REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opodatkowanie przychodów z najmu – kiedy ryczałt a kiedy działalność gospodarcza

Opodatkowanie przychodów z najmu – kiedy ryczałt a kiedy działalność gospodarcza
Opodatkowanie przychodów z najmu – kiedy ryczałt a kiedy działalność gospodarcza

REKLAMA

REKLAMA

Jak odróżnić tzw. najem prywatny od najmu realizowanego w ramach działalności gospodarczej? Kiedy przychody z wynajmu dwóch lub więcej mieszkań można opodatkować 8,5% ryczałtem ewidencjonowanym a kiedy wg skali podatkowej PIT (18% i 32%). Problem z odpowiedzią na te pytania mają nie tylko podatnicy ale również organy podatkowe a nawet Minister Finansów. W odpowiedzi na interpelację poselską Minister stwierdził jedynie, że liczba wynajmowanych lokal ani okres na jaki te lokale są wynajmowane nie są kryteriami decydującymi przy rozstrzyganiu tych kwestii podatkowych.

Kiedy prywatnie a kiedy w ramach działalności gospodarczej

Problem tkwi przede wszystkim w niejasnych przepisach. Zarówno przepisy ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT), jak również regulacje ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (ustawa o ryczałcie) odwołują się w tym zakresie do dość ogólnej definicji działalności gospodarczej.

Autopromocja

Na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o PIT - odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Definicja działalności gospodarczej znajduje się w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zwrócić należy tu uwagę, że można prowadzić działalność gospodarczą w rozumieniu tej ustawy nawet bez formalnej rejestracji tej działalności.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wniosek z tego przepisu jest taki, że jeśli wynajmujemy majątek nie związany z działalnością gospodarczą, przychody z tego wynajmu mogą być zakwalifikowane do odrębnego źródła przychodów – tj. do przychodów z najmu, dzierżawy i podobnych umów wskazanych w ww. art. 10 ust. 1 pkt 6) ustawy o PIT.

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym również traktuje najem oddzielnie od działalności gospodarczej. Zgodnie z  art. 2 ust. 1a  ustawy o ryczałcie osoby fizyczne mogą płacić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych od przychodów z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zatem  na pozór sprawa wygląda prosto. Jeżeli osoba fizyczna osiąga przychody z najmu prywatnie (czyli poza działalnością gospodarczą), a wynajmowany lokal użytkowy nie jest elementem majątku trwałego przedsiębiorstwa, istnieje możliwość opodatkowania przychodów pochodzących z tego tytułu ryczałtem ewidencjonowanym.

Jednak w praktyce, zwłaszcza w przypadku osób wynajmujących większą ilość nieruchomości (np. mieszkań) organy podatkowe potrafią uznać najem za prowadzony w ramach działalności gospodarczej.

Organy podatkowe w wydawanych interpretacjach wchodzą głębiej w definicję działalności gospodarczej, a kluczowe często jest jest tu kryterium zorganizowania tej działalności. Więcej na ten temat: Czy najem wielu mieszkań może być opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym?

Polecamy: PIT 2019. Komentarz

Co się bardziej opłaca – ryczałt czy PIT?

Z reguły podatnicy uważają, że opodatkowanie przychodów z najmu w formie ryczałtu ewidencjonowanego jest korzystniejsze od opodatkowania PIT. Bowiem obowiązuje tu stawka 8,5% od przychodów do kwoty 100 000 zł, a od nadwyżki ponad tę kwotę stawka 12,5% przychodów. Natomiast w podatku dochodowym (PIT) opodatkowane są dochody (przychody pomniejszone o koszty uzyskania) wg skali podatkowej PIT (stawki 18% i 32%). Jednak biorąc pod uwagę np. koszty remontu, czy amortyzacji w wielu przypadkach okazuje się, że PIT jest korzystniejszy od ryczałtu.

Jednak PIT jest na pewno bardziej kłopotliwy biorąc pod uwagę ewidencję księgową - konieczność prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów albo nawet tzw. pełnej księgowości (czyli ksiąg rachunkowych zgodnie z ustawą o rachunkowości).

W odpowiedzi udzielonej 10 kwietnia 2019 r. na interpelację poselską nr 29197 Minister Finansów stwierdził, że to w jaki sposób należy opodatkować przychody z najmu (tzn. tak jak przychody z najmu prywatnego, czy też z działalności gospodarczej), zależy od całokształtu okoliczności w danej sprawie.

Zdaniem Ministra wybór formy opodatkowania uzależniony jest od różnych czynników, w tym np. uciążliwości i kosztów prowadzenia księgowości w przypadku działalności gospodarczej. Podatnik może zdecydować się na opodatkowanie w formie ryczałtu ewidencjonowanego, mimo iż, gdyby wybrał działalność gospodarczą płaciłby niższy podatek.

Minister wskazał następujący przykład.

Podatnik zakupił dwa lokale mieszkalne za 600 tys. zł (każdy lokal kosztował 300 tys.). Lokale te zaczął wynajmować. Czynsz najmu za jeden lokal wynosił 1700 zł miesięcznie, drugi 1900 zł miesięcznie. Jako formę opodatkowania wybrał ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zryczałtowany podatek miesięcznie wynosi 306 zł.

Gdyby lokale te wynajmował w ramach działalności gospodarczej i dochody uzyskane z tego tytułu opodatkował wg 19% stawki podatku dochodowego (PIT), to mógłby od uzyskanego przychodu odliczyć koszty: miesięczną amortyzację – stawka 2,5% tj, od kwoty 600 tys. = 15 tys. tj. miesięcznie 1250 zł, opłaty związane z zarzadzaniem nieruchomościami np. odpowiednio 500 zł i 450 zł tj. miesięcznie 950 zł.

Łącznie uzyskany przychód z tytułu najmu mógłby pomniejszyć o 2200 zł (amortyzacja 1250 plus opłaty 950 zł), zatem dochód do opodatkowania wyniósłby 1400 zł. Podatek wyniósłby 1400 zł x 19% = 266 zł.

Prowadząc działalność gospodarczą podatnik miałby prawo dodatkowo odliczyć od dochodu zapłaconą składkę na ubezpieczenie społeczne i od podatku zapłaconą składkę na ubezpieczenie zdrowotne.


Minister Finansów nie daje jasnej odpowiedzi

Minister Finansów zwrócił uwagę, że wysokość płaconego podatku nie jest czynnikiem, który określa, że dane przychody są zaliczane do określonego źródła przychodów.

Tak samo takim czynnikiem nie powinna być (zdaniem Ministra) ilość lokali wynajmowanych, czy okres, na jaki te lokale są wynajmowane.

Posłowie w ww. interpelacji zwracali uwagę, że opodatkowanie przychodów z najmu nie jest uregulowane w sposób jasny i niebudzący wątpliwości. Dlatego też osoby zajmujące się najmem, mając wątpliwości i nie chcąc narazić się na problemy z fiskusem, występują o indywidualne interpretacje do dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Problem w tym, że interpretacje w takich samych sprawach są często rozbieżne.

Minister odpowiedział, że pojawiające się rozbieżności są nieodłączne przy stosowaniu prawa w praktyce.

Ponadto Minister poinformował, że w Ministerstwie Finansów trwają prace koncepcyjne nad wdrożeniem reformy systemu podatku dochodowego. Opracowywane propozycje przepisów mają realizować politykę tzw. „3P” w prawie podatkowym, czyli przejrzystości, prostoty i przyjazności systemu podatkowego. Prace te swym zakresem obejmą także zasady opodatkowania dochodów z najmu. Problem zgłoszony w interpelacji poselskiej Minister potraktował jako głos w dyskusji i sygnał oczekiwań co do kształtu rozwiązań przygotowywanych w ramach reformy systemu podatku dochodowego.

Widać wyraźnie (także z omawianej odpowiedzi Ministra Finansów), że kwestia opodatkowania dochodów z najmu daleka jest od precyzyjnej regulacji. Taki stan rzeczy jest niekomfortowy dla podatników, którzy nie mają konkretnych wskazówek w jakich przypadkach mogą skorzystać z ryczałtu a kiedy bezwzględnie trzeba zastosować PIT. Pozostaje mieć tylko nadzieję, że reforma podatków dochodowych przyniesie w przypadku opodatkowania dochodów (przychodów) z najmu przepisy znacznie bardziej klarowne.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Krajowy Plan Odbudowy w Polsce w 2024 roku. Wyścig z czasem po 60 miliardów euro

    Zeszłotygodniowe informacje dotyczące odblokowania funduszy europejskich są optymistyczne – kierunek działań przyjęty przez polski rząd może liczyć na przychylność UE. Pamiętajmy jednak, że deklaracje te nie oznaczają, że środki na wspieranie reform i inwestycji zostaną nam „automatycznie” udostępnione - pisze Łukasz Kościjańczuk, partner w CRIDO.

    Czy laptop i wynajęte mieszkanie pracownika zagranicznej firmy to już zakład w Polsce?

    Pracownicy wykonujący pracę poza miejscem siedziby pracodawcy (lub innym miejscem określonym w umowie o pracę) mogą generować szereg konsekwencji podatkowych, zarówno dla pracownika, jak i dla pracodawcy, szczególnie gdy w grę wchodzi praca poza Polską, lub w Polsce, ale dla pracodawcy z innego kraju - pisze Dr Adam Barcikowski – Manager w Nexia Advcero.

    Niższy VAT od 1 kwietnia 2024 r. Stawka 8% dla usług kosmetycznych, manicure i pedicure

    Ministerstwo Finansów przygotowało już projekt rozporządzenia, które obniży od 1 kwietnia 2024 r. - z 23% do 8% – stawkę VAT na określone usługi kosmetyczne.

    Czas na reformę Unijnego Kodeksu Celnego

    Reforma (projektu) nowego Unijnego Kodeksu Celnego po konsultacjach społecznych. Od 2027 roku przewidywane jest wejście w życie nowego UKC. Będą to zmiany rewolucyjne w wielu aspektach, dziś obowiązujących przepisów prawa celnego. Wiarygodni przedsiębiorcy mają mieć znaczne uproszczenia oraz mamy przejść na „inteligentne” odprawy celne ze zwiększonym monitoringiem systemów informatycznych.

    Twój e-PIT wspólnie z małżonkiem

    Usługa Twój e-PIT umożliwia złożenie rocznego PIT wspólnie z małżonkiem. Kiedy jest to możliwe? Jakie działania należny wykonać?

    PGNiG obniża ceny gazu dla gospodarstw domowych. Ale nadal ponad 90 zł/MWh drożej od ceny zamrożonej do połowy 2024 roku

    W czwartek 29 lutego 2024 r. Prezes Urzędu Regulacji Energetyki zatwierdził obniżenie o 8,3 proc. (do 290,97 zł/MWh) zatwierdzonej w grudniu 2023 r. i obowiązującej w 2024 r. taryfy na sprzedaż gazu dla gospodarstw domowych i innych tzw. odbiorców uprawnionych przez spółkę PGNiG Obrót Detaliczny. Ale do 30 czerwca 2024 r. cena netto gazu dla odbiorców uprawnionych (w tym odbiorców w gospodarstwach domowych) została zamrożona na poziomie 200,17 zł/MWh.

    Ujednolicenie sprawozdań finansowych komitetów wyborczych. Jest projekt rozporządzenia w tej sprawie

    Ustawodawca przygotował projekt rozporządzenia w sprawie łącznego sprawozdania finansowego komitetu wyborczego, który zarejestrował kandydata na wójta, burmistrza, prezydenta miasta oraz listę kandydatów na radnych. Jakie rozwiązania znalazły się w projekcie?

    Tabela kursów średnich NBP z 29 lutego 2024 roku [nr 043/A/NBP/2024]

    Tabela kursów średnich waluty krajowej w stosunku do walut obcych ogłoszona przez NBP 29 lutego 2024 roku - nr 043/A/NBP/2024. Jaki dziś kurs euro? Jakie zmiany w kursach walut?

    Czy w ramach ulgi rehabilitacyjnej można odliczyć remont łazienki?

    Ulga rehabilitacyjna a remont łazienki. Czy możliwe jest odliczenie w ramach ulgi rehabilitacyjnej kosztów remontu, adaptacji  i wyposażenia łazienki dla osoby z orzeczeniem o niepełnosprawności?

    Księgowy na urlopie. Jak utrzymać płynność obsługi księgowej w firmie?

    Gdy księgowy udaje się na urlop, firma stoi przed wyzwaniem związanym nie tylko ze zorganizowaniem zastępstwa, ale również z utrzymaniem płynności obsługi księgowej. Podpowiadamy, jak przygotować firmę na taką sytuację.

    REKLAMA