Miejsce opodatkowania VAT usług związanych z nieruchomościami - zmiany 2017

Miejsce świadczenia usług w VAT - wprowadzenie

Ustalenie miejsca świadczenia usług ma zasadnicze znaczenie dla zasad ich rozliczenia dla celów VAT. Określenie gdzie znajduje się miejsce świadczenia wyznacza bowiem kraj, w którym dana transakcja podlega opodatkowaniu VAT. W wielu przypadkach miejsce świadczenia usługi wskazuje również na podmiot, który jest zobowiązany do jej rozliczenia w ramach tzw. „importu usług”.

Ustanowione w art. 28b ust. 1 oraz 28c ust. 1 ustawy o VAT zasady o podstawowym charakterze wskazują, że miejscem świadczenia usług:

• w przypadku świadczenia ich na rzecz podatnika jest miejsce, w którym podatnik będący usługobiorcą posiada siedzibę działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem przepisów szczególnych;
• w przypadku świadczenia ich na rzecz podmiotów niebędących podatnikami jest miejsce, w którym usługodawca posiada siedzibę działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem przepisów szczególnych.

Zastosowanie tych zasad sprowadza się w praktyce do ustalenia statusu odbiorcy usługi. W uproszczeniu, jeżeli nabywca dokonuje zakupu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, to miejsce opodatkowania usług dla celów VAT wyznacza jego siedziba działalności, a w przypadku usług nabywanych przez podmioty nie prowadzące działalności gospodarczej – miejscem opodatkowania będzie kraj siedziby usługodawcy.

Jednocześnie, ustawa o VAT przewiduje od powyższej reguły wyjątki, określone w art. 28b ust. 2-4 i art. 28c ust. 2 i 3 oraz art. 28e, art. 28f ust. 1 i 1a, art. 28g ust. 1, art. 28i, art. 28j ust. 1 i 2 i art. 28n ustawy o VAT. Właściwe zastosowanie tych zasad szczególnych może budzić w praktyce większe wątpliwości, gdyż w większości przypadków wymaga szczegółowej analizy danej transakcji zmierzającej do ustalenia co jest jej przedmiotem oraz w jakich okolicznościach jest realizowana.

Polecamy książkę: VAT 2017. Komentarz

Usługi związane z nieruchomościami – wyjątek od zasady ogólnej

Dość istotnym wyjątkiem w przedmiocie ustalenia miejsca świadczenia usług (m.in. z uwagi na powszechność jego stosowania) jest zasada określona w art. 28e ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym usług świadczonych przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego, jest miejsce położenia nieruchomości.

Przywołana regulacja wprowadza zasadę – stosowaną zarówno do usług świadczonych na rzecz podatników, jak i podmiotów niebędących podatnikami – która jako czynnik przesądzający o miejscu opodatkowania wskazuje na łatwy w identyfikacji fakt, tj. miejsce położenia nieruchomości. Jej zastosowanie wydaje się być zatem na pierwszy rzut oka proste, wystarczy bowiem znać adres (kraj) pod jakim znajduje się nieruchomość. Niemniej, zagadnienie to w rzeczywistości jest przedmiotem sporów.

Oś tego sporu w poszczególnych przypadkach nie koncertuje się na określeniu gdzie znajduje się nieruchomość, lecz dotyczy praktycznych trudności w przesądzeniu, czy dana usługa rzeczywiście jest związana z nieruchomościami. Innymi słowy, nie ma pełnej zgody – a przynajmniej nie było do tej pory – co do tego jakie cechy świadczenia (usługi) powodują, że z całą pewnością powinno ono zostać uznane za związane z nieruchomością. Powyższego problemu nie rozwiązuje sama konstrukcja art. 28e ustawy o VAT, który wymienione w nim kategorie usług traktuje jedynie przykładowo, pozostawiając ustanowiony przez siebie katalog usług otwartym.

Pomocne orzecznictwo TSUE

Regulacja art. 28e ustawy o VAT oparta jest na art. 47 Dyrektywy VAT. Tym samym, wątpliwości związane z opodatkowaniem usług związanych z nieruchomościami próbował wyjaśniać również Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE). Jego orzecznictwo miało do tej pory dość szerokie odzwierciedlenie w podejściu organów podatkowych i sądów administracyjnych.

W tym kontekście szczególnie interesujące jest orzeczenie zapadłe w sprawie polskiego podatnika VAT, tj. wyrok TSUE z 27 czerwca 2013 r. w sprawie RR Donnelley Global Turnkey Solutions Poland (sygn. C-155/12). Wyrok ten dotyczył określenia miejsca opodatkowania kompleksowych usług magazynowania, niemniej wskazane w nim przesłanki jakimi kierował się TSUE w swoim rozstrzygnięciu mają charakter uniwersalny i wykraczający poza tę indywidualną sprawę.

Trybunał stwierdził bowiem, iż usługi w zakresie magazynowania mogą być objęte art. 47 Dyrektywy VAT (stanowiącym odpowiednik art. 28e ustawy o VAT), jedynie wówczas, gdy magazynowanie stanowi świadczenie główne czynności jednolitej i usługobiorcom jest przyznane prawo używania całości lub części wyraźnie określonej nieruchomości. TSUE wskazał, że z jego dotychczasowego orzecznictwa wynika, że jedynie świadczenie usług, które pozostaje w wystarczająco bezpośrednim związku z nieruchomością, mieści się w zakresie stosowania art. 47 Dyrektywy VAT. Co więcej, aby świadczenie usług było objęte zakresem tego przepisu, owo świadczenie mysi być związane z wyraźnie określoną nieruchomością. Jednocześnie, niezbędne jest, aby przedmiotem świadczenia usług była sama nieruchomość, a zdaniem Trybunału, tak dzieje się w szczególności wówczas, gdy nieruchomość określoną w sposób wyraźny należy uznać za konstytutywny element świadczenia usług, jako że stanowi ona centralny i nieodzowny element świadczenia (sama nieruchomość stanowi przedmiot świadczenia).

Rozporządzenie Wykonawcze Rady (UE) Nr 1042/2013

Orzecznictwo TSUE, pomimo że pomocne przy interpretacji art. 28e ustawy o VAT, nie mogło zastąpić wprowadzenia regulacji prawnych, w tym zwłaszcza ustanowienia ich na poziomie wspólnotowym. Tym samym, jako pozytywne rozwiązanie należy poczytywać wejście w życie przepisów Rozporządzenia Wykonawczego Rady (UE) Nr 1042/2013 z 7 października 2013 r. zmieniającego rozporządzenie wykonawcze (UE) nr 282/2011 w odniesieniu do miejsca świadczenia usług, które doprecyzowało m.in. zakres stosowania art. 47 Dyrektywy VAT.

Przepisy te weszły w życie z początkiem 2017 r. i obowiązują wprost w każdym państwie członkowskim UE, bez konieczności ich osobnego zaimplementowania do krajowego porządku prawnego. Generalnie, regulacje te porządkują dwie kwestie, tj. wprowadzają autonomiczną unijną definicję nieruchomości na potrzeby stosowania przepisów o VAT oraz definiują otwarty (przykładowy) katalog usług uznawanych za związane z nieruchomością oraz takich, które związku z nieruchomością nie wykazują.

Zgodnie z Rozporządzeniem 1042/2013 za nieruchomość uznawać się będzie:

a) każdą określoną część ziemi, na jej powierzchni lub pod jej powierzchnią, która może stać się przedmiotem własności i posiadania,

b) każdy budynek lub każdą konstrukcję przytwierdzone do gruntu lub w nim osadzone powyżej lub poniżej poziomu morza, których nie można w łatwy sposób zdemontować lub przenieść,

c) każdy zainstalowany element stanowiący integralną część budynku lub konstrukcji, bez którego budynek lub konstrukcja są niepełne, taki jak drzwi, okna, dachy, schody i windy,

d) każdy element, sprzęt lub maszynę zainstalowane na stałe w budynku lub konstrukcji, które nie mogą być przeniesione bez zniszczenia lub zmiany budynku lub konstrukcji.

Wprowadzenie przepisów definiujących pojęcie „nieruchomości” jest istotne biorąc pod uwagę szerokie orzecznictwo TSUE w tym zakresie. Przykładowo, w kontekście stosowania art. 47 Dyrektywy VAT, Trybunał wypowiadał się w wyroku z 7 września 2006 r. w sprawie sprawa Heger Rudi (sygn. C-166/05), w zakresie usług polegających na przeniesieniu praw do połowu ryb na określonej części rzeki. Z drugiej strony, mając na uwadze daleko posunięte dążenie do harmonizacji podatku VAT oraz konieczność jego jednolitego interpretowania we wszystkich Państwach Członkowskich, nie jest możliwe stosowanie w tym zakresie definicji krajowych (takich jak przewidziane np. w polskim Kodeksie Cywilnym).

Za usługi związane z nieruchomością uważać się będzie usługi, które mają wystarczająco bezpośredni związek z daną nieruchomością. Rozporządzenie 1042/2013 wskazuje, że usługi uważa się za mające wystarczająco bezpośredni związek z nieruchomością w następujących przypadkach:

a) gdy wywodzą się z nieruchomości, a dana nieruchomość stanowi element składowy usługi i jest elementem centralnym oraz niezbędnym z punktu widzenia świadczonych usług

b) gdy są świadczone w odniesieniu do nieruchomości lub dla niej przeznaczone i mają na celu zmianę prawnego lub fizycznego stanu danej nieruchomości.

Rozporządzenie 1042/2013 określa, że powyższe kryteria będą spełniać w szczególności następujące usługi:

• opracowanie planów budynku lub jego części przeznaczonych na określoną działkę, bez względu na to, czy budynek został wzniesiony,
• świadczenie usług nadzoru budowlanego lub ochrony na miejscu,
• wznoszenie budynku na terenie oraz prace budowlane i rozbiórkowe dotyczące budynku lub jego części,
• budowę stałych struktur na terenie, jak również prace budowlane i rozbiórkowe dotyczące stałych struktur, takich jak systemy rurociągów gazowych, wodnych, kanalizacyjnych i podobnych,
• szacowanie wartości nieruchomości, łącznie z przypadkami, kiedy taka usługa jest wymagana na potrzeby ubezpieczenia, w celu ustalenia wartości nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu lub w celu oszacowania ryzyka i strat w przypadku sporów,
• wynajem lub wydzierżawianie nieruchomości (z wyjątkiem świadczonych w ten sposób usług reklamowych), łącznie z przechowywaniem towarów w wyznaczonej do tego określonej części nieruchomości przeznaczonej do wyłącznego użytku przez usługobiorcę,
• instalację lub montaż maszyn lub sprzętu, które po zainstalowaniu lub zamontowaniu są uznane za nieruchomość,
• usługi prawne związane z przeniesieniem tytułu do nieruchomości, ustanowieniem lub przeniesieniem określonych udziałów w nieruchomościach lub praw rzeczowych dotyczących nieruchomości (bez względu na to, czy są one traktowane tak jak rzeczy), takie jak czynności notarialne lub sporządzanie umów kupna lub sprzedaży nieruchomości, nawet jeżeli transakcja, w wyniku której dochodzi do zmiany stanu prawnego nieruchomości, nie zostaje przeprowadzona.

Wskazany powyżej katalog ma charakter otwarty, zatem zakresem art. 47 Dyrektywy VAT mogą być objęte również inne świadczenia. Niemniej, z uwagi na dość rozbudowany zbiór przykładowych świadczeń stanowiących usługi związane z nieruchomościami, wprowadzenie tego katalogu należy ocenić pozytywnie. Dotyczy to zwłaszcza usługi, które do tej pory nie były wprost wskazywane w treści obowiązujących przepisów jako świadczenia dotyczące nieruchomości (np. instalację lub montaż maszyn lub sprzętu, które po zainstalowaniu lub zamontowaniu są uznane za nieruchomość) oraz świadczenia których klasyfikacja była przedmiotem licznych sporów (np. przechowywaniem towarów w wyznaczonej do tego określonej części nieruchomości przeznaczonej do wyłącznego użytku przez usługobiorcę).

Zgodnie z nowymi regulacjami art. 47 Dyrektywy VAT dotyczący usług związanych z nieruchomościami nie będzie miał zastosowania do następujących, ściśle określonych świadczeń:

• opracowania planów budynku lub jego części, jeżeli nie są one przeznaczone na określoną działkę;
• przechowywania towarów na terenie nieruchomości, jeżeli żadna część nieruchomości nie jest przeznaczona do wyłącznego użytku przez usługobiorcę;
• świadczenia usług reklamowych, nawet jeżeli wiąże się to z wykorzystaniem nieruchomości;
• pośrednictwa w świadczeniu usług zakwaterowania hotelowego lub sektorach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, jeżeli pośrednik działa w imieniu i na rzecz osoby trzeciej;
• udostępniania miejsca na stoisko podczas targów lub wystaw, łącznie z innymi powiązanymi usługami umożliwiającymi wystawcy przedstawienie towarów, takimi jak projekt stoiska, transport i przechowywanie towarów, udostępnianie maszyn, okablowanie, ubezpieczenie i reklama;
• instalacji lub montażu maszyn lub sprzętu, utrzymania i naprawy oraz kontroli maszyn lub sprzętu, jak również nadzoru nad maszynami lub sprzętem, które nie są lub nie stają się częścią nieruchomości;
• zarządzania portfelem inwestycji w nieruchomości;
• usług prawnych powiązanych z umowami – innych niż usługi prawne związane z przeniesieniem tytułu do nieruchomości, ustanowieniem lub przeniesieniem określonych udziałów w nieruchomościach lub praw rzeczowych dotyczących nieruchomości – łącznie z doradztwem dotyczącym warunków umowy dotyczącej przeniesienia nieruchomości lub wykonania takiej umowy lub też udowodnienia istnienia takiej umowy, jeżeli takie usługi nie dotyczą przeniesienia tytułu do nieruchomości.

Ponadto dokonano także ważnego doprecyzowania dla usług wynajmu / wydzierżawiania całych zestawów maszyn na potrzeby budowy – takie przypadki budziły bowiem w praktyce mnóstwo kontrowersji. Zgodnie z Rozporządzeniem 282/2011, jeżeli sprzęt jest pozostawiony do dyspozycji usługobiorcy w celu przeprowadzenia prac dotyczących nieruchomości, transakcja ta jest świadczeniem usług związanych z nieruchomościami jedynie wtedy, gdy usługodawca ponosi odpowiedzialność za wykonane prace. Przyjmuje się, że usługodawca, który dostarcza usługobiorcy sprzęt wraz z odpowiednim personelem obsługującym w celu przeprowadzenia prac, bierze odpowiedzialność za wykonanie tych prac. Domniemanie, że usługodawca jest odpowiedzialny za wykonanie prac, można obalić za pomocą jakichkolwiek istotnych przesłanek wynikających ze stanu faktycznego lub prawnego.

---

Wyjaśnienia Komisji Europejskiej

Zasady wprowadzone przez Rozporządzenie Wykonawcze Rady (UE) Nr 1042/2013, pomimo dość szczegółowego i kazuistycznego uregulowania zostały dodatkowo doprecyzowane przez specjalne wyjaśnienia Komisji Europejskiej. Wyjaśnienia zostały zawarte w dokumencie zatytułowanym „Explanatory notes on EU VAT place of supply rules on services connected with immovable property that enter into force in 2017” i są dostępne m.in. w języku angielskim na stronie Komisji Europejskiej (LINK). Publikacja ta nie jest prawnie wiążąca  i zawiera wyłącznie praktyczne oraz nieformalne wskazówki. Niemniej, niektóre zapisy tego dokumentu zasługują na szczególną uwagę (przykładowo, w dokumencie zawarto ciekawe spostrzeżenia dotyczące tego jak w praktyce należy rozumieć warunek „wystarczającego bezpośredniego związku” danego świadczenia z nieruchomością).

Dokument ten należy poczytywać jako dodatkową wskazówkę niezbędną do pełnego zrozumienia zakresu stosowania art. 47 Dyrektywy VAT i jego polskiego odpowiednika pod postacią art. 28e ustawy o VAT. Niemniej, na chwile obecną nie można przesądzić, na ile dokument ten zostanie zaaprobowany przez polskie organy podatkowe. Niemnożna wykluczyć przy tym sytuacji w której, wyjaśnienia Komisji Europejskiej będą chętnie stosowane przez podatników, lecz z różnych przyczyn pomijane przez organy podatkowe. Takie podejście spowodowałoby, że wprowadzenie regulacji Rozporządzenia Wykonawczego Rady (UE) Nr 1042/2013 i wskazanych wyjaśnień, które miało z założenia zakończyć (albo chociaż ograniczyć) spory w zakresie traktowania usług jako związanych z nieruchomościami, paradoksalnie stanowiłoby nowe zarzewie konfliktu.

Piotr Wyrwa, Doradca podatkowy / Tax Consultant

RSM Poland