REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wynajem mieszkań i domów kupionych w 2022 roku a podatek - bez odliczenia kosztów i amortyzacji

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Monika Pogroszewska
Monika Pogroszewska
Wynajem mieszkań i domów kupionych w 2022 roku a podatek - bez odliczenia kosztów i amortyzacji
Wynajem mieszkań i domów kupionych w 2022 roku a podatek - bez odliczenia kosztów i amortyzacji
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Osoby, które kupiły w 2022 roku mieszkanie lub dom pod wynajem, nie odliczą już podatku od czynności cywilnoprawnych, opłat notarialnych i odsetek od kredytu. A także wydatków na remont.

Podatek od najmu, amortyzacja mieszkań - zmiany od 2022 roku

Tak wynika z najnowszej interpretacji fiskusa. A ta z kolei jest skutkiem wprowadzonych w tym roku zmian w przepisach podatkowych. Zakładają one, że mieszkań i domów kupionych w 2022 r. nie można już amortyzować. Tylko ci, którzy kupili lub wybudowali nieruchomości mieszkalne przed 1 stycznia 2022 r., mogą kontynuować amortyzację, z tym że jedynie do końca tego roku. Od 2023 r. zakaz obejmie już wszystkie mieszkania i budynki mieszkalne (oraz prawa do nich) bez wyjątku.

W praktyce oznacza to jednak, że wielu kosztów w ogóle nie można odliczyć – nie tylko poprzez amortyzację, lecz także jednorazowo. Co właśnie potwierdza odpowiedź dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Jego zdaniem, kto kupi mieszkanie pod wynajem, nie może odliczyć jednorazowo podatku od czynności cywilnoprawnych. Koszt zapłaconego podatku zwiększy wartość początkową nabywanej nieruchomości – poinstruował fiskus.

Problem polega na tym, że taka wartość początkowa jest ustalana wyłącznie dla celów amortyzacji, a skoro od 2022 r. nie można amortyzować nieruchomości mieszkalnych, to wydatek na PCC przepadnie.

REKLAMA

Autopromocja

Rynkowy czynsz też może być ukrytym zyskiem

REKLAMA

Chodzi jednak nie tylko o PCC. Bożena Nowicka z firmy Doradca Zespół Doradców Finansowo-Księgowych wymienia także: opłaty notarialne, skarbowe, odsetki od kredytu, prowizje, które zostały poniesione w związku z zakupem lub do momentu przyjęcia danego lokalu albo budynku do używania.

Stracą też ci, którzy kupują lokal do remontu. – Skoro amortyzacja nie jest możliwa, to nie można już odliczyć kosztów remontu w celu przystosowania nieruchomości do najmu. One też zwiększają jej wartość początkową – mówi Grzegorz Grabowski z kancelarii księgowo-podatkowej Wynajmistrz.pl.

Wydatki poniesione przy zakupie będzie można odliczyć dopiero przy ewentualnej sprzedaży nieruchomości. – Jeżeli jednak właściciel nie sprzeda mieszkania, to nie będzie miał w ogóle możliwości ich potrącenia – zaznacza Grzegorz Niebudek z kancelarii LTCA.

Mieszkań i domów kupionych w 2022 r. nie można już amortyzować

Przypomnijmy, że mieszkań i domów kupionych w 2022 r. nie można już amortyzować. Taki zakaz, wprowadzony Polskim Ładem, wynika z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT i art. 16c pkt 2a ustawy o CIT.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jedynie ci, którzy kupili lub wybudowali nieruchomości mieszkalne przed 1 stycznia 2022 r., korzystają z amortyzacji tylko do końca tego roku.

A co z pozostałymi kosztami związanymi z nabyciem? Okazuje się, że właściciele mieszkań też stracili możliwość ich odliczenia.

Nie ma amortyzacji, więc nie ma też innych kosztów

Taki wniosek płynie z interpretacji dyrektora KIS wydanej 9 listopada 2022 r. (sygn. 0115-DIT3.4011.595.2022.3.AWO).

Kobieta planowała dopiero kupić mieszkanie na rynku wtórnym i wynajmować je w ramach działalności gospodarczej. Liczyła się z tym, że przy zakupie zapłaci PCC w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości. Chciała się upewnić, że kwotę tego podatku odliczy bezpośrednio od przychodu, czyli jednorazowo - w dacie poniesienia.

Argumentowała, że to obecnie jedyna możliwość, aby odliczyć wydatek, który niewątpliwie służy uzyskaniu przychodów (z firmy), a więc spełnia warunki uznania go za podatkowy koszt.

REKLAMA

Dyrektor KIS był jednak innego zdania. Stwierdził, że koszt zapłaconego podatku będzie zwiększał wartość początkową nabywanej nieruchomości (jako środka trwałego). Przytoczył art. 22g ust. 3 ustawy o PIT, zgodnie z którym za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczoną do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Problem polega na tym, że zwiększenie wartości początkowej już na nic się nie zda, skoro i tak od 2022 r. nie można amortyzować dla celów podatkowych nieruchomości mieszkalnych. Do końca 2021 r. wartość początkowa środków trwałych była jednym z dwóch czynników wyznaczających wysokość odpisów amortyzacyjnych (drugim była stawka amortyzacji).

Odpisy amortyzacyjne były odliczane od przychodów poprzez zaliczanie ich do podatkowych kosztów. W ten sam sposób odejmowane były koszty związane z zakupem (PCC, opłaty notarialne) - jako wchodzące w skład wartości początkowej nieruchomości mieszkalnej. Wprowadzony od 2022 r. zakaz amortyzacji tych nieruchomości oznacza - w świetle interpretacji dyrektora KIS - że właściciele tracą prawo do odliczenia także tych kosztów.

- Chodzi o wydatki, które w rozumieniu art. 22 ust. 3 ustawy o PIT stanowią koszty nabycia środka trwałego. Mogą to być przykładowo koszty opłat notarialnych, skarbowych, odsetek od kredytu czy prowizji, które zostały poniesione w związku z nabyciem lub do momentu przyjęcia do używania danego lokalu czy budynku mieszkalnego - wylicza Bożena Nowicka, dyrektor ds. doradztwa podatkowego w DORADCA Zespół Doradców Finansowo-Księgowych.

- Interpretacja dyrektora KIS pokazuje jasno, że zakaz zaliczania odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych do kosztów uzyskania przychodów pociągnie za sobą wiele dodatkowych konsekwencji - mówi ekspertka.

Negatywne skutki podatkowe także przy remoncie

Negatywne skutki odczują też ci, którzy kupują mieszkanie do remontu z myślą o wynajmie.

- Dotychczas koszty remontu, który został przeprowadzony przed dniem przekazania lokalu do używania (w celu przystosowania do najmu), powiększały jego wartość początkową i były odliczane poprzez odpisy amortyzacyjne - zwraca uwagę Grzegorz Grabowski z Kancelarii Księgowo-Podatkowej Wynajmistrz.pl.

Wyjaśnia, że teraz, skoro amortyzacja nie jest podatkowym kosztem, to nie można już odliczyć kosztów remontu w celu przystosowania nieruchomości do najmu.

Ekspert uważa natomiast, że będzie można odliczyć koszty remontu czy napraw poniesione w trakcie najmu.

- W konsekwencji niektórzy mogą chcieć zastosować różne sztuczne rozwiązania, polegające np. na wynajęciu mieszkania na krótki okres, aby dopiero później przeprowadzić remont - przewiduje Grzegorz Grabowski. Ostrzega jednak, że tego typu działania mogą zostać zakwestionowane przez organy podatkowe.

Co z VAT od najmu mieszkań?

Dodatkowo niezrozumiały jest zakaz obejmowania lokali i budynków mieszkalnych ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (art. 22n ust. 3 ustawy o PIT). Jego wprowadzenie spowoduje wiele komplikacji i rozbieżności w ocenie zdarzeń choćby na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

Jako przykład Bożena Nowicka wskazuje art. 113 ust. 2 pkt 3 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem do limitu sprzedaży uprawniającego do zwolnienia podmiotowego nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

- Powstaje pytanie, czy sprzedaż kupionego i wykorzystywanego w działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego (jako środka trwałego) będzie czy nie będzie wliczana do limitu sprzedaży u podatnika zwolnionego z VAT podmiotowo - mówi Bożena Nowicka.

Ekspertka zwraca uwagę na to, że przepisy dotyczące samej definicji środka trwałego oraz zasad ustalania jego wartości początkowej zasadniczo nie zostały zmienione.

Rozliczenie kosztów dopiero przy sprzedaży mieszkania

Co z wydatkami, których - jak wynika z interpretacji dyrektora KIS - nie da się teraz odliczyć? Nie przepadają całkowicie, ale nie każdy będzie mógł je odzyskać.

- Wydatki te powiększają wartość początkową nieruchomości i mogą zostać odliczone dopiero przy jej ewentualnej sprzedaży - mówi Grzegorz Grabowski.

Potwierdzają to inne interpretacje indywidualne. Przykładowo 17 października 2022 r. (sygn. 0111-KDIB1-1.4010. 495.2022.1.SH) dyrektor KIS stwierdził, że niezamortyzowana wartość początkowa budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych może jedynie stanowić koszt zbycia na rzecz podmiotu trzeciego.

- Jeśli właściciel nie sprzeda mieszkania, to nie będzie miał w ogóle możliwości odliczenia kosztów poniesionych przy jego zakupie - mówi Grzegorz Niebudek, adwokat, doradca podatkowy, partner zarządzający w kancelarii LTCA.

Kiedy bez podatku

Grzegorz Niebudek przypomina, że podatek w ogóle nie wystąpi, jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana po upływie sześciu lat od momentu wycofania z firmowego majątku.

Inaczej jest przy sprzedaży nieruchomości, które nie stanowiły majątku firmy. W tym wypadku właściciel nie zapłaci PIT, jeśli odczeka pięć lat od nabycia lub wybudowania.

Co z konstytucją i ochroną praw nabytych?

Wprowadzony od 2022 r. zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych budzi od początku wątpliwości natury konstytucyjnej. Chodzi o naruszenie zasady ochrony praw nabytych. Przypomnijmy, że właściciel odliczał co do zasady 1,5 proc. wartości mieszkania rocznie.

- Skutkiem wprowadzonego zakazu będzie realna strata dla podatników, którzy zainwestowali np. w zakup mieszkań z myślą o ich amortyzacji, a od 2023 r. nie będą mogli jej kontynuować - mówi Grzegorz Niebudek.

Podatnicy zasypują dyrektora KIS wnioskami o interpretacje, w których wskazują na niekonstytucyjność art. 71 ust. 2 Polskiego Ładu, czyli nowelizacji z 29 października 2021 r. (Dz.U. poz. 2105 ze zm.).

Przepis ten pozwala tylko przez rok (do końca 2022 r.) kontynuować amortyzację mieszkań i budynków mieszkalnych nabytych lub wybudowanych przed 2022 r. Podatnicy przekonują, że jeśli kupili mieszkanie lub dom oraz wprowadzili je do ewidencji przed 2022 r., to powinni móc kontynuować amortyzację aż do pełnego ich zamortyzowania.

- Niestety, pierwsze wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych w tym zakresie są niekorzystne dla podatników - informuje Grzegorz Niebudek.

Sądy administracyjne, podobnie jak organy podatkowe, twierdzą, że nie są uprawnione do oceny konstytucyjności przepisów prawa podatkowego.

Przykładem jest wyrok WSA w Łodzi z 20 września 2022 r. (sygn. akt I SA/Łd 482/22). Sąd wyjaśnił, że przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną może być wykładnia przepisów prawa podatkowego, a nie ich zgodność z konstytucją.

W innym wyroku - z 16 września 2022 r. (sygn. akt I SA/Kr 488/22), WSA w Krakowie stwierdził, że w postępowaniu interpretacyjnym ani fiskus, ani sąd nie stosują prawa wprost, a jedynie oceniają stanowiska strony. Podatnik może powołać się na niekonstytucyjność spornego przepisu w postępowaniu wymiarowym - wyjaśnił krakowski sąd.

Do podobnych wniosków doszedł również WSA w Olsztynie w wyroku z 14 września 2022 r. (sygn. akt I SA/Ol 325/22). ©℗

Monika Pogroszewska

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
JPK_KR_PD już nadchodzi – nowy obowiązek dla podatników CIT. Czy Twoja firma jest gotowa?

Nowy plik JPK_KR_PD to nie tylko kolejne wymaganie fiskusa, ale prawdziwa rewolucja w raportowaniu księgowym. Od 2025 roku obejmie duże firmy, a od 2026 wszystkich podatników CIT. Zmiany w planie kont, nowe struktury danych, testy, audyty – przygotowań jest sporo, a czasu coraz mniej. Zobacz, co musisz zrobić, by nie obudzić się z ręką w księgowym chaosie.

Kiedy członek rodziny współpracujący przy rodzinnym biznesie musi być zgłoszony do ZUS?

Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych nakłada obowiązek zgłoszenia do ZUS i odprowadzania składek na ubezpieczenia społeczne osób współpracujących z osobami prowadzącymi pozarolniczą działalność i z szeroko rozumianymi zleceniobiorcami. Podobnie czyni ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych w zakresie ubezpieczenia zdrowotnego. Analizy wymaga zatem, kto spełnia definicję takiej osoby współpracującej i czy jej sytuacja uzależniona jest od formy tej współpracy - umownej bądź bezumownej. Spory z ZUS w przedmiocie obowiązku objęcia osób współpracujących ubezpieczeniami społecznymi trafiają aż do Sądu Najwyższego, warto więc wziąć pod uwagę również aktualne orzecznictwo w tej materii.

Francuska Administracja Celna wprowadza nowy system Obligatoryjnej Koperty Logistycznej (ELO). Co muszą wiedzieć przewoźnicy? Uproszczenie procedur dla kierowców

ELO to cyfrowe rozwiązanie, które usprawni proces odprawy celnej na granicy między Francją a Wielką Brytanią. Jest to francuski odpowiednik GMR - system będzie wymagać utworzenia jednej elektronicznej „koperty logistycznej” dla każdego pojazdu, zawierającej wszystkie niezbędne dane celne oraz deklaracje bezpieczeństwa.

Stracił rodzinę w wypadku i miał zapłacić zaległy podatek. WSA kontra skarbówka

Mimo że jako dziecko stracił całą rodzinę w tragicznym wypadku, a wypłacone mu po latach odszkodowanie miało choć częściowo złagodzić tę krzywdę, organy skarbowe domagały się od Huberta zapłaty blisko 150 tys. zł podatku od odsetek. Sprawa trafiła aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznał stanowisko fiskusa za niesprawiedliwe. Teraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przyznał rację Rzecznikowi Praw Obywatelskich i uchylił decyzje skarbówki — choć wyrok wciąż nie jest prawomocny.

REKLAMA

Opłata skarbowa od pełnomocnictwa - zmiany od 2025 roku

Krajowa Informacja Skarbowa przypomniała w komunikacie, że od 1 stycznia 2025 r. zmianie uległy przepisy regulujące zasady wnoszenia opłaty skarbowej od pełnomocnictw składanych w formie elektronicznej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Jak Ministerstwo Finansów liczy lukę VAT? Metodą odgórną (top – down)

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 22 maja 2025 r., że metoda liczenia luki VAT od lat pozostaje niezmienna a jej opis jest opublikowany na stronie resortu. Luka VAT liczona jest względem VAT w ujęciu rachunków narodowych publikowanych przez GUS, tj. w ujęciu memoriałowym, w którym dochody ujmowane są za okres od lutego do stycznia kolejnego roku. Szacunki luki VAT dla lat 2022-2023, pomimo uwzględnienia wpływu istotnych zmian systemowych (m.in. tarcze antyinflacyjne, rekompensaty energetyczne) wskazują na znaczący wzrost luki względem poprzedzających ich lat. W 2023 roku luka VAT wynosiła 13,5%. Obecne szacunki wskazują na zmniejszenie się luki VAT w Polsce w 2024 r. do 6,9%.

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

REKLAMA

Akcja jak z filmu! Polskie służby rozbiły gang od kontrabandy za 31 milionów

Akcja dosłownie jak z filmu – zatrzymania w kilku województwach, przeszukania, graniczny pościg i papierosy warte fortunę. Gang działał w Polsce, Czechach, Słowacji i Wielkiej Brytanii. Wpadło już 29 osób, a służby przejęły blisko 5 mln sztuk nielegalnych papierosów. Śledztwo nabiera tempa – są kolejne tropy.

Jak uzyskać dofinansowanie z urzędu pracy do zatrudnienia pracownika - zasady w 2025 roku

Zatrudnienie pracownika przeważnie wiążę się z dużymi kosztami. Trudno się dziwić, że przedsiębiorcy szukają oszczędności i szukają rozwiązań, aby móc zapłacić jak najmniej. Istnieją różne formy wsparcia przedsiębiorców, np. dofinansowanie na zatrudnienie pracownika z Urzędu Pracy. Jak wygląda proces ubiegania się o takie dofinansowanie? Poniżej opiszę kilka możliwych dofinansowań, o które może się starać przedsiębiorca.

REKLAMA