Kategorie

Wycena nieruchomości dla celów sprawozdawczości finansowej

Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Wycena nieruchomości dla celu sprawozdawczości finansowej /Fotolia
Wycena nieruchomości dla celu sprawozdawczości finansowej /Fotolia
Fotolia
Chcemy zainwestować w fundusz nieruchomości. Jak prawidłowo wyceniać nieruchomości inwestycyjne do raportowania finansowego funduszu? Na jakie czynniki powinniśmy zwrócić uwagę? Jak czytać i interpretować wyniki wycen nieruchomości? Czy poprawna metodologia wyceny może dawać mylne wyniki?

Reklama

Wymóg prezentacji wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych w sprawozdaniach finansowych przygotowywanych zarówno zgodnie z polską ustawą o rachunkowości, jak i zgodnie z międzynarodowymi standardami rachunkowości, skutkuje sporządzaniem dla tych aktywów periodycznych wycen (rocznych, półrocznych lub nawet kwartalnych). Z racji specyfiki nieruchomości inwestycyjnych wartość godziwa w takim wypadku to wartość szacowana z zastosowaniem podejść rynkowych. Metodologia wyceny jest opisana zarówno w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i szerzej skomentowana w Krajowych Zasadach Wyceny przygotowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Raportowane wartości nieruchomości w przypadku funduszy inwestycyjnych stanowią główną podstawę wyceny spółek celowych posiadających te nieruchomości i tym samym przekładają się na bieżącą wartość certyfikatów inwestycyjnych tych funduszy. Można więc założyć, że usankcjonowane zasady wyceny, prosta struktura spółek celowych oraz publicznie dostępne wyniki wyceny certyfikatów powinny dawać klarowny obraz sytuacji dla inwestorów i nie dziwić uczestników rynku rezultatami na zamknięciu funduszu. Jak pokazały wydarzenia związane z zamykaniem i procesem dezinwestycji głównych funduszy nieruchomościowych na rynku polskim, powyższej wskazane okoliczności w praktyce nie dają gwarancji i pewności zwrotu z inwestycji.

Na przykładzie wybranych inwestycji poczynionych w latach 2006–2016 można by odnieść wrażenie, że inwestowanie w nieruchomości się nie opłaca. Czy można powiedzieć, że wyceny były robione w tym wypadku niepoprawnie lub też interpretacja ich wyników i aplikacja do wyceny certyfikatów powinna dogłębniej analizować ryzyko związane z aktywami? Szukanie winnych trwa. Warto jednak poznać pewne obiektywne czynniki, które wpłynęły na oderwanie się metodologii od rzeczywistości.

Życie na kredyt kosztuje

Fundusze inwestycyjne rzadko opierają swoje zakupy w 100 proc. na kapitale własnym (kapitał udziałowców funduszu). Pozostała część ceny zakupu finansowana jest kredytami bankowymi. Dla celu wyceny nieruchomości zobowiązania z tytułu hipoteki nie są podstawą do korekty wartości nieruchomości. Jednak zobowiązanie takie koryguje wartość udziałów spółki, faktycznie przekładając się na wartość certyfikatów inwestycyjnych – koryguje ją w dół. W skrajnym przypadku może się nawet okazać, że wartość nieruchomości pozostanie na tym samym poziomie lub nieznacznie nawet wzrośnie, a wartość udziałów w spółce spadnie z racji np. zwiększonego kosztu finansowania lub też niekorzystnej zmiany kursu dla kredytów walutowych. W perspektywie trwania funduszu, która wynosiła nawet 10 lat, zmiany na rynku finansowym (np. bazowych LIBOR czy WIBOR) przekładające się na koszt finansowania są bardzo prawdopodobne i niestety przy wysokim udziale kapitału obcego będą podnosić wrażliwość inwestycji.

DCF, czyli projekcja przyszłych przepływów

Podejście dochodowe oparte na dyskontowaniu przyszłych przepływów dochodów wymaga prognozowania przychodów i kosztów w oparciu o aktualną komercyjną sytuację na nieruchomości oraz w oparciu o dane rynkowe. Przykładowo w sytuacji, kiedy w budynku występują pustostany zakłada się, że efektywne zarządzanie pozwoli na wynajęcie budynku do poziomu zachowującego ewentualnie tylko poziom rynkowego pustostanu. Chyba że występują inne przesłanki, np. ewidentnie obniżony standard lub brak funkcjonalności części powierzchni, które nie pozwalają na takie założenie.

Periodyczny charakter wycen stanowi samoistną weryfikację poprawności założeń już w kolejnym okresie raportowania finansowego. [przykład]

Widać to wyraźnie na przykładzie. Pokazuje on, że założenia do wyceny przekładające się na szacunkową wartość aktywa stanowią tylko prognozę rynkową i mogą się różnić od faktycznych wyników osiąganych na nieruchomości.

Reklama

Okazuje się, że założenie poczynione w najlepszej wierze i oparte na danych rynkowych, po roku okazuje się nieprawdziwe, bo powierzchnia nadal jest pusta w 30 proc. Czy doszło więc w tym wypadku do błędu w wycenie? Czy zakładany wzrost wartości nieruchomości był błędny?

Podobne zarzuty mogą padać w sytuacji, kiedy zdolność nieruchomości do obsługi zadłużenia jest analizowana w oparciu o prognozowane przepływy z wyceny, a nie faktyczny wpływ z bieżących umów najmu. W takiej sytuacji okazuje się, że brak rezerw na pokrycie zobowiązań kredytowych generuje znaczne straty na wynikach spółki celowej. A raportowana wartość nieruchomości niezależnie od tego może rosnąć.

W takich wypadkach można by zarzucić stosowanie zbyt mało ostrożnościowego podejścia do wyceny. A przecież z drugiej strony niedawno zmodyfikowany MSSF 13 definiujący wartość godziwą promuje zasadę „najlepszego i największego wykorzystania” nieruchomości. Więc dokonując wyceny należy zakładać, że zarządzający obiektem będzie podejmował tylko najlepsze decyzje optymalizujące wartość nieruchomości, zgodnie z realiami rynkowymi na dzień wyceny.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Jak więc poradzić sobie z tymi dwoma rzeczywistościami: wycenową i kasową? Wymaga to zapewne dodatkowej analizy wartości przez osoby zarządzające taką spółką, dobrego rozumienia podstaw wyceny i dokonania ewentualnych korekt na poziomie spółki celowej, które pozwolą na jak najbardziej prawdziwą prezentację wyników wyceny. Potrzebna jest do tego bliska współpraca rzeczoznawcy z zarządzającym funduszem i połączenie wiedzy teoretycznej z praktycznymi informacjami o spółce i jej aktywach. W świetle powyższego niebezzasadny wydaje się wymóg wprowadzony przez dyrektywę Parlamentu Europejskiego (2011/61/EU) z 2011 r. obligujący podmiot zarządzający oraz wyceniający do wspólnej odpowiedzialności za sporządzenie wycen aktywów funduszy.

Portfel a pakiet

Z praktyki dotychczasowych wycen nieruchomości należących do funduszy wynika, że były one sporządzane jako wyceny indywidualnych aktywów stanowiących własność wyodrębnionych spółek celowych. Jakkolwiek nieruchomości te nie są ze sobą funkcjonalnie połączone, to jednak niezbędne jest uwzględnienie faktu, że należą do jednego podmiotu oraz iż specyfika funduszu zakłada wyjście z inwestycji, sprzedaż tego pakietu nieruchomości w jednym momencie (okresie czasu).

Przygotowując bieżące wyceny portfela, należałoby więc uwzględnić wszelkie potencjalne interakcje między nieruchomościami (synergie, ale też i kanibalizm), które powinny być przeanalizowane, z uwzględnieniem percepcji tych zjawisk przez inwestorów, traktujących portfel jako jedno aktywo inwestycyjne.


Z punktu widzenia wyjścia z inwestycji niezbędne jest uwzględnienie w wycenie faktu, że w jednym momencie trafi na rynek portfel, którego cena będzie przez rynek zdyskontowana i zapewne niższa od sumy wartości z wycen poszczególnych aktywów.

Będzie to zjawisko tym głębsze, im bardziej zróżnicowany pod względem ryzyka jest portfel, im słabsze są identyfikowalne zjawiska synergii oraz im wyższa presja sprzedającego do zakończenia procesu wyjścia z inwestycji. Trudno w takiej sytuacji nawet porównywać oferty cenowe otrzymane za portfel z dotychczasową sumą wycen poszczególnych aktywów. Rynek dokona weryfikacji i sprzedaż hurtowa będzie wymagała dyskonta.

Panta rhei

Pomimo że mówi się, iż nieruchomości to mało płynne inwestycje, a dynamika tabel zmienności cen nieruchomości daleka jest od notowań giełdowych akcji, to jednak rynek ten również rządzi się swoimi zasadami i podlega cyklom zmienności gospodarczej. Co prawda cykl ten nie pokrywa się bezpośrednio z cyklem ogólnogospodarczym, nieco go wyprzedzając, ale fazy cyklu są podobne. W perspektywie 10 lat, w jakiej działały dotychczas fundusze inwestycyjne, nieuchronnie musiały się poddać zmienności cyklu. Nie da się niestety ukryć, że spora część aktywów została nabyta w latach 2007–2008, kiedy rynek znajdował się w sztucznie nadmuchanej fazie hossy i spadek ich wartości był ponad oczekiwany. Na nieszczęście tych funduszy, formuła ich działania koncentrowała się raczej na zysku w momencie wyjścia z inwestycji niż generowaniu bieżących wypłat dywidendy dla ich udziałowców. Ten bieżący udział w zyskach pozwoliłby inwestorom chociaż trochę podratować wynik całkowity na inwestycji. W świetle powyższego korzystnym rozwiązaniem wydają się inwestycje oparte na REIT-ach, w ramach których regularna dywidenda (udział w zyskach z nieruchomości) to podstawy mechanizmu.

Ale zmienność rynku to niejedyna przyczyna słabego wyniku na wyjściu z inwestycji. Przyczynkiem była też jego niska dojrzałość. Inwestowanie w nieruchomości to nie tylko oczekiwanie na rynkowy spadek stopy kapitalizacji i sprzedaż po wyższej cenie przy tych samych dochodach. Inwestowanie w nieruchomość to nie tylko administrowanie jej majątkiem dla zachowania wartości, ale aktywne podążanie za rynkiem w celu identyfikowania obszarów wzrostu wartości aktywów. Podejmowanie inwestycji w nieruchomości, dbanie o jej ciągłą atrakcyjność dla użytkowników i optymalizacja kosztów jej utrzymania to główne przesłanki wzrostu wartości, niezależnie od zjawisk rynkowych.

Trzeba wyciągnąć wnioski

Podsumowując powyższe należy zwrócić uwagę, że wszystkie grupy uczestników rynku pozostają odpowiedzialne za szacunek wartości aktywów oraz percepcję ich wartości i źródła zwrotu. Założeniem podstawowym jest racjonalność działania uczestników rynku oraz ich cel maksymalizacji zyskowności inwestycji lub też prezentacji tej maksymalnej zyskowności z uwzględnieniem obiektywnych ograniczeń rynkowych.

Rzeczoznawca powinien dobrze zrozumieć i dopracować kontekst wyceny, cele, dla jakich będzie wykorzystywana w krótkiej i długiej perspektywie, a także zwrócić uwagę na zmienność rynku, prezentując analizę wrażliwości. Wycena periodyczna powinna zachowywać spójność i porównywalność okres do okresu, ale nie może też stać się rutynowym indeksowaniem wartości. O ile sama nieruchomość może się nam wydawać niezmienna, o tyle rynek wokół niej zmienia się dynamicznie i rzeczoznawca powinien zauważyć to dużo wcześniej niż oferenci składający propozycje zakupu.

Zarządzający funduszem z jednej strony odpowiada za całościową analizę wartości portfela, biorąc pod uwagę zakres informacji o funduszu, jaki posiada. Z drugiej, w aktywny sposób powinien kształtować jego wartość poprzez umiejętne zarządzanie aktywami oraz identyfikację potencjału komercyjnego wzrostu wartości.

Każdy rodzaj inwestycji niesie ze sobą określone rodzaje ryzyka specyficznego oraz rynkowego, ma inny horyzont czasowy, zróżnicowaną płynność. Inwestorzy powinni zawsze dobrze zrozumieć specyfikę przedmiotu inwestycji, ustalić moment cyklu, w jakim znajduje się rynek danego rodzaju inwestycji oraz ustalić, jakie szanse i zagrożenia stoją przed branżą. Na tej właśnie podstawie, a nie dobrych hasłach reklamowych, budują się zyski z inwestowania. ⒸⓅ

PRZYKŁAD

Potrzebna weryfikacja

Rzeczoznawca otrzymał zlecenie wyceny nieruchomości komercyjnej (budynek biurowy) dla celu sprawozdawczości finansowej na 31 grudnia 20XX r. Budynek na dzień wyceny jest wynajęty w 70 proc., co wskazuje na poziom niższy od rynkowego. Szacowany poziom pustostanu dla podobnych budynków na rynku lokalnym wynosi 14 proc. Rzeczoznawca staje przed wyborem przyjęcia dla celu wyceny założeń według stanu faktycznego lub założenia najlepszego i największego wykorzystania nieruchomości zgodnie z MSSF 13, a więc założenia docelowo niższego rynkowego pustostanu. Jaką różnicę generuje przyjęcie tych różnych założeń w odniesieniu do poziomu wynajmu budynku? Czy założenia do wyceny mogą stanowić podstawy planowania płynności dla obsługi zobowiązań spółki posiadającej nieruchomość?

Założenia:

● powierzchnia najmu w budynku: 12 500 mkw., czynsz: 15 euro/mkw. (z obowiązujących umów najmu = rynkowemu)

● poziom pustostanu w budynku: 30 proc.

● poziom pustostanu rynkowego: 14 proc.

● zakładany okres wynajęcia wolnej powierzchni: 6 miesięcy.

Powyższe założenia wskazują na potencjalny przychód po pierwszym roku na poziomie 1,755 tys. euro. Dla jego osiągnięcia zakładamy, że po 6 miesiącach pustostan w budynku zmniejszy się do poziomu 14 proc. (z obecnych 30 proc.). Niestety na koniec roku stan najmu powierzchni nie zmienił się i utrzymujący się pustostan generuje tylko 1,575 tys. euro przychodu, co daje 180 tys. euro różnicy.

Marta Kamionowska

dyrektor, zespół ds. nieruchomości Deloitte Advisory

Podstawa prawna

Ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1047).

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109)

Chcesz dowiedzieć się więcej, skorzystaj z naszego programu
INFORLEX Plan kont dla firm – program
INFORLEX Plan kont dla firm – program
Tylko teraz
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Księgowość
    1 sty 2000
    28 lip 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Najem prywatny od 2022 roku opodatkowany tylko ryczałtem

    Najem prywatny 2022. Od przyszłego roku przychody z najmu i dzierżawy osiągane poza działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny) nie będą mogły być opodatkowane PIT. Jedyną formą opodatkowania tych przychodów będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznych przychodów oraz 12,5% od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł przychodów. Taka zmiana znalazła się w projekcie z 26 lipca 2021 r. nowelizacji wielu ustaw podatkowych (w tym ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne i ustawy o PIT). Zmiana ta będzie niekorzystna dla tych najemców, którzy ponoszą wysokie koszty dotyczące przedmiotu najmu. Na przykład remontują, czy modernizują wynajmowane mieszkania lub spłacają kredyt zaciągnięty na zakup tego mieszkania. Nie będzie można też uwzględniać odpisów amortyzacyjnych.

    Karta podatkowa 2022 - zmiany

    Karta podatkowa 2022 - zmiany. W 2022 roku opodatkowanie w formie karty podatkowej będzie dotyczyło wyłącznie podatników, którzy korzystali z tej formy opodatkowania na dzień 31 grudnia 2021 r. i będą kontynuować stosowanie tej formy opodatkowania. Od 1 stycznia 2022 r. nikt nowy nie będzie mógł złożyć wniosku o zastosowanie opodatkowania w tej formie. Taka zmiana znalazła się w projekcie z 26 lipca 2021 r. nowelizacji wielu ustaw podatkowych (w tym ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne i ustawy o PIT).

    Koszty 50 % przy zbyciu praw autorskich a zwolnienie z PIT dla młodych

    Koszty 50 % przy zbyciu praw autorskich a zwolnienie z PIT dla młodych. Po niespełna dwóch latach od początku funkcjonowania ulgi w podatku dochodowym dla osób do 26 roku życia, nadal istnieje szereg niejasności związanych z ograniczeniami w jej stosowaniu. Wiele wątpliwości pojawia się w momencie, kiedy beneficjenci ww. ulgi uzyskują przychody z tytułu przeniesienia praw autorskich.

    Podmioty medyczne nie muszą wymieniać kas rejestrujących

    Kasy fiskalne a usługi medyczne. Od 1 lipca 2021 r. kolejni podatnicy są zobowiązani do wymiany kas rejestrujących z elektronicznym lub papierowym zapisem kopii na tzw. kasy online. Obowiązek wymiany kas rejestrujących dotyczy również podatników świadczących usługi w zakresie opieki medycznej świadczonej przez lekarzy i lekarzy dentystów.

    Procedura zwrotu akcyzy

    Zwrot akcyzy. Jedną z cech charakterystycznych podatku akcyzowego, odróżniających go od pozostałych podatków pośrednich jest jego jednofazowość, która zakłada nałożenie akcyzy na pierwszym szczeblu obrotu, tj. w momencie wydania towarów do konsumpcji. Niejednokrotnie zdarza się jednak, że wyroby opodatkowane akcyzą w jednym państwie członkowskim zostają następnie przemieszczone do innego kraju, w którym również przeznaczane są do konsumpcji, co z założenia rodzi obowiązek nałożenia na nie akcyzy. W celu uniknięcia podwójnego opodatkowania, polski ustawodawca wprowadził do ustawy o podatku akcyzowym procedurę zwrotu akcyzy, której założenia i warunki zostaną omówione poniżej.

    Składka zdrowotna a PIT - co się zmieni od 2022 roku?

    Składka zdrowotna a PIT. Projekt (z 26 lipca br.) nowelizacji wielu ustaw podatkowych (w tym ustawy o PIT i ustawy o NFZ) przewiduje m.in. ujednolicenie stawki składki zdrowotnej do wysokości 9% dla wszystkich podatników oraz likwidację możliwości odliczenia składki na ubezpieczenie zdrowotne od podatku dochodowego od osób fizycznych. Nowe przepisy mają obowiązywać od 1 stycznia 2022 r., tak jak większość innych zmian w PIT.

    Kwota wolna od podatku 30 tys. zł, kwota zmniejszająca podatek 5100 zł - PIT 2022

    Kwota wolna od podatku 2022. W opublikowanym 26 lipca br. projekcie nowelizacji wielu ustaw podatkowych (w tym ustawy o PIT) znalazła się m.in. nowa wysokość kwoty wolnej od podatku w PIT - 30 tys. zł - dla wszystkich podatników obliczających podatek według skali podatkowej. Taka kwota wolna od podatku w PIT uzyskana będzie dzięki podwyższeniu kwoty zmniejszającej podatek do wysokości 5100 zł (30 000 zł x 17% minus 5 100 zł = 0 zł). Ministerstwo Finansów wskazuje, że to europejski poziom kwoty wolnej od podatku, porównywalny z tym osiąganym w Niemczech czy Francji. To 10 razy większa kwota wolna niż jeszcze pięć lat temu. Nowa kwota wolna ma obowiązywać od 1 stycznia 2022 r. obok innych zmian w PIT.

    Ulga dla klasy średniej w PIT (ulga dla pracowników) od 2022 roku

    Ulga dla klasy średniej. W skierowanym 26 lipca br. do konsultacji projekcie nowelizacji wielu ustaw podatkowych (w tym ustawy o PIT) znalazła się nowa ulga podatkowa w PIT - tzw. ulga dla klasy średniej. Ministerstwo Finansów wskazuje, że w celu ochrony klasy średniej projekt nie tylko przewiduje podwyższenie do 120 000 zł progu rocznych dochodów, po przekroczeniu którego ma zastosowanie 32% stawka podatku, ale również ulgę podatkową dla pracowników. Ulga ta ma obowiązywać od 1 stycznia 2022 r. obok innych zmian w PIT. Na czym ma polegać ulga dla klasy średniej?

    Źródła dochodów Unii Europejskiej - zasoby własne UE

    Źródła dochodów Unii Europejskiej. W przeciwieństwie do budżetów krajowych, budżet UE jest budżetem inwestycyjnym i nie może wykazywać deficytu. Unia Europejska osiągnęła kompromis ws. wiążącego harmonogramu wprowadzania nowych źródeł dochodów UE. Jakie nowe źródła dochodów zyska Unia?

    Podatki 2022 - kto zyska na zmianach podatkowych

    Polski Ład - kto zyska na zmianach podatkowych. Podwyżka kwoty wolnej od podatku PIT do 30 tys. zł, wzrost do 120 tys. zł progu podatkowego, podatkowe fair play i podatkowy restart gospodarki – to główne elementy podatkowej części Polskiego Ładu. 26 lipca 2021 r. rozpoczęły się konsultacje pakietu zmian podatkowych. Ministerstwo Finansów planuje, że nowe przepisy wejdą w życie od 1 stycznia 2022 r. Co się zmieni w podatkach od 2022 roku? Kto zyska a kto straci na tych zmianach?

    Zmiany w PIT od 2022 roku - projekt, szczegóły, nowe ulgi

    Zmiany w PIT od 2022 roku. W wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów opublikowano 26 lipca 2021 r. szczegółowe założenia projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (nr UD260). Tego samego dnia gotowy projekt nowelizacji wielu przepisów podatkowych został opublikowany na stronie Rządowego Centrum Legislacji. Projekt ten stanowi część zmian legislacyjnych w ramach Polskiego Ładu. Zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa Finansów oraz Prezesa Rady Ministrów zmiany w PIT mają wejść w życie od początku 2022 roku. Jakie zmiany w PIT są zapisane w tym projekcie?

    Polski Ład: projekt ustawy podatkowej w konsultacjach

    Polski Ład: projekt ustawy podatkowej w konsultacjach. Przygotowany projekt ustawy podatkowej, będącej elementem Polskiego Ładu, został skierowany do konsultacji publicznych - poinformował 26 lipca 2021 r. minister finansów Tadeusz Kościński. Projekt zawiera m.in. kwotę wolną od podatku PIT w wysokości 30 tys. zł. Pierwsze czytanie tego projektu w Sejmie jest planowane za kilka tygodni, tak by proces legislacyjny zakończył się przed 30 listopada - poinformował premier Mateusz Morawiecki.

    Kiedy wszczęcie postępowania karnego skarbowego jest "instrumentalne"?

    Kiedy wszczęcie postępowania karnego skarbowego jest "instrumentalne"? Naczelny Sąd Administracyjny opublikował już uzasadnienie uchwały z 24 maja 2021 r. sygn. akt I FPS 1/21, zgodnie z którą sądy administracyjne są uprawnione do dokonywania oceny, czy wszczęcie postępowania karnego skarbowego miało charakter instrumentalny i czy mogło skutecznie wywołać efekt w postaci zawieszenia biegu terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego. Uzasadnienie dostarcza cennych wskazówek, jak należy dokonywać oceny kryterium “instrumentalności”.

    Czy od 1 lipca 2021 r. złożenie JPK_VAT z oznaczeniami MPP jest błędem?

    JPK_VAT z oznaczeniami MPP. Od 1 lipca 2021 r. zmianie uległo rozporządzenie z dnia 15 października 2019 r. w sprawie szczegółowego zakresu danych zawartych w deklaracjach podatkowych i w ewidencji w zakresie podatku od towarów i usług (ostatnia zmiana - w par. 11 uchylono pkt 2 ustępu 2, co oznacza, że ewidencja nie musi zawierać oznaczenia "MPP"). Jednocześnie ministerstwo nie zmieniło schemy JPK (zmiana będzie wprowadzona w nowym roku), zatem istnieje nadal możliwość wypełniania pola "MPP" w ewidencji. Czy obecnie - po wejściu w życie zmian w powyższym rozporządzeniu - złożenie w urzędzie JPK_VAT z oznaczeniami MPP będzie traktowane jako błąd?

    Jaka stawka VAT dla instalacji fotowoltaicznej?

    Stawka VAT dla instalacji fotowoltaicznej. Firma jest podwykonawcą. Wykonuje usługę montażu instalacji fotowoltaicznej na rzecz innego przedsiębiorcy na domu jednorodzinnym o powierzchni do 300 m2. Czy w takim przypadku można zastosować stawkę VAT 8%? Czy należy zastosować stawkę 23%?

    Rachunek do spłaty subwencji z PFR a biała lista podatników VAT

    Rachunek do spłaty subwencji z PFR a biała lista podatników VAT. Podatnicy VAT, którzy otrzymali subwencje z Tarczy Finansowej PFR mają wątpliwości, czy rachunek do spłaty subwencji otrzymanej z PFR ma być zgłoszony na białą listę?

    Amortyzacja podatkowa i rozliczenie leasingu - będą zmiany

    Amortyzacja podatkowa i leasing. W ramach pakietu uszczelniającego podatki Ministerstwo Finansów planuje zmianę w przepisach o amortyzacji składników majątku prywatnego wprowadzanego do majątku firmy. Zmienią się także zasady rozliczenia podatkowego sprzedaży majątku firmowego (np. przedmiotów wykupionych z leasingu) przez właścicieli firm – dowiedziała się PAP.

    Pracodawca zapłaci zaległe podatki. Pakiet uszczelniający podatki CIT, PIT, VAT

    Pakiet uszczelniający podatki CIT, PIT, VAT. Ministerstwo finansów chce rozbić solidarność pracodawców i pracowników, która ma miejsce w związku w wypłatą wynagrodzeń "pod stołem". W pakiecie uszczelniającym proponuje m.in., by po ujawnieniu takiej wypłaty to pracodawca, a nie pracownik musiał zapłacić zaległe podatki - dowiedziała się PAP.

    Zabezpieczenie zobowiązania podatkowego - procedura wydania decyzji

    Zabezpieczenie zobowiązania podatkowego to specjalna instytucja, umożliwiająca odciążenie majątku podatnika (a w określonych przypadkach również jego małżonka). Co kluczowe dla podatnika, może ona mieć miejsce nie tylko w toku egzekucji, ale również jeszcze przed wydaniem decyzji o wysokości zobowiązania i przed terminem wymagalności takiego. To narzędzie, w sposób zdecydowany, chroni interesy wierzyciela podatkowego, zwiększając jego możliwości uzyskania zobowiązania podatkowego. Można jednak zrozumieć obawy podatników przy funkcjonowaniu takiego odformalizowanego narzędzia - takie zabezpieczenie (nazywane „przedwymiarowym”) może być przecież ograniczeniem praw podatnika.

    Beneficjenci Tarczy Finansowej PFR 1.0 zaczynają spłatę subwencji

    W poniedziałek 26 lipca 2021 r. beneficjenci Tarczy Finansowej PFR 1.0 zaczynają spłatę części subwencji, które pozostała im po umorzeniu pozostałej kwoty wsparcia z PFR - powiedział PAP wiceprezes PFR Bartosz Marczuk.

    Rejestracja w punkcie kompleksowej obsługi (OSS)

    Rejestracja w punkcie kompleksowej obsługi (OSS). Ministerstwo Finansów przypomina o możliwości rejestracji w punkcie kompleksowej obsługi (OSS). Jak to zrobić?

    Umorzenie subwencji PFR - ujęcie w księgach rachunkowych

    Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że umorzenie subwencji finansowej (z Tarczy Finansowej PFR), które nastąpiło w 2021 roku powinno zostać ujęte w księgach rachunkowych roku, w którym nastąpiło to umorzenie. Zaniechanie poboru podatku ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych przez beneficjentów wsparcia począwszy od 1 czerwca 2021 r. do 31 grudnia 2022 r.

    Ceny benzyny w 2021 roku będą nadal rosły. Kiedy 6 zł za litr?

    Ceny benzyny. Zdaniem analityków e-petrol, sytuacja cenowa na rynku paliw w Polsce cały czas nie daje kierowcom podstaw do optymizmu. Według nich, spadek cen paliw w rafineriach w tym tygodniu nie zwiastuje dalszych obniżek i jednocześnie jest zbyt mały, by pokazał się w cenach paliw na stacjach.

    Nadgodziny kierowców - jak obliczyć prawidłowo?

    Nadgodziny kierowców - jak obliczyć? Państwowa Inspekcja Pracy wyjątkowo polubiła się z branżą transportową i tematem nadgodzin. Dlaczego? Dlatego, że praca „za kółkiem” i nadgodziny są tak samo nierozłączne jak bajkowy Bolek i Lolek czy też filmowy Flip i Flap. Dlatego nie ma się co dziwić inspektorom, którzy pierwsze co biorą pod lupę, w przypadku firmy transportowej, to rozliczenia godzinowe.

    Dochody z pracy za granicą – gdzie trzeba płacić podatek dochodowy (PIT)?

    Dochody z pracy za granicą a podatek. Miejsce zamieszkania osoby fizycznej wpływa na ustalenie czy podlega ona nieograniczonemu, czy ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Trzeba podkreślić, że jeśli podatnik będzie miał stałe miejsce zamieszkania za granicą, to w Polsce będzie płacił podatek tylko od dochodów (przychodów) uzyskanych w danym roku podatkowym w Polsce.