REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wynajem mieszkań i domów kupionych w 2022 roku a podatek - bez odliczenia kosztów i amortyzacji

Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Monika Pogroszewska
Monika Pogroszewska
Wynajem mieszkań i domów kupionych w 2022 roku a podatek - bez odliczenia kosztów i amortyzacji
Wynajem mieszkań i domów kupionych w 2022 roku a podatek - bez odliczenia kosztów i amortyzacji
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Osoby, które kupiły w 2022 roku mieszkanie lub dom pod wynajem, nie odliczą już podatku od czynności cywilnoprawnych, opłat notarialnych i odsetek od kredytu. A także wydatków na remont.

Podatek od najmu, amortyzacja mieszkań - zmiany od 2022 roku

Tak wynika z najnowszej interpretacji fiskusa. A ta z kolei jest skutkiem wprowadzonych w tym roku zmian w przepisach podatkowych. Zakładają one, że mieszkań i domów kupionych w 2022 r. nie można już amortyzować. Tylko ci, którzy kupili lub wybudowali nieruchomości mieszkalne przed 1 stycznia 2022 r., mogą kontynuować amortyzację, z tym że jedynie do końca tego roku. Od 2023 r. zakaz obejmie już wszystkie mieszkania i budynki mieszkalne (oraz prawa do nich) bez wyjątku.

W praktyce oznacza to jednak, że wielu kosztów w ogóle nie można odliczyć – nie tylko poprzez amortyzację, lecz także jednorazowo. Co właśnie potwierdza odpowiedź dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Jego zdaniem, kto kupi mieszkanie pod wynajem, nie może odliczyć jednorazowo podatku od czynności cywilnoprawnych. Koszt zapłaconego podatku zwiększy wartość początkową nabywanej nieruchomości – poinstruował fiskus.

Problem polega na tym, że taka wartość początkowa jest ustalana wyłącznie dla celów amortyzacji, a skoro od 2022 r. nie można amortyzować nieruchomości mieszkalnych, to wydatek na PCC przepadnie.

Autopromocja

Rynkowy czynsz też może być ukrytym zyskiem

Chodzi jednak nie tylko o PCC. Bożena Nowicka z firmy Doradca Zespół Doradców Finansowo-Księgowych wymienia także: opłaty notarialne, skarbowe, odsetki od kredytu, prowizje, które zostały poniesione w związku z zakupem lub do momentu przyjęcia danego lokalu albo budynku do używania.

Stracą też ci, którzy kupują lokal do remontu. – Skoro amortyzacja nie jest możliwa, to nie można już odliczyć kosztów remontu w celu przystosowania nieruchomości do najmu. One też zwiększają jej wartość początkową – mówi Grzegorz Grabowski z kancelarii księgowo-podatkowej Wynajmistrz.pl.

Wydatki poniesione przy zakupie będzie można odliczyć dopiero przy ewentualnej sprzedaży nieruchomości. – Jeżeli jednak właściciel nie sprzeda mieszkania, to nie będzie miał w ogóle możliwości ich potrącenia – zaznacza Grzegorz Niebudek z kancelarii LTCA.

Mieszkań i domów kupionych w 2022 r. nie można już amortyzować

Przypomnijmy, że mieszkań i domów kupionych w 2022 r. nie można już amortyzować. Taki zakaz, wprowadzony Polskim Ładem, wynika z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT i art. 16c pkt 2a ustawy o CIT.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jedynie ci, którzy kupili lub wybudowali nieruchomości mieszkalne przed 1 stycznia 2022 r., korzystają z amortyzacji tylko do końca tego roku.

A co z pozostałymi kosztami związanymi z nabyciem? Okazuje się, że właściciele mieszkań też stracili możliwość ich odliczenia.

Nie ma amortyzacji, więc nie ma też innych kosztów

Taki wniosek płynie z interpretacji dyrektora KIS wydanej 9 listopada 2022 r. (sygn. 0115-DIT3.4011.595.2022.3.AWO).

Kobieta planowała dopiero kupić mieszkanie na rynku wtórnym i wynajmować je w ramach działalności gospodarczej. Liczyła się z tym, że przy zakupie zapłaci PCC w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości. Chciała się upewnić, że kwotę tego podatku odliczy bezpośrednio od przychodu, czyli jednorazowo - w dacie poniesienia.

Argumentowała, że to obecnie jedyna możliwość, aby odliczyć wydatek, który niewątpliwie służy uzyskaniu przychodów (z firmy), a więc spełnia warunki uznania go za podatkowy koszt.

Dyrektor KIS był jednak innego zdania. Stwierdził, że koszt zapłaconego podatku będzie zwiększał wartość początkową nabywanej nieruchomości (jako środka trwałego). Przytoczył art. 22g ust. 3 ustawy o PIT, zgodnie z którym za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczoną do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Problem polega na tym, że zwiększenie wartości początkowej już na nic się nie zda, skoro i tak od 2022 r. nie można amortyzować dla celów podatkowych nieruchomości mieszkalnych. Do końca 2021 r. wartość początkowa środków trwałych była jednym z dwóch czynników wyznaczających wysokość odpisów amortyzacyjnych (drugim była stawka amortyzacji).

Odpisy amortyzacyjne były odliczane od przychodów poprzez zaliczanie ich do podatkowych kosztów. W ten sam sposób odejmowane były koszty związane z zakupem (PCC, opłaty notarialne) - jako wchodzące w skład wartości początkowej nieruchomości mieszkalnej. Wprowadzony od 2022 r. zakaz amortyzacji tych nieruchomości oznacza - w świetle interpretacji dyrektora KIS - że właściciele tracą prawo do odliczenia także tych kosztów.

- Chodzi o wydatki, które w rozumieniu art. 22 ust. 3 ustawy o PIT stanowią koszty nabycia środka trwałego. Mogą to być przykładowo koszty opłat notarialnych, skarbowych, odsetek od kredytu czy prowizji, które zostały poniesione w związku z nabyciem lub do momentu przyjęcia do używania danego lokalu czy budynku mieszkalnego - wylicza Bożena Nowicka, dyrektor ds. doradztwa podatkowego w DORADCA Zespół Doradców Finansowo-Księgowych.

- Interpretacja dyrektora KIS pokazuje jasno, że zakaz zaliczania odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych do kosztów uzyskania przychodów pociągnie za sobą wiele dodatkowych konsekwencji - mówi ekspertka.

Autopromocja

Negatywne skutki podatkowe także przy remoncie

Negatywne skutki odczują też ci, którzy kupują mieszkanie do remontu z myślą o wynajmie.

- Dotychczas koszty remontu, który został przeprowadzony przed dniem przekazania lokalu do używania (w celu przystosowania do najmu), powiększały jego wartość początkową i były odliczane poprzez odpisy amortyzacyjne - zwraca uwagę Grzegorz Grabowski z Kancelarii Księgowo-Podatkowej Wynajmistrz.pl.

Wyjaśnia, że teraz, skoro amortyzacja nie jest podatkowym kosztem, to nie można już odliczyć kosztów remontu w celu przystosowania nieruchomości do najmu.

Ekspert uważa natomiast, że będzie można odliczyć koszty remontu czy napraw poniesione w trakcie najmu.

- W konsekwencji niektórzy mogą chcieć zastosować różne sztuczne rozwiązania, polegające np. na wynajęciu mieszkania na krótki okres, aby dopiero później przeprowadzić remont - przewiduje Grzegorz Grabowski. Ostrzega jednak, że tego typu działania mogą zostać zakwestionowane przez organy podatkowe.

Co z VAT od najmu mieszkań?

Dodatkowo niezrozumiały jest zakaz obejmowania lokali i budynków mieszkalnych ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (art. 22n ust. 3 ustawy o PIT). Jego wprowadzenie spowoduje wiele komplikacji i rozbieżności w ocenie zdarzeń choćby na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

Jako przykład Bożena Nowicka wskazuje art. 113 ust. 2 pkt 3 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem do limitu sprzedaży uprawniającego do zwolnienia podmiotowego nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

- Powstaje pytanie, czy sprzedaż kupionego i wykorzystywanego w działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego (jako środka trwałego) będzie czy nie będzie wliczana do limitu sprzedaży u podatnika zwolnionego z VAT podmiotowo - mówi Bożena Nowicka.

Ekspertka zwraca uwagę na to, że przepisy dotyczące samej definicji środka trwałego oraz zasad ustalania jego wartości początkowej zasadniczo nie zostały zmienione.

Rozliczenie kosztów dopiero przy sprzedaży mieszkania

Co z wydatkami, których - jak wynika z interpretacji dyrektora KIS - nie da się teraz odliczyć? Nie przepadają całkowicie, ale nie każdy będzie mógł je odzyskać.

- Wydatki te powiększają wartość początkową nieruchomości i mogą zostać odliczone dopiero przy jej ewentualnej sprzedaży - mówi Grzegorz Grabowski.

Potwierdzają to inne interpretacje indywidualne. Przykładowo 17 października 2022 r. (sygn. 0111-KDIB1-1.4010. 495.2022.1.SH) dyrektor KIS stwierdził, że niezamortyzowana wartość początkowa budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych może jedynie stanowić koszt zbycia na rzecz podmiotu trzeciego.

- Jeśli właściciel nie sprzeda mieszkania, to nie będzie miał w ogóle możliwości odliczenia kosztów poniesionych przy jego zakupie - mówi Grzegorz Niebudek, adwokat, doradca podatkowy, partner zarządzający w kancelarii LTCA.

Kiedy bez podatku

Grzegorz Niebudek przypomina, że podatek w ogóle nie wystąpi, jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana po upływie sześciu lat od momentu wycofania z firmowego majątku.

Inaczej jest przy sprzedaży nieruchomości, które nie stanowiły majątku firmy. W tym wypadku właściciel nie zapłaci PIT, jeśli odczeka pięć lat od nabycia lub wybudowania.

Co z konstytucją i ochroną praw nabytych?

Wprowadzony od 2022 r. zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych budzi od początku wątpliwości natury konstytucyjnej. Chodzi o naruszenie zasady ochrony praw nabytych. Przypomnijmy, że właściciel odliczał co do zasady 1,5 proc. wartości mieszkania rocznie.

- Skutkiem wprowadzonego zakazu będzie realna strata dla podatników, którzy zainwestowali np. w zakup mieszkań z myślą o ich amortyzacji, a od 2023 r. nie będą mogli jej kontynuować - mówi Grzegorz Niebudek.

Podatnicy zasypują dyrektora KIS wnioskami o interpretacje, w których wskazują na niekonstytucyjność art. 71 ust. 2 Polskiego Ładu, czyli nowelizacji z 29 października 2021 r. (Dz.U. poz. 2105 ze zm.).

Przepis ten pozwala tylko przez rok (do końca 2022 r.) kontynuować amortyzację mieszkań i budynków mieszkalnych nabytych lub wybudowanych przed 2022 r. Podatnicy przekonują, że jeśli kupili mieszkanie lub dom oraz wprowadzili je do ewidencji przed 2022 r., to powinni móc kontynuować amortyzację aż do pełnego ich zamortyzowania.

- Niestety, pierwsze wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych w tym zakresie są niekorzystne dla podatników - informuje Grzegorz Niebudek.

Sądy administracyjne, podobnie jak organy podatkowe, twierdzą, że nie są uprawnione do oceny konstytucyjności przepisów prawa podatkowego.

Przykładem jest wyrok WSA w Łodzi z 20 września 2022 r. (sygn. akt I SA/Łd 482/22). Sąd wyjaśnił, że przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną może być wykładnia przepisów prawa podatkowego, a nie ich zgodność z konstytucją.

W innym wyroku - z 16 września 2022 r. (sygn. akt I SA/Kr 488/22), WSA w Krakowie stwierdził, że w postępowaniu interpretacyjnym ani fiskus, ani sąd nie stosują prawa wprost, a jedynie oceniają stanowiska strony. Podatnik może powołać się na niekonstytucyjność spornego przepisu w postępowaniu wymiarowym - wyjaśnił krakowski sąd.

Do podobnych wniosków doszedł również WSA w Olsztynie w wyroku z 14 września 2022 r. (sygn. akt I SA/Ol 325/22). ©℗

Monika Pogroszewska

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • bwa
    2023-01-01 23:48:57
    Nie wchodzac w szczgoly, sa przynajmniej dwa podejscia do odliczania kosztow, ten na biezaco i ten na przyszlosc. Na biezaco, odliczamy amortyzacje co obniza poczatkowa cene kupna nieruchomosci. Skutek jest taki, przy sprzedazy nieruchomosci, zysk jest liczony wzgledem obnizonej ceny poczatkowej. Na przyszlosc jest odwrotnie. Wszelkie koszty zwiazane z wynajmem sa dodawane do poczatkowej ceny zakupu. Wtedy przy sprzedazy, zysk jest liczony wzgledem podwyzszone poczatkowej ceny kupna. Ktore rozwiazanie jest bardziej oplacalne dla wynajmujacego bedzie zalezalo od wielu szczegolow implementacji tych rozwiazan.
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Wynagrodzenie kierowcy zawodowego w 2024 roku. Co się zmienia? O czym muszą wiedzieć firmy transportowe i sami kierowcy?

Rok 2024 rozpoczął się kolejnymi, ważnymi zmianami dla polskich przewoźników, które przekładają się na wyższe koszty pracownicze, a wszystko wskazuje na to, że to jeszcze nie koniec. Od lipca czeka nas druga podwyżka płacy minimalnej, która może oznaczać wzrost kosztów zatrudnienia kierowców blisko o 900 zł. Istnieją jednak pewne sposoby optymalizacji wynagrodzeń kierowców, dzięki którym mogą zyskać nie tylko przedsiębiorcy transportowi, ale również sami truckerzy, wykonujący przewozy za granicę. Jakie są najważniejsze zmiany w wynagrodzeniach kierowców i co mogą zrobić firmy, by jak najwięcej zaoszczędzić?

Umowa o pracę na czas określony. TSUE: trzeba podać przyczynę wypowiedzenia

W wyroku z 20 lutego 2024 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) orzekł, że pracownik zatrudniony na czas określony musi zostać poinformowany przez pracodawcę o przyczynach rozwiązania z nim umowy o pracę za wypowiedzeniem, jeśli informacji takiej udziela się pracownikowi zatrudnionemu na czas nieokreślony. Zdaniem TSUE polskie przepisy przewidujące wskazanie tych przyczyn jedynie pracownikom zatrudnionym na czas nieokreślony naruszają prawo podstawowe pracownika na czas określony do skutecznego środka prawnego. W Polsce dopiero od 26 kwietnia 2023 r w Kodeksie pracy istnieje obowiązek podawania przyczyny wypowiedzenia umowy o pracę zawartej na czas określony. Wcześniej przyczynę wypowiedzenia pracodawca musiał wskazywać tylko w przypadku rozwiązania umowy bez zachowania wypowiedzenia. 

Tabela kursów średnich NBP z 20 lutego 2024 roku [nr 036/A/NBP/2024]

Tabela kursów średnich waluty krajowej w stosunku do walut obcych ogłoszona przez NBP 20 lutego 2024 roku [nr 036/A/NBP/2024]. Jaki dzisiaj kurs euro? Jakie zmiany w kursach walut?

Projekt CPK - potrzebne będą zmiany w prawie celno-podatkowym

Żeby projekt CPK miał szanse powodzenia, niezbędne będą zmian w prawie celno-podatkowym. Powstanie hubu lotniczo-kolejowego powinno się zacząć od przygotowań do prawno-celnej jego obsługi.

Ulga dla pracujących seniorów w usłudze Twój e-PIT. Czy jest automatycznie uwzględniana?

Czy ulga dla pracujących seniorów w usłudze Twój e-PIT jest uwzględniana automatycznie? Jak skorzystać z ulgi dla pracujących seniorów w rozliczeniu rocznym PIT?

Obowiązek raportowania ESG już za 2024 rok. Jak mierzyć oddziaływanie biznesu na otoczenie społeczne i środowisko?

Dyrektywa ds. sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju (CSRD), opublikowana w grudniu 2022 r., nakłada na firmy obowiązek ujawniania konkretnych informacji pozafinansowych. Regulacje w zakresie ESG zaczną obowiązywać już od 2024 roku. Dzisiaj decydenci nie zastanawiają się czy mierzyć skalę oddziaływania biznesu na otoczenie społeczne i środowisko, ale jak to realnie robić. 

Obniżony VAT dla branży beauty. MF wyda w marcu nowe rozporządzenie

Rozporządzenie, którego celem jest wprowadzenie obniżonej, 8-proc. stawki VAT na usługi branży beauty zostanie wydane w marcu. Tak wynika z informacji opublikowanej w wykazie prac Ministerstwa Finansów.

Jak udoskonalić procesy HR? Zapraszamy na bezpłatne spotkanie online w dniu 27 lutego, z cyklu Kawa z INFORLEX

Jak udoskonalić procesy HR? Zapraszamy na bezpłatne spotkanie online z cyklu Kawa z INFORLEX, które odbędzie się w dniu 27 lutego br.

Twój e-PIT - ulga na dziecko urodzone w 2023 roku. Czy jest uwzględniona?

Czy w usłudze Twój e-PIT jest automatycznie uwzględniona ulga na dziecko urodzone w 2023 roku?

11 mln zł zaległego podatku CIT - tyle zapłaciła spółka po kontroli KAS

Kontrola KAS wykazała nieprawidłowości przy rozliczeniu podatku CIT. Spółka wpłaciła do budżetu państwa ponad 11 mln zł zaległego podatku.

REKLAMA