Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ryczałt od najmu prywatnego od 2021 r.

Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Ryczałt od najmu prywatnego od 2021 r.
Ryczałt od najmu prywatnego od 2021 r.
Ryczałt od najmu. Chociaż od początku 2021 roku poprawiła się sytuacja podatników stosujących ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w przypadku najmu prywatnego, to jednak niebezpieczeństwo fiskalne nie zostało całkowicie wyeliminowane.

Ryczałt od najmu prywatnego

Od dłuższego czasu podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego, czyli – w pewnym uproszczeniu – oddający w odpłatne używanie składniki majątku niewchodzące w skład przedsiębiorstwa, prowadzili z organami podatkowymi spory dotyczące zasad opodatkowania podatkiem dochodowym. W praktyce problem dotyczył głównie przychodów z najmu nieruchomości, zwłaszcza wówczas gdy podatnik wynajmował ich większą liczbę lub udostępniał je w ramach najmu krótkoterminowego. Nominalnie niska stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stanowiła zachętę, by dążyć do sklasyfikowania prowadzonej działalności zarobkowej jako najmu prywatnego, a nie działalności gospodarczej.

To wszystko prowokowało spory, u podstaw których niekiedy leżało działanie podatnika, innym razem organu, ale bez wątpienia główną przyczyną były niezbyt dobrze napisane przepisy. Regulacje nie zawierały wyraźnego rozróżnienia najmu prywatnego od wykonywanego w ramach działalności gospodarczej i przez to prowokowały konflikty fiskalne. Nawet w orzecznictwie sądów administracyjnych można było dostrzec, że trudno jest wypracować bezpieczny model stosowania regulacji dotyczących opodatkowania przychodów z najmu.

Ryczałt od najmu - co się zmieniło od 2021 r.?

Z końcem 2020 r. prawodawca postanowił uzdrowić sytuację. Od początku 2021 r. obowiązują zmienione regulacje ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1905; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 255). W ramach nowelizacji w istotny sposób zmieniono zasady opodatkowania przychodów osiąganych w związku z najmem rzeczy lub praw. Niestety ustawodawca nie zdecydował się na zdefiniowanie najmu prywatnego i wyraźne rozgraniczenie przychodów osiąganych w ramach takiej działalności zarobkowej i przychodów z najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. Pomysł na rozwiązanie sporów był inny: zostały zrównane zasady opodatkowania. Chodzi o stosowanie progresywnej stawki ryczałtu od przychodów z najmu bez względu na to, czy jest to najem prywatny, czy w ramach działalności gospodarczej.

Dodatkowo prawodawca wprowadził dokładnie takie same jak dla przychodów z najmów (prywatnego i w ramach działalności gospodarczej) stawki ryczałtu dla osiąganych w ramach działalności gospodarczej przychodów ze świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem. W konsekwencji, bez względu na to, czy uzyskany przychód został osiągnięty z najmu prywatnego, z najmu w ramach działalności gospodarczej, czy tytułem świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem, podatnik – o ile wybrał opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – nie pomniejszy go o koszty uzyskania i obliczy od niego ryczałt według stawki 8,5 proc. Jeżeli w danym roku przychód z takiego tytułu przekroczy 100 tys. zł, to od nadwyżki ryczałt liczony jest według stawki 12,5 proc.

Zmiana przepisów w znacznym stopniu zwiększyła więc bezpieczeństwo fiskalne podatników i ułatwia spokojniejsze funkcjonowanie. Jednak już dzisiaj można stwierdzić, że przyjęty model rozwiązania problemu nie będzie całkowicie skuteczny.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Ryczałt od najmu 2021. Nie wszystkie obawy zniknęły

Ze względu na to, że nie doprecyzowano, jakie przesłanki świadczą o tym, iż przychód winien być umiejscowiony w źródle pozarolnicza działalność gospodarcza, również w obecnym stanie prawnym istnieje ryzyko, że organ zakwestionuje poprawność umiejscowienia przychodu w źródle najem prywatny. Można byłoby zapytać, jakie będą tego konsekwencje, skoro i tak zastosowanie może mieć taka sama metoda opodatkowania i na dodatek ze stawką ryczałtu określaną według identycznych zasad. Otóż skutki będą mniej lub bardziej nieprzyjemne, zależnie od innych okoliczności.

Jeżeli taki problem dotknie podatnika, który nie uzyskuje innych przychodów z działalności gospodarczej, to przesunięcie przychodu ze źródła najem prywatny do źródła działalność gospodarcza spowoduje konieczność zapłaty składek na ubezpieczenia społeczne i ubezpieczenie zdrowotne właściwe dla przedsiębiorców. Inny potencjalny efekt może być taki, iż organ zakwestionuje skuteczność wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. To oczywiście wiązałoby się z opodatkowaniem dochodu PIT obliczanym według skali. Uważam jednak, że prawdopodobieństwo tego, iż organ potraktuje oświadczenie jako nieskuteczne, jest dość małe. Pułapką w takiej sytuacji może okazać się skorzystanie przez podatnika z możliwości nieskładania oświadczenia, a poinformowanie organu wyłącznie poprzez zapłatę ryczałtu od przychodu z najmu w danym roku. Trzeba bowiem przypomnieć o tym, że począwszy od 2019 r., podatnicy nie mają obowiązku składania oświadczenia w tej sprawie. Wystarczy, że podatnik zapłaci ryczałt od pierwszego przychodu z najmu w danym roku podatkowym.

Mechanizm taki nie ma zastosowania w przypadku działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem. W konsekwencji, jeżeli podatnik nie złożył odrębnego oświadczenia o wyborze ryczałtu, a organ przesunie mu przychód ze źródła najem prywatny do źródła działalność gospodarcza, to po stronie podatnika powstanie obowiązek opodatkowania dochodu PIT rozliczanym na zasadzie ogólnej, według skali podatkowej.

Z kolei gdyby się okazało, że podatnik wykonuje inną działalność gospodarczą, a organ stwierdzi, iż przychód najmu również powinien być zaliczony do tego źródła, będzie to się wiązało ze zmianą sposobu opodatkowania.

Tutaj możliwe są różne opcje. Pierwsza wystąpi wówczas, gdy podatnik opodatkowuje dochody z działalności gospodarczej podatkiem liniowym. Wówczas dochód z najmu powiększy łączną wartość dochodów opodatkowanych według stawki 19 proc. Druga jest taka, że podatnik opodatkowuje dochód z działalności gospodarczej według skali, a np. zaplanował, że jego dochody nie przekroczą progu właściwego dla stawki 18 proc. Doliczenie do takiego dochodu dochodów z najmu może spowodować, że nastąpi przekroczenie progu i obowiązek zapłaty podatku według wyższej stawki.

Z kolei podatnik, który osiąga dochody przekraczające w roku milion złotych lub dochodzące do tej wartości, musi uwzględnić, że przesunięcie przychodów ze źródła najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem – powiązane z pozbawieniem podatnika prawa do opodatkowania w formie ryczałtu (obie opcje opisane powyżej) – spowoduje, że wartość dochodu ustalonego na podstawie takiego przychodu będzie sumowana z innymi dochodami z działalności gospodarczej oraz z innych źródeł objętych daniną solidarnościową. Może to spowodować podwyższenie jej podstawy (a przez to samej daniny) lub przekroczenie progu ustawowego i obowiązek jej zapłaty. Istotną korzyścią, jaką niesie ze sobą ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, jest bowiem to, że do takich przychodów nie stosuje się daniny solidarnościowej.

Negatywne skutki przeniesienia między źródłami mogą wystąpić nawet wówczas, gdy podatnik równolegle z najmem prywatnym uzyskuje przychody z najmu wykonywanego w ramach działalności gospodarczej. W takim bowiem przypadku przesunięcie pomiędzy źródłami spowoduje zsumowanie wszystkich przychodów z najmu w ramach działalności gospodarczej i w efekcie przekroczenie progu 100 tys. zł oraz zastosowanie stawki 12,5 proc. albo opodatkowania wyższej kwoty według takiej stawki, gdy wartość przychodu z najmu w działalności jest już tak opodatkowana, a przychody z najmu prywatnego jeszcze nie osiągnęły wartości 100 tys. zł.

Zaznaczyć muszę, że w ostatnim przypadku przyjąłem założenie, że obowiązuje generalna zasada, według której przychody z różnych liter pkt 4 ust. 1 art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym są rozpatrywane odrębnie dla potrzeb porównania z progiem 100 tys. zł. Za taką wykładnią przemawia ratio legis przepisów, chociaż w ust. 3 art. 12 tej ustawy mowa jest o rozłącznym traktowaniu wyłącznie przychodów opodatkowanych według różnych stawek ryczałtu. Do końca 2020 r. takie zastrzeżenie było w pełni wystarczające, gdyż próg stosowany był wyłącznie do przychodów jednego rodzaju (najem prywatny), a obecnie jest to dość szeroki katalog rodzajów działalności, z których uzyskiwany jest przychód. Tutaj również dostrzegam pewne ryzyko związane ze stosowaniem ryczałtu, ale pozostaje mieć nadzieję, że organy podatkowe zastosują wykładnię korzystną i racjonalną, taką, jak zaprezentowałem powyżej.

Kiedy się opłaca wybrać ryczałt dla najmu?

Zanim jednak podatnik zdecyduje się na wybór ryczałtowej formy opodatkowania, musi dobrze policzyć, czy w danym roku jest to dla niego opłacalne. Generalnie stawka 8,5 proc. czy 12,5 proc. jest znacznie korzystniejsza niż np. 19 proc., ale trzeba pamiętać, że jest ona liczona od przychodu, a nie od dochodu, tj. koszty nie są rozliczane. O ile w jednym roku ryczałt może być lepszym rozwiązaniem, o tyle w kolejnym już niekoniecznie – wszystko zależy od wysokości kosztów. [przykład] ©℗

przykład

Podatek od najmu. Ważny jest nie tylko przychód

W 2020 r. podatnik wynajmował nieruchomość. Łączna wartość przychodu tego roku wyniosła 120 000 zł. To oznacza, że podatnik zapłacił ryczałt w wysokości 11 000 zł (8500 zł + 2500 zł). Od nowego roku podatnik chce wynajmować nieruchomość w ramach działalności gospodarczej i musi wybrać sposób opodatkowania.

W styczniu 2021 r. zakończyła się umowa najmu i przed przyjęciem kolejnego najemcy podatnik postanowił przeprowadzić gruntowny remont. Wartość netto prac remontowych do 15 lutego 2021 r. wyniosła 80 000 zł. Podatnik obliczył, że uwzględniając czynsz pierwszego najemcy, przerwę oraz wyższy czynsz od nowego najemcy w 2021 r., uzyska nieznacznie wyższy przychód niż w 2020 r. i wyniesie on 140 000 zł. Księgowa podatnika policzyła, że szacowany ryczałt za 2021 r. to 13 500 zł. Tymczasem podatek dochodowy liczony według stawki 19 proc. wyniesie odpowiednio 11 400 zł. Przy takich założeniach podatek liniowy jest tańszym rozwiązaniem niż ryczałt. Należy jednak pamiętać, by analogiczne badanie przeprowadzić na początku 2022 r.

Radosław Kowalski

Reklama
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Ryzyko podatkowe można ubezpieczyć. W jakim zakresie?

    Liczne zmiany przepisów i niejednolite interpretacje i orzeczenia w sprawach podatkowych to codzienność polskich podatników, firm i księgowych. Nie wszyscy wiedzą, że można ubezpieczyć się od ryzyka podatkowego. Ubezpieczyciele oferują w tym zakresie kompleksową ochronę ubezpieczeniową, np. ochronę skarbową dla osób fizycznych odpowiedzialnych za finanse (dot. ryzyka kar z kks), czy ochronę podatkową uruchamianą w ramach sporów podatników z organami podatkowymi. 

    Czy wynagrodzenie za funkcje kierownicze w pracach B+R stanowi koszt kwalifikowany?

    Wynagrodzenie za funkcje kierownicze i nadzorcze w pracach B+R stanowi koszt kwalifikowany.

    Wdrożenie nowej metryki programu Płatnik 7 czerwca 2023 r.

    ZUS poinformował o wdrożeniu nowej metryki programu Płatnik, które ma mieć miejsce 7 czerwca 2023 r. w godzinach wieczornych.

    Dywidenda rzeczowa - skutki podatkowe w CIT po stronie spółki wypłacającej dywidendę

    Jakie skutki podatkowe w podatku dochodowym wywołuje dywidenda rzeczowa po stronie spółki wypłacającej dywidendę?

    Slim VAT 3 - Kawa z INFORLEX 13 czerwca 2023 r.

    Kawa z INFORLEX to cykl bezpłatnych spotkań online. Spotkania odbywają się w formule „na żywo” w wybrane wtorki o godzinie 9.00. Przy porannej kawie poruszamy najbardziej aktualne tematy, które stanowią także zasób kompleksowej bazy wiedzy INFORLEX. Rozmawiamy o podatkach, księgowości, rachunkowości, kadrach, płacach oraz HR. 13 czerwca br. tematem spotkania będzie Slim VAT 3.

    Fiskus chce wiedzieć kto sprzedaje towary i usługi w internecie a nie płaci podatków. Wdrożenie dyrektywy DAC7 od 1 września 2023 r.

    Ministerstwo Finansów pracuje nad ustawą, która zobowiąże operatorów platform cyfrowych do raportowania organom podatkowym o aktywnych sprzedawcach, m.in. tych, którzy dokonali co najmniej 30 transakcji w roku lub sprzedali towary za więcej niż 2 tys. euro. Raportowane będą też dane osób, które za pośrednictwem platformy wynajmą np. swoje mieszkanie - informuje dyrektor Departamentu Polityki Podatkowej w Ministerstwie Finansów Marcin Lachowicz. 

    Stopy procentowe NBP bez zmian w czerwcu 2023 r.

    Rada Polityki Pieniężnej w czasie posiedzenia w dniach 5-6 czerwca 2023 r. nie podjęła decyzji o zmianie wysokości żadnej stopy procentowej NBP. Stopa referencyjna wynosi nadal 6,75 proc.

    Czy zwrot nadpłaty składki zdrowotnej jest przychodem?

    Przedsiębiorcy czekają na zwrot nadpłaconej składki zdrowotnej. Powstaje jednak pytanie, czy środki, które oddaje ZUS, powinny zostać uznane za przychód przedsiębiorstwa. Wszystko zależy od wybranej metody rozliczania podatku.

    Czy drobny producent wina ma obowiązek stosowania e-SAD?

    W komunikacie z 5 czerwca 2023 r. Ministerstwo Finansów poinformowało, że służby Komisji Europejskiej potwierdziły, że brak jest podstaw do zwolnienia drobnych producentów wina z wymogów określonych w art. 33-43 dyrektywy 2020/262, w tym z obowiązku stosowania e-SAD przy przemieszczaniu wewnątrzwspólnotowym poza procedurą zawieszenia poboru akcyzy wyprodukowanego przez nich wina oraz posiadania numeru akcyzowego uprawnionego/certyfikowanego wysyłającego.

    Żarty z okazji Międzynarodowego Dnia Księgowego 2023

    To dziś już dziś! Międzynarodowy Dzień Księgowego. Dziękujemy za Waszą ciężką pracę i zaangażowanie i za to, że zawsze można na Was liczyć. Zapraszamy do galerii pełnej humoru. 

    Księgowość nie jest nudna! Żarty prosto z biur rachunkowych

    Nie ustajemy w świętowaniu Międzynarodowego Dnia Księgowego. Następna porcja humoru jest już gotowa. Zapraszamy!
     

    Kaucja za butelki plastikowe, szklane i puszki od 2025 roku. Ile wyniesie?

    6 czerwca 2023 r. Rada Ministrów przyjęła i skierowała do Sejmu projekt ustawy o wprowadzeniu systemu kaucyjnego. System kaucyjny ma objąć od 2025 roku, np. butelki z tworzyw sztucznych jednorazowego użytku do 3 l, szklane wielokrotnego użytku do 1,5 l i puszki metalowe do 1 l.

    Usługi dla stałego miejsca prowadzenia działalności pod lupą NSA

    Naczelny Sąd Administracyjny rozpatrzył skargę kasacyjną spółki, która toczyła spór z organem podatkowym w zakresie miejsca rozliczania VAT od usług wsparcia (orzeczenie z 14 lutego 2023 r., sygnatura I FSK 1794/19).

    Liczy się humor, czyli księgowy też człowiek!

    U nas Międzynarodowy Dzień Księgowego trwa cały tydzień! Kolejny zestaw żartów prosto od księgowych już na Was czeka!

    Nowelizacja SLIM VAT 3 to także zmiany w PIT, wyższe kwoty wolne w podatku od spadków i darowizn i odroczenie obowiązku wysyłania JPK_PIT i JPK_CIT

    W dniu 1 czerwca 2023 r. Prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (zwana potocznie SLIM VAT 3). Ta nowelizacja zawiera nie tylko zmiany w podatku VAT ale także kilka zmian w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) i wyższe kwoty wolne w podatku od spadków i darowizn. Przesunięto o rok obowiązek wysyłania JPK_PIT i JPK_CIT.

    Księgowość to fundament rozwoju firmy

    Zarówno w małych firmach, jak i w międzynarodowych przedsiębiorstwach, dział księgowości odgrywa kluczową rolę w zakresie zarządzania finansami i zapewnianiu przejrzystości informacji finansowych. Obchodzony 9 czerwca Dzień Księgowego to doskonała okazja, aby uznać i docenić wkład grupy, która zapewnia solidne podstawy do podejmowania decyzji biznesowych w firmach.

    800 plus za styczeń 2024 r. może być wypłacone w lutym

    Ministerstwo Rodziny i Polityki Społecznej opublikowało projekt nowelizacji ustawy o pomocy państwa w wychowywaniu dzieci, który ma na celu podwyższenie świadczenia wychowawczego (tzw. 500 plus) do kwoty 800 zł miesięcznie od 2024 roku.

    "Ewa, nasza tęczowa księgowa". Historyjka napisana przez ChatGPT

    "Ewa, nasza tęczowa księgowa" - tak nazwaliśmy historyjkę o księgowej, którą napisał ChatGPT-4. Ciekawi jesteśmy jak Wam się spodoba i przede wszystkim, czy wywoła uśmiech na Waszych twarzach… a w których miejscach - to już sprawka sztucznej inteligencji!

    Przelewy bankowe w Boże Ciało 2023 i długi weekend 8-11 czerwca

    Jak działają międzybankowe systemy rozliczeniowe Elixir, Euro Elixir i Express Elixir w czasie Bożego Ciała (8 czerwca 2023 r.) i całego długiego weekendu 8-11 czerwca? Kiedy dojdzie do odbiorcy przelew bankowy wysłany w Boże Ciało?

    Księgowość na wesoło. Żarty z okazji Międzynarodowego Dnia Księgowego

    Międzynarodowy Dzień Księgowego już w najbliższy piątek - 9 czerwca. My zaczynamy świętowanie już od dziś i mamy dla Was, drodzy Księgowi i Księgowe, kolejną porcję dowcipów prosto z biur rachunkowych. Bo liczy się humor!

    WIRON stosowany do prefinansowania PROW 2014-2020 od 1 września 2023 r.

    Nowy wskaźnik referencyjny WIRON, który ma zastąpić dotychczasowy WIBOR, będzie stosowany przy prefinansowaniu działań w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020. Tak przewiduje zakłada projekt rozporządzenia opublikowany 24 maja 2023 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji.

    Od początku 2023 roku spadają wskaźniki WIBOR i WIRON. Co dalej?

    Trzymiesięczny WIRON spadł od początku 2023 roku z 6,18 proc. do 5,83 proc. W tym samym czasie WIBOR 3M stopniał o 10 pkt bazowych (do 6,9 proc.). Jeśli sytuacja się nie zmieni, inwestorzy po zaplanowanej na 1 stycznia 2025 r. tranzycji, będą zarabiali mniej.

    Prezydent podpisał ustawę SLIM VAT 3. Jakie zmiany i od kiedy?

    Prezydent podpisał ustawę znaną jako SLIM VAT 3. Na mocy nowych przepisów zwiększony został m.in. limit dla podatników, którzy mogą korzystać z metody kasowej rozliczania podatku VAT oraz rozliczać się kwartalnie. Próg przychodowy wzrósł z 1,2 miliona do 2 milionów euro. Ustawa wejdzie w życie 1 lipca. Jej celem jest uproszczenie regulacji podatkowych i ułatwienie prowadzenia działalności przedsiębiorcom. Jakie zmiany na nich czekają?

    Domy seniora z preferencyjną stawką podatku od nieruchomości

    Zapadł ważny wyrok dla praktyki naliczania stawki podatku od nieruchomości dla działalności opiekuńczej (domów seniora). Chodzi o wyrok z dnia 23 maja 2023 r. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie w sprawie o sygn. I SA/ Kr 250/23.

    Pomysły na prezent dla współpracownika odchodzącego na emeryturę

    Prezent dla współpracownika odchodzącego na emeryturę to sympatyczny gest i podziękowanie za dotychczasową wspólną pracę. Ale co kupić? Przygotowaliśmy kilka pomysłów.