REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ryczałt od najmu prywatnego od 2021 r.

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Ryczałt od najmu prywatnego od 2021 r.
Ryczałt od najmu prywatnego od 2021 r.

REKLAMA

REKLAMA

Ryczałt od najmu. Chociaż od początku 2021 roku poprawiła się sytuacja podatników stosujących ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w przypadku najmu prywatnego, to jednak niebezpieczeństwo fiskalne nie zostało całkowicie wyeliminowane.

Ryczałt od najmu prywatnego

Od dłuższego czasu podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego, czyli – w pewnym uproszczeniu – oddający w odpłatne używanie składniki majątku niewchodzące w skład przedsiębiorstwa, prowadzili z organami podatkowymi spory dotyczące zasad opodatkowania podatkiem dochodowym. W praktyce problem dotyczył głównie przychodów z najmu nieruchomości, zwłaszcza wówczas gdy podatnik wynajmował ich większą liczbę lub udostępniał je w ramach najmu krótkoterminowego. Nominalnie niska stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stanowiła zachętę, by dążyć do sklasyfikowania prowadzonej działalności zarobkowej jako najmu prywatnego, a nie działalności gospodarczej.

REKLAMA

REKLAMA

Autopromocja

To wszystko prowokowało spory, u podstaw których niekiedy leżało działanie podatnika, innym razem organu, ale bez wątpienia główną przyczyną były niezbyt dobrze napisane przepisy. Regulacje nie zawierały wyraźnego rozróżnienia najmu prywatnego od wykonywanego w ramach działalności gospodarczej i przez to prowokowały konflikty fiskalne. Nawet w orzecznictwie sądów administracyjnych można było dostrzec, że trudno jest wypracować bezpieczny model stosowania regulacji dotyczących opodatkowania przychodów z najmu.

Ryczałt od najmu - co się zmieniło od 2021 r.?

Z końcem 2020 r. prawodawca postanowił uzdrowić sytuację. Od początku 2021 r. obowiązują zmienione regulacje ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1905; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 255). W ramach nowelizacji w istotny sposób zmieniono zasady opodatkowania przychodów osiąganych w związku z najmem rzeczy lub praw. Niestety ustawodawca nie zdecydował się na zdefiniowanie najmu prywatnego i wyraźne rozgraniczenie przychodów osiąganych w ramach takiej działalności zarobkowej i przychodów z najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. Pomysł na rozwiązanie sporów był inny: zostały zrównane zasady opodatkowania. Chodzi o stosowanie progresywnej stawki ryczałtu od przychodów z najmu bez względu na to, czy jest to najem prywatny, czy w ramach działalności gospodarczej.

Dodatkowo prawodawca wprowadził dokładnie takie same jak dla przychodów z najmów (prywatnego i w ramach działalności gospodarczej) stawki ryczałtu dla osiąganych w ramach działalności gospodarczej przychodów ze świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem. W konsekwencji, bez względu na to, czy uzyskany przychód został osiągnięty z najmu prywatnego, z najmu w ramach działalności gospodarczej, czy tytułem świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem, podatnik – o ile wybrał opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – nie pomniejszy go o koszty uzyskania i obliczy od niego ryczałt według stawki 8,5 proc. Jeżeli w danym roku przychód z takiego tytułu przekroczy 100 tys. zł, to od nadwyżki ryczałt liczony jest według stawki 12,5 proc.

REKLAMA

Zmiana przepisów w znacznym stopniu zwiększyła więc bezpieczeństwo fiskalne podatników i ułatwia spokojniejsze funkcjonowanie. Jednak już dzisiaj można stwierdzić, że przyjęty model rozwiązania problemu nie będzie całkowicie skuteczny.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Ryczałt od najmu 2021. Nie wszystkie obawy zniknęły

Ze względu na to, że nie doprecyzowano, jakie przesłanki świadczą o tym, iż przychód winien być umiejscowiony w źródle pozarolnicza działalność gospodarcza, również w obecnym stanie prawnym istnieje ryzyko, że organ zakwestionuje poprawność umiejscowienia przychodu w źródle najem prywatny. Można byłoby zapytać, jakie będą tego konsekwencje, skoro i tak zastosowanie może mieć taka sama metoda opodatkowania i na dodatek ze stawką ryczałtu określaną według identycznych zasad. Otóż skutki będą mniej lub bardziej nieprzyjemne, zależnie od innych okoliczności.

Jeżeli taki problem dotknie podatnika, który nie uzyskuje innych przychodów z działalności gospodarczej, to przesunięcie przychodu ze źródła najem prywatny do źródła działalność gospodarcza spowoduje konieczność zapłaty składek na ubezpieczenia społeczne i ubezpieczenie zdrowotne właściwe dla przedsiębiorców. Inny potencjalny efekt może być taki, iż organ zakwestionuje skuteczność wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. To oczywiście wiązałoby się z opodatkowaniem dochodu PIT obliczanym według skali. Uważam jednak, że prawdopodobieństwo tego, iż organ potraktuje oświadczenie jako nieskuteczne, jest dość małe. Pułapką w takiej sytuacji może okazać się skorzystanie przez podatnika z możliwości nieskładania oświadczenia, a poinformowanie organu wyłącznie poprzez zapłatę ryczałtu od przychodu z najmu w danym roku. Trzeba bowiem przypomnieć o tym, że począwszy od 2019 r., podatnicy nie mają obowiązku składania oświadczenia w tej sprawie. Wystarczy, że podatnik zapłaci ryczałt od pierwszego przychodu z najmu w danym roku podatkowym.

Mechanizm taki nie ma zastosowania w przypadku działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem. W konsekwencji, jeżeli podatnik nie złożył odrębnego oświadczenia o wyborze ryczałtu, a organ przesunie mu przychód ze źródła najem prywatny do źródła działalność gospodarcza, to po stronie podatnika powstanie obowiązek opodatkowania dochodu PIT rozliczanym na zasadzie ogólnej, według skali podatkowej.

Z kolei gdyby się okazało, że podatnik wykonuje inną działalność gospodarczą, a organ stwierdzi, iż przychód najmu również powinien być zaliczony do tego źródła, będzie to się wiązało ze zmianą sposobu opodatkowania.

Tutaj możliwe są różne opcje. Pierwsza wystąpi wówczas, gdy podatnik opodatkowuje dochody z działalności gospodarczej podatkiem liniowym. Wówczas dochód z najmu powiększy łączną wartość dochodów opodatkowanych według stawki 19 proc. Druga jest taka, że podatnik opodatkowuje dochód z działalności gospodarczej według skali, a np. zaplanował, że jego dochody nie przekroczą progu właściwego dla stawki 18 proc. Doliczenie do takiego dochodu dochodów z najmu może spowodować, że nastąpi przekroczenie progu i obowiązek zapłaty podatku według wyższej stawki.

Z kolei podatnik, który osiąga dochody przekraczające w roku milion złotych lub dochodzące do tej wartości, musi uwzględnić, że przesunięcie przychodów ze źródła najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem – powiązane z pozbawieniem podatnika prawa do opodatkowania w formie ryczałtu (obie opcje opisane powyżej) – spowoduje, że wartość dochodu ustalonego na podstawie takiego przychodu będzie sumowana z innymi dochodami z działalności gospodarczej oraz z innych źródeł objętych daniną solidarnościową. Może to spowodować podwyższenie jej podstawy (a przez to samej daniny) lub przekroczenie progu ustawowego i obowiązek jej zapłaty. Istotną korzyścią, jaką niesie ze sobą ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, jest bowiem to, że do takich przychodów nie stosuje się daniny solidarnościowej.

Negatywne skutki przeniesienia między źródłami mogą wystąpić nawet wówczas, gdy podatnik równolegle z najmem prywatnym uzyskuje przychody z najmu wykonywanego w ramach działalności gospodarczej. W takim bowiem przypadku przesunięcie pomiędzy źródłami spowoduje zsumowanie wszystkich przychodów z najmu w ramach działalności gospodarczej i w efekcie przekroczenie progu 100 tys. zł oraz zastosowanie stawki 12,5 proc. albo opodatkowania wyższej kwoty według takiej stawki, gdy wartość przychodu z najmu w działalności jest już tak opodatkowana, a przychody z najmu prywatnego jeszcze nie osiągnęły wartości 100 tys. zł.

Zaznaczyć muszę, że w ostatnim przypadku przyjąłem założenie, że obowiązuje generalna zasada, według której przychody z różnych liter pkt 4 ust. 1 art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym są rozpatrywane odrębnie dla potrzeb porównania z progiem 100 tys. zł. Za taką wykładnią przemawia ratio legis przepisów, chociaż w ust. 3 art. 12 tej ustawy mowa jest o rozłącznym traktowaniu wyłącznie przychodów opodatkowanych według różnych stawek ryczałtu. Do końca 2020 r. takie zastrzeżenie było w pełni wystarczające, gdyż próg stosowany był wyłącznie do przychodów jednego rodzaju (najem prywatny), a obecnie jest to dość szeroki katalog rodzajów działalności, z których uzyskiwany jest przychód. Tutaj również dostrzegam pewne ryzyko związane ze stosowaniem ryczałtu, ale pozostaje mieć nadzieję, że organy podatkowe zastosują wykładnię korzystną i racjonalną, taką, jak zaprezentowałem powyżej.

Kiedy się opłaca wybrać ryczałt dla najmu?

Zanim jednak podatnik zdecyduje się na wybór ryczałtowej formy opodatkowania, musi dobrze policzyć, czy w danym roku jest to dla niego opłacalne. Generalnie stawka 8,5 proc. czy 12,5 proc. jest znacznie korzystniejsza niż np. 19 proc., ale trzeba pamiętać, że jest ona liczona od przychodu, a nie od dochodu, tj. koszty nie są rozliczane. O ile w jednym roku ryczałt może być lepszym rozwiązaniem, o tyle w kolejnym już niekoniecznie – wszystko zależy od wysokości kosztów. [przykład] ©℗

przykład

Podatek od najmu. Ważny jest nie tylko przychód

W 2020 r. podatnik wynajmował nieruchomość. Łączna wartość przychodu tego roku wyniosła 120 000 zł. To oznacza, że podatnik zapłacił ryczałt w wysokości 11 000 zł (8500 zł + 2500 zł). Od nowego roku podatnik chce wynajmować nieruchomość w ramach działalności gospodarczej i musi wybrać sposób opodatkowania.

W styczniu 2021 r. zakończyła się umowa najmu i przed przyjęciem kolejnego najemcy podatnik postanowił przeprowadzić gruntowny remont. Wartość netto prac remontowych do 15 lutego 2021 r. wyniosła 80 000 zł. Podatnik obliczył, że uwzględniając czynsz pierwszego najemcy, przerwę oraz wyższy czynsz od nowego najemcy w 2021 r., uzyska nieznacznie wyższy przychód niż w 2020 r. i wyniesie on 140 000 zł. Księgowa podatnika policzyła, że szacowany ryczałt za 2021 r. to 13 500 zł. Tymczasem podatek dochodowy liczony według stawki 19 proc. wyniesie odpowiednio 11 400 zł. Przy takich założeniach podatek liniowy jest tańszym rozwiązaniem niż ryczałt. Należy jednak pamiętać, by analogiczne badanie przeprowadzić na początku 2022 r.

Radosław Kowalski

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
"Podatek" (opłata) od psa w 2026 roku. Każda gmina ustala samodzielnie - nie więcej niż 186,29 zł rocznie. Kto nie musi płacić tej opłaty?

Najczęściej mówi się potocznie: „podatek od psa”. Ale tak naprawdę to opłata lokalna: "opłata od posiadania psów" pobierana przez gminy. Na szczęście nie wszystkie gminy się na to decydują. Bo opłata właśnie tym się różni od podatku, że może ale nie musi być wprowadzona na terenie danej gminy. Ile wynosi opłata od psa w 2026 roku? Kto musi ją płacić a kto jest zwolniony? Do kiedy trzeba wnosić tę opłatę do gminy? Wyjaśniamy.

Podatki i opłaty lokalne w 2026 roku: Minister Finansów ustalił stawki maksymalne

Od 1 stycznia 2026 r. wzrosną (jak prawie każdego roku) o wskaźnik inflacji (tym razem o ok. 4,5%) maksymalne stawki podatków i opłat lokalnych. Minister Finansów wydał już coroczne obwieszczenie w tej kwestii. Zatem w 2026 roku możemy liczyć się z zauważalnie wyższymi stawkami podatku od nieruchomości, podatku od środków transportowych i opłat lokalnych (targowej, miejscowej, uzdrowiskowej, reklamowej, od posiadania psów) - oczywiście w tych gminach, których rady podejmą stosowne uchwały do końca 2025 roku.

Zasadzka legislacyjna na fundacje rodzinne. Krytyczna analiza projektu nowelizacji ustawy o CIT z dnia 29 sierpnia 2025 r.

"Niczyje zdrowie, wolność ani mienie nie są bezpieczne, kiedy obraduje parlament" - ostrzega sentencja często błędnie przypisywana Markowi Twainowi, której rzeczywistym autorem jest Gideon J. Tucker, dziewiętnastowieczny amerykański prawnik i sędzia Sądu Najwyższego stanu Nowy Jork. Ta gorzka refleksja, wypowiedziana w 1866 roku w kontekście chaotycznego procesu legislacyjnego w Albany, nabiera szczególnej aktualności w obliczu współczesnych praktyk legislacyjnych.

Tryby wystawiania faktur w KSeF – jak i kiedy z nich korzystać?

Od 2026 roku KSeF stanie się obowiązkowy dla wszystkich przedsiębiorców, a sposób wystawiania faktur zmieni się na zawsze. System przewiduje różne tryby – online, offline24, awaryjny – aby zapewnić firmom ciągłość działania w każdych warunkach. Dzięki temu nawet brak internetu czy awaria serwerów nie zatrzyma procesu fakturowania.

REKLAMA

Nowe limity podatkowe na 2026 rok - co musisz wiedzieć już dziś? Wyliczenia i konsekwencje

Rok 2026 przyniesie przedsiębiorcom realne zmiany – limity podatkowe zostaną obniżone w wyniku przeliczenia według niższego kursu euro. Granica przychodów dla małego podatnika spadnie do 8 517 000 zł, a limit jednorazowej amortyzacji do 212 930 zł. To pozornie drobna korekta, która w praktyce może zdecydować o utracie ulg, uproszczeń i korzystnych form rozliczeń.

Samofakturowanie w KSeF – jakie warunki trzeba spełnić i jak przebiega cały proces?

Samofakturowanie pozwala nabywcy wystawiać faktury w imieniu sprzedawcy, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Dowiedz się, jakie warunki trzeba spełnić i jak przebiega cały proces w systemie KSeF.

SmartKSeF – jak bezpiecznie wystawiać e-faktury

Wdrożenie Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) zmienia sposób dokumentowania transakcji w Polsce. Od 2026 r. e-faktura stanie się obowiązkowa, a przedsiębiorcy muszą przygotować się na różne scenariusze działania systemu. W praktyce oznacza to, że kluczowe staje się korzystanie z rozwiązań, które automatyzują proces i minimalizują ryzyka. Jednym z nich jest SmartKSeF – narzędzie wspierające firmy w bezpiecznym i zgodnym z prawem wystawianiu faktur ustrukturyzowanych.

Integracja KSeF z PEF, czyli faktury w zamówieniach publicznych. Wyjaśnienia MF

Od 1 lutego 2026 r. wchodzi w życie pełna integracja Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) z Platformą Elektronicznego Fakturowania (PEF). Zmiany te obejmą m.in. zamówienia publiczne, a także relacje B2G (Business-to-Government). Oznacza to, że przedsiębiorcy realizujący kontrakty z administracją publiczną będą zobowiązani do wystawiania faktur ustrukturyzowanych w KSeF. Ministerstwo Finansów w Podręczniku KSeF 2.0 wyjaśnia, jakie zasady będą obowiązywać i jakie rodzaje faktur z PEF będą przyjmowane w KSeF.

REKLAMA

Testy otwarte API KSeF 2.0 właśnie ruszyły – sprawdź, co zmienia się w systemie e-Faktur, dlaczego integracja jest konieczna i jakie etapy czekają podatników w najbliższych miesiącach

30 września Ministerstwo Finansów uruchomiło testy otwarte API KSeF 2.0, które pozwalają sprawdzić, jak systemy finansowo-księgowe współpracują z nową wersją Krajowego Systemu e-Faktur. To kluczowy etap przygotowań do obowiązkowego wdrożenia KSeF 2.0, który już od lutego 2025 roku stanie się codziennością przedsiębiorców i księgowych.

Miliony do odzyskania! Spółki Skarbu Państwa mogą uniknąć podatku PCC dzięki zasadzie stand-still

Wyrok WSA w Gdańsku otwiera drogę spółkom pośrednio kontrolowanym przez Skarb Państwa do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy strategicznych operacjach kapitałowych. Choć decyzja nie jest jeszcze prawomocna, firmy mogą liczyć na milionowe oszczędności i odzyskanie wcześniej pobranych podatków.

REKLAMA