Opodatkowanie dochodów z najmu prywatnego – KIS odpowiada na najczęstsze pytania

Czy dochody małżonków uzyskiwane z wynajmu nieruchomości będącej ich wspólną własnością mogą być opodatkowane tylko przez jednego z nich?

Tak. Małżonkowie mają możliwość opodatkowania całości przychodów z tytułu najmu, dzierżawy itp. przez jednego z nich, jeżeli pochodzą one ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy. Warunkiem takiego opodatkowania jest złożenie w urzędzie skarbowym, właściwym ze względu na miejsce zamieszkania, stosownego oświadczenia o opodatkowaniu całości dochodu/przychodu osiągniętego z najmu, dzierżawy itp. przez jednego z małżonków.

Oświadczenie należy złożyć najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy przychód w roku podatkowym z tego tytułu (w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych tj. wg skali podatkowej oraz w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych), lub do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód opodatkowany ryczałtem osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.

Pojęcie ''pierwszy przychód'' należy rozumieć jako faktycznie otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze.

Wybór zasady opodatkowania całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu obowiązuje przy zapłacie zaliczek/ryczałtu przez cały rok podatkowy oraz przy składaniu zeznania rocznego chyba, że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek zapłaty zaliczek/ryczałtu i składania zeznania z tego tytułu.

Wybór zasady opodatkowania całości dochodu/przychodu z najmu przez jednego małżonków dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy (w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych oraz ryczałtu), albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód opodatkowany ryczałtem otrzymany został w grudniu roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości dochodu/przychodu przez jednego z nich.

UWAGA: W związku ze zmianami w przepisach podatkowych obowiązującymi od dnia 1 stycznia 2019 r. oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu/przychodu osiągniętego z najmu, dzierżawy itp. przez jednego z małżonków oraz zawiadomienie o rezygnacji z opodatkowania całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków może być podpisane tylko przez jednego z nich. Podpisanie oświadczenia lub zawiadomienia przez jednego z małżonków uważa się za złożenie przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia lub zawiadomienia w imieniu obojga małżonków.

Czy wskazany w oświadczeniu małżonek może rozliczać w 2019 r. przychody z najmu prywatnego zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

Tak. Jeżeli wskazany w oświadczeniu małżonek chciałby korzystać ze zryczałtowanej formy opodatkowania przychodów z najmu, wówczas za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego - złożenie zeznania PIT-28.

Podstawa prawna:
- art. 8 ust. 3-8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1387 ze zm.).
- art. 9 ust. 4, art. 12 ust. 6-8c ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2019 r., poz. 43).

Najemca zalega z zapłatą czynszu za okres od stycznia do maja. Czy mimo to podatnik powinien odprowadzić zaliczkę na podatek/ryczałt od przychodów ewidencjonowanych?

Przychodem z tytułu najmu lub dzierżawy są faktycznie otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze. Oznacza to, że jeżeli najemca opóźnia się z zapłatą czynszu, to w okresie od stycznia do maja podatnik nie osiągnął przychodów z najmu i nie miał obowiązku zapłaty podatku, pomimo że przez ten okres mieszkanie było wynajmowane.

Podstawa prawna:
- art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1387 ze zm.).
- art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2019 r., poz. 43).

NOWOŚĆ na Infor.pl: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Małżonkowie, pozostający w ustroju rozdzielności majątkowej, wynajmują nieruchomość w ramach najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą). Żona opodatkowuje przychody z najmu na zasadach ogólnych (według skali podatkowej), mąż zaś - ryczałtem według stawki 8,5%. Czy limit przychodów 100.000 zł, po przekroczeniu którego stawka ryczałtu wynosi 12,5%, dotyczy łącznie obojga małżonków czy jedynie męża, który jako formę opodatkowania wybrał ryczałt?

W przypadku osiągania przez małżonków przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, limit kwotowy przychodów w wysokości 100.000 zł dotyczy łącznie obojga małżonków. W limicie tym mieszczą się zarówno przychody z najmu prywatnego opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym, jak i opodatkowane na zasadach ogólnych. W opisanej sytuacji, po przekroczeniu tego limitu mąż zobowiązany będzie do opodatkowania nadwyżki ponad 100.000 zł stawką ryczałtu 12,5%.

Podstawa prawna:
- art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2019 r., poz. 43).

Podatnik w maju 2019 r. wynajął swoje mieszkanie w ramach najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą). Chciałby wybrać opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych. Czy ma taką możliwość?

Począwszy od 1 stycznia 2019 r. w przypadku wyboru opodatkowania ryczałtem za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania ryczałtem na dany rok podatkowy, uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnie w grudniu roku podatkowego - złożenie zeznania PIT-28.

Podstawa prawna:
- art. 9 ust. 4 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2019 r., poz. 43)

Źródło: Krajowa Informacja Skarbowa