REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opodatkowanie przychodów z najmu – kiedy ryczałt a kiedy działalność gospodarcza

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Opodatkowanie przychodów z najmu – kiedy ryczałt a kiedy działalność gospodarcza
Opodatkowanie przychodów z najmu – kiedy ryczałt a kiedy działalność gospodarcza

REKLAMA

REKLAMA

Jak odróżnić tzw. najem prywatny od najmu realizowanego w ramach działalności gospodarczej? Kiedy przychody z wynajmu dwóch lub więcej mieszkań można opodatkować 8,5% ryczałtem ewidencjonowanym a kiedy wg skali podatkowej PIT (18% i 32%). Problem z odpowiedzią na te pytania mają nie tylko podatnicy ale również organy podatkowe a nawet Minister Finansów. W odpowiedzi na interpelację poselską Minister stwierdził jedynie, że liczba wynajmowanych lokal ani okres na jaki te lokale są wynajmowane nie są kryteriami decydującymi przy rozstrzyganiu tych kwestii podatkowych.

Kiedy prywatnie a kiedy w ramach działalności gospodarczej

Problem tkwi przede wszystkim w niejasnych przepisach. Zarówno przepisy ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT), jak również regulacje ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (ustawa o ryczałcie) odwołują się w tym zakresie do dość ogólnej definicji działalności gospodarczej.

REKLAMA

Autopromocja

Na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o PIT - odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Definicja działalności gospodarczej znajduje się w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zwrócić należy tu uwagę, że można prowadzić działalność gospodarczą w rozumieniu tej ustawy nawet bez formalnej rejestracji tej działalności.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wniosek z tego przepisu jest taki, że jeśli wynajmujemy majątek nie związany z działalnością gospodarczą, przychody z tego wynajmu mogą być zakwalifikowane do odrębnego źródła przychodów – tj. do przychodów z najmu, dzierżawy i podobnych umów wskazanych w ww. art. 10 ust. 1 pkt 6) ustawy o PIT.

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym również traktuje najem oddzielnie od działalności gospodarczej. Zgodnie z  art. 2 ust. 1a  ustawy o ryczałcie osoby fizyczne mogą płacić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych od przychodów z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zatem  na pozór sprawa wygląda prosto. Jeżeli osoba fizyczna osiąga przychody z najmu prywatnie (czyli poza działalnością gospodarczą), a wynajmowany lokal użytkowy nie jest elementem majątku trwałego przedsiębiorstwa, istnieje możliwość opodatkowania przychodów pochodzących z tego tytułu ryczałtem ewidencjonowanym.

Jednak w praktyce, zwłaszcza w przypadku osób wynajmujących większą ilość nieruchomości (np. mieszkań) organy podatkowe potrafią uznać najem za prowadzony w ramach działalności gospodarczej.

Organy podatkowe w wydawanych interpretacjach wchodzą głębiej w definicję działalności gospodarczej, a kluczowe często jest jest tu kryterium zorganizowania tej działalności. Więcej na ten temat: Czy najem wielu mieszkań może być opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym?

Polecamy: PIT 2019. Komentarz

Co się bardziej opłaca – ryczałt czy PIT?

Z reguły podatnicy uważają, że opodatkowanie przychodów z najmu w formie ryczałtu ewidencjonowanego jest korzystniejsze od opodatkowania PIT. Bowiem obowiązuje tu stawka 8,5% od przychodów do kwoty 100 000 zł, a od nadwyżki ponad tę kwotę stawka 12,5% przychodów. Natomiast w podatku dochodowym (PIT) opodatkowane są dochody (przychody pomniejszone o koszty uzyskania) wg skali podatkowej PIT (stawki 18% i 32%). Jednak biorąc pod uwagę np. koszty remontu, czy amortyzacji w wielu przypadkach okazuje się, że PIT jest korzystniejszy od ryczałtu.

Jednak PIT jest na pewno bardziej kłopotliwy biorąc pod uwagę ewidencję księgową - konieczność prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów albo nawet tzw. pełnej księgowości (czyli ksiąg rachunkowych zgodnie z ustawą o rachunkowości).

W odpowiedzi udzielonej 10 kwietnia 2019 r. na interpelację poselską nr 29197 Minister Finansów stwierdził, że to w jaki sposób należy opodatkować przychody z najmu (tzn. tak jak przychody z najmu prywatnego, czy też z działalności gospodarczej), zależy od całokształtu okoliczności w danej sprawie.

Zdaniem Ministra wybór formy opodatkowania uzależniony jest od różnych czynników, w tym np. uciążliwości i kosztów prowadzenia księgowości w przypadku działalności gospodarczej. Podatnik może zdecydować się na opodatkowanie w formie ryczałtu ewidencjonowanego, mimo iż, gdyby wybrał działalność gospodarczą płaciłby niższy podatek.

Minister wskazał następujący przykład.

Podatnik zakupił dwa lokale mieszkalne za 600 tys. zł (każdy lokal kosztował 300 tys.). Lokale te zaczął wynajmować. Czynsz najmu za jeden lokal wynosił 1700 zł miesięcznie, drugi 1900 zł miesięcznie. Jako formę opodatkowania wybrał ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zryczałtowany podatek miesięcznie wynosi 306 zł.

Gdyby lokale te wynajmował w ramach działalności gospodarczej i dochody uzyskane z tego tytułu opodatkował wg 19% stawki podatku dochodowego (PIT), to mógłby od uzyskanego przychodu odliczyć koszty: miesięczną amortyzację – stawka 2,5% tj, od kwoty 600 tys. = 15 tys. tj. miesięcznie 1250 zł, opłaty związane z zarzadzaniem nieruchomościami np. odpowiednio 500 zł i 450 zł tj. miesięcznie 950 zł.

Łącznie uzyskany przychód z tytułu najmu mógłby pomniejszyć o 2200 zł (amortyzacja 1250 plus opłaty 950 zł), zatem dochód do opodatkowania wyniósłby 1400 zł. Podatek wyniósłby 1400 zł x 19% = 266 zł.

Prowadząc działalność gospodarczą podatnik miałby prawo dodatkowo odliczyć od dochodu zapłaconą składkę na ubezpieczenie społeczne i od podatku zapłaconą składkę na ubezpieczenie zdrowotne.


Minister Finansów nie daje jasnej odpowiedzi

Minister Finansów zwrócił uwagę, że wysokość płaconego podatku nie jest czynnikiem, który określa, że dane przychody są zaliczane do określonego źródła przychodów.

Tak samo takim czynnikiem nie powinna być (zdaniem Ministra) ilość lokali wynajmowanych, czy okres, na jaki te lokale są wynajmowane.

Posłowie w ww. interpelacji zwracali uwagę, że opodatkowanie przychodów z najmu nie jest uregulowane w sposób jasny i niebudzący wątpliwości. Dlatego też osoby zajmujące się najmem, mając wątpliwości i nie chcąc narazić się na problemy z fiskusem, występują o indywidualne interpretacje do dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Problem w tym, że interpretacje w takich samych sprawach są często rozbieżne.

Minister odpowiedział, że pojawiające się rozbieżności są nieodłączne przy stosowaniu prawa w praktyce.

Ponadto Minister poinformował, że w Ministerstwie Finansów trwają prace koncepcyjne nad wdrożeniem reformy systemu podatku dochodowego. Opracowywane propozycje przepisów mają realizować politykę tzw. „3P” w prawie podatkowym, czyli przejrzystości, prostoty i przyjazności systemu podatkowego. Prace te swym zakresem obejmą także zasady opodatkowania dochodów z najmu. Problem zgłoszony w interpelacji poselskiej Minister potraktował jako głos w dyskusji i sygnał oczekiwań co do kształtu rozwiązań przygotowywanych w ramach reformy systemu podatku dochodowego.

Widać wyraźnie (także z omawianej odpowiedzi Ministra Finansów), że kwestia opodatkowania dochodów z najmu daleka jest od precyzyjnej regulacji. Taki stan rzeczy jest niekomfortowy dla podatników, którzy nie mają konkretnych wskazówek w jakich przypadkach mogą skorzystać z ryczałtu a kiedy bezwzględnie trzeba zastosować PIT. Pozostaje mieć tylko nadzieję, że reforma podatków dochodowych przyniesie w przypadku opodatkowania dochodów (przychodów) z najmu przepisy znacznie bardziej klarowne.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Obowiązkowe ubezpieczenie OC księgowych nie obejmuje skutków błędów w deklaracjach podatkowych. Księgowy jest chroniony dopiero, gdy wykupi rozszerzoną polisę OC

Księgowi w biurach rachunkowych mają coraz mniej czasu na złożenie deklaracji podatkowych swoich klientów – termin składania m.in. PIT-36, PIT-37 i PIT-28 mija 30 kwietnia. Pod presją czasu księgowym zdarzają się pomyłki, np. błędne rozliczenie ulg, nieuwzględnienie wszystkich przychodów czy pomyłki w zaliczkach na podatek. W jednej z takich spraw nieprawidłowe wykazanie zaliczek w PIT-36L zakończyło się naliczonymi przez Urząd Skarbowy odsetkami w wysokości ponad 7000 zł. Obowiązkowe ubezpieczenie OC księgowych nie obejmuje błędów w deklaracjach podatkowych – ochronę zapewnia dopiero wykupienie rozszerzonej polisy.

Rewolucja płacowa w całej UE od 2026 roku. Pracodawcy będą musieli ujawniać kwoty wynagrodzenia pracownikom i kandydatom do pracy

Wynagrodzenia przestaną być tematem tabu. Od czerwca 2026 roku pracodawcy będą mieli obowiązek ujawniania informacji o płacach, zarówno kandydatom do pracy, jak i zatrudnionym pracownikom. Czy to koniec nierówności i początek nowego rozdania na rynku pracy?

Firmy ignorują KSeF? Tylko 5 tys. podmiotów gotowych na rewolucję e-fakturowania

Choć obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur wejdzie w życie za 9 miesięcy, zaledwie 5230 firm zdecydowało się na dobrowolne wdrożenie systemu. Eksperci biją na alarm – to ostatni moment na przygotowania. Firmy nie tylko ryzykują chaos, ale też muszą zmierzyć się z brakiem środowiska testowego, napiętym harmonogramem i rosnącą liczbą innych zmian w przepisach.

Spółka komandytowa bez VAT od dywidendy – ważna interpretacja skarbówki

Dywidenda wypłacana komplementariuszowi nie podlega VAT – potwierdził to Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Oznacza to, że spółki komandytowe, w których wspólnicy prowadzą sprawy spółki bez wynagrodzenia, nie muszą obawiać się dodatkowego obciążenia podatkowego. To dobra wiadomość dla przedsiębiorców poszukujących efektywnych i bezpiecznych rozwiązań podatkowych.

REKLAMA

Fiskus wlepi kary za niezapłacony podatek od sprzedaży ubrań i zabawek w internecie? MF analizuje informacje o 300 tys. osób i podmiotów handlujących na platformach internetowych

Operatorzy platform, za pośrednictwem których dokonywane są transakcje w internecie, przekazali MF dane ponad 177 tys. osób fizycznych i 115 tys. podmiotów – poinformowała PAP rzeczniczka szefa KAS Justyna Pasieczyńska. Dane te są teraz analizowane.

Będzie katastrofa fakturowa w 2026 roku? Kto odważy się wdrożyć obowiązek stosowania KSeF i faktur ustrukturyzowanych?

Niedawno opublikowano kolejną wersję projektu „nowelizacji nowelizacji” ustaw na temat faktur ustrukturyzowanych i KSeF, które mają być niezwłocznie uchwalone. Ich jakość woła o pomstę do nieba. Co prawda zaproponowane zmiany świadczą o tym, że twórcy przepisów chcą pozostawić tym, którzy połapią się w tych zawiłościach, jakieś możliwości unikania tej katastrofy, zachowując fakturowanie w dotychczasowej formie przynajmniej do końca 2026 r. Pytanie, tylko po co to całe zamieszanie i dezorganizacja obrotu gospodarczego – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Jak nie zbankrutować na IT: inteligentne monitorowanie i optymalizacja kosztowa środowiska informatycznego. Praktyczny przewodnik po narzędziach i strategiach monitorowania

W dzisiejszej erze cyfrowej, środowisko IT stało się krwiobiegiem każdej nowoczesnej organizacji. Od prostych sieci biurowych po rozbudowane infrastruktury chmurowe, złożoność systemów informatycznych stale rośnie. Zarządzanie tak rozległym i dynamicznym ekosystemem to nie lada wyzwanie, wymagające nie tylko dogłębnej wiedzy technicznej, ale przede wszystkim strategicznego podejścia i dostępu do odpowiednich narzędzi. Wyobraźcie sobie ciągłą potrzebę monitorowania wydajności kluczowych aplikacji, dbałości o bezpieczeństwo wrażliwych danych, sprawnego rozwiązywania problemów zgłaszanych przez użytkowników, a jednocześnie planowania przyszłych inwestycji i optymalizacji kosztów. To tylko wierzchołek góry lodowej codziennych obowiązków zespołów IT i kadry managerskiej. W obliczu tej złożoności, poleganie wyłącznie na intuicji czy reaktywnym podejściu do problemów staje się niewystarczające. Kluczem do sukcesu jest proaktywne zarządzanie, oparte na solidnych danych i inteligentnych systemach, które nie tylko informują o bieżącym stanie, ale również pomagają przewidywać przyszłe wyzwania i podejmować mądre decyzje.

Wojna celna USA - Chiny. Jak może się bronić Państwo Środka: 2 scenariusze. Świat (też Stany Zjednoczone) nie może się obejść bez chińskiej produkcji

Chiny mogą przekierować towary nadal objęte nowymi, wysokimi cłami USA przez gospodarki i porty azjatyckie lub (a raczej równolegle) przekierować sprzedaż dotychczas kierowaną do USA na inne rynki - prognozują eksperci Allianz Trade. Bardziej prawdopodobna jest przewaga drugiego scenariusza – tak było podczas pierwszej wojny handlowej prezydenta Trumpa, co obecnie oznaczać będzie m.in. 6% rokroczny wzrost importu z Chin do UE (ale też do innych krajów) w ciągu trzech najbliższych lat. Branża, która nie korzysta z żadnych wyłączeń w wojnie celnej – odzież i tekstylia może odczuć ją w największym stopniu na swoich marżach.

REKLAMA

Ostatnie dni na rozliczenie PIT-a i odliczenie ulg podatkowych. Czego nie uwzględnia Twój e-PIT? Co zrobić, gdy nie masz PIT-11?

Dzień 30 kwietnia robi na podatnikach coraz mniejsze wrażenie, zwłaszcza na tych rozliczających się na formularzu PIT-37. Teoretycznie nie muszą już pamiętać o wysłaniu dokumentu, bo na koniec miesiąca automatycznie zrobi to za nich e-Urząd Skarbowy (usługa Twój e-PIT). W praktyce jednak – jeśli naprawdę zależy nam na najkorzystniejszym rozliczeniu 2024 roku (w tym np. o rozliczeniu ulg podatkowych), nie możemy odpuścić samodzielnej weryfikacji przygotowanego przez fiskusa rozliczenia. Co warto zrobić na krótko przed upływem terminu?

Rozliczenie składki zdrowotnej do 20 maja 2025 r. za zeszły rok. Wypełnij ZUS DRA albo ZUS RCA i sprawdź czy masz nadpłatę, czy niedopłatę

ZUS przypomina, że każdy, kto w 2024 r. prowadził pozarolniczą działalność i podlegał ubezpieczeniu zdrowotnemu oraz był opodatkowany podatkiem liniowym, skalą podatkową lub ryczałtem ewidencjonowanym - musi rozliczyć w skali roku składki na ubezpieczenie zdrowotne. Należy to zrobić w dokumencie ZUS DRA lub ZUS RCA za kwiecień 2025 r., a termin minie 20 maja. Do tego dnia trzeba uiścić ewentualną niedopłatę.

REKLAMA