Kategorie

Najem prywatny mieszkań – opodatkowanie w 2019 roku

e-file sp. z o.o.
Producent aplikacji i rozwiązań pomocnych w biznesie oraz w kontaktach z urzędami
Najem prywatny mieszkań – opodatkowanie w 2019 roku
Najem prywatny mieszkań – opodatkowanie w 2019 roku
Franc Gardiner
Inwestowanie w nieruchomości jest jednym z ulubionych sposobów Polaków na zarabianie dodatkowych pieniędzy. Zakup mieszkania wydaje się bezpieczniejszy, niż fundusze czy lokaty bankowe, gdyż cztery ściany są czymś bardziej „namacalnym”. Dlatego pomimo wielu obowiązków, coraz większa grupa osób decyduje się na zakup dodatkowych nieruchomości, celem wynajmowania ich za pieniądze. Te trendy zauważa również Polski ustawodawca, który w 2019 roku postanowił uprościć pewne procedury podatkowe dla osób zajmujących się przede wszystkim tak zwanym najmem prywatnym.

Najem prywatny, a przychody z działalności gospodarczej

W pierwszej kolejności, aby sprawdzić swoje prawa i obowiązki, podatnik powinien określić czy wynajmowana przez niego nieruchomość / nieruchomości można zaliczyć do tak zwanego najmu prywatnego. Wybór pomiędzy najmem prowadzonym w ramach prowadzonej (pozarolniczej) działalności gospodarczej, a najmem prywatnym generalnie należy do podatnika. Jednak nie jest to decyzja zupełnie swobodna – powinna opierać się o odpowiednią ocenę sytuacji faktycznej oraz odpowiednich przepisów, orzeczeń i interpretacji podatkowych. Zagadnienie rozróżnienia najmu prywatnego od najmu w ramach działalności gospodarczej wynika z obecnego brzmienia art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pdof). Artykuł ten wymienia katalog źródeł przychodów. Zgodnie z nim, ust. 3: źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza, a dalej ust. 6: źródłem przychodów jest najem. Te dwie kategorie mogą się w jakiś sposób mieszać, czy nakładać – dlatego powstają wątpliwości jak kwalifikować konkretny przychód.

Przepisy nie są jednoznaczne, najem może zostać potraktowany jako usługowa działalność gospodarcza, zgodnie z art. 5a ust 6 pdof. W praktyce często zdarza się, że organy podatkowe tak właśnie kwalifikować będą najem – który przecież może być najmem prywatnym. Jak więc zdefiniować najem prywatny?

Pomocne, będą tutaj aktualne, praktyczne orzeczenia i interpretacje:

O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie czy wola podatnika. Podatnik nie może w sposób dowolny, w zależności od przewidywanych korzyści podatkowych czy innych motywów, dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów. (I SA/Bd 225/16 Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 23 czerwca 2016 r.).

Świadczenie usług najmu nieruchomości na szeroką skalę w sposób zorganizowany i ciągły, nastawionych na uzyskanie zysku, cechujące się profesjonalizmem, celowością i uporządkowaniem, nie jest najmem prywatnym (I SA/Bd 436/18,  Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 21 sierpnia 2018 r.).

Jeżeli podatnik wynajmuje 11 mieszkań i w przyszłości w miarę pozyskiwania środków finansowych zamierza nabywać nieruchomości celem ich najmu, należy w pełni zaaprobować konkluzję, że przychody te nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. Prowadząc na własny rachunek i ryzyko profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły wynajem lokali, podatnicy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali (II FSK 2769/15,  Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 15 listopada 2017 r.).

Po analizie powtarzających się twierdzeń i stanowisk Sądów, można wiec podkreślić kilka kryteriów ważnych do kwalifikacji najmu jako prywatnego:

  • Określenie najmu jako prywatnego lub w działalności gospodarczej powinno być oparte o obiektywną ocenę konkretnej sytuacji i jej przejawów, nie o wolę czy przekonania podatnika.
  • Prowadzenie  działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali charakteryzuje się profesjonalizmem, zorganizowaniem i ciągłością.
  • Do najmu prywatnego nie można zaliczać najmu na dużą skalę -  w rozumieniu wynajmowania wielu nieruchomości, w sposób ciągły i zorganizowany, co cechuje się już profesjonalizmem i celowością w działaniu. W tym miejscu warto jednak zaznaczyć, że przepisy nie wykluczają możliwości wynajmowania wielu nieruchomości w ramach najmu prywatnego wprost – dlatego jeżeli podatnik planuje taki najem i chciałby go rozliczać poza działalnością gospodarczą, rekomendowane może być wystąpienie o interpretację indywidualną w tej sprawie.

Forma opodatkowania – skala podatkowa i ryczałt

Zasadą ogólną opodatkowania osób fizycznych, jest opodatkowywanie dochodów według skali podatkowej określonej w ustawie o PIT. W przypadku tego rodzaju rozliczeń, podatnik nie musi w żaden sposób informować o wyborze urzędów skarbowych – co to zasady właśnie ta forma opodatkowania zostanie ustalona automatycznie.

Opodatkowaniu według skali podlega z założenia dochód (art. 9 ustawy o PIT), który w uproszczeniu oblicza się na podstawie różnicy pomiędzy przychodem, a kosztem uzyskania tych przychodów.  Tego typu opodatkowanie obliguje więc podatników do przeprowadzania pewnej analizy oraz odpowiednich obliczeń. Aby prawidłowo wskazać dochód, należy określić czym są przychody oraz które wydatki mogą zostać zakwalifikowane do kosztów uzyskania przychodów. Wiele osób wynajmujących mieszkania nie jest przygotowana na tego typu pracę księgową, dlatego decydują się na inną formę opodatkowania, czyli tak zwany ryczałt.

Ryczałt polega na opodatkowaniu przychodów z najmu prywatnego, bez konieczności obliczania kosztów i dochodów. Ustawodawca wprowadził dwie stałe stawki podatkowe 8,5 % i 12,5 %, którymi opodatkowuje się bezpośrednio przychód. Właśnie w zakresie ryczałtu od najmu prywatnego ustawodawca postanowił wprowadzić pewne ułatwienia dla podatników od 2019 roku. Do tej pory osoba, która chciała skorzystać z tej formy opodatkowania, musiała złożyć do organów podatkowych odpowiednie oświadczenie o wyborze opodatkowania w określonych, dość krótkich terminach.

Zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (art. 9 ust 4), za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego - złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy. Oznacza to w praktyce, że od 2019 roku podatnik  osiągający przychody z najmu prywatnego nie musi składać pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy - wystarczy, że wpłaci ten podatek. Jeżeli natomiast pierwszy przychód uzyskał w grudniu, wystarczy złożenie odpowiedniego zeznania PIT-28.

Warto dodać, że termin zapłaty podatku został określony w art. 21 ustawy, do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień - przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania. Ustawodawca umożliwił również tak zwane rozliczenie kwartalne, w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego - przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania.

W celu określenia stawki podatku, należy wziąć pod uwagę limity określone w ustawie. Zgodnie z art. 12 ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi dla najmu prywatnego 8,5 % do kwoty 100 000 złotych, od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

NOWOŚĆ na Infor.pl: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

PIT-28

Obliczanie wysokości zobowiązania podatkowego dla wielu podatników może być prostsze, w przypadku wybrania formy ryczałtu od przychodów. Jednak nadal należy podkreślić, że to obowiązkiem podatnika jest obliczanie i odprowadzanie zobowiązań podatkowych, w określonych terminach. Po stronie podatnika jest więc przygotowanie oraz złożenie odpowiedniego zeznania podatkowego, na aktualnie obowiązującym wzorze formularza. Ustawodawca od 2019 roku przedłużył termin do złożenia zeznania PIT-28, który należy złożyć od dnia 15 lutego do końca lutego roku następującego po roku podatkowym (do tej pory do końca stycznia). W przypadku złożenia deklaracji za wcześnie zeznanie złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

Dodatkowo, przy wpłacaniu zobowiązań podatkowych oraz określaniu wysokości kwoty podatku, rekomendowanym jest przeanalizowanie czy podatnik mieści się w kwotach limitów (biorąc pod uwagę również ewentualne przychody małżonka), oraz zwrócenie uwagę na określenie prawidłowego momentu osiągnięcia przychodu z najmu.

Chcesz dowiedzieć się więcej, sięgnij po nasze publikacje
KOMPLET: VAT zmiany od 1 lipca 2021 + JPK_VAT +  VAT w e-commerce
KOMPLET: VAT zmiany od 1 lipca 2021 + JPK_VAT + VAT w e-commerce
Tylko teraz
99,00 zł
119,70
Przejdź do sklepu
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Księgowość
    1 sty 2000
    19 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Ulga na społeczną odpowiedzialność biznesu (CSR) od 2022 r.

    Ulga na społeczną odpowiedzialność biznesu (CSR). W ramach Polskiego Ładu ustawodawca planuje wprowadzenie ulgi dla podatników wspierających działalność sportową, kulturalną oraz szkolnictwo wyższe i naukę. Ulga na CSR ma wejść w życie od 2022 roku.

    Zwalczanie pożyczek lichwiarskich - projekt ustawy

    Zwalczanie pożyczek lichwiarskich. Jest zgoda na prace nad tzw. ustawą antylichwiarską, której projekt uzyskał wpis do planu prac rządu. To daje resortowi "zielone światło" do kolejnych kroków legislacyjnych i działań, aby projekt ten mógł być jak najszybciej przyjęty - powiedział PAP wiceminister sprawiedliwości Michał Woś.

    Czasowa rejestracja samochodu a zwrot akcyzy

    Zwrot akcyzy od samochodu. Fiskus nie może odmówić zwrotu akcyzy przedsiębiorcy tylko dlatego, że ten przed sprzedażą samochodu dokonał jego czasowej rejestracji w Polsce - tak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu.

    Informacje TPR - będą zmiany rozporządzeń

    Informacje TPR. Ministerstwo Finansów informuje, że na stronach Rządowego Centrum Legislacji zostały opublikowane projekty rozporządzeń zmieniających rozporządzenia TPR w zakresie podatku PIT i CIT.

    Wydatki na ubranie, a koszty uzyskania przychodów

    Wydatki na ubranie, a koszty uzyskania przychodu. Istnieje wiele profesji w których wymagane jest korzystanie z określonego rodzaju garderoby. Mogą to być ubrania wskazane jako konieczne dla bezpieczeństwa pracowników – np. specjalny stój na budowie - zgodnie z zasadami bezpieczeństwa i higieny pracy, lub też ze względu na inne regulacje prawne – jak na przykład obowiązkowa toga dla adwokata podczas rozprawy na sali sądowej. Poza ścisłymi regulacjami wynikającymi z przepisów istnieją również reguły wyznaczane przez tradycje czy zwyczaje – chociażby konieczność dostosowania stroju do oficjalnych wystąpień publicznych, czy na wysokiej rangi spotkaniach biznesowych. W wielu sytuacjach zakup stroju staje się więc obowiązkiem pracodawcy lub przedsiębiorcy. Powstaje więc pytanie - jakie wydatki związane z garderobą stanowić mogą koszty uzyskania przychodu? Na jakich zasadach oceniać konieczność, prawidłowość oraz wysokość zakupu?

    Granice opodatkowania budynku w podatku od nieruchomości

    Budynek jako przedmiot opodatkowania podatkiem do nieruchomości to „obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach”.

    Zmiany w opodatkowaniu gruntów kolejowych

    Opodatkowanie gruntów kolejowych. Podatkiem od nieruchomości zostaną objęte grunty, na których przedsiębiorstwa kolejowe prowadzą działalność komercyjną inną niż kolejową - tak wynika z projektu nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

    Kantor wymiany walut - wymogi formalne

    Prowadzenie kantoru wymiany walut to jedna z tych form działalności, które w ostatnich latach cieszą się ogromną popularnością. Łatwy dostęp do podróżowania i powszechność emigracji z kraju np. w celach zarobkowych, to główne powody, dla których taki biznes jest szczególnie opłacalny. Kantor to punkt usługowy oferujący sprzedaż i zakup obcej waluty po określonych kursach. Wydawałoby się, że to dość prosta sprawa, jednak samo założenie takiej firmy nie jest łatwe. Jeżeli chcemy prowadzić kantor, musimy uzyskać zezwolenie i spełnić kilka istotnych warunków.

    Wirtualna kasa fiskalna nie będzie musiała drukować paragonów

    Wirtualne kasy fiskalne. Kasa fiskalna w postaci oprogramowania (czyli tzw. wirtualna kasa fiskalna) nie będzie musiała drukować paragonów, jeśli została umieszczona w urządzeniach do automatycznej sprzedaży towarów i usług. Taka zmiana wynika z projektu rozporządzenia Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej opublikowanego w czwartek 16 września 2021 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji.

    Kwota wolna od podatku w 2022 roku

    Kwota wolna od podatku. W ramach Polskiego Ładu ustawodawca proponuje podwyższenie do 30 000 zł kwoty wolnej od podatku. Zmiana ma wejść w życie od 2022 roku.

    Składy podatkowe - zmiany w akcyzie

    Składy podatkowe. Jeśli dany podmiot przejmie od innego skład podatkowy, to dotychczasowy posiadacz składu nie będzie musiał zapłacić akcyzy od produktów znajdujących się w nim - przewiduje projekt nowelizacji ustawy o podatku akcyzowym, który trafi do dalszych prac w sejmowej komisji energii.

    Czy dobrowolne opłaty za toalety podlegają VAT?

    Dobrowolne opłaty za toalety a VAT. Czy otrzymane środki pieniężne (dobrowolne opłaty za skorzystanie z toalety) powinny być uznane za podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wynagrodzenie z tytułu świadczonych usług?

    TSUE kontra Belgia. Zwolnienia podatkowe niezgodne z prawem UE

    Zwolnienia podatkowe. Trybunał Sprawiedliwości UE orzekł, że zwolnienia podatkowe przyznawane przez Belgię przedsiębiorstwom międzynarodowym stanowią system pomocy państwowej niezgodnej z prawem Unii. Przyznał tym samym rację Komisji Europejskiej i uchylił wyrok Sądu UE z 2019 roku.

    Jaka stawka ryczałtu od przychodów z działalności produkcyjnej (wytwórczej)

    Stawka ryczałtu dla działalności produkcyjnej. Ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych można opodatkować przychody osiągane przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą. Przychody z działalności produkcyjnej (wytwórczej) mogą być opodatkowane albo stawką 8,5% albo 5,5%. Od czego zależy zastosowanie jednej z tych stawek do działalności produkcyjnej?

    Grzywny za przestępstwa i wykroczenia skarbowe w 2022 roku

    Grzywny za przestępstwa i wykroczenia skarbowe w 2022 roku. W roku 2022 podatnikom grozić będą wyższe niż w 2021 r. kwoty grzywien, jakie można wymierzyć za popełnienie przestępstwa skarbowego lub wykroczenia skarbowego.

    Kiedy e-faktury będą obligatoryjne? Jak się przygotować?

    E-faktury. Z końcem sierpnia br. Rada Ministrów przyjęła projekt zmian do ustawy VAT wdrażającej Krajowy System e-Faktur (KSeF). Choć początkowo z powyższego rozwiązania będzie można korzystać dobrowolnie, już od 2023 roku stanie się ono obligatoryjne. Jakie są korzyści i wyzwania dla przedsiębiorców wynikające z jego wdrożenia?

    Prosta Spółka Akcyjna – jak założyć, jak działa

    Prosta Spółka Akcyjna (PSA) jest szczególnie atrakcyjna dla młodych innowatorów, którzy dysponują unikalnym know-how i chcą otworzyć biznes, ale nie mają na to własnego majątku. Możesz ją szybko zarejestrować, a jej obsługa jest bardzo prosta. O tym, jak krok po kroku założyć PSA i jakie płyną z tego korzyści dla przedsiębiorców, rozmawiali 15 września 2021 r. uczestniczy konferencji online, zorganizowanej przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii we współpracy z Ministerstwem Sprawiedliwości.

    Drugi samochód w jednoosobowej działalności a koszty podatkowe

    Samochód w działalności gospodarczej. W związku z tym, że przepisy nie zabraniają posiadania więcej niż jednego samochodu w ramach prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej, przedsiębiorcy decydują się na zakup kolejnego pojazdu do swojej działalności. Część z nich ma jednak pewne wątpliwości i dostrzega potencjalne ryzyko podatkowe związane z zakupem drugiego auta. Dlatego decyduje się wystąpić o potwierdzenie planowanego zakupu oraz jego skutków podatkowych w ramach interpretacji indywidualnej. Stanowisko fiskusa jest korzystne dla podatników, jednak zawiera pewne warunki.

    Polski Ład. Przedsiębiorcy będą rezygnować z podatku liniowego

    Polski Ład. Około 700 tys. przedsiębiorców rozliczających się podatkiem liniowym zostanie najmocniej dotkniętych planowanymi zmianami w ramach Polskiego Ładu. Zwiększenie im obciążeń, nawet jeśli wyniesie 4,9 proc. zamiast 9 proc., bez możliwości odliczenia kwoty wolnej od podatku, czyli planowanych 30 tys. zł, może spowodować, że część przedsiębiorców zrezygnuje z tej formy opodatkowania. – Tymczasem od 2004 roku, kiedy ją wprowadzono, przyniosła ona wiele korzyści zarówno dla firm, jak i budżetu państwa – mówi Rzecznik MŚP Adam Abramowicz, który zbiera podpisy pod petycją w sprawie zablokowania niekorzystnych zmian. Podpisało ją już ponad 52 tys. osób.

    Polski Ład a „szara strefa” w zatrudnieniu

    Polski Ład a „szara strefa” w zatrudnieniu. Według raportu Głównego Urzędu Statystycznego skala „szarej strefy” w zatrudnieniu w Polsce szacowana jest na 880 tysięcy osób (ok. 5,4% ogólnej liczby pracujących) [1]. Trzeba jednak zaznaczyć, że badania statystyczne nie odkrywają rzeczywistej skali zjawiska. Realnie praca nierejestrowana może obejmować nawet 16% osób w wieku produkcyjnym [2].

    Polski Ład. Kontrola podatkowa na wniosek

    Polski Ład. Podatnik, który dostanie od szefa Krajowej Administracji Skarbowej ostrzeżenie przed podejrzanym kontrahentem, będzie mógł wnioskować o przeprowadzenie kontroli podatkowej w zakresie będącym przedmiotem tego ostrzeżenia.

    Przekształcasz działalność gospodarczą w jednoosobową sp. z o.o.? Sprawdź co zmieni się w Twojej księgowości!

    Zmiana dotychczasowej formy prawnej firmy z jednoosobowej działalności gospodarczej na spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością oznacza rewolucję w obowiązkach księgowych. Jeśli przed przekształceniem prowadziłeś podatkową księgę przychodów i rozchodów, zakładając spółkę z o.o. musi przejść na księgi rachunkowe.

    PIT od działalności gospodarczej w 2022 roku - skala podatkowa, podatek liniowy, ryczałt

    PIT od działalności gospodarczej w 2022 roku. Kluczowym elementem nowego Polskiego Ładu są istotne zmiany w podatkach. Zmiany te obejmą system opodatkowania działalności gospodarczej w Polsce, wsparcie innowacyjnych rozwiązań, pobudzenie inwestycji o nowe rozwiązania dla inwestorów strategicznych.

    Ulga na powrót od 1 stycznia 2022 r.

    Ulga na powrót. Polski Ład przewiduje wprowadzenie ulgi w podatku dochodowym dla podatników osiedlających się w Polsce, tzw. ulga na powrót. Proponuje się, aby ulga na powrót weszła w życie z dniem 1 stycznia 2022 r. Kto będzie miał prawo do nowej ulgi i jaka będzie jej wysokość?

    Tarcza Finansowa PFR dla Dużych Firm - wnioski do 30 września

    Tarcza Finansowa PFR dla Dużych Firm. Polski Fundusz Rozwoju ponownie uruchomił Tarczę Finansową dla Dużych Firm. 14 września 2021 r. PFR poinformował o udostępnieniu możliwości składania wniosków o finansowanie preferencyjne w ramach tej Tarczy. Finansowanie służy pokryciu szkody powstałej na skutek zakłóceń w funkcjonowaniu gospodarki w związku z COVID-19. Program został uruchomiony w związku z przyjęciem przez Radę Ministrów zmian do programu rządowego Tarczy Finansowej Polskiego Funduszu Rozwoju dla Dużych Firm, po uzyskaniu uprzednio decyzji Komisji Europejskiej. Termin na zgłoszenie wniosków upływa 30 września 2021 r.