REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opodatkowanie przychodów z najmu – kiedy ryczałt a kiedy działalność gospodarcza

Opodatkowanie przychodów z najmu – kiedy ryczałt a kiedy działalność gospodarcza
Opodatkowanie przychodów z najmu – kiedy ryczałt a kiedy działalność gospodarcza

REKLAMA

REKLAMA

Jak odróżnić tzw. najem prywatny od najmu realizowanego w ramach działalności gospodarczej? Kiedy przychody z wynajmu dwóch lub więcej mieszkań można opodatkować 8,5% ryczałtem ewidencjonowanym a kiedy wg skali podatkowej PIT (18% i 32%). Problem z odpowiedzią na te pytania mają nie tylko podatnicy ale również organy podatkowe a nawet Minister Finansów. W odpowiedzi na interpelację poselską Minister stwierdził jedynie, że liczba wynajmowanych lokal ani okres na jaki te lokale są wynajmowane nie są kryteriami decydującymi przy rozstrzyganiu tych kwestii podatkowych.

Kiedy prywatnie a kiedy w ramach działalności gospodarczej

Problem tkwi przede wszystkim w niejasnych przepisach. Zarówno przepisy ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT), jak również regulacje ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (ustawa o ryczałcie) odwołują się w tym zakresie do dość ogólnej definicji działalności gospodarczej.

REKLAMA

Autopromocja

Na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o PIT - odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Definicja działalności gospodarczej znajduje się w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zwrócić należy tu uwagę, że można prowadzić działalność gospodarczą w rozumieniu tej ustawy nawet bez formalnej rejestracji tej działalności.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wniosek z tego przepisu jest taki, że jeśli wynajmujemy majątek nie związany z działalnością gospodarczą, przychody z tego wynajmu mogą być zakwalifikowane do odrębnego źródła przychodów – tj. do przychodów z najmu, dzierżawy i podobnych umów wskazanych w ww. art. 10 ust. 1 pkt 6) ustawy o PIT.

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym również traktuje najem oddzielnie od działalności gospodarczej. Zgodnie z  art. 2 ust. 1a  ustawy o ryczałcie osoby fizyczne mogą płacić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych od przychodów z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zatem  na pozór sprawa wygląda prosto. Jeżeli osoba fizyczna osiąga przychody z najmu prywatnie (czyli poza działalnością gospodarczą), a wynajmowany lokal użytkowy nie jest elementem majątku trwałego przedsiębiorstwa, istnieje możliwość opodatkowania przychodów pochodzących z tego tytułu ryczałtem ewidencjonowanym.

Jednak w praktyce, zwłaszcza w przypadku osób wynajmujących większą ilość nieruchomości (np. mieszkań) organy podatkowe potrafią uznać najem za prowadzony w ramach działalności gospodarczej.

Organy podatkowe w wydawanych interpretacjach wchodzą głębiej w definicję działalności gospodarczej, a kluczowe często jest jest tu kryterium zorganizowania tej działalności. Więcej na ten temat: Czy najem wielu mieszkań może być opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym?

Polecamy: PIT 2019. Komentarz

Co się bardziej opłaca – ryczałt czy PIT?

REKLAMA

Z reguły podatnicy uważają, że opodatkowanie przychodów z najmu w formie ryczałtu ewidencjonowanego jest korzystniejsze od opodatkowania PIT. Bowiem obowiązuje tu stawka 8,5% od przychodów do kwoty 100 000 zł, a od nadwyżki ponad tę kwotę stawka 12,5% przychodów. Natomiast w podatku dochodowym (PIT) opodatkowane są dochody (przychody pomniejszone o koszty uzyskania) wg skali podatkowej PIT (stawki 18% i 32%). Jednak biorąc pod uwagę np. koszty remontu, czy amortyzacji w wielu przypadkach okazuje się, że PIT jest korzystniejszy od ryczałtu.

Jednak PIT jest na pewno bardziej kłopotliwy biorąc pod uwagę ewidencję księgową - konieczność prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów albo nawet tzw. pełnej księgowości (czyli ksiąg rachunkowych zgodnie z ustawą o rachunkowości).

W odpowiedzi udzielonej 10 kwietnia 2019 r. na interpelację poselską nr 29197 Minister Finansów stwierdził, że to w jaki sposób należy opodatkować przychody z najmu (tzn. tak jak przychody z najmu prywatnego, czy też z działalności gospodarczej), zależy od całokształtu okoliczności w danej sprawie.

Zdaniem Ministra wybór formy opodatkowania uzależniony jest od różnych czynników, w tym np. uciążliwości i kosztów prowadzenia księgowości w przypadku działalności gospodarczej. Podatnik może zdecydować się na opodatkowanie w formie ryczałtu ewidencjonowanego, mimo iż, gdyby wybrał działalność gospodarczą płaciłby niższy podatek.

Minister wskazał następujący przykład.

Podatnik zakupił dwa lokale mieszkalne za 600 tys. zł (każdy lokal kosztował 300 tys.). Lokale te zaczął wynajmować. Czynsz najmu za jeden lokal wynosił 1700 zł miesięcznie, drugi 1900 zł miesięcznie. Jako formę opodatkowania wybrał ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zryczałtowany podatek miesięcznie wynosi 306 zł.

Gdyby lokale te wynajmował w ramach działalności gospodarczej i dochody uzyskane z tego tytułu opodatkował wg 19% stawki podatku dochodowego (PIT), to mógłby od uzyskanego przychodu odliczyć koszty: miesięczną amortyzację – stawka 2,5% tj, od kwoty 600 tys. = 15 tys. tj. miesięcznie 1250 zł, opłaty związane z zarzadzaniem nieruchomościami np. odpowiednio 500 zł i 450 zł tj. miesięcznie 950 zł.

Łącznie uzyskany przychód z tytułu najmu mógłby pomniejszyć o 2200 zł (amortyzacja 1250 plus opłaty 950 zł), zatem dochód do opodatkowania wyniósłby 1400 zł. Podatek wyniósłby 1400 zł x 19% = 266 zł.

Prowadząc działalność gospodarczą podatnik miałby prawo dodatkowo odliczyć od dochodu zapłaconą składkę na ubezpieczenie społeczne i od podatku zapłaconą składkę na ubezpieczenie zdrowotne.


Minister Finansów nie daje jasnej odpowiedzi

Minister Finansów zwrócił uwagę, że wysokość płaconego podatku nie jest czynnikiem, który określa, że dane przychody są zaliczane do określonego źródła przychodów.

Tak samo takim czynnikiem nie powinna być (zdaniem Ministra) ilość lokali wynajmowanych, czy okres, na jaki te lokale są wynajmowane.

Posłowie w ww. interpelacji zwracali uwagę, że opodatkowanie przychodów z najmu nie jest uregulowane w sposób jasny i niebudzący wątpliwości. Dlatego też osoby zajmujące się najmem, mając wątpliwości i nie chcąc narazić się na problemy z fiskusem, występują o indywidualne interpretacje do dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Problem w tym, że interpretacje w takich samych sprawach są często rozbieżne.

Minister odpowiedział, że pojawiające się rozbieżności są nieodłączne przy stosowaniu prawa w praktyce.

Ponadto Minister poinformował, że w Ministerstwie Finansów trwają prace koncepcyjne nad wdrożeniem reformy systemu podatku dochodowego. Opracowywane propozycje przepisów mają realizować politykę tzw. „3P” w prawie podatkowym, czyli przejrzystości, prostoty i przyjazności systemu podatkowego. Prace te swym zakresem obejmą także zasady opodatkowania dochodów z najmu. Problem zgłoszony w interpelacji poselskiej Minister potraktował jako głos w dyskusji i sygnał oczekiwań co do kształtu rozwiązań przygotowywanych w ramach reformy systemu podatku dochodowego.

Widać wyraźnie (także z omawianej odpowiedzi Ministra Finansów), że kwestia opodatkowania dochodów z najmu daleka jest od precyzyjnej regulacji. Taki stan rzeczy jest niekomfortowy dla podatników, którzy nie mają konkretnych wskazówek w jakich przypadkach mogą skorzystać z ryczałtu a kiedy bezwzględnie trzeba zastosować PIT. Pozostaje mieć tylko nadzieję, że reforma podatków dochodowych przyniesie w przypadku opodatkowania dochodów (przychodów) z najmu przepisy znacznie bardziej klarowne.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/9
Są kosztem uzyskania przychodu:
koszty reprezentacji, w szczególności poniesione na usługi gastronomiczne, zakup żywności oraz napojów, w tym alkoholowych
udzielone pożyczki, w tym stracone pożyczki
wydatki na wystrój wnętrza biurowego nie będące wydatkami reprezentacyjnymi
wpłaty dokonywane do pracowniczych planów kapitałowych, o których mowa w ustawie o pracowniczych planach kapitałowych – od nagród i premii wypłaconych z dochodu po opodatkowaniu podatkiem dochodowym
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Pracownik może czasem nie wykonywać pracy i zachować prawo do wynagrodzenia. W jakich przypadkach?

Wynagrodzenie jest – co do zasady - świadczeniem przysługującym w zamian za świadczoną przez pracownika pracę (czyli wynagrodzenie przysługuje za pracę wykonaną). Za czas niewykonywania pracy pracownik ma prawo do wynagrodzenia, jeżeli wynika to z przepisów prawa pracy.

Zmiana zasad wysyłania pocztą pism (urzędowych, podatkowych, sądowych) z zachowaniem terminu. Łatwiej będzie też uzyskać oprocentowanie nadpłat

Do Sejmu trafił już rządowy projekt nowelizacji Ordynacji podatkowej i kilku innych ustaw, który ma na celu dostosowania polskiego prawa do dwóch wyroków Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE). Nowe przepisy przewidują, że m.in. w procedurze podatkowej, administracyjnej, cywilnej, można będzie nadać pismo (z zachowaniem terminu) do urzędu u dowolnego operatora pocztowego, a nie jak do tej pory tylko za pośrednictwem Poczty Polskiej. Zmienione omawianą nowelizacją przepisy zapewnią też oprocentowanie nadpłat powstałych w wyniku orzeczeń TSUE lub TK za okres od dnia powstania nadpłaty do dnia jej zwrotu, niezależnie od czasu złożenia wniosku o zwrot nadpłaty.

Bałagan w dokumentach firmy? Sprawdź, jak skutecznie nad nimi zapanować

Papierowy bałagan w dokumentacji firmowej. Dlaczego tradycyjne przechowywanie dokumentów sprawia tyle problemów? Co musisz wiedzieć, aby to zmienić?

Ile wyniesie rata kredytu po obniżce stóp procentowych o 0,5 pp, 0,75 pp, 1 pp.? Jak wzrośnie zdolność kredytowa? Stopy NBP spadną dopiero w II połowie 2025 r.?

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 15-16 stycznia 2024 r. utrzymała wszystkie stopy procentowe NBP na niezmienionym poziomie. RPP nie zmieniła poziomu stóp procentowych w styczniu 2025 r. Rankomat.pl zwraca jednak uwagę, że jest szansa na to, że w 2025 roku (raczej w II połowie) stopy spadną o 0,75 p.p. (punkt procentowy). To wywołałoby spadek raty przeciętnego kredytu o 196 zł i wzrost zdolności kredytowej. Okazuje się, że bankach obniżki już się zaczęły i to nie tylko w przypadku lokat, ale również kredytów. Jak wynika z danych NBP, średnie oprocentowanie lokat założonych w listopadzie (najnowsze dostępne dane) spadło poniżej 4% po raz pierwszy od maja 2022 r. Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych również było najniższe od maja 2022 r. i wyniosło 7,35%. Zauważalnie staniały nawet kredyty konsumpcyjne, których RRSO po raz pierwszy od grudnia 2021 r. spadło poniżej 13%.

REKLAMA

E-akta osobowe pracowników: co muszą zawierać i jak je prowadzić?

Elektroniczna forma akt osobowych, czyli e-akta, staje się coraz bardziej popularna, oferując wygodę, efektywność i oszczędność czasu. Ale czym właściwie są e-akta osobowe pracowników i jak je prawidłowo prowadzić?

Procedura VAT-OSS – na czym polega, jak stosować i dlaczego warto. Jak wypełnić zgłoszenie VIU-R

Wprowadzenie procedury VAT-OSS (One Stop Shop – co można przetłumaczyć jako: Sklep w jednym miejscu), to istotne uproszczenie rozliczeń podatkowych dla firm prowadzących działalność transgraniczną w Unii Europejskiej. Procedura ta umożliwia przedsiębiorcom rozliczać w jednym miejscu podatek VAT z tytułu sprzedaży towarów i usług na rzecz konsumentów w innych krajach UE. Pozwala to na uniknięcie skomplikowanych procesów rejestracji i rozliczeń w każdym państwie członkowskim oddzielnie.

Automatyzacja i sztuczna inteligencja w księgowości: przykłady konkretnych zastosowań. System wykryje oszusta i fałszywego dostawcę

Automatyzacja procesów finansowych (w tym zastosowanie sztucznej inteligencji) już teraz pomaga przedsiębiorcom oszczędzać czas, redukować koszty oraz minimalizuje ryzyko błędów. I choć jej korzyści odkrywają głównie najwięksi rynkowi gracze, wkrótce te narzędzia mogą stać się niezbędnym elementem każdej firmy, chociażby ze względu na ich nieocenioną pomoc w wykrywaniu cyberoszustw. O tym, dlaczego automatyzacja w księgowości jest niezbędna, mówi Marzena Janta-Lipińska, ekspertka ds. podatków, specjalizująca się w księgowości zewnętrznej i propagatorka nowoczesnych, elastycznych rozwiązań z zakresu usług operacyjnych, zgodności z przepisami i sprawozdawczości.

Świetna wiadomość dla podatników. Chodzi o odsetki z urzędu skarbowego

Odsetki od nadpłat podatkowych będą naliczane już od dnia ich powstania aż do momentu zwrotu – taką zmianę przewiduje projekt nowelizacji ordynacji podatkowej przyjęty przez rząd. Co jeszcze ulegnie zmianie?

REKLAMA

Podatek od nieruchomości w 2025 r. Budynek i budowla inaczej definiowane, przesunięcie złożenia deklaracji DN-1 i inna stawka dla garaży

Budynek i budowla zmieniły od początku 2025 r. swoje definicje w podatku od nieruchomości.  Do tej pory podatnicy posługiwali się uregulowaniami pochodzącymi z prawa budowlanego, dlatego wprowadzenie przepisów regulujących te kwestie bezpośrednio w przepisach podatkowych to spora zmiana. Sprawdzamy, w jaki sposób wpłynie ona na obowiązki podatkowe polskich przedsiębiorców. 

Tsunami zmian podatkowych – kto ucierpi najbardziej?

Rok 2025 przynosi kolejną falę zmian podatkowych, które dotkną zarówno najmniejszych przedsiębiorców, jak i największe firmy. Eksperci alarmują, że brak stabilności prawa zagraża inwestycjom w Polsce, a wprowadzenie nowych przepisów w pośpiechu prowadzi do kosztownych błędów. Czy czeka nas poprawa w zakresie przewidywalności i uproszczenia systemu fiskalnego?

REKLAMA