REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

VAT w najmie - najem lokalu z opłatami za media nie zawsze będzie usługą kompleksową

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Grupa ECDP
Jedna z wiodących grup konsultingowych w Polsce
VAT w najmie - najem lokalu z opłatami za media nie zawsze będzie usługą kompleksową
VAT w najmie - najem lokalu z opłatami za media nie zawsze będzie usługą kompleksową

REKLAMA

REKLAMA

W praktyce często spotykamy się z sytuacją, że usługa najmu nie ogranicza się stricte do udostępnienia lokalu, lecz jest elementem kilku różnych, powiązanych ze sobą świadczeń. W takim przypadku mówimy o usłudze kompleksowej. Ustawa o podatku od towarów i usług (dalej jako ustawa o VAT) nie zawiera legalnej definicji usługi kompleksowej, jednakże ww. pojęcie zostało utrwalone w orzecznictwie sądów administracyjnych oraz organów podatkowych.

Odnosząc się do powyższego za usługę kompleksową uznaje się świadczenie składające się z kilku ściśle ze sobą powiązanych czynności, które łącznie stanowią jedną całość. Usługa kompleksowa składa się z usługi głównej oraz czynności pomocniczych, które służą do realizacji usługi głównej (tj. usługi najmu). Istotne jest to, iż czynność główna i pomocnicze muszą być ze sobą tak ściśle powiązane, że obiektywnie powinny tworzyć jedno nierozerwalne świadczenie, którego podział miałby wyłącznie charakter sztuczny (por. wyrok NSA z dnia 14 grudnia 2011 r., sygn. akt: I FSK 475/11).

REKLAMA

REKLAMA

Autopromocja

Przykład 1:
Spółka Alfa (dalej jako Spółka) zawiera umowy najmu lokali z osobami prawnymi (dalej jako Najemca). Dodatkowo, Spółka obciąża Najemców opłatami za media wg ich faktycznego zużycia, na podstawie odczytu z liczników. Spółka nabywa ww. usługi od innych dostawców, a następnie je refakturuje na rzecz Najemców.

Spółka świadczy usługi najmu lokali usługowych, a do tego, dodatkowo, obciąża Najemców opłatami za media (tj. opłaty za wodę, prąd). Zasadniczo, dodatkowe opłaty za media pozostają w bezpośrednim związku z najmem (jako z usługą główną). Jednakże w przedmiotowym stanie faktycznym Spółka obciąża Najemców dodatkowymi opłatami za media na podstawie ich rzeczywistego zużycia (wg liczników). Spółka refakturuje opłaty na podstawie faktur, które otrzymuje od rzeczywistych dostawców tych czynności. Należy przy tym podkreślić, iż Najemcy mają wpływ na wysokość opłat danych transakcji poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. W związku z powyższym należy wskazać, iż w tym przypadku nie zachodzą przesłanki pozwalające uznać usługę najmu lokalu użytkowego (jako usługę główną) wraz z dodatkowymi opłatami za media za usługę kompleksową. Nie będą stanowić jednego świadczenia, w sensie ekonomicznym, którego podział miałby wyłącznie charakter sztuczny.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 6.09.2017 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.209.2017.2.BW wskazał, że: „Skoro czynsz najmu nie obejmuje opłat uiszczanych na rzecz Wnioskodawcy (Wynajmującego) z tytułu dostawy energii elektrycznej gazu, wody oraz kanalizacji i wysokość zużycia tych mediów jest obliczana na podstawie odczytu z liczników czy też z zastosowaniem proporcjonalnego udziału powierzchni zajmowanej przez najemcę w całości powierzchni nieruchomości, w której zlokalizowany jest przedmiot najmu, to nie można mówić o świadczeniu jednolitym usługi najmu, w cenę którego wliczany jest zarówno czynsz, jak i świadczenia obejmujące media”.

REKLAMA

Polecamy: Biuletyn VAT

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Polecamy: VAT 2019. Komentarz

Przykład 2:
Spółka Alfa (dalej jako Spółka) zawiera umowy najmu lokali użytkowych z osobami prawnymi (dalej jako Najemca). Na podstawie zawieranych umów Spółka obciąża Najemców także opłatami za media (tj. dostawa wody i wywóz nieczystości) w postaci ryczałtu – wg liczby osób korzystających z powierzchni użytkowej. Spółka pobiera stałą opłatę za czynsz najmu wraz z ww. opłatami łącznie, traktując usługę najmu jako usługę kompleksową. Spółka każdorazowo określa w załączniku do umowy najmu wysokość wszystkich opłat.

Zasadniczo opłaty pobierane z tytułu czynszu oraz mediów powinny być rozliczane osobno. Jak dotąd, organy podatkowe stały na stanowisku, że nawet w przypadku ryczałtowego rozliczenia mediów przez najemców, usługi te powinny być rozliczane osobno od najmu (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 września 2017 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.209.2017.2.BW).

Obecnie organy podatkowe, na zasadzie wyjątku, przyjmują, iż w sytuacji, gdy opłaty za media są nierozerwalnie powiązane z najmem w taki sposób, że ich podział miałby wyłącznie charakter sztuczny – najem należy uznać za usługę kompleksową oraz rozliczać łącznie. Sytuacja taka zachodzi w powyższym przykładzie.

Spółka wynajmując powierzchnie użytkowe do pobieranego miesięcznie czynszu dolicza także opłaty za wodę i wywóz nieczystości. Wspomniane opłaty Najemcy ponoszą w pełnej wysokości, bowiem fizycznie nie są w stanie decydować o wielkości ich zużycia (tak jak przy rozliczeniu wg liczników). W takiej sytuacji dodatkowe opłaty za wodę i wywóz nieczystości stanowią jedynie element kalkulacyjny usługi najmu, mający bezpośredni wpływ na wysokość czynszu, pobieranego przez Wynajmującego. W związku z powyższym taką usługę należy uznać za kompleksową i opodatkować tak, jak świadczenie główne (tu najem).

Powyższe potwierdza Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 17 maja 2019 r., znak: IPTPP2/4512-595/15-11/SM, który powołał się na argumentację przedstawioną przez NSA w wyroku z 14 grudnia 2018 r. sygn. akt I FSK 2055/16: „(…) usługi dostarczania wody i odprowadzania ścieków stanowią obiektywnie jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne. Pomimo bowiem odrębnego wskazania w umowie czynszu najmu oraz kosztów za te media, najemca nie może decydować o koszcie korzystania z nich. Nie ma zatem swobody decydowania o ilości zużycia danego medium, nie są one bowiem rozliczane na podstawie zainstalowanych indywidulanych liczników, tj. w oparciu o faktyczne zużycie, mają natomiast charakter ryczałtowy (najemca zobowiązany jest do ich uiszczania w stałej, z góry określonej kwocie, niezależnie od tego czy korzysta z ww. mediów, czy też nie). Dodatkowo najemca nie ma wyboru podmiotu dostarczającego wskazane media do budynku dzierżawionego przez Wnioskodawcę. Dostarczanie tychże podstawowych mediów należy zatem potraktować jako świadczenie jednolite kompleksowe” (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 kwietnia 2019 r., znak: 0115-KDIT1-1.4012.135.2019.2.MN).

Reasumując należy wskazać, iż opłaty poniesione z tytułu czynszu najmu wraz z dodatkowymi opłatami za media nie zawsze będą stanowić usługę kompleksową. Jedynie w przypadku ryczałtowego rozliczenia mediów, usługę najmu należy uznać za kompleksową i rozliczać łącznie z czynszem. Natomiast w przypadku mediów refakturowanych na podstawie faktycznego zużycia (wg odczytu z liczników) należy uznać za odrębną usługę.

Maria Strelczenko, Młodszy konsultant podatkowy w ECDP TAX Mazur i Wspólnicy sp.k.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nowa opłata cukrowa uderzy w małe firmy? Minister ostrzega przed katastrofą dla MŚP

Minister Agnieszka Majewska, Rzecznik MŚP, ostrzega przed skutkami nowelizacji „podatku cukrowego”. Zwraca uwagę, że projekt zmian w ustawie o zdrowiu publicznym przygotowany przez Ministerstwo Finansów może nadmiernie obciążyć najmniejsze firmy. Nowe przepisy dotyczące opłaty cukrowej mają – wbrew intencjom resortu – rozszerzyć obowiązki sprawozdawcze i podatkowe także na mikro i małych przedsiębiorców.

Najważniejsze zmiany przepisów dla firm 2025/2026. Jakie nowe obowiązki i wyzwania dla biznesu?

Trzeci kwartał 2025 roku przyniósł przedsiębiorcom aż 13 istotnych zmian regulacyjnych. Powszechne oburzenie przedsiębiorców wzbudza jednak krótsze od obiecywanego 6-miesięcznego vacatio legis. Z jednej strony postępuje cyfryzacja i deregulacja procesów, z drugiej – rosną obciążenia fiskalne i kontrolne. Z najnowszego Barometru TMF Group obejmującego trzeci kwartał 2025 roku wynika, że równowaga między ułatwieniami a restrykcjami została zachwiana kosztem zmian wymagających dla prowadzenia biznesu.

Jak uwierzytelnić się w KSeF? Pieczęć elektroniczna to jedna z metod - zgłoszenie w ZAW-FA, API KSeF 2.0 lub przy użyciu Aplikacji Podatnika KSeF

Aby korzystać z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF), nie trzeba zakładać konta, ale konieczne jest potwierdzenie tożsamości i uprawnień. Jednym z bezpiecznych sposobów uwierzytelnienia – szczególnie dla spółek i innych podmiotów niebędących osobami fizycznymi – jest kwalifikowana pieczęć elektroniczna. Sprawdź, jak działa i jak jej użyć w KSeF.

Faktury korygujące w KSeF w 2026 r. Jak powinny być wystawiane?

Pytanie dotyczy zawartości pliku xml, za pomocą którego będzie wczytywana do KSeF faktura korygująca. Czy w związku ze zmianą struktury logicznej FA(3) w przypadku faktur korygujących podstawę opodatkowania i podatek będzie niezbędne zawarcie w pliku xml wartości „przed korektą” i „po korekcie”? Jeżeli będzie możliwy import na podstawie samej różnicy faktury korygującej (co wynikałoby z zamieszczonego na stronie MF pliku FA_3_Przykład_3 (Przykładowe pliki dla struktury logicznej e-Faktury FA(3)), to czy ta możliwość obejmuje fakturę korygującą do faktury pierwotnej już wcześniej skorygowanej (ponowną korektę)?

REKLAMA

Rezygnacja członka zarządu w spółce z o.o. – jak to zrobić prawidłowo (zasady, dokumentacja, odpowiedzialność)

W realiach obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których członek zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością decyduje się na złożenie rezygnacji z pełnionej funkcji. Powody mogą być różne – osobiste, zdrowotne, biznesowe czy organizacyjne – ale decyzja ta zawsze powinna być świadoma i przemyślana, zwłaszcza z perspektywy konsekwencji prawnych i finansowych.

Nieujawnione operacje gospodarcze – jak uniknąć sankcyjnego opodatkowania CIT

Od kilku lat coraz więcej spółek korzysta z możliwości opodatkowania tzw. ryczałtem od dochodów spółek. To sposób opodatkowania dochodów spółki, który może przynieść realne korzyści podatkowe. Jednak korzystanie z estońskiego CIT-u wiąże się również z określonymi obowiązkami – szczególnie w zakresie prawidłowego ujmowania operacji gospodarczych w księgach rachunkowych. W tym artykule wyjaśnimy, czym są nieujawnione operacje gospodarcze i kiedy mogą prowadzić do powstania dodatkowego zobowiązania podatkowego.

Zmiany w stażu pracy od 2026 r. Potrzebne zaświadczenia z ZUS – wnioski będzie można składać już od stycznia

Od 1 stycznia 2026 roku wchodzą w życie zmiany w Kodeksie pracy. Nowe przepisy rozszerzą katalog okresów wliczanych do stażu pracy dla celów nabywania prawa do świadczeń i uprawnień pracowniczych. Obejmą one m.in. umowy zlecenia, prowadzenie działalności gospodarczej czy pracę zarobkową za granicą. Potwierdzeniem tych okresów będą zaświadczenia z ZUS, wydawane od nowego roku na podstawie wniosku składanego w PUE/eZUS.

JPK VAT dostosowany do KSeF – co w praktyce oznaczają nowe oznaczenia i obowiązek korekty?

Ministerstwo Finansów opublikowało projekt rozporządzenia dostosowującego przepisy w zakresie JPK_VAT do zmian wynikających z wprowadzenia Krajowego Systemu e-Faktur. Nowe regulacje mają na celu ujednolicenie sposobu raportowania faktur, w tym tych wystawianych poza KSeF – zarówno w trybie awaryjnym, jak i offline24. Projekt określa również zasady rozliczeń VAT od pobranej i niezwróconej kaucji za opakowania objęte systemem kaucyjnym.

REKLAMA

KSeF 2.0 a obieg dokumentów. Rewolucja w księgowości i przedsiębiorstwach już niedługo

Od chwili wejścia w życie obowiązkowego KSeF jedyną prawnie skuteczną formą faktury będzie dokument ustrukturyzowany przesłany do systemu Ministerstwa Finansów, a jej wystawienie poza KSeF nie będzie uznane za fakturę w rozumieniu przepisów prawa. Oznacza to, że dla milionów firm zmieni się sposób dokumentowania sprzedaży i zakupu – a wraz z tym całe procesy księgowe.

Czy przed 2026 r. można wystawiać część faktur w KSeF, a część poza tym systemem?

Spółka (podatnik VAT) chciałaby od października lub listopada 2025 r. pilotażowo wystawiać niektórym swoim odbiorcom faktury przy użyciu KSeF. Czy jest to możliwe, tj. czy w okresie przejściowym można wystawiać część faktur przy użyciu KSeF, część zaś w tradycyjny sposób? Czy w okresie tym spółka może niekiedy wystawiać „zwykłe” faktury nabywcom, którzy wyrazili zgodę na otrzymywanie faktur przy użyciu KSeF?

REKLAMA