Podatek od najmu - jaki płacić?

To istota uchwały NSA z 24 maja br. Ma ona szczególne znaczenie w odniesieniu do stanu prawnego sprzed 2021 r., gdy tylko najem prywatny mógł być opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Ryczałt był wykluczony, gdy nieruchomość była wynajmowana w ramach działalności gospodarczej. Od 1 stycznia 2021 r. to się zmieniło.

Co orzekł NSA?

Poszerzony, siedmioosobowy skład NSA uznał, że „przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (najem będący odrębnym źródłem przychodów od pozarolniczej działalności gospodarczej – przyp. red.), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”.

– Zasadą jest więc, że przychody z najmu nieruchomości są kwalifikowane do źródła najem (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), chyba że podatnik wcześniej zakwalifikował je do składników majątkowych związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą, a więc przykładowo wprowadził nieruchomości do ewidencji środków trwałych – wyjaśnił sędzia sprawozdawca Tomasz Kolanowski.

Fiskus był innego zdania. Uważał, że nawet jeśli podatnik nie wprowadził nieruchomości do ewidencji środków trwałych, to i tak, wynajmując naraz kilka lokali, prowadzi działalność gospodarczą, a więc nie ma prawa do ryczałtu ewidencjonowanego, tylko musi zapłacić PIT na zasadach ogólnych.

Dwie linie orzecznicze

Uchwała zapadła na wniosek rzecznika małych i średnich przedsiębiorstw. Problem – jak zauważył rzecznik – dotyczy zwłaszcza sytuacji, gdy przedsiębiorca posiada dodatkowo mieszkania lub lokale użytkowe niewprowadzone do ewidencji środków trwałych (albo wycofane z tej ewidencji) i wynajmowane na podstawie umów cywilnoprawnych, a więc poza działalnością gospodarczą.

Problem dotyczy zwłaszcza przedsiębiorców, którzy mają mieszkania lub lokale użytkowe niewprowadzone do ewidencji środków trwałych i wynajmują je na podstawie odrębnych umów

Rzecznik zwrócił uwagę na to, że w orzecznictwie sądów administracyjnych ukształtowały się dwie, rozbieżne, linie orzecznicze.

Zgodnie z pierwszą o tym, czy przychody z najmu mieszkań lub lokali użytkowych powinny być zaliczane do przychodów z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) lub najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) decydują kryteria przedmiotowe, a nie subiektywna ocena podatnika.

Przykładowo, NSA orzekł tak 25 października 2017 r. (sygn. akt II FSK 1487/17). Chodziło o przedsiębiorcę, który miał trzy zabudowane działki oraz trzy lokale, które wykorzystywał w prowadzonej działalności gospodarczej. W pewnym momencie podatnik postanowił wycofać je z firmy i rozliczać się z fiskusem w formie ryczałtu ewidencjonowanego.

NSA uznał jednak, że to niemożliwe, bo przychody z najmu powinny być nadal traktowane jako firmowe. Subiektywna ocena podatnika nie ma znaczenia – stwierdził sąd kasacyjny i wyjaśnił: „zamiar wycofania z ewidencji środków trwałych nieruchomości dotychczas wykorzystywanych do prowadzonej działalności gospodarczej i zaprzestanie dokonywania dalszych odpisów amortyzacyjnych nie zmieni uznania, że wciąż związane one będą z nadal prowadzoną działalnością gospodarczą (…). Będzie to zatem kontynuacja dotychczas prowadzonej przez skarżącego działalności gospodarczej, która będzie nastawiona na osiągnięcie zysku (zarobkowa), powtarzalna (ciągła), prowadzona na szeroką skalę, w sposób zorganizowany stosownie do jej przedmiotu i profesjonalnie”.

Tak samo NSA orzekł 22 października 2019 r. (sygn. akt II FSK 1581/18). Wyrok ten dotyczył podatnika, który posiadał kilkadziesiąt mieszkań i kilkadziesiąt lokali niemieszkalnych. Niektóre z nich wprowadził do ewidencji środków trwałych, a niektórych nie. Wszystkie wynajmował. NSA wykluczył opodatkowanie ryczałtem. Powtórzył, że subiektywne przekonanie bądź decyzja podatnika nie mają tu znaczenia. Istotne są obiektywne cechy prowadzonej działalności.

Podobny wniosek płynie z orzeczenia NSA z 2 września 2020 r. (sygn. akt II FSK 1361/18).

Podatek od najmu. Podatnik sam decyduje

Co innego wynika natomiast z drugiej linii orzeczniczej. W jej świetle podatnik sam decyduje, czy wynajmuje nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, czy najmu prywatnego. Ustawodawca nie określił bowiem obiektywnych kryteriów, które pozwalałyby rozróżnić, kiedy mamy do czynienia z zarządem majątkiem prywatnym, a kiedy z działalnością gospodarczą.

Ryczałt - co się zmieniło od 2021 r.?

Od 1 stycznia 2021 r. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych mogą płacić również podatnicy, którzy uzyskują przychody z wynajmu w ramach działalności gospodarczej.

Zryczałtowany podatek wynosi – tak jak przy najmie prywatnym – 8,5 proc. przychodów i 12,5 proc. od nadwyżki ponad 100 tys. zł.

W przypadku działalności gospodarczej ograniczeniem jest tylko limit przychodów uprawniający do stosowania ryczałtu. Wynosi on 2 mln euro (za 2020 r. nie mógł przekroczyć 9 030 600 zł). ©℗

W wyroku z 22 sierpnia 2019 r. (sygn. akt II FSK 3175/17) NSA orzekł, że wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT kryteria działalności gospodarczej nie mają znaczenia w sytuacji, gdy podatnik spełnia takie same przesłanki, zarządzając majątkiem prywatnym. W obu przypadkach przychody mają charakter zarobkowy, stały (ciągły), a także wymagają pewnej formy zorganizowania – zwrócił uwagę sąd kasacyjny. W praktyce więc – jak orzekł NSA – o opodatkowaniu przychodów z najmu ryczałtem lub w ramach działalności decyduje sam podatnik.

Ten sam wniosek płynął z wyroku NSA z 5 kwietnia 2016 r. (sygn. akt II FSK 379/14). Sąd kasacyjny potwierdził go również w wyrokach z 20 października 2020 r. (sygn. akt II FSK 1647/18 i II FSK 1648/18).

Najpierw rzecznik…

W swoim wniosku rzecznik MŚP wyraził przekonanie, że prawidłowa jest ta druga linia orzecznicza. Zwrócił bowiem uwagę – podobnie jak NSA we wspomnianych wyrokach – że ustawodawca nie wskazał, jak rozróżniać najem prywatny i w ramach działalności gospodarczej. Skoro nie ma w ustawie o PIT kryteriów, które mogłyby przesądzić, że najem jest związany z biznesem, to ostatecznie podatnik sam decyduje, w jaki sposób rozliczyć się z przychodów z najmu nieruchomości – stwierdził rzecznik.

…teraz uchwała

Wczorajsza uchwała NSA potwierdza stanowisko rzecznika. Sędzia Tomasz Kolanowski zaznaczył, że ustawa o PIT określa w art. 10 ust. 1 źródła przychodów, które są rozłączne. Z kolei w definicji działalności gospodarczej (art. 5a pkt 6 ustawy o PIT) mowa jest o tym, że przychody spełniające wskazane w nim przesłanki zalicza się do przychodów z działalności gospodarczej pod warunkiem, że nie są one zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9, a więc m.in. do najmu.

To oznacza – jak tłumaczył sędzia Kolanowski – że najpierw trzeba zaliczać przychody do innych źródeł.

Sędzia dodał, że jeżeli podatnik lokuje jedynie nadwyżki środków w zakup nieruchomości, które potem wynajmuje, to nie można uznać, że są to składniki majątkowe związane z działalnością gospodarczą. Dopiero gdy wprowadzi te nieruchomości do biznesu (np. zaliczy je do środków trwałych), przychód z ich wynajmu będzie opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej.

Uchwała 7 sędziów NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia

Łukasz Zalewski