REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wynajem mieszkań i domów kupionych w 2022 roku a podatek - bez odliczenia kosztów i amortyzacji

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Monika Pogroszewska
Monika Pogroszewska
Wynajem mieszkań i domów kupionych w 2022 roku a podatek - bez odliczenia kosztów i amortyzacji
Wynajem mieszkań i domów kupionych w 2022 roku a podatek - bez odliczenia kosztów i amortyzacji
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Osoby, które kupiły w 2022 roku mieszkanie lub dom pod wynajem, nie odliczą już podatku od czynności cywilnoprawnych, opłat notarialnych i odsetek od kredytu. A także wydatków na remont.

Podatek od najmu, amortyzacja mieszkań - zmiany od 2022 roku

Tak wynika z najnowszej interpretacji fiskusa. A ta z kolei jest skutkiem wprowadzonych w tym roku zmian w przepisach podatkowych. Zakładają one, że mieszkań i domów kupionych w 2022 r. nie można już amortyzować. Tylko ci, którzy kupili lub wybudowali nieruchomości mieszkalne przed 1 stycznia 2022 r., mogą kontynuować amortyzację, z tym że jedynie do końca tego roku. Od 2023 r. zakaz obejmie już wszystkie mieszkania i budynki mieszkalne (oraz prawa do nich) bez wyjątku.

W praktyce oznacza to jednak, że wielu kosztów w ogóle nie można odliczyć – nie tylko poprzez amortyzację, lecz także jednorazowo. Co właśnie potwierdza odpowiedź dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Jego zdaniem, kto kupi mieszkanie pod wynajem, nie może odliczyć jednorazowo podatku od czynności cywilnoprawnych. Koszt zapłaconego podatku zwiększy wartość początkową nabywanej nieruchomości – poinstruował fiskus.

Problem polega na tym, że taka wartość początkowa jest ustalana wyłącznie dla celów amortyzacji, a skoro od 2022 r. nie można amortyzować nieruchomości mieszkalnych, to wydatek na PCC przepadnie.

REKLAMA

Autopromocja

Rynkowy czynsz też może być ukrytym zyskiem

REKLAMA

Chodzi jednak nie tylko o PCC. Bożena Nowicka z firmy Doradca Zespół Doradców Finansowo-Księgowych wymienia także: opłaty notarialne, skarbowe, odsetki od kredytu, prowizje, które zostały poniesione w związku z zakupem lub do momentu przyjęcia danego lokalu albo budynku do używania.

Stracą też ci, którzy kupują lokal do remontu. – Skoro amortyzacja nie jest możliwa, to nie można już odliczyć kosztów remontu w celu przystosowania nieruchomości do najmu. One też zwiększają jej wartość początkową – mówi Grzegorz Grabowski z kancelarii księgowo-podatkowej Wynajmistrz.pl.

Wydatki poniesione przy zakupie będzie można odliczyć dopiero przy ewentualnej sprzedaży nieruchomości. – Jeżeli jednak właściciel nie sprzeda mieszkania, to nie będzie miał w ogóle możliwości ich potrącenia – zaznacza Grzegorz Niebudek z kancelarii LTCA.

Mieszkań i domów kupionych w 2022 r. nie można już amortyzować

Przypomnijmy, że mieszkań i domów kupionych w 2022 r. nie można już amortyzować. Taki zakaz, wprowadzony Polskim Ładem, wynika z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT i art. 16c pkt 2a ustawy o CIT.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jedynie ci, którzy kupili lub wybudowali nieruchomości mieszkalne przed 1 stycznia 2022 r., korzystają z amortyzacji tylko do końca tego roku.

A co z pozostałymi kosztami związanymi z nabyciem? Okazuje się, że właściciele mieszkań też stracili możliwość ich odliczenia.

Nie ma amortyzacji, więc nie ma też innych kosztów

Taki wniosek płynie z interpretacji dyrektora KIS wydanej 9 listopada 2022 r. (sygn. 0115-DIT3.4011.595.2022.3.AWO).

REKLAMA

Kobieta planowała dopiero kupić mieszkanie na rynku wtórnym i wynajmować je w ramach działalności gospodarczej. Liczyła się z tym, że przy zakupie zapłaci PCC w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości. Chciała się upewnić, że kwotę tego podatku odliczy bezpośrednio od przychodu, czyli jednorazowo - w dacie poniesienia.

Argumentowała, że to obecnie jedyna możliwość, aby odliczyć wydatek, który niewątpliwie służy uzyskaniu przychodów (z firmy), a więc spełnia warunki uznania go za podatkowy koszt.

Dyrektor KIS był jednak innego zdania. Stwierdził, że koszt zapłaconego podatku będzie zwiększał wartość początkową nabywanej nieruchomości (jako środka trwałego). Przytoczył art. 22g ust. 3 ustawy o PIT, zgodnie z którym za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczoną do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Problem polega na tym, że zwiększenie wartości początkowej już na nic się nie zda, skoro i tak od 2022 r. nie można amortyzować dla celów podatkowych nieruchomości mieszkalnych. Do końca 2021 r. wartość początkowa środków trwałych była jednym z dwóch czynników wyznaczających wysokość odpisów amortyzacyjnych (drugim była stawka amortyzacji).

Odpisy amortyzacyjne były odliczane od przychodów poprzez zaliczanie ich do podatkowych kosztów. W ten sam sposób odejmowane były koszty związane z zakupem (PCC, opłaty notarialne) - jako wchodzące w skład wartości początkowej nieruchomości mieszkalnej. Wprowadzony od 2022 r. zakaz amortyzacji tych nieruchomości oznacza - w świetle interpretacji dyrektora KIS - że właściciele tracą prawo do odliczenia także tych kosztów.

- Chodzi o wydatki, które w rozumieniu art. 22 ust. 3 ustawy o PIT stanowią koszty nabycia środka trwałego. Mogą to być przykładowo koszty opłat notarialnych, skarbowych, odsetek od kredytu czy prowizji, które zostały poniesione w związku z nabyciem lub do momentu przyjęcia do używania danego lokalu czy budynku mieszkalnego - wylicza Bożena Nowicka, dyrektor ds. doradztwa podatkowego w DORADCA Zespół Doradców Finansowo-Księgowych.

- Interpretacja dyrektora KIS pokazuje jasno, że zakaz zaliczania odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych do kosztów uzyskania przychodów pociągnie za sobą wiele dodatkowych konsekwencji - mówi ekspertka.

Negatywne skutki podatkowe także przy remoncie

Negatywne skutki odczują też ci, którzy kupują mieszkanie do remontu z myślą o wynajmie.

- Dotychczas koszty remontu, który został przeprowadzony przed dniem przekazania lokalu do używania (w celu przystosowania do najmu), powiększały jego wartość początkową i były odliczane poprzez odpisy amortyzacyjne - zwraca uwagę Grzegorz Grabowski z Kancelarii Księgowo-Podatkowej Wynajmistrz.pl.

Wyjaśnia, że teraz, skoro amortyzacja nie jest podatkowym kosztem, to nie można już odliczyć kosztów remontu w celu przystosowania nieruchomości do najmu.

Ekspert uważa natomiast, że będzie można odliczyć koszty remontu czy napraw poniesione w trakcie najmu.

- W konsekwencji niektórzy mogą chcieć zastosować różne sztuczne rozwiązania, polegające np. na wynajęciu mieszkania na krótki okres, aby dopiero później przeprowadzić remont - przewiduje Grzegorz Grabowski. Ostrzega jednak, że tego typu działania mogą zostać zakwestionowane przez organy podatkowe.

Co z VAT od najmu mieszkań?

Dodatkowo niezrozumiały jest zakaz obejmowania lokali i budynków mieszkalnych ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (art. 22n ust. 3 ustawy o PIT). Jego wprowadzenie spowoduje wiele komplikacji i rozbieżności w ocenie zdarzeń choćby na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

Jako przykład Bożena Nowicka wskazuje art. 113 ust. 2 pkt 3 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem do limitu sprzedaży uprawniającego do zwolnienia podmiotowego nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

- Powstaje pytanie, czy sprzedaż kupionego i wykorzystywanego w działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego (jako środka trwałego) będzie czy nie będzie wliczana do limitu sprzedaży u podatnika zwolnionego z VAT podmiotowo - mówi Bożena Nowicka.

Ekspertka zwraca uwagę na to, że przepisy dotyczące samej definicji środka trwałego oraz zasad ustalania jego wartości początkowej zasadniczo nie zostały zmienione.

Rozliczenie kosztów dopiero przy sprzedaży mieszkania

Co z wydatkami, których - jak wynika z interpretacji dyrektora KIS - nie da się teraz odliczyć? Nie przepadają całkowicie, ale nie każdy będzie mógł je odzyskać.

- Wydatki te powiększają wartość początkową nieruchomości i mogą zostać odliczone dopiero przy jej ewentualnej sprzedaży - mówi Grzegorz Grabowski.

Potwierdzają to inne interpretacje indywidualne. Przykładowo 17 października 2022 r. (sygn. 0111-KDIB1-1.4010. 495.2022.1.SH) dyrektor KIS stwierdził, że niezamortyzowana wartość początkowa budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych może jedynie stanowić koszt zbycia na rzecz podmiotu trzeciego.

- Jeśli właściciel nie sprzeda mieszkania, to nie będzie miał w ogóle możliwości odliczenia kosztów poniesionych przy jego zakupie - mówi Grzegorz Niebudek, adwokat, doradca podatkowy, partner zarządzający w kancelarii LTCA.

Kiedy bez podatku

Grzegorz Niebudek przypomina, że podatek w ogóle nie wystąpi, jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana po upływie sześciu lat od momentu wycofania z firmowego majątku.

Inaczej jest przy sprzedaży nieruchomości, które nie stanowiły majątku firmy. W tym wypadku właściciel nie zapłaci PIT, jeśli odczeka pięć lat od nabycia lub wybudowania.

Co z konstytucją i ochroną praw nabytych?

Wprowadzony od 2022 r. zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych budzi od początku wątpliwości natury konstytucyjnej. Chodzi o naruszenie zasady ochrony praw nabytych. Przypomnijmy, że właściciel odliczał co do zasady 1,5 proc. wartości mieszkania rocznie.

- Skutkiem wprowadzonego zakazu będzie realna strata dla podatników, którzy zainwestowali np. w zakup mieszkań z myślą o ich amortyzacji, a od 2023 r. nie będą mogli jej kontynuować - mówi Grzegorz Niebudek.

Podatnicy zasypują dyrektora KIS wnioskami o interpretacje, w których wskazują na niekonstytucyjność art. 71 ust. 2 Polskiego Ładu, czyli nowelizacji z 29 października 2021 r. (Dz.U. poz. 2105 ze zm.).

Przepis ten pozwala tylko przez rok (do końca 2022 r.) kontynuować amortyzację mieszkań i budynków mieszkalnych nabytych lub wybudowanych przed 2022 r. Podatnicy przekonują, że jeśli kupili mieszkanie lub dom oraz wprowadzili je do ewidencji przed 2022 r., to powinni móc kontynuować amortyzację aż do pełnego ich zamortyzowania.

- Niestety, pierwsze wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych w tym zakresie są niekorzystne dla podatników - informuje Grzegorz Niebudek.

Sądy administracyjne, podobnie jak organy podatkowe, twierdzą, że nie są uprawnione do oceny konstytucyjności przepisów prawa podatkowego.

Przykładem jest wyrok WSA w Łodzi z 20 września 2022 r. (sygn. akt I SA/Łd 482/22). Sąd wyjaśnił, że przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną może być wykładnia przepisów prawa podatkowego, a nie ich zgodność z konstytucją.

W innym wyroku - z 16 września 2022 r. (sygn. akt I SA/Kr 488/22), WSA w Krakowie stwierdził, że w postępowaniu interpretacyjnym ani fiskus, ani sąd nie stosują prawa wprost, a jedynie oceniają stanowiska strony. Podatnik może powołać się na niekonstytucyjność spornego przepisu w postępowaniu wymiarowym - wyjaśnił krakowski sąd.

Do podobnych wniosków doszedł również WSA w Olsztynie w wyroku z 14 września 2022 r. (sygn. akt I SA/Ol 325/22). ©℗

Monika Pogroszewska

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Każda faktura VAT w 2026 r. obowiązkowo wystawiana aż w sześciu formach. Ryzyko powstania wielu oryginałów tej samej faktury. Czy ktoś się w tym połapie?

Ustawa z dnia 5 sierpnia 2025 r. nowelizująca ustawę o VAT w zakresie obowiązkowego modelu KSeF została już podpisana przez Prezydenta RP i musimy jeszcze poczekać na rozporządzenia wykonawcze, gdzie m.in. uregulowane będą szczegóły informatyczne (kody, certyfikaty). Ale to nie koniec – musi się jeszcze pojawić oprogramowanie interfejsowe, a zwłaszcza jego „specyfikacja”. Ile będziemy na to czekać? Nie wiadomo. Ale czas płynie. Wiemy dziś, że obok dwóch faktur w postaci tradycyjnej (papierowe lub elektroniczne), pojawiają się w tych przepisach aż cztery nowe formy - pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Self-billing w KSeF jako nowe możliwości dla zagranicznych podmiotów

Wprowadzenie Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) budzi wiele pytań wśród polskich podatników, ale coraz częściej także wśród podmiotów zagranicznych działających w Polsce i rozliczających tu VAT. Jednym z kluczowych zagadnień – rzadko poruszanych publicznie – jest możliwość wystawiania faktur ustrukturyzowanych w formule self-billingu przez podmioty nieposiadające siedziby w Polsce. Czy KSeF przewiduje taką opcję? Jakie warunki muszą zostać spełnione i z jakimi wyzwaniami trzeba się liczyć?

Certyfikaty KSeF – ostatni dzwonek dla firm! Bez nich fiskus zablokuje faktury

Od listopada 2025 r. przedsiębiorcy będą mogli wnioskować o certyfikaty KSeF. Brak tego dokumentu od 2026 r. może oznaczać paraliż wystawiania faktur. A od 2027 r. system nie uzna już żadnej innej metody logowania.

KSeF nadchodzi! Skarbówka przejmuje faktury – obowiązek już od lutego 2026: Kto jest zobowiązany do korzystania z KSeF, a kto jest wyłączony? Zapoznaj się z podstawowymi informacjami

Od 1 lutego 2026 r. żadna firma nie ucieknie przed KSeF. Wszystkie faktury trafią do centralnego systemu skarbowego, a przedsiębiorcy będą musieli wystawiać je wyłącznie w nowym formacie. Najwięksi podatnicy wejdą w obowiązek pierwsi, a reszta już od kwietnia 2026 r. Sprawdź, kto i kiedy zostanie objęty nowymi rygorami – i jakie wyjątki jeszcze ratują niektórych z obowiązkowego e-fakturowania.

REKLAMA

Nowe prawo ratuje rolników przed komornikiem! Teraz egzekucje długów wstrzymane po złożeniu wniosku do KOWR

Rolnicy w tarapatach finansowych zyskali tarczę ochronną. Dzięki nowelizacji ustawy o restrukturyzacji zadłużenia złożenie wniosku do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa wstrzymuje egzekucję komorniczą. Zmiana ma dać czas na rozmowy z wierzycielami, ułatwić restrukturyzację i uchronić tysiące gospodarstw przed nagłą utratą majątku. To krok, który eksperci określają jako bardzo istotny dla bezpieczeństwa produkcji żywności w Polsce.

KSeF 2026: Tryb offline24, offline, awaria i awaria całkowita - co trzeba wiedzieć? MF wyjaśnia

Nowe przepisy dotyczące Krajowego Systemu e-Faktur, które wejdą w życie od lutego 2026 r., przewidują różne procedury na wypadek problemów technicznych i awarii systemu. Ministerstwo Finansów wyjaśnia, czym różni się tryb offline24, tryb offline, tryb awaryjny oraz procedura na wypadek awarii całkowitej – a także jakie obowiązki w zakresie wystawiania, przesyłania i udostępniania faktur będą spoczywać na podatnikach w każdej z tych sytuacji.

KSeF 2.0: Wielka rewolucja w fakturowaniu i VAT! Co dokładnie się zmieni i kogo obejmą nowe przepisy?

KSeF wchodzi na stałe i już od 2026 roku każda faktura będzie musiała być wystawiona elektronicznie. Nowa ustawa całkowicie zmienia zasady rozliczeń i obejmie zarówno podatników czynnych, jak i zwolnionych z VAT. To największa rewolucja w fakturowaniu od lat.

Od kwietnia 2026 r. bez KSeF nie wystawisz żadnej faktury. To prosta droga do paraliżu rozliczeń firmy

Od 2026 r. KSeF stanie się obowiązkiem dla wszystkich przedsiębiorców w Polsce. System zmieni sposób wystawiania faktur, obieg dokumentów i współpracę z księgowością. W zamian przewidziano m.in. szybszy zwrot VAT. Eksperci podkreślają jednak, że firmy powinny rozpocząć przygotowania już teraz – zwlekanie może skończyć się paraliżem rozliczeń.

REKLAMA

Rewolucja w fakturach: od 2026 KSeF obowiązkowy dla wszystkich! Firmy mają mniej czasu, niż myślą

Mamy już ustawę wprowadzającą obowiązkowy Krajowy System e-Faktur. Od lutego 2026 r. część przedsiębiorców straci możliwość wystawiania tradycyjnych faktur, a od kwietnia – wszyscy podatnicy VAT będą musieli korzystać wyłącznie z KSeF. Eksperci ostrzegają: realnego czasu na wdrożenie jest dużo mniej, niż się wydaje.

Rewolucja w interpretacjach podatkowych? Rząd planuje centralizację i zmiany w Ordynacji podatkowej – co to oznacza dla podatników i samorządów?

Rząd szykuje zmiany w Ordynacji podatkowej, które mają ułatwić dostęp do interpretacji podatkowych i uporządkować ich publikację. Zamiast rozproszenia na setkach stron samorządowych, wszystkie dokumenty trafią do jednej centralnej bazy – systemu EUREKA, co ma zwiększyć przejrzystość i przewidywalność prawa podatkowego.

REKLAMA