Czym różni się najem prywatny od najmu w działalności gospodarczej?

Opodatkowanie dochodów (przychodów) z najmu - jak było przed uchwałą

Wydaje się, że wydana uchwała zakończy wreszcie spory między fiskusem, a podatnikami, którzy wynajmują mieszkania. Do tej pory organy podatkowe domagały się, by właściciel kilku nieruchomości rejestrował działalność gospodarczą  i rozliczał najem jak przedsiębiorca (firma). Z uchwały wynika jednak, że sąd nie miał żadnych wątpliwości, iż to podatnik decyduje o sposobie opodatkowania wynajmowanych nieruchomości, a wynajmowanie nawet kilkunastu mieszkań nie wyklucza najmu prywatnego.
Spór między podatnikami, a fiskusem dotyczący opodatkowania przychodów z najmu trwa od wielu lat. Nie wiadomo, gdzie przebiega granica pomiędzy najmem prywatnym, a prowadzonym w ramach działalności gospodarczej. Nie rozstrzygnęło tego również dotychczas zróżnicowane orzecznictwo sądów administracyjnych.

Najem prywatny a najem w działalności gospodarczej - co wynika z uchwały

Jednoznaczne wskazówki płyną z uchwały II FSP 1/21 wydanej w poszerzonym składzie 7 sędziów NSA. Wynika z niej wprost, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów z najmu (o których mowa w w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT ), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Uchwała rozstrzygnęła wreszcie, trwający od wielu lat, spór, że to podatnik może samodzielnie zdecydować o sposobie opodatkowania dochodów z najmu.

 Skutki uchwały NSA

Przychody z najmu można zaliczyć do jednego z dwóch źródeł:

• przychody z najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, lub
• przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Do końca 2020 r. tylko najem prywatny mógł korzystać z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (8,5 proc.). Najem „biznesowy” podlegał opodatkowaniu na takich samych zasadach, jak dochody z działalności gospodarczej.

Organy od lat wskazywały, że wynajem wielu nieruchomości w celach zarobkowych spełnia kryteria działalności gospodarczej. W konsekwencji podatnikom odmawiano prawa do opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem. Z uchwały wynika, że o sposobie opodatkowanie dochodów z najmu decyduje podatnika poprzez wprowadzenie lub brak wprowadzenia nieruchomości do majątku związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponieważ (zgodnie z nowymi przepisami) od 2021r. dochody z najmu w ramach działalności gospodarczej mogą podlegać również opodatkowaniu ryczałtem, to praktyczne znaczenie na uchwały na przyszłość może mieć mniejsze znaczenie, niż jej wartość przy rozstrzyganiu spraw w stanie prawnym do końca 2020r. 

Podsumowanie

W chwili obecnej, z uwagi na treść uchwały NSA nie ma już wątpliwości, iż o tym, czy najem nieruchomości prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, czy też w ramach zarządu majątkiem prywatnym, decyduje sam podatnik. Przychody z najmu nieruchomości są kwalifikowane jako najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), chyba że podatnik wcześniej zakwalifikował je do składników majątkowych związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą, a więc przykładowo – wprowadził nieruchomości do ewidencji środków trwałych. W praktyce więc, aby ocenić, że przychody z najmu stanowią źródło przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) nieruchomość musi zostać wprowadzona do ewidencji środków trwałych firmy.

Bez znaczenia pozostaje dotychczasowy, koronny argument fiskusa o zarobkowym aspekcie najmu oraz  o zorganizowanym i ciągłym jego charakterze. Organy podatkowe w tym zakresie skrupulatnie pomijały bowiem całą treść przepisu, który wyklucza ze sfery pozarolniczej działalności gospodarczej wszelkie przychody wymienione w art. 10 ust.1 pkt 1, 2, 4-9, a więc również eliminuje art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, czyli właśnie najem prywatny.

Źródło: Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. (sygn. II FPS 1/21)

Artykuł pochodzi z bloga kontrolapodatkowa.pl