REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem prywatny mieszkań – opodatkowanie w 2019 roku

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 e-file sp. z o.o.
Producent aplikacji i rozwiązań pomocnych w biznesie oraz w kontaktach z urzędami
Najem prywatny mieszkań – opodatkowanie w 2019 roku
Najem prywatny mieszkań – opodatkowanie w 2019 roku
Franc Gardiner

REKLAMA

REKLAMA

Inwestowanie w nieruchomości jest jednym z ulubionych sposobów Polaków na zarabianie dodatkowych pieniędzy. Zakup mieszkania wydaje się bezpieczniejszy, niż fundusze czy lokaty bankowe, gdyż cztery ściany są czymś bardziej „namacalnym”. Dlatego pomimo wielu obowiązków, coraz większa grupa osób decyduje się na zakup dodatkowych nieruchomości, celem wynajmowania ich za pieniądze. Te trendy zauważa również Polski ustawodawca, który w 2019 roku postanowił uprościć pewne procedury podatkowe dla osób zajmujących się przede wszystkim tak zwanym najmem prywatnym.

Najem prywatny, a przychody z działalności gospodarczej

W pierwszej kolejności, aby sprawdzić swoje prawa i obowiązki, podatnik powinien określić czy wynajmowana przez niego nieruchomość / nieruchomości można zaliczyć do tak zwanego najmu prywatnego. Wybór pomiędzy najmem prowadzonym w ramach prowadzonej (pozarolniczej) działalności gospodarczej, a najmem prywatnym generalnie należy do podatnika. Jednak nie jest to decyzja zupełnie swobodna – powinna opierać się o odpowiednią ocenę sytuacji faktycznej oraz odpowiednich przepisów, orzeczeń i interpretacji podatkowych. Zagadnienie rozróżnienia najmu prywatnego od najmu w ramach działalności gospodarczej wynika z obecnego brzmienia art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pdof). Artykuł ten wymienia katalog źródeł przychodów. Zgodnie z nim, ust. 3: źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza, a dalej ust. 6: źródłem przychodów jest najem. Te dwie kategorie mogą się w jakiś sposób mieszać, czy nakładać – dlatego powstają wątpliwości jak kwalifikować konkretny przychód.

REKLAMA

REKLAMA

Przepisy nie są jednoznaczne, najem może zostać potraktowany jako usługowa działalność gospodarcza, zgodnie z art. 5a ust 6 pdof. W praktyce często zdarza się, że organy podatkowe tak właśnie kwalifikować będą najem – który przecież może być najmem prywatnym. Jak więc zdefiniować najem prywatny?

Pomocne, będą tutaj aktualne, praktyczne orzeczenia i interpretacje:

O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie czy wola podatnika. Podatnik nie może w sposób dowolny, w zależności od przewidywanych korzyści podatkowych czy innych motywów, dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów. (I SA/Bd 225/16 Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 23 czerwca 2016 r.).

REKLAMA

Świadczenie usług najmu nieruchomości na szeroką skalę w sposób zorganizowany i ciągły, nastawionych na uzyskanie zysku, cechujące się profesjonalizmem, celowością i uporządkowaniem, nie jest najmem prywatnym (I SA/Bd 436/18,  Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 21 sierpnia 2018 r.).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeżeli podatnik wynajmuje 11 mieszkań i w przyszłości w miarę pozyskiwania środków finansowych zamierza nabywać nieruchomości celem ich najmu, należy w pełni zaaprobować konkluzję, że przychody te nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. Prowadząc na własny rachunek i ryzyko profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły wynajem lokali, podatnicy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali (II FSK 2769/15,  Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 15 listopada 2017 r.).

Po analizie powtarzających się twierdzeń i stanowisk Sądów, można wiec podkreślić kilka kryteriów ważnych do kwalifikacji najmu jako prywatnego:

  • Określenie najmu jako prywatnego lub w działalności gospodarczej powinno być oparte o obiektywną ocenę konkretnej sytuacji i jej przejawów, nie o wolę czy przekonania podatnika.
  • Prowadzenie  działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali charakteryzuje się profesjonalizmem, zorganizowaniem i ciągłością.
  • Do najmu prywatnego nie można zaliczać najmu na dużą skalę -  w rozumieniu wynajmowania wielu nieruchomości, w sposób ciągły i zorganizowany, co cechuje się już profesjonalizmem i celowością w działaniu. W tym miejscu warto jednak zaznaczyć, że przepisy nie wykluczają możliwości wynajmowania wielu nieruchomości w ramach najmu prywatnego wprost – dlatego jeżeli podatnik planuje taki najem i chciałby go rozliczać poza działalnością gospodarczą, rekomendowane może być wystąpienie o interpretację indywidualną w tej sprawie.

Forma opodatkowania – skala podatkowa i ryczałt

Zasadą ogólną opodatkowania osób fizycznych, jest opodatkowywanie dochodów według skali podatkowej określonej w ustawie o PIT. W przypadku tego rodzaju rozliczeń, podatnik nie musi w żaden sposób informować o wyborze urzędów skarbowych – co to zasady właśnie ta forma opodatkowania zostanie ustalona automatycznie.

Opodatkowaniu według skali podlega z założenia dochód (art. 9 ustawy o PIT), który w uproszczeniu oblicza się na podstawie różnicy pomiędzy przychodem, a kosztem uzyskania tych przychodów.  Tego typu opodatkowanie obliguje więc podatników do przeprowadzania pewnej analizy oraz odpowiednich obliczeń. Aby prawidłowo wskazać dochód, należy określić czym są przychody oraz które wydatki mogą zostać zakwalifikowane do kosztów uzyskania przychodów. Wiele osób wynajmujących mieszkania nie jest przygotowana na tego typu pracę księgową, dlatego decydują się na inną formę opodatkowania, czyli tak zwany ryczałt.

Ryczałt polega na opodatkowaniu przychodów z najmu prywatnego, bez konieczności obliczania kosztów i dochodów. Ustawodawca wprowadził dwie stałe stawki podatkowe 8,5 % i 12,5 %, którymi opodatkowuje się bezpośrednio przychód. Właśnie w zakresie ryczałtu od najmu prywatnego ustawodawca postanowił wprowadzić pewne ułatwienia dla podatników od 2019 roku. Do tej pory osoba, która chciała skorzystać z tej formy opodatkowania, musiała złożyć do organów podatkowych odpowiednie oświadczenie o wyborze opodatkowania w określonych, dość krótkich terminach.

Zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (art. 9 ust 4), za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego - złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy. Oznacza to w praktyce, że od 2019 roku podatnik  osiągający przychody z najmu prywatnego nie musi składać pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy - wystarczy, że wpłaci ten podatek. Jeżeli natomiast pierwszy przychód uzyskał w grudniu, wystarczy złożenie odpowiedniego zeznania PIT-28.

Warto dodać, że termin zapłaty podatku został określony w art. 21 ustawy, do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień - przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania. Ustawodawca umożliwił również tak zwane rozliczenie kwartalne, w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego - przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania.

W celu określenia stawki podatku, należy wziąć pod uwagę limity określone w ustawie. Zgodnie z art. 12 ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi dla najmu prywatnego 8,5 % do kwoty 100 000 złotych, od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

NOWOŚĆ na Infor.pl: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

PIT-28

Obliczanie wysokości zobowiązania podatkowego dla wielu podatników może być prostsze, w przypadku wybrania formy ryczałtu od przychodów. Jednak nadal należy podkreślić, że to obowiązkiem podatnika jest obliczanie i odprowadzanie zobowiązań podatkowych, w określonych terminach. Po stronie podatnika jest więc przygotowanie oraz złożenie odpowiedniego zeznania podatkowego, na aktualnie obowiązującym wzorze formularza. Ustawodawca od 2019 roku przedłużył termin do złożenia zeznania PIT-28, który należy złożyć od dnia 15 lutego do końca lutego roku następującego po roku podatkowym (do tej pory do końca stycznia). W przypadku złożenia deklaracji za wcześnie zeznanie złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

Dodatkowo, przy wpłacaniu zobowiązań podatkowych oraz określaniu wysokości kwoty podatku, rekomendowanym jest przeanalizowanie czy podatnik mieści się w kwotach limitów (biorąc pod uwagę również ewentualne przychody małżonka), oraz zwrócenie uwagę na określenie prawidłowego momentu osiągnięcia przychodu z najmu.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zasadzka legislacyjna na fundacje rodzinne. Krytyczna analiza projektu nowelizacji ustawy o CIT z dnia 29 sierpnia 2025 r.

"Niczyje zdrowie, wolność ani mienie nie są bezpieczne, kiedy obraduje parlament" - ostrzega sentencja często błędnie przypisywana Markowi Twainowi, której rzeczywistym autorem jest Gideon J. Tucker, dziewiętnastowieczny amerykański prawnik i sędzia Sądu Najwyższego stanu Nowy Jork. Ta gorzka refleksja, wypowiedziana w 1866 roku w kontekście chaotycznego procesu legislacyjnego w Albany, nabiera szczególnej aktualności w obliczu współczesnych praktyk legislacyjnych.

Tryby wystawiania faktur w KSeF – jak i kiedy z nich korzystać?

Od 2026 roku KSeF stanie się obowiązkowy dla wszystkich przedsiębiorców, a sposób wystawiania faktur zmieni się na zawsze. System przewiduje różne tryby – online, offline24, awaryjny – aby zapewnić firmom ciągłość działania w każdych warunkach. Dzięki temu nawet brak internetu czy awaria serwerów nie zatrzyma procesu fakturowania.

Nowe limity podatkowe na 2026 rok - co musisz wiedzieć już dziś? Wyliczenia i konsekwencje

Rok 2026 przyniesie przedsiębiorcom realne zmiany – limity podatkowe zostaną obniżone w wyniku przeliczenia według niższego kursu euro. Granica przychodów dla małego podatnika spadnie do 8 517 000 zł, a limit jednorazowej amortyzacji do 212 930 zł. To pozornie drobna korekta, która w praktyce może zdecydować o utracie ulg, uproszczeń i korzystnych form rozliczeń.

Samofakturowanie w KSeF – jakie warunki trzeba spełnić i jak przebiega cały proces?

Samofakturowanie pozwala nabywcy wystawiać faktury w imieniu sprzedawcy, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Dowiedz się, jakie warunki trzeba spełnić i jak przebiega cały proces w systemie KSeF.

REKLAMA

SmartKSeF – jak bezpiecznie wystawiać e-faktury

Wdrożenie Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) zmienia sposób dokumentowania transakcji w Polsce. Od 2026 r. e-faktura stanie się obowiązkowa, a przedsiębiorcy muszą przygotować się na różne scenariusze działania systemu. W praktyce oznacza to, że kluczowe staje się korzystanie z rozwiązań, które automatyzują proces i minimalizują ryzyka. Jednym z nich jest SmartKSeF – narzędzie wspierające firmy w bezpiecznym i zgodnym z prawem wystawianiu faktur ustrukturyzowanych.

Integracja KSeF z PEF, czyli faktury w zamówieniach publicznych. Wyjaśnienia MF

Od 1 lutego 2026 r. wchodzi w życie pełna integracja Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) z Platformą Elektronicznego Fakturowania (PEF). Zmiany te obejmą m.in. zamówienia publiczne, a także relacje B2G (Business-to-Government). Oznacza to, że przedsiębiorcy realizujący kontrakty z administracją publiczną będą zobowiązani do wystawiania faktur ustrukturyzowanych w KSeF. Ministerstwo Finansów w Podręczniku KSeF 2.0 wyjaśnia, jakie zasady będą obowiązywać i jakie rodzaje faktur z PEF będą przyjmowane w KSeF.

Testy otwarte API KSeF 2.0 właśnie ruszyły – sprawdź, co zmienia się w systemie e-Faktur, dlaczego integracja jest konieczna i jakie etapy czekają podatników w najbliższych miesiącach

30 września Ministerstwo Finansów uruchomiło testy otwarte API KSeF 2.0, które pozwalają sprawdzić, jak systemy finansowo-księgowe współpracują z nową wersją Krajowego Systemu e-Faktur. To kluczowy etap przygotowań do obowiązkowego wdrożenia KSeF 2.0, który już od lutego 2025 roku stanie się codziennością przedsiębiorców i księgowych.

Miliony do odzyskania! Spółki Skarbu Państwa mogą uniknąć podatku PCC dzięki zasadzie stand-still

Wyrok WSA w Gdańsku otwiera drogę spółkom pośrednio kontrolowanym przez Skarb Państwa do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy strategicznych operacjach kapitałowych. Choć decyzja nie jest jeszcze prawomocna, firmy mogą liczyć na milionowe oszczędności i odzyskanie wcześniej pobranych podatków.

REKLAMA

Rezerwa na zaległe urlopy pracowników - koszt, który może zaskoczyć na zamknięciu roku

Zaległe dni urlopowe stanowią realne i narastające ryzyko finansowe dla firm — szczególnie w sektorze MŚP. W mniejszych przedsiębiorstwach, gdzie często brakuje dedykowanych działów HR czy zespołów płacowych, łatwiej o kumulację niewykorzystanych dni. Z mojego doświadczenia jako CFO na godziny wynika, że problem jest niedoszacowany. Firmy często nie uświadamiają sobie skali zobowiązania. - tłumaczy Marta Kobińska, CEO Create the Flow, dyrektor finansowa, CFO na godziny.

Tryb awaryjny w KSeF – jak działa i kiedy z niego skorzystać?

Obowiązkowy KSeF od 2026 r. budzi emocje, a jedną z najczęściej zadawanych obaw jest: co stanie się, gdy system po prostu przestanie działać?Odpowiedzią ustawodawcy jest tryb awaryjny. Jest to rozwiązanie, które ma zabezpieczyć przedsiębiorców przed paraliżem działalności w razie oficjalnie ogłoszonej awarii KSeF.

REKLAMA