Czym jest najem prywatny? Nie tylko mieszkania i nieruchomości
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Chodzi tu o przychody z najmu ale także z podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Z tych przepisów można zatem wywnioskować definicję potocznego pojęcia jakim jest najem prywatny (wynajem). Jak widać nie chodzi tu tylko o najem nieruchomości ale także o dzierżawę i inne podobne umowy, dotyczące również innych składników prywatnego majątku niż nieruchomości. Najważniejszym chyba składnikiem tej definicji jest wyłączenie z opodatkowania w tej formie (czyli z wyłączenia z najmu prywatnego) przychodów z najmu (czy dzierżawy) składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Na tym tle (kiedy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą przy najmie) dochodziło do szeregu konfliktów podatników z organami podatkowymi. Spory te rozwiązała (jak się wydaje) uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. (sygn. II FPS 1/21), zgodnie z którą:
"Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej."
Od 2023 roku najem prywatny opodatkowany wyłącznie ryczałtem
Jak się okazuje rok 2022 jest ostatnim, kiedy to osoby prywatne mają możliwość rozliczać wynajem na zasadach ogólnych, bowiem wraz z 1 stycznia 2023 roku kończy się okres „dostosowywania się” do nowych przepisów i opodatkowanie będzie naliczane w oparciu o zasady ryczałtu ewidencjonowanego. To właśnie ryczałt będzie jedyną dostępną formą dla prywatnego wynajmu mieszkania.
Wynika to z tego, że na podstawie art. 9a ust. 6 ustawy o PIT (w brzmieniu obowiązującym już od 1 stycznia 2022 r.) dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Tylko na mocy przepisów przejściowych Polskiego Ładu, czyli na podstawie art. 71 ustawy z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (tzw. Polski Ład) – Dz. U. poz. 2105 z późn. zm. utrzymano możliwość opodatkowania najmu prywatnego w 2022 roku także podatkiem dochodowym od osób fizycznych na tzw. zasadach ogólnych, czyli wg skali podatkowej PIT.
Zgodnie bowiem z tym przepisem przejściowym:
Art. 71.
1. Podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy zmienianej w art. 1, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., z zastrzeżeniem ust. 2.
2. Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych i podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych mogą, nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r.
Kiedy powstaje przychód z najmu prywatnego?
Jak się okazuje przychody z tytułowego najmu prywatnego powstają w momencie, kiedy przekazane zostaną pieniądze do wynajmującego. Warto jednak mieć na uwadze fakt, że oprócz należności pieniężnych, do przychodu zalicza się również wartość otrzymanych przez niego z tytułu najmu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2–2b ustawy o PIT.
W przypadku podatników VAT, którzy otrzymują przychody z najmu prywatnego wysokość przychodu stanowi kwota czynszu pomniejszona o podatek VAT.
Czy trzeba zgłaszać najem prywatny? Jak Urząd Skarbowy sprawdza wynajem?
Nie da się ukryć, że w dzisiejszych czasach posiadanie mieszkania pod wynajem jest bardzo dobrym źródłem przychodów, które należy zgłosić do Urzędu Skarbowego w celu uiszczania odpowiednich podatków z tytułu osiąganego dochodu.
Sam fakt podpisania umowy najmu nie wymaga dokonania zgłoszenia w Urzędzie Skarbowym. Wyjątek stanowi jedynie umowa najmu okazjonalnego, w której przypadku należy pamiętać o konkretnych terminach ustanowionych w przepisach podatkowych. Tak więc zgłaszając ową umowę pierwszy raz, należy tego dokonać do 20 dnia miesiąca, który następuje po miesiącu w którym osiągnięto pierwszy dochód.
Zgłoszenie umowy najmu musi zostać zgłoszone, jeśli spełnione zostaną wszystkie poniższe wymogi, a więc:
- celem wynajmu danej nieruchomości jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych,
- brak zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu,
- właścicielem mieszkania jest wynajmujący.
Aby móc konsekwentnie sprawdzać tytułowy najem prywatny, Urząd Skarbowy posiada coraz to nowsze technologie, które umożliwiają bardzo szybko namierzyć działania niezgodne z prawem. Wszelkiego rodzaju systemy komputerowe zostały opracowane w taki sposób, aby móc sprawnie przeprowadzać analizę informacji w zakresie przelewów i rozmów telefonicznych. Z doświadczenia wielu osób wiemy, że często można spotkać się z sytuacją szantażu ze strony najemcy jeśli dany fakt nie zostanie zgłoszony do US. Tak czy inaczej statystyki z roku na rok są coraz bardziej optymistyczne, gdyż powoli zanika szara strefa najmu w Polsce.
W jaki sposób rozliczyć najem w 2023 roku?
Zgodnie z założeniami Polskiego Ładu ograniczone zostaną obecnie dostępne sposoby na rozliczenie przychodów osiągniętych z tytułu najmu prywatnego. Tym sposobem wszystkie osoby, które osiągają przychody z tytułu najmu prywatnego będą opłacały ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wynika z tego, iż podatnicy osiągający przychód z najmu prywatnego nie będą mieli wyboru pomiędzy formą ryczałtową, a zasadami ogólnymi.
Jaka jest kara za niezgłoszenie wynajmu mieszkania?
Myślę, że na samym wstępie warto wspomnieć o tym, iż każde zobowiązanie finansowe ulega przedawnieniu z upływem 5 lat (liczone od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku).
Jeśli jednak dane zobowiązanie nie jest przedawnione, istnieje możliwość złożenia tzw. czynnego żalu i jednoczesnego spłacenia wymaganej należności, nie zostanie na podmiot nałożona żadna kara. Czynny żal jest zawiadomieniem organu powołanego do ścigania o swoim niewłaściwym zachowaniu, ujawniając również wszelkie okoliczności tego zaniedbania, jak również wskazanie osób współdziałających w popełnieniu tego czynu.
Podmioty, które nie skorzystają z opcji złożenia czynnego żalu, przyznana kara będzie uzależniona od kwoty jaka nie została uregulowana w Urzędzie Skarbowym. Zgodnie z prawem każdy podatnik, który uchyla się od odgórnie narzuconego opodatkowania, nie ujawniając tym samym przedmiotu/podstawy opodatkowania oraz nie składa deklaracji, którą był zobowiązany złożyć, zostaje poddany karze grzywny w wysokości do 720 stawek dziennych, bądź karze pozbawienia wolności. W zależności od zaległości kara może obejmować łącznie karę grzywny oraz ograniczenie wolności.
Co w sytuacji, kiedy właściciel mieszkania nie płaci podatku od wynajmu?
Za wynajem mieszkania to jego właściciel jest zobowiązany do płacenia podatku od dochodu. W sytuacji, kiedy nie wywiążę się z tego obowiązku, dopuści się wykroczenia lub przestępstwa skarbowego.
Podejmując decyzję o wynajmie mieszkania, zaraz po podpisaniu umowy należy w Urzędzie Skarbowym dokonać zgłoszenia odnośnie wyboru formy opodatkowania (w 2023 będzie to tylko ryczałt ewidencjonowany). Podmiot, który tego nie uczyni, będzie musiał liczyć się z poniesieniem konsekwencji.
Konsekwencją tego jest obowiązek zapłacenia zaległości wraz z doliczonymi odsetkami, aczkolwiek jego ostateczna wartość zostaje wyliczona przez urzędników skarbowych. W sytuacji kiedy zaległość nie przekracza wartości pięciokrotnej wysokości minimalnego wynagrodzenia, wówczas czyn traktuje się jako wykroczenie. Z kolei jeśli kwota ta zostanie przekroczona, mówimy o przestępstwie.
Najem prywatny, a podatek VAT
Trzeba przyznać, że opodatkowanie wszelkich transakcji sprzedaży podatkiem VAT jest nam wszystkim dobrze znane. Mocno przywykliśmy, że podatek ten towarzyszy nam w niemalże każdej dziedzinie naszego życia. Dlatego często z automatu zastanawiamy się czy jakaś czynność jest opodatkowana przez VAT. Podobnie jest w przypadku najmu prywatnego. Aby znaleźć odpowiedź na pytanie czy najem prywatny jest opodatkowany stawką VAT, należy odpowiedzieć sobie na poniższe pytania:
- czy wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą?
- czy wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT?
- czy wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą, ale jest zwolnionym podatnikiem VAT?
W sytuacji, kiedy dany przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą i posiada status czynnego podatnika VAT, wówczas spoczywa na nim obowiązek wykazywania również najmu w składanej deklaracji JPK_V7. Wówczas nie jest istotne czy jest to najem w celu mieszkaniowym, czy podatnik korzysta ze zwolnienia, bądź jaką stawką podatku VAT jest opodatkowany.
Z kolei jeśli przyjrzymy się sytuacji, kiedy przedsiębiorca korzysta ze zwolnienia podmiotowego w zakresie VAT, wówczas co prawda nie ma konieczności wykazania owego najmu w JPK_V7, aczkolwiek jest zobowiązany do kontrolowania limitu obrotu 200 000 zł, gdyż po przekroczeniu tego limitu przedsiębiorca staje się czynnym podatnikiem VAT.
Jak zatem mogą Państwo zauważyć, nie można jednoznacznie określić rozliczenia najmu w zakresie podatku VAT. Nie da się przewidzieć każdej sytuacja, dlatego każdy przypadek jest inny. Przepisy prawa podatkowego często ulegają zmianom, więc bardzo ważne jest, aby w prawidłowy sposób je interpretować.
Jaki jest podatek od wynajmu mieszkania w 2023? Ile wynosi podatek od najmu prywatnego?
Jeszcze do 31 grudnia 2022 roku podatnicy mają możliwość dokonania wyboru odpowiedniego dla siebie sposobu rozliczania najmu prywatnego. Wybierać można pomiędzy zasadami ogólnymi, a ryczałtem ewidencjonowanym. Jednak chcemy skupić się na opodatkowaniu, które bez wyjątku będzie dotyczyło każdej osoby, która zdecyduje się na najem prywatny. Mowa o opodatkowaniu ryczałtem, który liczony jest od przychodu bez możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu, jak również nie uwzględnia kwoty wolnej od podatku. W ramach tej formy opodatkowania, do dyspozycji będą dwie stawki:
- 8,5% dla osób, których przychód z tytułu najmu w ciągu roku nie przekroczył 100 000 zł,
- 12,5% dla osób, których przychód z tytułu najmu w ciągu roku przekroczył 100 000 zł.
Najem prywatny a refaktura za media
Refakturowanie to po prostu odsprzedaż towaru lub usługi. Akurat w tym przypadku bardziej trafne okaże się nabywanie usług/świadczeń we własnym imieniu, aby mógł z niego korzystać ktoś inny. Wielu osobom refakturowanie kojarzy się właśnie z najmem. Mowa tutaj o tym, że co prawda to wynajmujący jest właścicielem danej nieruchomości, ale to właśnie najemca z niej korzysta wraz z zapewnionymi mu świadczeniami w formie prądu, gazu, wody oraz usług telekomunikacyjnych.
W sytuacji, kiedy przedmiotem dostawy są media, wówczas z odrębnym świadczeniem mamy do czynienia wówczas, gdy to właśnie najemca decyduje o ilości, która jest przez niego zużywana. Zdaniem TSUE najlepszym rozwiązaniem w takiej sytuacji może okazać się instalacja indywidualnych liczników i dokonywanie fakturowania właśnie na ich podstawie.
Jeśli jednak indywidualne liczniki nie wchodzą w grę, wówczas często opłaty są uzależnione od powierzchni, bądź ilości osób, które mieszkają w danym lokalu.
Najem prywatny 2023 rok – PODSUMOWANIE
Na podstawie tego, co zostało zawarte w tym artykule, można zauważyć, iż w temacie „najem prywatny 2023” od nowego roku zajdą pewne zmiany, aczkolwiek sporo ustaleń i przepisów pozostaje bez zmian. Jeśli jesteś wynajmującym, bądź najemcą (lub dopiero zostaniesz), koniecznie bardzo dokładnie zagłęb się w tym temacie, aby nic nie uszło Twojej uwadze, narażając Cię tym samym na poważne konsekwencje.