REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ryczałt od najmu prywatnego od 2021 r.

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Ryczałt od najmu prywatnego od 2021 r.
Ryczałt od najmu prywatnego od 2021 r.

REKLAMA

REKLAMA

Ryczałt od najmu. Chociaż od początku 2021 roku poprawiła się sytuacja podatników stosujących ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w przypadku najmu prywatnego, to jednak niebezpieczeństwo fiskalne nie zostało całkowicie wyeliminowane.

Ryczałt od najmu prywatnego

REKLAMA

Od dłuższego czasu podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego, czyli – w pewnym uproszczeniu – oddający w odpłatne używanie składniki majątku niewchodzące w skład przedsiębiorstwa, prowadzili z organami podatkowymi spory dotyczące zasad opodatkowania podatkiem dochodowym. W praktyce problem dotyczył głównie przychodów z najmu nieruchomości, zwłaszcza wówczas gdy podatnik wynajmował ich większą liczbę lub udostępniał je w ramach najmu krótkoterminowego. Nominalnie niska stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stanowiła zachętę, by dążyć do sklasyfikowania prowadzonej działalności zarobkowej jako najmu prywatnego, a nie działalności gospodarczej.

REKLAMA

To wszystko prowokowało spory, u podstaw których niekiedy leżało działanie podatnika, innym razem organu, ale bez wątpienia główną przyczyną były niezbyt dobrze napisane przepisy. Regulacje nie zawierały wyraźnego rozróżnienia najmu prywatnego od wykonywanego w ramach działalności gospodarczej i przez to prowokowały konflikty fiskalne. Nawet w orzecznictwie sądów administracyjnych można było dostrzec, że trudno jest wypracować bezpieczny model stosowania regulacji dotyczących opodatkowania przychodów z najmu.

Ryczałt od najmu - co się zmieniło od 2021 r.?

REKLAMA

Z końcem 2020 r. prawodawca postanowił uzdrowić sytuację. Od początku 2021 r. obowiązują zmienione regulacje ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1905; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 255). W ramach nowelizacji w istotny sposób zmieniono zasady opodatkowania przychodów osiąganych w związku z najmem rzeczy lub praw. Niestety ustawodawca nie zdecydował się na zdefiniowanie najmu prywatnego i wyraźne rozgraniczenie przychodów osiąganych w ramach takiej działalności zarobkowej i przychodów z najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. Pomysł na rozwiązanie sporów był inny: zostały zrównane zasady opodatkowania. Chodzi o stosowanie progresywnej stawki ryczałtu od przychodów z najmu bez względu na to, czy jest to najem prywatny, czy w ramach działalności gospodarczej.

Dodatkowo prawodawca wprowadził dokładnie takie same jak dla przychodów z najmów (prywatnego i w ramach działalności gospodarczej) stawki ryczałtu dla osiąganych w ramach działalności gospodarczej przychodów ze świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem. W konsekwencji, bez względu na to, czy uzyskany przychód został osiągnięty z najmu prywatnego, z najmu w ramach działalności gospodarczej, czy tytułem świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem, podatnik – o ile wybrał opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – nie pomniejszy go o koszty uzyskania i obliczy od niego ryczałt według stawki 8,5 proc. Jeżeli w danym roku przychód z takiego tytułu przekroczy 100 tys. zł, to od nadwyżki ryczałt liczony jest według stawki 12,5 proc.

Zmiana przepisów w znacznym stopniu zwiększyła więc bezpieczeństwo fiskalne podatników i ułatwia spokojniejsze funkcjonowanie. Jednak już dzisiaj można stwierdzić, że przyjęty model rozwiązania problemu nie będzie całkowicie skuteczny.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Ryczałt od najmu 2021. Nie wszystkie obawy zniknęły

Ze względu na to, że nie doprecyzowano, jakie przesłanki świadczą o tym, iż przychód winien być umiejscowiony w źródle pozarolnicza działalność gospodarcza, również w obecnym stanie prawnym istnieje ryzyko, że organ zakwestionuje poprawność umiejscowienia przychodu w źródle najem prywatny. Można byłoby zapytać, jakie będą tego konsekwencje, skoro i tak zastosowanie może mieć taka sama metoda opodatkowania i na dodatek ze stawką ryczałtu określaną według identycznych zasad. Otóż skutki będą mniej lub bardziej nieprzyjemne, zależnie od innych okoliczności.

Jeżeli taki problem dotknie podatnika, który nie uzyskuje innych przychodów z działalności gospodarczej, to przesunięcie przychodu ze źródła najem prywatny do źródła działalność gospodarcza spowoduje konieczność zapłaty składek na ubezpieczenia społeczne i ubezpieczenie zdrowotne właściwe dla przedsiębiorców. Inny potencjalny efekt może być taki, iż organ zakwestionuje skuteczność wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. To oczywiście wiązałoby się z opodatkowaniem dochodu PIT obliczanym według skali. Uważam jednak, że prawdopodobieństwo tego, iż organ potraktuje oświadczenie jako nieskuteczne, jest dość małe. Pułapką w takiej sytuacji może okazać się skorzystanie przez podatnika z możliwości nieskładania oświadczenia, a poinformowanie organu wyłącznie poprzez zapłatę ryczałtu od przychodu z najmu w danym roku. Trzeba bowiem przypomnieć o tym, że począwszy od 2019 r., podatnicy nie mają obowiązku składania oświadczenia w tej sprawie. Wystarczy, że podatnik zapłaci ryczałt od pierwszego przychodu z najmu w danym roku podatkowym.

Mechanizm taki nie ma zastosowania w przypadku działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem. W konsekwencji, jeżeli podatnik nie złożył odrębnego oświadczenia o wyborze ryczałtu, a organ przesunie mu przychód ze źródła najem prywatny do źródła działalność gospodarcza, to po stronie podatnika powstanie obowiązek opodatkowania dochodu PIT rozliczanym na zasadzie ogólnej, według skali podatkowej.

Z kolei gdyby się okazało, że podatnik wykonuje inną działalność gospodarczą, a organ stwierdzi, iż przychód najmu również powinien być zaliczony do tego źródła, będzie to się wiązało ze zmianą sposobu opodatkowania.

Tutaj możliwe są różne opcje. Pierwsza wystąpi wówczas, gdy podatnik opodatkowuje dochody z działalności gospodarczej podatkiem liniowym. Wówczas dochód z najmu powiększy łączną wartość dochodów opodatkowanych według stawki 19 proc. Druga jest taka, że podatnik opodatkowuje dochód z działalności gospodarczej według skali, a np. zaplanował, że jego dochody nie przekroczą progu właściwego dla stawki 18 proc. Doliczenie do takiego dochodu dochodów z najmu może spowodować, że nastąpi przekroczenie progu i obowiązek zapłaty podatku według wyższej stawki.

Z kolei podatnik, który osiąga dochody przekraczające w roku milion złotych lub dochodzące do tej wartości, musi uwzględnić, że przesunięcie przychodów ze źródła najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem – powiązane z pozbawieniem podatnika prawa do opodatkowania w formie ryczałtu (obie opcje opisane powyżej) – spowoduje, że wartość dochodu ustalonego na podstawie takiego przychodu będzie sumowana z innymi dochodami z działalności gospodarczej oraz z innych źródeł objętych daniną solidarnościową. Może to spowodować podwyższenie jej podstawy (a przez to samej daniny) lub przekroczenie progu ustawowego i obowiązek jej zapłaty. Istotną korzyścią, jaką niesie ze sobą ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, jest bowiem to, że do takich przychodów nie stosuje się daniny solidarnościowej.

Negatywne skutki przeniesienia między źródłami mogą wystąpić nawet wówczas, gdy podatnik równolegle z najmem prywatnym uzyskuje przychody z najmu wykonywanego w ramach działalności gospodarczej. W takim bowiem przypadku przesunięcie pomiędzy źródłami spowoduje zsumowanie wszystkich przychodów z najmu w ramach działalności gospodarczej i w efekcie przekroczenie progu 100 tys. zł oraz zastosowanie stawki 12,5 proc. albo opodatkowania wyższej kwoty według takiej stawki, gdy wartość przychodu z najmu w działalności jest już tak opodatkowana, a przychody z najmu prywatnego jeszcze nie osiągnęły wartości 100 tys. zł.

Zaznaczyć muszę, że w ostatnim przypadku przyjąłem założenie, że obowiązuje generalna zasada, według której przychody z różnych liter pkt 4 ust. 1 art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym są rozpatrywane odrębnie dla potrzeb porównania z progiem 100 tys. zł. Za taką wykładnią przemawia ratio legis przepisów, chociaż w ust. 3 art. 12 tej ustawy mowa jest o rozłącznym traktowaniu wyłącznie przychodów opodatkowanych według różnych stawek ryczałtu. Do końca 2020 r. takie zastrzeżenie było w pełni wystarczające, gdyż próg stosowany był wyłącznie do przychodów jednego rodzaju (najem prywatny), a obecnie jest to dość szeroki katalog rodzajów działalności, z których uzyskiwany jest przychód. Tutaj również dostrzegam pewne ryzyko związane ze stosowaniem ryczałtu, ale pozostaje mieć nadzieję, że organy podatkowe zastosują wykładnię korzystną i racjonalną, taką, jak zaprezentowałem powyżej.

Kiedy się opłaca wybrać ryczałt dla najmu?

Zanim jednak podatnik zdecyduje się na wybór ryczałtowej formy opodatkowania, musi dobrze policzyć, czy w danym roku jest to dla niego opłacalne. Generalnie stawka 8,5 proc. czy 12,5 proc. jest znacznie korzystniejsza niż np. 19 proc., ale trzeba pamiętać, że jest ona liczona od przychodu, a nie od dochodu, tj. koszty nie są rozliczane. O ile w jednym roku ryczałt może być lepszym rozwiązaniem, o tyle w kolejnym już niekoniecznie – wszystko zależy od wysokości kosztów. [przykład] ©℗

przykład

Podatek od najmu. Ważny jest nie tylko przychód

W 2020 r. podatnik wynajmował nieruchomość. Łączna wartość przychodu tego roku wyniosła 120 000 zł. To oznacza, że podatnik zapłacił ryczałt w wysokości 11 000 zł (8500 zł + 2500 zł). Od nowego roku podatnik chce wynajmować nieruchomość w ramach działalności gospodarczej i musi wybrać sposób opodatkowania.

W styczniu 2021 r. zakończyła się umowa najmu i przed przyjęciem kolejnego najemcy podatnik postanowił przeprowadzić gruntowny remont. Wartość netto prac remontowych do 15 lutego 2021 r. wyniosła 80 000 zł. Podatnik obliczył, że uwzględniając czynsz pierwszego najemcy, przerwę oraz wyższy czynsz od nowego najemcy w 2021 r., uzyska nieznacznie wyższy przychód niż w 2020 r. i wyniesie on 140 000 zł. Księgowa podatnika policzyła, że szacowany ryczałt za 2021 r. to 13 500 zł. Tymczasem podatek dochodowy liczony według stawki 19 proc. wyniesie odpowiednio 11 400 zł. Przy takich założeniach podatek liniowy jest tańszym rozwiązaniem niż ryczałt. Należy jednak pamiętać, by analogiczne badanie przeprowadzić na początku 2022 r.

Radosław Kowalski

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dobra wiadomość dla rolników! Prezydent podpisał ustawę o przechowywaniu nawozów naturalnych – zmiany wejdą w życie błyskawicznie

Prezydent RP podpisał ustawę przygotowaną przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi, która wprowadza istotne zmiany dla rolników w zakresie przechowywania nawozów naturalnych. Nowe przepisy wydłużają terminy dostosowania gospodarstw, upraszczają procedury budowlane i zapewniają dodatkowe wsparcie administracyjne.

Pracujący studenci, a ubezpieczenie w ZUS. Umowy o pracę, o dzieło i zlecenia - składki i świadczenia

Nie tylko latem wielu studentów podejmuje pracę, na podstawie kilku rodzajów umów. Różnią się one obowiązkiem odprowadzania składek a co za tym idzie, również prawem do świadczeń. Wyjaśniamy jakie umowy są podpisywane i jak są oskładkowane.

Rekord: Ponad 1,24 mln cudzoziemców pracuje legalnie w Polsce i płaci składki do ZUS

Na koniec I półrocza 2025 r. liczba cudzoziemców legalnie pracujących i objętych ubezpieczeniami społecznymi w ZUS przekroczyła 1,24 mln osób. W województwie kujawsko-pomorskim było ich ponad 48,3 tys.W porównaniu z końcem 2024 roku wzrost odnotowano zarówno w skali kraju, jak i w regionie - informuje Krystyna Michałek, regionalna rzeczniczka prasowa ZUS w województwie kujawsko-pomorskim.

Działalność nierejestrowana w 2025 roku - własny biznes bez składek ZUS i formalności [limit]. Kiedy rejestracja firmy jest już konieczna i jak to zrobić?

Rozpoczęcie działalności gospodarczej w Polsce może wydawać się skomplikowane – zwłaszcza dla osób, które dopiero testują swój pomysł na biznes. Dlatego działalność nierejestrowana (zwana też nieewidencjonowaną) to atrakcyjna forma dla początkujących przedsiębiorców. Jednak wraz z rozwojem działalności pojawia się pytanie: czy to już czas, by przejść na zarejestrowaną firmę? Przedstawiamy, kiedy warto podjąć ten krok, jakie są jego konsekwencje oraz jak się do tego przygotować.

REKLAMA

Ukryte zyski w estońskim CIT – co to jest i dlaczego warto uważać?

Estoński CIT, czyli ryczałt od dochodów spółek, to atrakcyjna forma opodatkowania, która pozwala na odroczenie podatku dochodowego do momentu faktycznej dystrybucji zysków. Jednak korzystając z tej formy opodatkowania, przedsiębiorcy muszą być szczególnie czujni na pojęcie ukrytych zysków, które mogą skutkować nieoczekiwanym opodatkowaniem.

Dramatyczne dane o wypadkach rolniczych w 2025 r. KRUS stawia na profilaktykę i zdrowie rolników

Dane za pierwsze półrocze 2025 roku pokazują, że w rolnictwie wciąż dochodzi do tysięcy wypadków przy pracy – odnotowano ponad 4,4 tys. zdarzeń, w których zginęło 26 osób. KRUS podkreśla, że profilaktyka i dbanie o zdrowie rolników stają się priorytetem, aby zmniejszyć ryzyko i poprawić bezpieczeństwo w pracy na wsi.

Rewolucja w opłacie cukrowej w Polsce! Nowe prawo wprowadza radykalne zmiany

Jest projekt ustawy o zmianie ustawy o zdrowiu publicznym oraz niektórych innych ustaw, który zakłada kompleksową nowelizację przepisów dotyczących tzw. opłaty cukrowej oraz uproszczenie systemu jej poboru. Celem zmian jest zwiększenie skuteczności działań prozdrowotnych oraz eliminacja dotychczasowych problemów interpretacyjnych i ograniczeń prawnych.

Wspólne KPI w usługach BPO - praktyczne podejście do optymalizacji procesów

Efektywne zarządzanie projektami BPO wymaga jasnych wskaźników efektywności, które pozwalają na obiektywną ocenę realizowanych procesów. Coraz więcej firm decyduje się na wdrożenie wspólnych KPI, realizowanych równolegle przez dostawcę usług i klienta. Takie podejście, oparte na pomiarze czasu pracy i dodatkowych metryk, umożliwia lepsze zrozumienie procesów i ich systematyczne doskonalenie.

REKLAMA

Prezydencka propozycja zerowego PIT-u dla rodzin z dwójką dzieci dzieli opinię publiczną

Propozycja prezydenta Karola Nawrockiego wprowadzenia zerowego PIT-u dla rodzin z dwójką dzieci i dochodem do 140 tys. zł budzi wyraźne podziały w społeczeństwie. Według sondażu, popiera ją 47,5 proc. ankietowanych, a przeciwko jest 47,9 proc., reszta nie ma zdania.

Zmiana limitów amortyzacji samochodów i kosztów leasingu od 2026 r. Jak ochronić swoje rozliczenia? Niekoniecznie przez zakupy do końca grudnia 2025 r.

Od 1 stycznia 2026 r. zmniejszy się o 1/3 limit wartości amortyzacji dla większości samochodów osobowych – z 150 tys. zł do 100 tys. zł. Przepisy co ciekawe nie są nowe, bo pochodzą z końca 2021 r., ale wchodzą w życie dopiero za kilka miesięcy i dlatego znowu zrobiło się o nich głośno. Te kilka miesięcy to także ostatni dzwonek, aby zapobiec negatywnym konsekwencjom tych zmian.

REKLAMA