Mimo iż regulacja art. 678-679 k.c. wydaje się prosta i przejrzysta, w praktyce jej stosowanie rodzi wiele pytań i wątpliwości, szczególnie w przypadku rozbudowanych terminowych umów najmu, gdy powstaje pytanie chociażby o: sposób rozwiązania umowy, zakres związania nabywcy postanowieniami, które nie dotyczą bezpośrednio stosunku najmu, czy też zakres obowiązywania zabezpieczeń zapłaty czynszu.
Rozszerzona skuteczność praw względnych najemcy
Regulacja kodeksowa służy ochronie interesów najemców, zapewniając trwałość istniejącego stosunku najmu. Zapobiega utracie przez najemcę podstawy do korzystania z przedmiotu najmu, do czego doszłoby w momencie zmiany właściciela.
Przepis art. 678 § 1 k.c. jest wyrazem rozszerzonej skuteczności praw względnych najemcy - stanowi wyjątek od zasady, że umowa o charakterze zobowiązaniowym wiąże jedynie podmioty, które są stronami tej umowy. W pewnym sensie przywołany przepis upodabnia stosunek najmu do praw rzeczowych, bowiem przyznaje mu skuteczność wobec każdoczesnego właściciela rzeczy najętej.
Uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia umowy najmu
Co do zasady nabywcy rzeczy najętej przyznane zostało prawo do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Prawo to dotyczy zarówno umów zawartych na czas nieokreślony, jak i umów zawartych na czas oznaczony.
Ustawowe terminy wypowiedzenia określone są w art. 673 k.c. i ich długość zależy od sposobu określenia terminów uiszczania czynszu najmu:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód;
- gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
Gdy przedmiotem najmu jest lokal, wówczas – w miejsce przywołanej powyżej regulacji - zastosowanie znajdzie art. 688 k.c., zgodnie z którym jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Podkreślić należy, że w przypadku gdy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny przewidziane w przepis art. 678 § 1 k.c. uprawnienie do wypowiedzenia umowy w terminach ustawowych jest możliwe jedynie, gdy najemca nie objął jeszcze lokalu (tak art. 692 K.C.). Gdy objęcie lokalu mieszkalnego już nastąpiło możliwość wypowiedzenia umowy najmu takiego lokalu może się odbyć jedynie w oparciu o zasady ogólne wynikające z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz.U.2016.1610)
Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM
Skutki daty pewnej umowy najmu
Uprawnienie do wypowiedzenia umowy nie przysługuje nabywcy przedmiotu najmu również w sytuacji, gdy mowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Należy podkreślić, iż przepis art. 678 § 2 k.c. dla skuteczności wyłączenia uprawnienia do wypowiedzenia umowy najmu nie ustanawia wymogu zawarcia umowy z datą pewną. Możliwe jest późniejsze uzyskanie adnotacji spełniającej wymogi daty pewnej z art. 81 §2 k.c., chociażby poprzez dokonania przez notariusza odpowiedniej zmianki na egzemplarzu umowy który pozostaje w dyspozycji najemcy.
Późniejsze uzyskanie urzędowej adnotacji, która zostanie uznana za datę pewną nie wymaga zawiadomienia drugiej strony. Nabywca nie będzie więc nigdy pewien skuteczności złożonego wypowiedzenia. Z punktu widzenia nowego właściciela rzeczy najętej regulacja powyższa stwarza stan niepewności, bowiem każdy najemca może w dowolnym czasie uzyskać datę pewną na zawartej umowie. Przed tą niepewnością nie ustrzeże nawet audyt nieruchomości sporządzony przed dokonaniem transakcji zakupu nieruchomości, bowiem z reguły audytowane są dokumenty i informacje udostępniane przez zbywcę, który może nie posiadać wiedzy o zaopatrzeniu przez najemcę umowy najmu w datę pewną.
Skutki ujawnienia umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości
Uprawnienie do wypowiedzenia umowy nie przysługuje nabywcy rzeczy najętej także w sytuacji, gdy przedmiotem najmu jest nieruchomość, a w okresie poprzedzającym jej zbycie informacja o zawartej umowie najmu została ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Wyłączenie uprawnienia w tej sytuacji podyktowane jest jawnością ksiąg wieczystych, a więc łatwością dotarcia przez nabywcę do informacji o istniejącej umowie najmu.
Nie wszystkie postanowienia umowy najmu wiążą nowego właściciela
Dokument obejmujący umowę najmu może regulować wiele spraw, które jedynie pośrednio związane są z umową najmu. Uzasadnione jest stanowisko, że dla nabywcy nie wszystkie postanowienia umowy będą wiążące - kodeks cywilny reguluje bowiem wstąpienie w ”stosunek najmu”, a nie w „umowę najmu”. Dla nabywcy wiążące staną się tylko te zapisy umowy, które kształtują sam stosunek najmu.
Przykładem postanowień, których obowiązywanie może zostać podważone przez nabywcę jest klauzula przedłużenia okresu umowy najmu w oparciu o jednostronne oświadczenie woli najemcy. Takie postanowienie może mieć charakter oferty zmiany umowy najmu, a więc jeśli w chwili składania oświadczenia o przedłużeniu umowy właścicielem przedmiotu najmu będzie inny podmiot niż pierwotnie składający ofertę, to nowy właściciel przedmiotu najmu nie będzie co do zasady związany takim postanowieniem.
Zabezpieczenie zapłaty czynszu i innych świadczeń
Podobnie jak nie wszystkie postanowienia umowy najmu będą wiązać nabywcę, tak nie wszystkie zabezpieczenia zapłaty czynszu ustanowione w umowie będą mu automatycznie przysługiwać. O ile zabezpieczenia w postaci zastawu ustawowego na rzeczach najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, poręczenia czy dobrowolnego poddania się egzekucji z aktu notarialnego będą do dyspozycji nabywcy, tak nie przejdą na niego uprawnienia z gwarancji bankowej czy ubezpieczeniowej. DO uzyskanie takich zabezpieczeń konieczne będzie podjęcie dodatkowych czynności prawnych.
Komu przysługuje zaległy czynsz?
Wstąpienie nabywcy na podstawie art. 678 k.c. nie obejmuje roszczeń pieniężnych stron powstałych przed chwilą zbycia rzeczy najętej. Dlatego zaległy czynsz (za okres poprzedzający zbycie przedmiotu najmu) należy się nadal zbywcy. Nabywca rzeczy najętej ma prawo do czynszu za okres od momentu wstąpienia w stosunek najmu.
Powyższe rozróżnienie ma duże znaczenie dla określenia momentu zaistnienia podstawy do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia zgodnie z art. 672 k.c. Należy pamiętać, że zwłoka najemcy, która uzasadniałaby wypowiedzenie najmu musi wystąpić po zmianie wynajmującego.
Roszczenia najemcy wobec zbywcy nieruchomości
Zgodnie z art. 679. § 1 k.c., jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody. Szkoda ta może obejmować nie tylko poniesione straty, np. koszt praz aranżacyjnych w lokalu, wyposażenia lokalu, koszty przeprowadzki, ale również utracone korzyści. Najemca powinien jednak niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę; w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.
Poruszone powyżej problemy stanowią jedynie wycinek zagadnień związanych ze zmianą właściciela rzeczy najętej. Każdorazowa transakcja dotycząca nabycia przedmiotu najmu winna być poprzedzona szczegółową analizą konkretnego stanu faktycznego.