytuły pochodzą od redakcji portalu infor.pl.

REKLAMA

Rolnicy i rybacy muszą szykować się na zmiany – nowe przepisy o pomocy de minimis już w drodze!

Rolnicy i rybacy w całej Polsce powinni przygotować się na nadchodzące zmiany w systemie wsparcia publicznego. Rządowy projekt rozporządzenia wprowadza nowe obowiązki dotyczące informacji, które trzeba będzie składać, ubiegając się o pomoc de minimis. Nowe przepisy mają ujednolicić formularze, zwiększyć przejrzystość oraz zapewnić pełną kontrolę nad dotychczas otrzymanym wsparciem.

Wystawienie faktury VAT (ustrukturyzowanej) w KSeF może naruszać tajemnicę handlową lub zawodową

Czy wystawienie faktury ustrukturyzowanej może naruszać tajemnicę handlową lub zawodową? Na to pytanie odpowiada na prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA