REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem prywatny mieszkań – opodatkowanie w 2019 roku

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 e-file sp. z o.o.
Producent aplikacji i rozwiązań pomocnych w biznesie oraz w kontaktach z urzędami
Najem prywatny mieszkań – opodatkowanie w 2019 roku
Najem prywatny mieszkań – opodatkowanie w 2019 roku
Franc Gardiner

REKLAMA

REKLAMA

Inwestowanie w nieruchomości jest jednym z ulubionych sposobów Polaków na zarabianie dodatkowych pieniędzy. Zakup mieszkania wydaje się bezpieczniejszy, niż fundusze czy lokaty bankowe, gdyż cztery ściany są czymś bardziej „namacalnym”. Dlatego pomimo wielu obowiązków, coraz większa grupa osób decyduje się na zakup dodatkowych nieruchomości, celem wynajmowania ich za pieniądze. Te trendy zauważa również Polski ustawodawca, który w 2019 roku postanowił uprościć pewne procedury podatkowe dla osób zajmujących się przede wszystkim tak zwanym najmem prywatnym.

Najem prywatny, a przychody z działalności gospodarczej

W pierwszej kolejności, aby sprawdzić swoje prawa i obowiązki, podatnik powinien określić czy wynajmowana przez niego nieruchomość / nieruchomości można zaliczyć do tak zwanego najmu prywatnego. Wybór pomiędzy najmem prowadzonym w ramach prowadzonej (pozarolniczej) działalności gospodarczej, a najmem prywatnym generalnie należy do podatnika. Jednak nie jest to decyzja zupełnie swobodna – powinna opierać się o odpowiednią ocenę sytuacji faktycznej oraz odpowiednich przepisów, orzeczeń i interpretacji podatkowych. Zagadnienie rozróżnienia najmu prywatnego od najmu w ramach działalności gospodarczej wynika z obecnego brzmienia art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pdof). Artykuł ten wymienia katalog źródeł przychodów. Zgodnie z nim, ust. 3: źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza, a dalej ust. 6: źródłem przychodów jest najem. Te dwie kategorie mogą się w jakiś sposób mieszać, czy nakładać – dlatego powstają wątpliwości jak kwalifikować konkretny przychód.

REKLAMA

REKLAMA

Autopromocja

Przepisy nie są jednoznaczne, najem może zostać potraktowany jako usługowa działalność gospodarcza, zgodnie z art. 5a ust 6 pdof. W praktyce często zdarza się, że organy podatkowe tak właśnie kwalifikować będą najem – który przecież może być najmem prywatnym. Jak więc zdefiniować najem prywatny?

Pomocne, będą tutaj aktualne, praktyczne orzeczenia i interpretacje:

O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie czy wola podatnika. Podatnik nie może w sposób dowolny, w zależności od przewidywanych korzyści podatkowych czy innych motywów, dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów. (I SA/Bd 225/16 Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 23 czerwca 2016 r.).

REKLAMA

Świadczenie usług najmu nieruchomości na szeroką skalę w sposób zorganizowany i ciągły, nastawionych na uzyskanie zysku, cechujące się profesjonalizmem, celowością i uporządkowaniem, nie jest najmem prywatnym (I SA/Bd 436/18,  Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 21 sierpnia 2018 r.).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeżeli podatnik wynajmuje 11 mieszkań i w przyszłości w miarę pozyskiwania środków finansowych zamierza nabywać nieruchomości celem ich najmu, należy w pełni zaaprobować konkluzję, że przychody te nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. Prowadząc na własny rachunek i ryzyko profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły wynajem lokali, podatnicy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali (II FSK 2769/15,  Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 15 listopada 2017 r.).

Po analizie powtarzających się twierdzeń i stanowisk Sądów, można wiec podkreślić kilka kryteriów ważnych do kwalifikacji najmu jako prywatnego:

  • Określenie najmu jako prywatnego lub w działalności gospodarczej powinno być oparte o obiektywną ocenę konkretnej sytuacji i jej przejawów, nie o wolę czy przekonania podatnika.
  • Prowadzenie  działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali charakteryzuje się profesjonalizmem, zorganizowaniem i ciągłością.
  • Do najmu prywatnego nie można zaliczać najmu na dużą skalę -  w rozumieniu wynajmowania wielu nieruchomości, w sposób ciągły i zorganizowany, co cechuje się już profesjonalizmem i celowością w działaniu. W tym miejscu warto jednak zaznaczyć, że przepisy nie wykluczają możliwości wynajmowania wielu nieruchomości w ramach najmu prywatnego wprost – dlatego jeżeli podatnik planuje taki najem i chciałby go rozliczać poza działalnością gospodarczą, rekomendowane może być wystąpienie o interpretację indywidualną w tej sprawie.

Forma opodatkowania – skala podatkowa i ryczałt

Zasadą ogólną opodatkowania osób fizycznych, jest opodatkowywanie dochodów według skali podatkowej określonej w ustawie o PIT. W przypadku tego rodzaju rozliczeń, podatnik nie musi w żaden sposób informować o wyborze urzędów skarbowych – co to zasady właśnie ta forma opodatkowania zostanie ustalona automatycznie.

Opodatkowaniu według skali podlega z założenia dochód (art. 9 ustawy o PIT), który w uproszczeniu oblicza się na podstawie różnicy pomiędzy przychodem, a kosztem uzyskania tych przychodów.  Tego typu opodatkowanie obliguje więc podatników do przeprowadzania pewnej analizy oraz odpowiednich obliczeń. Aby prawidłowo wskazać dochód, należy określić czym są przychody oraz które wydatki mogą zostać zakwalifikowane do kosztów uzyskania przychodów. Wiele osób wynajmujących mieszkania nie jest przygotowana na tego typu pracę księgową, dlatego decydują się na inną formę opodatkowania, czyli tak zwany ryczałt.

Ryczałt polega na opodatkowaniu przychodów z najmu prywatnego, bez konieczności obliczania kosztów i dochodów. Ustawodawca wprowadził dwie stałe stawki podatkowe 8,5 % i 12,5 %, którymi opodatkowuje się bezpośrednio przychód. Właśnie w zakresie ryczałtu od najmu prywatnego ustawodawca postanowił wprowadzić pewne ułatwienia dla podatników od 2019 roku. Do tej pory osoba, która chciała skorzystać z tej formy opodatkowania, musiała złożyć do organów podatkowych odpowiednie oświadczenie o wyborze opodatkowania w określonych, dość krótkich terminach.

Zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (art. 9 ust 4), za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego - złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy. Oznacza to w praktyce, że od 2019 roku podatnik  osiągający przychody z najmu prywatnego nie musi składać pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy - wystarczy, że wpłaci ten podatek. Jeżeli natomiast pierwszy przychód uzyskał w grudniu, wystarczy złożenie odpowiedniego zeznania PIT-28.

Warto dodać, że termin zapłaty podatku został określony w art. 21 ustawy, do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień - przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania. Ustawodawca umożliwił również tak zwane rozliczenie kwartalne, w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego - przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania.

W celu określenia stawki podatku, należy wziąć pod uwagę limity określone w ustawie. Zgodnie z art. 12 ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi dla najmu prywatnego 8,5 % do kwoty 100 000 złotych, od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

NOWOŚĆ na Infor.pl: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

PIT-28

Obliczanie wysokości zobowiązania podatkowego dla wielu podatników może być prostsze, w przypadku wybrania formy ryczałtu od przychodów. Jednak nadal należy podkreślić, że to obowiązkiem podatnika jest obliczanie i odprowadzanie zobowiązań podatkowych, w określonych terminach. Po stronie podatnika jest więc przygotowanie oraz złożenie odpowiedniego zeznania podatkowego, na aktualnie obowiązującym wzorze formularza. Ustawodawca od 2019 roku przedłużył termin do złożenia zeznania PIT-28, który należy złożyć od dnia 15 lutego do końca lutego roku następującego po roku podatkowym (do tej pory do końca stycznia). W przypadku złożenia deklaracji za wcześnie zeznanie złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

Dodatkowo, przy wpłacaniu zobowiązań podatkowych oraz określaniu wysokości kwoty podatku, rekomendowanym jest przeanalizowanie czy podatnik mieści się w kwotach limitów (biorąc pod uwagę również ewentualne przychody małżonka), oraz zwrócenie uwagę na określenie prawidłowego momentu osiągnięcia przychodu z najmu.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Samochód osobowy w firmie - zmiany w limitach od 1 stycznia 2026 r. Co z samochodami zakupionymi do końca 2025 roku?

Zmiany w prawie podatkowym potrafią zaskakiwać. Szczególnie wtedy, gdy istotne przepisy wprowadzane są niejako „tylnymi drzwiami”. Tym razem mamy do czynienia z modyfikacją, która znacząco wpłynie na sposób rozliczania kosztów związanych z nabyciem samochodów osobowych.

Rezerwa finansowa w firmie to nie luksus - to konieczność. Jak wyliczyć i budować rezerwę na nagłe sytuacje

Wielu właścicieli firm mówi: „Nie mam z czego odkładać, wszystko idzie na bieżące wydatki.” Inni: „Jak będą wolne środki, to coś odłożę.” Problem w tym, że te wolne środki rzadko kiedy się pojawiają. Albo jeśli już są – szybko znikają. A potem przychodzi miesiąc bez wpłat od klientów, niespodziewany wydatek albo gorszy sezon. I nagle z dnia na dzień zaczyna brakować nie tylko pieniędzy, ale też spokoju, decyzyjności, kontroli. To nie pech. To brak bufora.

100 dni do KSeF – co zmieni się od lutego 2026 roku?

Od 1 lutego 2026 r. duże firmy będą wystawiać wyłącznie e‑faktury w KSeF, a wszyscy podatnicy będą je odbierać elektronicznie. Od kwietnia obowiązek rozszerzy się na pozostałych przedsiębiorców, wprowadzając jednolity, ustandaryzowany obieg faktur i koniec papierowych dokumentów.

Skarbówka potwierdza: darowizny od rodzeństwa zwolnione z podatku nawet przy wspólności majątkowej

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że darowizny pieniężne od rodzeństwa są zwolnione z podatku, nawet jeśli darczyńcy mają wspólność majątkową. Kluczowe jest jedynie terminowe zgłoszenie darowizny i udokumentowanie przelewu. To dobra wiadomość dla wszystkich, którzy otrzymują wsparcie finansowe od bliskich.

REKLAMA

Nowa opłata cukrowa uderzy w małe firmy? Minister ostrzega przed katastrofą dla MŚP

Minister Agnieszka Majewska, Rzecznik MŚP, ostrzega przed skutkami nowelizacji „podatku cukrowego”. Zwraca uwagę, że projekt zmian w ustawie o zdrowiu publicznym przygotowany przez Ministerstwo Finansów może nadmiernie obciążyć najmniejsze firmy. Nowe przepisy dotyczące opłaty cukrowej mają – wbrew intencjom resortu – rozszerzyć obowiązki sprawozdawcze i podatkowe także na mikro i małych przedsiębiorców.

Najważniejsze zmiany przepisów dla firm 2025/2026. Jakie nowe obowiązki i wyzwania dla biznesu?

Trzeci kwartał 2025 roku przyniósł przedsiębiorcom aż 13 istotnych zmian regulacyjnych. Powszechne oburzenie przedsiębiorców wzbudza jednak krótsze od obiecywanego 6-miesięcznego vacatio legis. Z jednej strony postępuje cyfryzacja i deregulacja procesów, z drugiej – rosną obciążenia fiskalne i kontrolne. Z najnowszego Barometru TMF Group obejmującego trzeci kwartał 2025 roku wynika, że równowaga między ułatwieniami a restrykcjami została zachwiana kosztem zmian wymagających dla prowadzenia biznesu.

Jak uwierzytelnić się w KSeF? Pieczęć elektroniczna to jedna z metod - zgłoszenie w ZAW-FA, API KSeF 2.0 lub przy użyciu Aplikacji Podatnika KSeF

Aby korzystać z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF), nie trzeba zakładać konta, ale konieczne jest potwierdzenie tożsamości i uprawnień. Jednym z bezpiecznych sposobów uwierzytelnienia – szczególnie dla spółek i innych podmiotów niebędących osobami fizycznymi – jest kwalifikowana pieczęć elektroniczna. Sprawdź, jak działa i jak jej użyć w KSeF.

Faktury korygujące w KSeF: Jak powinny być wystawiane od lutego 2026 roku?

Pytanie dotyczy zawartości pliku xml, za pomocą którego będzie wczytywana do KSeF faktura korygująca. Czy w związku ze zmianą struktury logicznej FA(3) w przypadku faktur korygujących podstawę opodatkowania i podatek będzie niezbędne zawarcie w pliku xml wartości „przed korektą” i „po korekcie”? Jeżeli będzie możliwy import na podstawie samej różnicy faktury korygującej (co wynikałoby z zamieszczonego na stronie MF pliku FA_3_Przykład_3 (Przykładowe pliki dla struktury logicznej e-Faktury FA(3)), to czy ta możliwość obejmuje fakturę korygującą do faktury pierwotnej już wcześniej skorygowanej (ponowną korektę)?

REKLAMA

Rezygnacja członka zarządu w spółce z o.o. – jak to zrobić prawidłowo (zasady, dokumentacja, odpowiedzialność)

W realiach obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których członek zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością decyduje się na złożenie rezygnacji z pełnionej funkcji. Powody mogą być różne – osobiste, zdrowotne, biznesowe czy organizacyjne – ale decyzja ta zawsze powinna być świadoma i przemyślana, zwłaszcza z perspektywy konsekwencji prawnych i finansowych.

Nieujawnione operacje gospodarcze – jak uniknąć sankcyjnego opodatkowania CIT

Od kilku lat coraz więcej spółek korzysta z możliwości opodatkowania tzw. ryczałtem od dochodów spółek. To sposób opodatkowania dochodów spółki, który może przynieść realne korzyści podatkowe. Jednak korzystanie z estońskiego CIT-u wiąże się również z określonymi obowiązkami – szczególnie w zakresie prawidłowego ujmowania operacji gospodarczych w księgach rachunkowych. W tym artykule wyjaśnimy, czym są nieujawnione operacje gospodarcze i kiedy mogą prowadzić do powstania dodatkowego zobowiązania podatkowego.

REKLAMA