REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Podatek od najmu „prywatnego” nieruchomości – zmiany od 2021 r.

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Business Tax Professionals Sp. z o.o. sp. k.
Doradztwo podatkowe, przeglądy i szkolenia podatkowe, ceny transferowe
Podatek od najmu „prywatnego” nieruchomości – zmiany od 2021 r.; podatki 2021; ryczałt od najmu 2021
Podatek od najmu „prywatnego” nieruchomości – zmiany od 2021 r.; podatki 2021; ryczałt od najmu 2021

REKLAMA

REKLAMA

Konkretyzują się zapowiadane od pewnego czasu zmiany w podatkach na 2021 rok. W dużej mierze są one oceniane jako zmiany niekoniecznie na korzyść podatników (np. likwidacja tzw. ulgi abolicyjnej, opodatkowanie CIT spółek komandytowych). Niemniej zdarzają się również wyjątki - od stycznia 2021 r. możemy się bowiem spodziewać, że zryczałtowany podatek dochodowy w stosunkowo niskich stawkach, będą mogli opłacać nie tylko podatnicy wynajmujący swoje mieszkania lub domy prywatnie, ale również osiągający przychody z tego tytułu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Co zmieni się w ryczałcie od przychodów z najmu „prywatnego” w 2021 roku?

Co zmieni się w opodatkowaniu przychodów z najmu „prywatnego” w 2021 roku?

REKLAMA

Zaproponowane przez ustawodawcę nowe regulacje, które mają obowiązywać od 1 stycznia 2021 r. spowodują, że wynajmujący (np. mieszkanie, dom) będzie mógł wybrać zryczałtowaną formę opodatkowania przychodów z tego tytułu, z zastosowaniem dość korzystnej stawki (8,5% do przychodów do wysokości 100 tys. zł oraz 12,5% powyżej tego limitu) nie tylko w stosunku do przychodów osiąganych z tzw. najmu prywatnego (tak jest obecnie), ale m.in również do przychodów z najmu w ramach działalności gospodarczej. Obecnie najem uznany za działalność gospodarczą na gruncie PIT nie może korzystać z ww. preferencji.

REKLAMA

Oczekiwane przez wielu podatników (zwłaszcza posiadających nieruchomości na wynajem) przepisy zostały już uchwalone przez Sejm (na posiedzeniu 28 października) i przekazane do prac legislacyjnych w Senacie.

Wejście w życie omawianych przepisów powinno zakończyć trwające od wielu lat i kończące się niejednokrotnie dopiero w sądach administracyjnych spory pomiędzy wynajmującymi a fiskusem. Obecnie spory te sprowadzają się zasadniczo do tego, czy dany najem (np. trzech mieszkań) to już działalność gospodarcza, czy też jedynie czynność mieszcząca się w zwykłym zarządzaniu majątkiem prywatnym (tzw. najem prywatny).


W obecnym stanie prawnym organy podatkowe, opierając się na dość nieostrej definicji działalności gospodarczej na gruncie ustawy o PIT, mogą potencjalnie uznać za działalność gospodarczą nawet najem pojedynczego mieszkania (jeśli odbywa się w sposób zorganizowany, ciągły i jest działalnością zarobkową – przy założeniu, że wskazane przesłanki występują łącznie). Przepisy nie uzależniają bowiem wprost klasyfikacji do danego rodzaju najmu (prywatnego, czy w ramach działalności gospodarczej) od ilości wynajmowanych nieruchomości.

Aktualnie trwają spory co do opodatkowania „prywatnego” najmu nieruchomości

REKLAMA

Mimo że aktualnie obowiązujące przepisy wprost się do tej kwestii nie odnoszą, to jednak w praktyce wzrost ilości wynajmowanych nieruchomości niewątpliwie zwiększa szansę uznania najmu za działalność gospodarczą. Organy podatkowe (jak również sądy administracyjne) niejednokrotnie prezentowały stanowisko, zgodnie z którym wynajmowanie kliku/kilkunastu nieruchomości już samo w sobie powoduje, że co do zasady nie da się prowadzić najmu w sposób inny niż zorganizowany i ciągły (przesłanka działalności zarobkowej jest w takim przypadku raczej oczywista). Takie podejście wydaje się jednak nie do końca czytelne. Można się bowiem zastanowić, czy (poza jakimiś skrajnymi przypadkami) w ogóle da się prowadzić najem w sposób inny niż: zorganizowany (wynajmujący z zasady dąży do optymalnej organizacji najmu), ciągły (z punktu widzenia wynajmującego optymalne jest, aby nie występowały przerwy). Ponadto zasadniczym celem najmu jest zarobek (zakładając, że wynajmujący nie zamierza prowadzić np. działalności paracharytatywnej).

Przesłanki uznania danego najmu za działalność gospodarczą (z uwagi na nieprecyzyjną definicje tej działalności oraz brak regulacji np. co do ilości wynajmowanych nieruchomości) są więc na gruncie obecnie obowiązujących przepisów w praktyce mocno uznaniowe, co może powodować u podatników odczucie pewnej niekonsekwencji w traktowaniu najmu. Może się bowiem zdarzyć, że za prowadzącego działalność gospodarczą na gruncie ustawy o PIT zostanie uznana osoba wynajmująca odziedziczone po rodzicach i dziadkach dwa mieszkania (bo np. zbyt intensywnie reklamuje najem oraz z braku czasu korzysta przy obsłudze najmu z usług agencji nieruchomości oraz firmy sprzątającej), a za najem prywatny zostanie z kolei uznany najem sześciu zakupionych mieszkań u innej osoby (bo osoba ta zorganizowała najem w mniej profesjonalny sposób). Fiskus dokonując oceny (np. zamierzając wykazać lub wykluczyć zorganizowany sposób najmu) kieruje się bowiem również tym, czy czynności dokonywane przez podatnika są podobne do działań profesjonalnych podmiotów zajmujących się taką działalnością.

Powyższe podejście prowadzi do dość groteskowych sytuacji, w których osoby zamierzające wynajmować np. kilka posiadanych mieszkań (lub innych nieruchomości), chcące korzystać z tzw. „niskiego” ryczałtu przyjmują dość „ascetyczny” model najmu rezygnując chociażby z pośrednictwa biur nieruchomości, szerszej reklamy, sprzątania nieruchomości przez podmioty zewnętrzne itp. Wszystko po to, aby nie dawać fiskusowi argumentów, że najem jest profesjonalny (wskazane działania mogą bowiem świadczyć za profesjonalizacją najmu). Przy czym takie podejście mogło co najwyżej ograniczyć ryzyko uznania danego działania za działalność gospodarczą, a nie całkowicie je wyeliminować.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W celu uniknięcia potencjalnego sporu z organami podatkowymi podatnicy niejednokrotnie starali się więc dodatkowo potwierdzać planowane lub bieżące działania dotyczące najmu wnioskując o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej. Efekty takich wniosków bywały różne. Zdarzało się jednak, że organy podatkowe czasami akceptowały jako tzw. najem prywatny również stosunkowo dużą ilość wynajmowanych nieruchomości, co dodatkowo potęgowało niezrozumienie u tych podatników, u których mniejszą ilość wynajmowanych nieruchomości uznano za działalność gospodarczą.

Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 21 kwietnia 2017 r., znak 0113-KDIPT2-1.4011.38.2017.1.KU, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zaakceptował stanowisko właścicielki kamienicy posiadającej 15 lokali mieszkalnych wynajmowanych zarówno osobom fizycznym, jak i podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą, zgodnie z którym: (...) aktywność rynkowa polegająca na wynajmie opisanych we wniosku lokali mieszkalnych nie stanowi pozarolniczej działalności gospodarczej, ale tzw. najem prywatny w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (…)

W innej interpretacji indywidualnej (z dnia 2 maja 2018 r., znak. 0112-KDIL3-1.4011.116.2018.1.KF) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zakwestionował z kolei prawa do opodatkowania ryczałtem planowanego najmu 6 mieszkań i 5 przynależnych do nich miejsc postojowych oraz dodatkowego sezonowego najmu pokoi w budynku letniskowym nad morzem. Powyższa interpretacja ma dodatkowy charakter pewnego wyjątku od reguły z tego powodu, że w doktrynie podatkowej przeważa raczej pogląd, że tzw. „najmem turystyczny” (jako najem generalnie krótkoterminowy) co do zasady nie może być wykonywany w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a tym samym nie może być opodatkowany tzw. "niskim ryczałtem". Wynika to z tego, że udostępnianie nieruchomości na krótkie okresy ma zasadniczo charakter powtarzalny, zorganizowany i zarobkowy – przez co nie mieści się w tzw. zarządzaniu majątkiem prywatnym, lecz spełnia przesłanki dla uznania za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o PIT.

Jednakże nawet uzyskanie korzystnej (w mniemaniu podatnika) interpretacji indywidualnej w praktyce nie zabezpieczało w pełni ryzyka podatkowego. Fiskus po wydaniu interpretacji i tak mógł próbować udowodnić (np. w ramach postępowania podatkowego), że stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe opisane we wniosku o wydanie interpretacji nie pokrywa się jednak z faktycznymi okolicznościami prowadzenia najmu. Tym samym ograny podatkowe mogły zanegować moc ochronną interpretacji. Podatnik kierujący się bezpieczeństwem podatkowym musiał się wiec wykazać dużą konsekwencją w działaniu (w zakresie przestrzegania stanu opisanego w interpretacji), co nie jest działaniem prostym - biorąc pod uwagę zmieniające się realia rynkowe. Taki brak elastyczności w prowadzeniu najmu jest szczególnie problematyczny w okresach kryzysowych (np. w obecnej sytuacji zwianej z COVID-19), gdzie, aby korzystnie wynająć nieruchomość (a czasem w ogóle ją wynająć), działania wynajmującego często muszą być o wiele bardziej intensywne niż wcześniej, gdy nie było problemu ze znalezieniem odpowiedniego najemcy. Tym samym u wynajmującego może niejednokrotnie pojawić się dylemat, czy zachować prawo do ryczałtu (licząc się np. z tym, że nieruchomość zostanie potencjalnie niewynajęta przez dłuższy czas), czy jednak zaryzykować i podjąć na szeroką skalę, na potrzeby najmu, działania charakterystyczne dla podmiotów profesjonalnych (np. profesjonalna reklama, zatrudnienie pośredników, doradców). W drugim przypadku (jeśli fiskus uzna te działania za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o PIT, a nie za najem prywatny) wynajmujący muszą liczyć się z konsekwencjami ewentualnej konieczności dopłaty podatku według skali podatkowej.

Ryczałt od przychodów z najmu prywatnego w 2021 roku

Mając na uwadze wyżej wskazane problemy związane z opodatkowaniem najmu prywatnego, proponowane przez ustawodawcę od stycznia 2021 r. rozwiązania należy ocenić pozytywnie. Powinny rozwiać większość problemów związanych ze stosowaniem ryczałtu od najmu i jednocześnie zakończyć spory podatników z fiskusem w zakresie tego, czy dane działanie jest najmem prywatnym.

Według planowanej nowelizacji przepisów (art. 12 ust. 1 pkt 4 nowelizowanej ustawy o zryczałtowanym podatku) przychody związane z najmem oraz zakwaterowaniem, w większości przypadków, mają być opodatkowane ryczałtowo stawką 8,5% oraz 12,5% od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł. Co najistotniejsze, w kontekście zakończenia sporów między podatnikami a fiskusem, powyższe opodatkowanie będzie mogło dotyczyć również przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, zaliczanych do przychodów z działalności gospodarczej.

Jeśli zmiany wejdą w życie (aktualnie wszystko na to wskazuje), pozwoli to wynajmującym skupić się na tym, która forma opodatkowania z punktu widzenia ich potrzeb jest aktualnie optymalna, a nie na tym, czy ich działanie wypełnia definicję działalności gospodarczej na gruncie ustawy PIT, czy też nie.

Ryczałt jest prostą formą opodatkowania preferowaną przez podatników, którzy nie mają wielu kosztów zwianych z najmem (ryczałt płaci się od przychodu, a nie od dochodu), bądź nie chcą chociażby prowadzić bardziej rozbudowanych ewidencji dla celów podatkowych. Należy jednak zaznaczyć, że nie w każdej sytuacji ryczałt jest korzystniejszą formą opodatkowania. Stosowanie ryczałtu uniemożliwia chociażby rozliczanie kosztów amortyzacji nieruchomości. Podatnicy, którzy nabyli nieruchomość na kredyt, przy ryczałcie nie będą mogli z kolei odliczyć odsetek.

Tym samym wybór formy opodatkowania powinien być poprzedzony dogłębną analizą i przeprowadzeniem odpowiedniej kalkulacji. Szczególnie jeśli ponoszone lub planowane koszty będą stosunkowo wysokie. W wielu wypadkach rozliczanie najmu na zasadach ogólnych (pomimo pozornie mniej korzystnych stawek 17 i 32%) lub według liniowej stawki 19% może się okazać ekonomicznie bardziej opłacalne.

Przeprowadzenie powyższych działań warto zlecić ekspertom zajmującym się wskazaną tematyką. Nasi doradcy mają bogate doświadczenie w tego typu sprawach. Jeśli potrzebujesz wsparcia w tym temacie skontaktuj się z nami.

Marcin Gandecki, konsultant ds. podatków, Business Tax Professionals sp. z o.o. sp. k.

Zadaj nam pytanie – chętnie odpowiemy: tax@impel.pl

Źródła:

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Darowizna od brata ponad limit 36 120 zł. Jakie warunki muszą zostać spełnione, żeby nie stracić prawa do zwolnienia podatkowego?

Co robić gdy darowizna przekazana przez brata przekracza limit kwoty wolnej w wysokości 36 120 zł? Czy podlegała zwolnieniu od podatku od spadków i darowizn, pomimo że jest dokonywana z majątku wspólnego brata i jego małżonki? Jakie warunki muszą zostać spełnione, żeby nie stracić prawa do zwolnienia?

KSeF wymusi zmiany. Rejestry VAT i wydatki pracownicze po nowemu od 2026 roku

Wdrożenie Krajowego Systemu e-Faktur to jeden z najważniejszych projektów cyfryzacyjnych polskiej administracji podatkowej ostatnich lat. Od 1 lutego lub od 1 kwietnia 2026 roku – w zależności od poziomu sprzedaży w 2024 roku – podatnicy VAT będą zobowiązani do wystawiania faktur wyłącznie w formie elektronicznej za pośrednictwem KSeF. To nie tylko zmiana technologiczna, ale także rewolucja organizacyjna, która wymusi dostosowanie systemów księgowych, procesów wewnętrznych i codziennej pracy działów finansowych.

Kredyt EKOlogiczny 2025 – bezzwrotna dotacja dla firm na modernizację energetyczną. Jakie warunki trzeba spełnić?

Już od października 2025 r. przedsiębiorcy będą mogli ubiegać się o dofinansowanie z Kredytu EKOlogicznego – dotacji realizowanej w ramach programu Fundusze Europejskie dla Nowoczesnej Gospodarki (FENG 3.01).

Obowiązkowy KSeF: kogo obejmie, jak fakturować w czasie awarii? Co czeka podatników VAT w 2026 roku?

Ponad pół rok dzieli przedsiębiorców od dnia, w którym elektroniczne fakturowanie stanie się w Polsce obowiązkowe. W zależności od poziomu sprzedaży w 2024 roku, firmy będą musiały dołączyć do Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) od 1 lutego lub od 1 kwietnia 2026 roku. Od tego momentu korzystanie z KSeF stanie się obowiązkowe dla wszystkich podatników VAT czynnych. Firmy mają już niewiele czasu, by dostosować swoje systemy, procedury i zespoły do nowych wymogów.

REKLAMA

Ulga termomodernizacyjna i zwolnienie z podatku dochodowego (PIT) dla osób realizujących przedsięwzięcia termomodernizacyjne. Najnowsze objaśnienia Ministra Finansów z 2025 r.

W dniu 30 czerwca 2025 r. Minister Finansów wydał objaśnienia podatkowe odnośnie form wsparcia przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w podatku dochodowym od osób fizycznych. Objaśnienie te dotyczą rozwiązań podatkowych (ulga termomodernizacyjna i zwolnienie podatkowe), które wspierają przedsięwzięcie termomodernizacyjne na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej „ustawa PIT”), oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej „ustawa o ryczałcie”). Objaśnienia zawierają ogólne wyjaśnienia przepisów prawa podatkowego oraz uwzględniają stan prawny obowiązujący na dzień 1 stycznia 2025 r. Objaśnienia podatkowe są wydawane przez ministra finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy – Ordynacja podatkowa z urzędu w celu zapewnienia jednolitego stosowania przepisów prawa podatkowego przez organy podatkowe. Warto w szczególności zwrócić uwagę na zmieniony wykaz wydatków uprawniających do odliczenia w ramach ulgi rehabilitacyjnej. Walorem tych objaśnień są także liczne przykłady wyjaśniające treść przepisów. Publikujemy poniżej pełną treść tych objaśnień.

Nowe tachografy nie aż tak inteligentne jak zakładano. Na jakie błędy muszą uważać kierowcy i firmy transportowe?

Od 19 sierpnia 2025 roku w przewozach międzynarodowych w UE wymagane będą już wyłącznie najnowsze tachografy inteligentne często oznaczane jako tachografy G2V2, czyli druga wersja tachografów inteligentnych. Obecnie w transporcie międzynarodowym stanowią one już większość tachografów. Choć nowe urządzenia rejestrujące miały za zadanie ułatwiać pracę firmom transportowym, to jednak są zawodne i mogą powodować wiele trudności przy rozliczaniu i kontroli czasu pracy kierowców. Na jakie błędy nowych smart tachografów trzeba uważać i jak skutecznie sobie z nimi radzić?

Patologiczna prywatyzacja majątku firm? Rada Przedsiębiorców wzywa rząd do pilnych zmian w prawie

Rada Przedsiębiorców alarmuje: niekontrolowane postępowania upadłościowe sprzyjają nadużyciom i grabieży majątku firm. W liście do premiera Donalda Tuska organizacja apeluje o zmiany legislacyjne, które mają zakończyć nieformalny system patologicznej prywatyzacji i chronić interes publiczny.

Jak korzystać w praktyce z procedury VAT OSS – rejestracja, rozliczenia, płatności, ewidencja

Procedura OSS (ang. One Stop Shop) obowiązuje w Polsce od 1 lipca 2021 r., jednak wciąż wiele firm nie zdaje sobie sprawy, jak bardzo może ona uprościć ich rozliczenia podatkowe w zakresie VAT. Choć na pierwszy rzut oka może wydawać się skomplikowana, przy wsparciu doświadczonego doradcy jej wdrożenie jest szybkie i efektywne, a korzyści z jej stosowania znaczące.

REKLAMA

Stawka VAT 0%: Jak poprawnie udokumentować dostawę wewnątrz UE, by nie stracić na podatku?

Wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów (WDT) może być opodatkowana stawką VAT 0%, ale tylko pod warunkiem spełnienia określonych wymogów formalnych. Sprawdź, czym dokładnie jest WDT, jakie dokumenty są niezbędne, by transakcja była zgodna z przepisami i jak uniknąć pułapek, które mogą skutkować dodatkowymi kosztami podatkowymi.

Urlop na samozatrudnieniu (kontrakt B2B) - komu przysługuje i co trzeba wiedzieć?

Zmęczenie i potrzeba oddechu od maili, telefonów i projektów to uczucia, które dobrze zna nie tylko pracownik etatowy. Coraz więcej samozatrudnionych prowadzących jednoosobowe działalności gospodarcze przyznaje wprost: chcieliby odpocząć, ale mają wątpliwości, co będzie się działo z ich firmą podczas dłuższej nieobecności. Często nie wiedzą nawet, jakie prawa do odpoczynku im przysługują. Wyjaśniamy, jakie mechanizmy prawne, podatkowe oraz organizacyjne mogą pomóc przedsiębiorcy złapać oddech.

REKLAMA