REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wynajem mieszkań i domów kupionych w 2022 roku a podatek - bez odliczenia kosztów i amortyzacji

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Monika Pogroszewska
Monika Pogroszewska
Wynajem mieszkań i domów kupionych w 2022 roku a podatek - bez odliczenia kosztów i amortyzacji
Wynajem mieszkań i domów kupionych w 2022 roku a podatek - bez odliczenia kosztów i amortyzacji
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Osoby, które kupiły w 2022 roku mieszkanie lub dom pod wynajem, nie odliczą już podatku od czynności cywilnoprawnych, opłat notarialnych i odsetek od kredytu. A także wydatków na remont.

Podatek od najmu, amortyzacja mieszkań - zmiany od 2022 roku

Tak wynika z najnowszej interpretacji fiskusa. A ta z kolei jest skutkiem wprowadzonych w tym roku zmian w przepisach podatkowych. Zakładają one, że mieszkań i domów kupionych w 2022 r. nie można już amortyzować. Tylko ci, którzy kupili lub wybudowali nieruchomości mieszkalne przed 1 stycznia 2022 r., mogą kontynuować amortyzację, z tym że jedynie do końca tego roku. Od 2023 r. zakaz obejmie już wszystkie mieszkania i budynki mieszkalne (oraz prawa do nich) bez wyjątku.

W praktyce oznacza to jednak, że wielu kosztów w ogóle nie można odliczyć – nie tylko poprzez amortyzację, lecz także jednorazowo. Co właśnie potwierdza odpowiedź dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Jego zdaniem, kto kupi mieszkanie pod wynajem, nie może odliczyć jednorazowo podatku od czynności cywilnoprawnych. Koszt zapłaconego podatku zwiększy wartość początkową nabywanej nieruchomości – poinstruował fiskus.

Problem polega na tym, że taka wartość początkowa jest ustalana wyłącznie dla celów amortyzacji, a skoro od 2022 r. nie można amortyzować nieruchomości mieszkalnych, to wydatek na PCC przepadnie.

REKLAMA

Rynkowy czynsz też może być ukrytym zyskiem

REKLAMA

Chodzi jednak nie tylko o PCC. Bożena Nowicka z firmy Doradca Zespół Doradców Finansowo-Księgowych wymienia także: opłaty notarialne, skarbowe, odsetki od kredytu, prowizje, które zostały poniesione w związku z zakupem lub do momentu przyjęcia danego lokalu albo budynku do używania.

Stracą też ci, którzy kupują lokal do remontu. – Skoro amortyzacja nie jest możliwa, to nie można już odliczyć kosztów remontu w celu przystosowania nieruchomości do najmu. One też zwiększają jej wartość początkową – mówi Grzegorz Grabowski z kancelarii księgowo-podatkowej Wynajmistrz.pl.

Wydatki poniesione przy zakupie będzie można odliczyć dopiero przy ewentualnej sprzedaży nieruchomości. – Jeżeli jednak właściciel nie sprzeda mieszkania, to nie będzie miał w ogóle możliwości ich potrącenia – zaznacza Grzegorz Niebudek z kancelarii LTCA.

Mieszkań i domów kupionych w 2022 r. nie można już amortyzować

Przypomnijmy, że mieszkań i domów kupionych w 2022 r. nie można już amortyzować. Taki zakaz, wprowadzony Polskim Ładem, wynika z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT i art. 16c pkt 2a ustawy o CIT.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jedynie ci, którzy kupili lub wybudowali nieruchomości mieszkalne przed 1 stycznia 2022 r., korzystają z amortyzacji tylko do końca tego roku.

A co z pozostałymi kosztami związanymi z nabyciem? Okazuje się, że właściciele mieszkań też stracili możliwość ich odliczenia.

Nie ma amortyzacji, więc nie ma też innych kosztów

Taki wniosek płynie z interpretacji dyrektora KIS wydanej 9 listopada 2022 r. (sygn. 0115-DIT3.4011.595.2022.3.AWO).

REKLAMA

Kobieta planowała dopiero kupić mieszkanie na rynku wtórnym i wynajmować je w ramach działalności gospodarczej. Liczyła się z tym, że przy zakupie zapłaci PCC w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości. Chciała się upewnić, że kwotę tego podatku odliczy bezpośrednio od przychodu, czyli jednorazowo - w dacie poniesienia.

Argumentowała, że to obecnie jedyna możliwość, aby odliczyć wydatek, który niewątpliwie służy uzyskaniu przychodów (z firmy), a więc spełnia warunki uznania go za podatkowy koszt.

Dyrektor KIS był jednak innego zdania. Stwierdził, że koszt zapłaconego podatku będzie zwiększał wartość początkową nabywanej nieruchomości (jako środka trwałego). Przytoczył art. 22g ust. 3 ustawy o PIT, zgodnie z którym za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczoną do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Problem polega na tym, że zwiększenie wartości początkowej już na nic się nie zda, skoro i tak od 2022 r. nie można amortyzować dla celów podatkowych nieruchomości mieszkalnych. Do końca 2021 r. wartość początkowa środków trwałych była jednym z dwóch czynników wyznaczających wysokość odpisów amortyzacyjnych (drugim była stawka amortyzacji).

Odpisy amortyzacyjne były odliczane od przychodów poprzez zaliczanie ich do podatkowych kosztów. W ten sam sposób odejmowane były koszty związane z zakupem (PCC, opłaty notarialne) - jako wchodzące w skład wartości początkowej nieruchomości mieszkalnej. Wprowadzony od 2022 r. zakaz amortyzacji tych nieruchomości oznacza - w świetle interpretacji dyrektora KIS - że właściciele tracą prawo do odliczenia także tych kosztów.

- Chodzi o wydatki, które w rozumieniu art. 22 ust. 3 ustawy o PIT stanowią koszty nabycia środka trwałego. Mogą to być przykładowo koszty opłat notarialnych, skarbowych, odsetek od kredytu czy prowizji, które zostały poniesione w związku z nabyciem lub do momentu przyjęcia do używania danego lokalu czy budynku mieszkalnego - wylicza Bożena Nowicka, dyrektor ds. doradztwa podatkowego w DORADCA Zespół Doradców Finansowo-Księgowych.

- Interpretacja dyrektora KIS pokazuje jasno, że zakaz zaliczania odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych do kosztów uzyskania przychodów pociągnie za sobą wiele dodatkowych konsekwencji - mówi ekspertka.

Negatywne skutki podatkowe także przy remoncie

Negatywne skutki odczują też ci, którzy kupują mieszkanie do remontu z myślą o wynajmie.

- Dotychczas koszty remontu, który został przeprowadzony przed dniem przekazania lokalu do używania (w celu przystosowania do najmu), powiększały jego wartość początkową i były odliczane poprzez odpisy amortyzacyjne - zwraca uwagę Grzegorz Grabowski z Kancelarii Księgowo-Podatkowej Wynajmistrz.pl.

Wyjaśnia, że teraz, skoro amortyzacja nie jest podatkowym kosztem, to nie można już odliczyć kosztów remontu w celu przystosowania nieruchomości do najmu.

Ekspert uważa natomiast, że będzie można odliczyć koszty remontu czy napraw poniesione w trakcie najmu.

- W konsekwencji niektórzy mogą chcieć zastosować różne sztuczne rozwiązania, polegające np. na wynajęciu mieszkania na krótki okres, aby dopiero później przeprowadzić remont - przewiduje Grzegorz Grabowski. Ostrzega jednak, że tego typu działania mogą zostać zakwestionowane przez organy podatkowe.

Co z VAT od najmu mieszkań?

Dodatkowo niezrozumiały jest zakaz obejmowania lokali i budynków mieszkalnych ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (art. 22n ust. 3 ustawy o PIT). Jego wprowadzenie spowoduje wiele komplikacji i rozbieżności w ocenie zdarzeń choćby na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

Jako przykład Bożena Nowicka wskazuje art. 113 ust. 2 pkt 3 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem do limitu sprzedaży uprawniającego do zwolnienia podmiotowego nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

- Powstaje pytanie, czy sprzedaż kupionego i wykorzystywanego w działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego (jako środka trwałego) będzie czy nie będzie wliczana do limitu sprzedaży u podatnika zwolnionego z VAT podmiotowo - mówi Bożena Nowicka.

Ekspertka zwraca uwagę na to, że przepisy dotyczące samej definicji środka trwałego oraz zasad ustalania jego wartości początkowej zasadniczo nie zostały zmienione.

Rozliczenie kosztów dopiero przy sprzedaży mieszkania

Co z wydatkami, których - jak wynika z interpretacji dyrektora KIS - nie da się teraz odliczyć? Nie przepadają całkowicie, ale nie każdy będzie mógł je odzyskać.

- Wydatki te powiększają wartość początkową nieruchomości i mogą zostać odliczone dopiero przy jej ewentualnej sprzedaży - mówi Grzegorz Grabowski.

Potwierdzają to inne interpretacje indywidualne. Przykładowo 17 października 2022 r. (sygn. 0111-KDIB1-1.4010. 495.2022.1.SH) dyrektor KIS stwierdził, że niezamortyzowana wartość początkowa budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych może jedynie stanowić koszt zbycia na rzecz podmiotu trzeciego.

- Jeśli właściciel nie sprzeda mieszkania, to nie będzie miał w ogóle możliwości odliczenia kosztów poniesionych przy jego zakupie - mówi Grzegorz Niebudek, adwokat, doradca podatkowy, partner zarządzający w kancelarii LTCA.

Kiedy bez podatku

Grzegorz Niebudek przypomina, że podatek w ogóle nie wystąpi, jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana po upływie sześciu lat od momentu wycofania z firmowego majątku.

Inaczej jest przy sprzedaży nieruchomości, które nie stanowiły majątku firmy. W tym wypadku właściciel nie zapłaci PIT, jeśli odczeka pięć lat od nabycia lub wybudowania.

Co z konstytucją i ochroną praw nabytych?

Wprowadzony od 2022 r. zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych budzi od początku wątpliwości natury konstytucyjnej. Chodzi o naruszenie zasady ochrony praw nabytych. Przypomnijmy, że właściciel odliczał co do zasady 1,5 proc. wartości mieszkania rocznie.

- Skutkiem wprowadzonego zakazu będzie realna strata dla podatników, którzy zainwestowali np. w zakup mieszkań z myślą o ich amortyzacji, a od 2023 r. nie będą mogli jej kontynuować - mówi Grzegorz Niebudek.

Podatnicy zasypują dyrektora KIS wnioskami o interpretacje, w których wskazują na niekonstytucyjność art. 71 ust. 2 Polskiego Ładu, czyli nowelizacji z 29 października 2021 r. (Dz.U. poz. 2105 ze zm.).

Przepis ten pozwala tylko przez rok (do końca 2022 r.) kontynuować amortyzację mieszkań i budynków mieszkalnych nabytych lub wybudowanych przed 2022 r. Podatnicy przekonują, że jeśli kupili mieszkanie lub dom oraz wprowadzili je do ewidencji przed 2022 r., to powinni móc kontynuować amortyzację aż do pełnego ich zamortyzowania.

- Niestety, pierwsze wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych w tym zakresie są niekorzystne dla podatników - informuje Grzegorz Niebudek.

Sądy administracyjne, podobnie jak organy podatkowe, twierdzą, że nie są uprawnione do oceny konstytucyjności przepisów prawa podatkowego.

Przykładem jest wyrok WSA w Łodzi z 20 września 2022 r. (sygn. akt I SA/Łd 482/22). Sąd wyjaśnił, że przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną może być wykładnia przepisów prawa podatkowego, a nie ich zgodność z konstytucją.

W innym wyroku - z 16 września 2022 r. (sygn. akt I SA/Kr 488/22), WSA w Krakowie stwierdził, że w postępowaniu interpretacyjnym ani fiskus, ani sąd nie stosują prawa wprost, a jedynie oceniają stanowiska strony. Podatnik może powołać się na niekonstytucyjność spornego przepisu w postępowaniu wymiarowym - wyjaśnił krakowski sąd.

Do podobnych wniosków doszedł również WSA w Olsztynie w wyroku z 14 września 2022 r. (sygn. akt I SA/Ol 325/22). ©℗

Monika Pogroszewska

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Wzmożone kontrole upoważnionych i zarejestrowanych eksporterów w UE

Od czerwca 2025 r. unijne służby celne rozpoczęły skoordynowane i intensywne kontrole firm posiadających status upoważnionego eksportera (UE) oraz zarejestrowanego eksportera (REX). Działania te są odpowiedzią na narastające nieprawidłowości w dokumentowaniu preferencyjnego pochodzenia towarów i mają na celu uszczelnienie systemu celnego w ramach umów o wolnym handlu.

8 Najczęstszych błędów przy wycenie usług księgowych

Prawidłowa wycena usług księgowych pozwala prowadzić rentowne biuro rachunkowe. Za niskie wynagrodzenie za usługi księgowe spowoduje w pewnym momencie zapaść zdrowotną księgowej, wypalenie zawodowe, depresję, problemy w życiu osobistym.

Audytor pod lupą – IAASB zmienia zasady współpracy i czeka na opinie

Jak audytorzy powinni korzystać z wiedzy zewnętrznych ekspertów? IAASB proponuje zmiany w międzynarodowych standardach i otwiera konsultacje społeczne. To szansa, by wpłynąć na przyszłość audytu – głos można oddać do 24 lipca 2025 r.

Zmiany w zamówieniach publicznych od 2026 r. Wyższy próg stosowania Prawa zamówień publicznych i jego skutki dla zamawiających i wykonawców

W ostatnich dniach maja br Rada Ministrów przedłożyła Sejmowi projekt ustawy deregulacyjnej (druk nr 1303 z dnia 27 maja 2025 r.), który przewiduje m.in. podwyższenie minimalnego progu stosowania ustawy Prawo zamówień publicznych (Pzp) oraz ustawy o umowie koncesji z dnia 21 października 2016 r. z obecnych 130 000 zł netto do 170 000 zł netto. Planowana do wejścia w życie 1 stycznia 2026 r. zmiana ma charakter systemowy i wpisuje się w szerszy trend upraszczania procedur oraz dostosowywania ich do aktualnych realiów gospodarczych.

REKLAMA

KSeF 2026: będzie problem z udostępnieniem faktury ustrukturyzowanej kontrahentowi. Prof. Modzelewski: Większość nabywców nie będzie tym zainteresowana

W 2026 roku większość kontrahentów nie będzie zainteresowanych tzw. „udostępnieniem” faktur ustrukturyzowanych – jedną z dwóch form przekazania tych faktur w obowiązkowym modelu Krajowego Systemu e-Faktur. Oczekiwać będą wystawienia innych dokumentów, które uznają za wywołujące skutki cywilnoprawne. Wystawcy prawdopodobnie wprowadzą odrębny dokument handlowy, który z istoty nie będzie fakturą ustrukturyzowaną. Może on być wystawiony zarówno przed jak i po wystawieniu tej faktury ustrukturyzowanej - pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Najbardziej poważane zawody w Polsce [ranking 2025]. Księgowy pnie się w górę, sędzia spada, strażak cały czas nr 1

Agencja badawcza SW Research w 2025 roku kolejny raz zapytała Polaków o to, jakim poważaniem darzą przedstawicieli różnych zawodów. W tegorocznym zestawieniu pojawiło się aż 51 kategorii zawodowych, wśród których znalazło się 12 debiutanckich zawodów. Księgowy awansował w 2025 r. o 3 miejsca w porównaniu z ubiegłym rokiem – aktualnie zajmuje 22 miejsce na 51 profesji. SW Research odnotował ten awans jako jeden z trzech najbardziej znaczących. Skąd ta zmiana?

TSUE: Rekompensaty JST dla spółek komunalnych nie podlegają VAT, jeśli nie wpływają na cenę usługi

Najnowszy wyrok TSUE z 8 maja 2025 r. (sygn. C-615/23), potwierdził stanowisko zaprezentowane przez Rzeczniczkę Generalną w opinii z 13 lutego 2025 r. Zgodnie ze wspomnianym stanowiskiem rekompensaty jakie będą wypłacane przez jednostki samorządu terytorialnego spółkom komunalnym w związku z realizacją publicznych usług transportowych nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tak długo jak nie będą miały bezpośredniego wpływu na cenę usługi. O ile sam wyrok dotyczył usług transportowych to może mieć w przyszłości przełożenie również na inne obszary działalności.

Kapitał zakładowy w spółce z o.o. w 2025 r. okiem adwokata - praktyka. Wymogi prawne, pułapki, podatki, księgowość, odpowiedzialność zarządu i wspólników

Wyobraź sobie, że chcesz wystartować z nową firmą albo przekształcić jednoosobową działalność w spółkę z o.o. Formalności nie brakuje, ale jedna kwestia wraca jak bumerang: kapitał zakładowy. To pierwszy, obowiązkowy „wkład własny”, bez którego sąd nie zarejestruje spółki. Jego ustawowe minimum – 5 000 zł – może wydawać się symboliczne, jednak od sposobu, w jaki je wnosisz i później „pilnujesz”, zależy wiarygodność Twojej firmy, a czasem nawet osobista odpowiedzialność zarządu. Poniżej znajdziesz najświeższe przepisy, praktyczne podpowiedzi i pułapki, na które trzeba uważać od pierwszego przelewu aż po ewentualne obniżenie kapitału lata później.

REKLAMA

Najniższa krajowa pensja i minimalna stawka godzinowa w 2026 roku. Związki zawodowe chcą co najmniej 5015 zł brutto. Rząd oferuje ponad 200 zł mniej

W dniu 12 czerwca 2025 r. Rada Ministrów przyjęła propozycję wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz minimalnej stawki godzinowej w 2026 r.

Sejm przyjął ważną zmianę dla przedsiębiorców – korekta deklaracji podatkowej po kontroli celno-skarbowej coraz bliżej

W środę, 11 czerwca 2025 roku, Sejm zdecydował o skierowaniu do trzeciego czytania projektu nowelizacji ustawy o Krajowej Administracji Skarbowej oraz ustawy o VAT. To istotna zmiana dla przedsiębiorców – umożliwia bowiem korektę deklaracji podatkowej po zakończeniu kontroli celno-skarbowej.

REKLAMA