REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

VAT w najmie - najem lokalu z opłatami za media nie zawsze będzie usługą kompleksową

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Grupa ECDP
Jedna z wiodących grup konsultingowych w Polsce
VAT w najmie - najem lokalu z opłatami za media nie zawsze będzie usługą kompleksową
VAT w najmie - najem lokalu z opłatami za media nie zawsze będzie usługą kompleksową

REKLAMA

REKLAMA

W praktyce często spotykamy się z sytuacją, że usługa najmu nie ogranicza się stricte do udostępnienia lokalu, lecz jest elementem kilku różnych, powiązanych ze sobą świadczeń. W takim przypadku mówimy o usłudze kompleksowej. Ustawa o podatku od towarów i usług (dalej jako ustawa o VAT) nie zawiera legalnej definicji usługi kompleksowej, jednakże ww. pojęcie zostało utrwalone w orzecznictwie sądów administracyjnych oraz organów podatkowych.

Odnosząc się do powyższego za usługę kompleksową uznaje się świadczenie składające się z kilku ściśle ze sobą powiązanych czynności, które łącznie stanowią jedną całość. Usługa kompleksowa składa się z usługi głównej oraz czynności pomocniczych, które służą do realizacji usługi głównej (tj. usługi najmu). Istotne jest to, iż czynność główna i pomocnicze muszą być ze sobą tak ściśle powiązane, że obiektywnie powinny tworzyć jedno nierozerwalne świadczenie, którego podział miałby wyłącznie charakter sztuczny (por. wyrok NSA z dnia 14 grudnia 2011 r., sygn. akt: I FSK 475/11).

REKLAMA

Autopromocja

REKLAMA

Przykład 1:
Spółka Alfa (dalej jako Spółka) zawiera umowy najmu lokali z osobami prawnymi (dalej jako Najemca). Dodatkowo, Spółka obciąża Najemców opłatami za media wg ich faktycznego zużycia, na podstawie odczytu z liczników. Spółka nabywa ww. usługi od innych dostawców, a następnie je refakturuje na rzecz Najemców.

Spółka świadczy usługi najmu lokali usługowych, a do tego, dodatkowo, obciąża Najemców opłatami za media (tj. opłaty za wodę, prąd). Zasadniczo, dodatkowe opłaty za media pozostają w bezpośrednim związku z najmem (jako z usługą główną). Jednakże w przedmiotowym stanie faktycznym Spółka obciąża Najemców dodatkowymi opłatami za media na podstawie ich rzeczywistego zużycia (wg liczników). Spółka refakturuje opłaty na podstawie faktur, które otrzymuje od rzeczywistych dostawców tych czynności. Należy przy tym podkreślić, iż Najemcy mają wpływ na wysokość opłat danych transakcji poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. W związku z powyższym należy wskazać, iż w tym przypadku nie zachodzą przesłanki pozwalające uznać usługę najmu lokalu użytkowego (jako usługę główną) wraz z dodatkowymi opłatami za media za usługę kompleksową. Nie będą stanowić jednego świadczenia, w sensie ekonomicznym, którego podział miałby wyłącznie charakter sztuczny.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 6.09.2017 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.209.2017.2.BW wskazał, że: „Skoro czynsz najmu nie obejmuje opłat uiszczanych na rzecz Wnioskodawcy (Wynajmującego) z tytułu dostawy energii elektrycznej gazu, wody oraz kanalizacji i wysokość zużycia tych mediów jest obliczana na podstawie odczytu z liczników czy też z zastosowaniem proporcjonalnego udziału powierzchni zajmowanej przez najemcę w całości powierzchni nieruchomości, w której zlokalizowany jest przedmiot najmu, to nie można mówić o świadczeniu jednolitym usługi najmu, w cenę którego wliczany jest zarówno czynsz, jak i świadczenia obejmujące media”.

Polecamy: Biuletyn VAT

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Polecamy: VAT 2019. Komentarz

Przykład 2:
Spółka Alfa (dalej jako Spółka) zawiera umowy najmu lokali użytkowych z osobami prawnymi (dalej jako Najemca). Na podstawie zawieranych umów Spółka obciąża Najemców także opłatami za media (tj. dostawa wody i wywóz nieczystości) w postaci ryczałtu – wg liczby osób korzystających z powierzchni użytkowej. Spółka pobiera stałą opłatę za czynsz najmu wraz z ww. opłatami łącznie, traktując usługę najmu jako usługę kompleksową. Spółka każdorazowo określa w załączniku do umowy najmu wysokość wszystkich opłat.

REKLAMA

Zasadniczo opłaty pobierane z tytułu czynszu oraz mediów powinny być rozliczane osobno. Jak dotąd, organy podatkowe stały na stanowisku, że nawet w przypadku ryczałtowego rozliczenia mediów przez najemców, usługi te powinny być rozliczane osobno od najmu (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 września 2017 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.209.2017.2.BW).

Obecnie organy podatkowe, na zasadzie wyjątku, przyjmują, iż w sytuacji, gdy opłaty za media są nierozerwalnie powiązane z najmem w taki sposób, że ich podział miałby wyłącznie charakter sztuczny – najem należy uznać za usługę kompleksową oraz rozliczać łącznie. Sytuacja taka zachodzi w powyższym przykładzie.

Spółka wynajmując powierzchnie użytkowe do pobieranego miesięcznie czynszu dolicza także opłaty za wodę i wywóz nieczystości. Wspomniane opłaty Najemcy ponoszą w pełnej wysokości, bowiem fizycznie nie są w stanie decydować o wielkości ich zużycia (tak jak przy rozliczeniu wg liczników). W takiej sytuacji dodatkowe opłaty za wodę i wywóz nieczystości stanowią jedynie element kalkulacyjny usługi najmu, mający bezpośredni wpływ na wysokość czynszu, pobieranego przez Wynajmującego. W związku z powyższym taką usługę należy uznać za kompleksową i opodatkować tak, jak świadczenie główne (tu najem).

Powyższe potwierdza Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 17 maja 2019 r., znak: IPTPP2/4512-595/15-11/SM, który powołał się na argumentację przedstawioną przez NSA w wyroku z 14 grudnia 2018 r. sygn. akt I FSK 2055/16: „(…) usługi dostarczania wody i odprowadzania ścieków stanowią obiektywnie jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne. Pomimo bowiem odrębnego wskazania w umowie czynszu najmu oraz kosztów za te media, najemca nie może decydować o koszcie korzystania z nich. Nie ma zatem swobody decydowania o ilości zużycia danego medium, nie są one bowiem rozliczane na podstawie zainstalowanych indywidulanych liczników, tj. w oparciu o faktyczne zużycie, mają natomiast charakter ryczałtowy (najemca zobowiązany jest do ich uiszczania w stałej, z góry określonej kwocie, niezależnie od tego czy korzysta z ww. mediów, czy też nie). Dodatkowo najemca nie ma wyboru podmiotu dostarczającego wskazane media do budynku dzierżawionego przez Wnioskodawcę. Dostarczanie tychże podstawowych mediów należy zatem potraktować jako świadczenie jednolite kompleksowe” (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 kwietnia 2019 r., znak: 0115-KDIT1-1.4012.135.2019.2.MN).

Reasumując należy wskazać, iż opłaty poniesione z tytułu czynszu najmu wraz z dodatkowymi opłatami za media nie zawsze będą stanowić usługę kompleksową. Jedynie w przypadku ryczałtowego rozliczenia mediów, usługę najmu należy uznać za kompleksową i rozliczać łącznie z czynszem. Natomiast w przypadku mediów refakturowanych na podstawie faktycznego zużycia (wg odczytu z liczników) należy uznać za odrębną usługę.

Maria Strelczenko, Młodszy konsultant podatkowy w ECDP TAX Mazur i Wspólnicy sp.k.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
PKWiU 2025 - będzie nowa klasyfikacja statystyczna wyrobów i usług

W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano niedawno Projekt rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU). Nowa PKWiU 2025 zastąpi obecnie obowiązującą PKWiU 2015.

Bezpłatny webinar: Rozliczanie branży budowlanej i deweloperskiej. Jak uniknąć najczęstszych błędów?

Branża budowlana i deweloperska to sektory, w których każdy szczegół w rozliczeniach finansowych ma znaczenie, a konsekwencje popełnianych błędów mogą być daleko idące. Zarówno w księgach rachunkowych, jak i w rozliczeniach podatkowych precyzyjna klasyfikacja realizowanych prac jest kluczowa.

Usługi dietetyczne są zwolnione z VAT. Ale nie te świadczone na rzecz osób zdrowych. Dlaczego?

Usługi dietetyczne, które nie korzystają ze zwolnienia przedmiotowego (związanego z celem medycznym), w szeregu przypadków nie mogą również korzystać ze zwolnienia podmiotowego (limit obrotów do 200 000 zł rocznie). Oznacza to, że dietetycy świadczący usługi doradztwa w zakresie dietetyki (konsultacji indywidualnych) opodatkowane VAT muszą zarejestrować się jako czynni podatnicy VAT, niezależnie od wysokości swoich obrotów i doliczać do ceny swoich usług netto podatek VAT w stawce 23%. Problem w tym, że wiele usług dietetyków ma charakter złożony (szkolenia z zakresu diet, podawanie w internecie pakietów diet dla osób zaliczanych do określonych kategorii wiekowych itp). Dlaczego usługi dietetyków świadczone na rzecz osób zdrowych nie korzystają ze zwolnienia z VAT wyjaśnił WSA w Gliwicach w wyroku z 29 stycznia 2025 r.

Niższe grzywny za niektóre przestępstwa skarbowe od 2026 roku. Nowelizacja Kks i Ordynacji podatkowej przyjęta przez rząd

W dniu 27 maja 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy - Kodeks karny skarbowy (kks) oraz ustawy - Ordynacja podatkowa, przedłożony przez Ministra Finansów. Ta nowelizacja ma na celu uproszczenie administracyjnych obowiązków podatkowych oraz złagodzenie kar za przestępstwa skarbowe, które nie powodują bezpośrednich strat w podatkach.

REKLAMA

JPK_KR_PD już nadchodzi – nowy obowiązek dla podatników CIT. Czy Twoja firma jest gotowa?

Nowy plik JPK_KR_PD to nie tylko kolejne wymaganie fiskusa, ale prawdziwa rewolucja w raportowaniu księgowym. Od 2025 roku obowiązek ten obejmie duże firmy, od 2026 – podmioty zobowiązane do przesyłania ewidencji JPK VAT, a od kolejnego roku – pozostałych podatników CIT. Zmiany w planie kont, nowe struktury danych, testy, audyty – przygotowań jest sporo, a czasu coraz mniej. Zobacz, co musisz zrobić, by nie obudzić się z ręką w księgowym chaosie.

Kiedy członek rodziny współpracujący przy rodzinnym biznesie musi być zgłoszony do ZUS?

Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych nakłada obowiązek zgłoszenia do ZUS i odprowadzania składek na ubezpieczenia społeczne osób współpracujących z osobami prowadzącymi pozarolniczą działalność i z szeroko rozumianymi zleceniobiorcami. Podobnie czyni ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych w zakresie ubezpieczenia zdrowotnego. Analizy wymaga zatem, kto spełnia definicję takiej osoby współpracującej i czy jej sytuacja uzależniona jest od formy tej współpracy - umownej bądź bezumownej. Spory z ZUS w przedmiocie obowiązku objęcia osób współpracujących ubezpieczeniami społecznymi trafiają aż do Sądu Najwyższego, warto więc wziąć pod uwagę również aktualne orzecznictwo w tej materii.

Francuska Administracja Celna wprowadza nowy system Obligatoryjnej Koperty Logistycznej (ELO). Co muszą wiedzieć przewoźnicy? Uproszczenie procedur dla kierowców

ELO to cyfrowe rozwiązanie, które usprawni proces odprawy celnej na granicy między Francją a Wielką Brytanią. Jest to francuski odpowiednik GMR - system będzie wymagać utworzenia jednej elektronicznej „koperty logistycznej” dla każdego pojazdu, zawierającej wszystkie niezbędne dane celne oraz deklaracje bezpieczeństwa.

Stracił rodzinę w wypadku i miał zapłacić zaległy podatek. WSA kontra skarbówka

Mimo że jako dziecko stracił całą rodzinę w tragicznym wypadku, a wypłacone mu po latach odszkodowanie miało choć częściowo złagodzić tę krzywdę, organy skarbowe domagały się od Huberta zapłaty blisko 150 tys. zł podatku od odsetek. Sprawa trafiła aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznał stanowisko fiskusa za niesprawiedliwe. Teraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przyznał rację Rzecznikowi Praw Obywatelskich i uchylił decyzje skarbówki — choć wyrok wciąż nie jest prawomocny.

REKLAMA

Opłata skarbowa od pełnomocnictwa - zmiany od 2025 roku

Krajowa Informacja Skarbowa przypomniała w komunikacie, że od 1 stycznia 2025 r. zmianie uległy przepisy regulujące zasady wnoszenia opłaty skarbowej od pełnomocnictw składanych w formie elektronicznej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Jak Ministerstwo Finansów liczy lukę VAT? Metodą odgórną (top – down)

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 22 maja 2025 r., że metoda liczenia luki VAT od lat pozostaje niezmienna a jej opis jest opublikowany na stronie resortu. Luka VAT liczona jest względem VAT w ujęciu rachunków narodowych publikowanych przez GUS, tj. w ujęciu memoriałowym, w którym dochody ujmowane są za okres od lutego do stycznia kolejnego roku. Szacunki luki VAT dla lat 2022-2023, pomimo uwzględnienia wpływu istotnych zmian systemowych (m.in. tarcze antyinflacyjne, rekompensaty energetyczne) wskazują na znaczący wzrost luki względem poprzedzających ich lat. W 2023 roku luka VAT wynosiła 13,5%. Obecne szacunki wskazują na zmniejszenie się luki VAT w Polsce w 2024 r. do 6,9%.

REKLAMA