REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opodatkowanie przychodów z najmu – kiedy ryczałt a kiedy działalność gospodarcza

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Opodatkowanie przychodów z najmu – kiedy ryczałt a kiedy działalność gospodarcza
Opodatkowanie przychodów z najmu – kiedy ryczałt a kiedy działalność gospodarcza

REKLAMA

REKLAMA

Jak odróżnić tzw. najem prywatny od najmu realizowanego w ramach działalności gospodarczej? Kiedy przychody z wynajmu dwóch lub więcej mieszkań można opodatkować 8,5% ryczałtem ewidencjonowanym a kiedy wg skali podatkowej PIT (18% i 32%). Problem z odpowiedzią na te pytania mają nie tylko podatnicy ale również organy podatkowe a nawet Minister Finansów. W odpowiedzi na interpelację poselską Minister stwierdził jedynie, że liczba wynajmowanych lokal ani okres na jaki te lokale są wynajmowane nie są kryteriami decydującymi przy rozstrzyganiu tych kwestii podatkowych.

Kiedy prywatnie a kiedy w ramach działalności gospodarczej

Problem tkwi przede wszystkim w niejasnych przepisach. Zarówno przepisy ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT), jak również regulacje ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (ustawa o ryczałcie) odwołują się w tym zakresie do dość ogólnej definicji działalności gospodarczej.

REKLAMA

Autopromocja

Na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o PIT - odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Definicja działalności gospodarczej znajduje się w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zwrócić należy tu uwagę, że można prowadzić działalność gospodarczą w rozumieniu tej ustawy nawet bez formalnej rejestracji tej działalności.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wniosek z tego przepisu jest taki, że jeśli wynajmujemy majątek nie związany z działalnością gospodarczą, przychody z tego wynajmu mogą być zakwalifikowane do odrębnego źródła przychodów – tj. do przychodów z najmu, dzierżawy i podobnych umów wskazanych w ww. art. 10 ust. 1 pkt 6) ustawy o PIT.

REKLAMA

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym również traktuje najem oddzielnie od działalności gospodarczej. Zgodnie z  art. 2 ust. 1a  ustawy o ryczałcie osoby fizyczne mogą płacić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych od przychodów z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zatem  na pozór sprawa wygląda prosto. Jeżeli osoba fizyczna osiąga przychody z najmu prywatnie (czyli poza działalnością gospodarczą), a wynajmowany lokal użytkowy nie jest elementem majątku trwałego przedsiębiorstwa, istnieje możliwość opodatkowania przychodów pochodzących z tego tytułu ryczałtem ewidencjonowanym.

Jednak w praktyce, zwłaszcza w przypadku osób wynajmujących większą ilość nieruchomości (np. mieszkań) organy podatkowe potrafią uznać najem za prowadzony w ramach działalności gospodarczej.

Organy podatkowe w wydawanych interpretacjach wchodzą głębiej w definicję działalności gospodarczej, a kluczowe często jest jest tu kryterium zorganizowania tej działalności. Więcej na ten temat: Czy najem wielu mieszkań może być opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym?

Polecamy: PIT 2019. Komentarz

Co się bardziej opłaca – ryczałt czy PIT?

REKLAMA

Z reguły podatnicy uważają, że opodatkowanie przychodów z najmu w formie ryczałtu ewidencjonowanego jest korzystniejsze od opodatkowania PIT. Bowiem obowiązuje tu stawka 8,5% od przychodów do kwoty 100 000 zł, a od nadwyżki ponad tę kwotę stawka 12,5% przychodów. Natomiast w podatku dochodowym (PIT) opodatkowane są dochody (przychody pomniejszone o koszty uzyskania) wg skali podatkowej PIT (stawki 18% i 32%). Jednak biorąc pod uwagę np. koszty remontu, czy amortyzacji w wielu przypadkach okazuje się, że PIT jest korzystniejszy od ryczałtu.

Jednak PIT jest na pewno bardziej kłopotliwy biorąc pod uwagę ewidencję księgową - konieczność prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów albo nawet tzw. pełnej księgowości (czyli ksiąg rachunkowych zgodnie z ustawą o rachunkowości).

W odpowiedzi udzielonej 10 kwietnia 2019 r. na interpelację poselską nr 29197 Minister Finansów stwierdził, że to w jaki sposób należy opodatkować przychody z najmu (tzn. tak jak przychody z najmu prywatnego, czy też z działalności gospodarczej), zależy od całokształtu okoliczności w danej sprawie.

Zdaniem Ministra wybór formy opodatkowania uzależniony jest od różnych czynników, w tym np. uciążliwości i kosztów prowadzenia księgowości w przypadku działalności gospodarczej. Podatnik może zdecydować się na opodatkowanie w formie ryczałtu ewidencjonowanego, mimo iż, gdyby wybrał działalność gospodarczą płaciłby niższy podatek.

Minister wskazał następujący przykład.

Podatnik zakupił dwa lokale mieszkalne za 600 tys. zł (każdy lokal kosztował 300 tys.). Lokale te zaczął wynajmować. Czynsz najmu za jeden lokal wynosił 1700 zł miesięcznie, drugi 1900 zł miesięcznie. Jako formę opodatkowania wybrał ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zryczałtowany podatek miesięcznie wynosi 306 zł.

Gdyby lokale te wynajmował w ramach działalności gospodarczej i dochody uzyskane z tego tytułu opodatkował wg 19% stawki podatku dochodowego (PIT), to mógłby od uzyskanego przychodu odliczyć koszty: miesięczną amortyzację – stawka 2,5% tj, od kwoty 600 tys. = 15 tys. tj. miesięcznie 1250 zł, opłaty związane z zarzadzaniem nieruchomościami np. odpowiednio 500 zł i 450 zł tj. miesięcznie 950 zł.

Łącznie uzyskany przychód z tytułu najmu mógłby pomniejszyć o 2200 zł (amortyzacja 1250 plus opłaty 950 zł), zatem dochód do opodatkowania wyniósłby 1400 zł. Podatek wyniósłby 1400 zł x 19% = 266 zł.

Prowadząc działalność gospodarczą podatnik miałby prawo dodatkowo odliczyć od dochodu zapłaconą składkę na ubezpieczenie społeczne i od podatku zapłaconą składkę na ubezpieczenie zdrowotne.


Minister Finansów nie daje jasnej odpowiedzi

Minister Finansów zwrócił uwagę, że wysokość płaconego podatku nie jest czynnikiem, który określa, że dane przychody są zaliczane do określonego źródła przychodów.

Tak samo takim czynnikiem nie powinna być (zdaniem Ministra) ilość lokali wynajmowanych, czy okres, na jaki te lokale są wynajmowane.

Posłowie w ww. interpelacji zwracali uwagę, że opodatkowanie przychodów z najmu nie jest uregulowane w sposób jasny i niebudzący wątpliwości. Dlatego też osoby zajmujące się najmem, mając wątpliwości i nie chcąc narazić się na problemy z fiskusem, występują o indywidualne interpretacje do dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Problem w tym, że interpretacje w takich samych sprawach są często rozbieżne.

Minister odpowiedział, że pojawiające się rozbieżności są nieodłączne przy stosowaniu prawa w praktyce.

Ponadto Minister poinformował, że w Ministerstwie Finansów trwają prace koncepcyjne nad wdrożeniem reformy systemu podatku dochodowego. Opracowywane propozycje przepisów mają realizować politykę tzw. „3P” w prawie podatkowym, czyli przejrzystości, prostoty i przyjazności systemu podatkowego. Prace te swym zakresem obejmą także zasady opodatkowania dochodów z najmu. Problem zgłoszony w interpelacji poselskiej Minister potraktował jako głos w dyskusji i sygnał oczekiwań co do kształtu rozwiązań przygotowywanych w ramach reformy systemu podatku dochodowego.

Widać wyraźnie (także z omawianej odpowiedzi Ministra Finansów), że kwestia opodatkowania dochodów z najmu daleka jest od precyzyjnej regulacji. Taki stan rzeczy jest niekomfortowy dla podatników, którzy nie mają konkretnych wskazówek w jakich przypadkach mogą skorzystać z ryczałtu a kiedy bezwzględnie trzeba zastosować PIT. Pozostaje mieć tylko nadzieję, że reforma podatków dochodowych przyniesie w przypadku opodatkowania dochodów (przychodów) z najmu przepisy znacznie bardziej klarowne.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Minister finansów zapowiada nowy podatek: W kogo uderzy?

Ministerstwo Finansów pracuje nad podatkiem dotyczącym odsetek od rezerwy obowiązkowej utrzymywanej przez banki w Narodowym Banku Polskim - poinformował minister finansów Andrzej Domański. Dodał, że przychody do budżetu w 2026 r. z tego tytułu mogłyby sięgnąć 1,5-2 mld zł.

Zwrot VAT: Tylko organ I instancji może przedłużyć termin – przełomowy wyrok WSA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi orzekł, że termin zwrotu VAT może zostać przedłużony wyłącznie przez organ I instancji i tylko w trakcie trwającego postępowania. Przedłużenie nie jest dopuszczalne po uchyleniu decyzji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Prowizja w kryptowalutach bez podatku – do chwili wymiany? Ważny wyrok WSA

Rynek kryptowalut wciąż działa w cieniu nie zawsze jednoznacznych regulacji podatkowych. Zdarza się, że firmy technologiczne muszą podejmować decyzje biznesowe bez jasnych odpowiedzi na pytania o moment powstania przychodu, zasady wyceny aktywów czy klasyfikację źródeł dochodu. Wiele osób sądzi, że rozporządzenie MICA kompleksowo reguluje cały rynek kryptoaktywów, podczas gdy w rzeczywistości nie dotyczy kwestii podatkowych. Wydawałoby się, że postępująca legislacja europejska rozwiązuje obecnie więcej problemów niż dotychczas, ale niestety nadal jeszcze pozostają pewne niejasne strefy. Jednym z takich obszarów jest rozliczanie prowizji pobieranych w kryptowalutach, szczególnie gdy nie towarzyszy im bezpośrednia płatność. Właśnie ten problem trafił pod ocenę Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Gdańsku.

Obowiązkowy KSeF: podatnicy zwolnieni z VAT nie będą chcieli faktur ustrukturyzowanych?

Podatnicy zwolnieni od VAT nie będą zainteresowani ”udostępnianiem” im w KSeF faktur ustrukturyzowanych – pisze profesor Witold Modzelewski. I wyjaśnia dlaczego.

REKLAMA

Prof. W. Modzelewski: „Otrzymanie” faktury w KSeF nie wywołuje skutków cywilnoprawnych. Trzeba stosować inną formę uznania zobowiązania

Jedno jest pewne: od 1 lutego 2026 r. „otrzymanie” faktury VAT przy pomocy Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) nie będzie z istoty wywoływać skutków cywilnoprawnych. Dlatego strony umów muszą wymyślić inną formę uznania zobowiązania z tytułu zapłaty na rzecz dostawy towaru lub usługodawców – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Prof. W. Modzelewski: „Otrzymanie” faktury w KSeF nie wywołuje skutków cywilnoprawnych. Trzeba stosować inną formę uznania zobowiązania

Jedno jest pewne: od 1 lutego 2026 r. „otrzymanie” faktury VAT przy pomocy Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) nie będzie z istoty wywoływać skutków cywilnoprawnych. Dlatego strony umów muszą wymyślić inną formę uznania zobowiązania z tytułu zapłaty na rzecz dostawy towaru lub usługodawców – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Załączniki do faktur w KSeF - miały być dla wszystkich a w praktyce będą dla nielicznych. Dlaczego?

Nowa funkcja Krajowego Systemu e-Faktur pozwoli na przesyłanie do KSeF faktur zawierających załączniki, ale tylko w ściśle określonym formacie i po wcześniejszym zgłoszeniu. Eksperci branży księgowej ostrzegają, że rozwiązanie, które miało ułatwiać raportowanie dodatkowych danych, w obecnym kształcie będzie dostępne głównie dla dużych firm dysponujących budżetem IT. Tymczasem mali i średni przedsiębiorcy, którzy do tej pory wysyłali z fakturą np. protokół odbioru czy raport wykonania usługi, obawiają się wykluczenia i dodatkowych obowiązków.

Ważna zmiana prawa: fakturowanie offline w KSeF nie tylko w trybie awaryjnym: co to znaczy

Najnowszy projekt ustawy o Krajowym Systemie e-Faktur zakłada, że tryb offline24 przestanie być rozwiązaniem awaryjnym i stanie się stałym elementem systemu stosowanym wedle uznania przez sprzedawców.

REKLAMA

Ucieczka z JDG? Coraz mniej zamknięć, ale zawieszeń przybywa. Przedsiębiorcy kalkulują inaczej

W maju 2025 roku liczba wniosków o zamknięcie jednoosobowej działalności gospodarczej spadła o niemal 20% względem kwietnia, ale wzrosła o 4% w skali roku. Eksperci wskazują, że główne powody decyzji o likwidacji JDG pozostają niezmienne – to przede wszystkim wysokie koszty, presja płacowa i trudności z zatrudnieniem.

Unia celna UE-Turcja: przewodnik dla polskich firm transportowych. Dokumentacja, najczęstsze problemy, regulacje techniczne i VAT

Turcja funkcjonuje w ramach unii celnej z Unią Europejską, co stwarza szczególne możliwości handlowe. Polscy przewoźnicy muszą jednak pamiętać o specyficznych wymaganiach dokumentacyjnych i procedurach celnych.

REKLAMA