REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wycena nieruchomości dla celów sprawozdawczości finansowej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Wycena nieruchomości dla celu sprawozdawczości finansowej /Fotolia
Wycena nieruchomości dla celu sprawozdawczości finansowej /Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Chcemy zainwestować w fundusz nieruchomości. Jak prawidłowo wyceniać nieruchomości inwestycyjne do raportowania finansowego funduszu? Na jakie czynniki powinniśmy zwrócić uwagę? Jak czytać i interpretować wyniki wycen nieruchomości? Czy poprawna metodologia wyceny może dawać mylne wyniki?

REKLAMA

Autopromocja

Wymóg prezentacji wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych w sprawozdaniach finansowych przygotowywanych zarówno zgodnie z polską ustawą o rachunkowości, jak i zgodnie z międzynarodowymi standardami rachunkowości, skutkuje sporządzaniem dla tych aktywów periodycznych wycen (rocznych, półrocznych lub nawet kwartalnych). Z racji specyfiki nieruchomości inwestycyjnych wartość godziwa w takim wypadku to wartość szacowana z zastosowaniem podejść rynkowych. Metodologia wyceny jest opisana zarówno w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i szerzej skomentowana w Krajowych Zasadach Wyceny przygotowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Raportowane wartości nieruchomości w przypadku funduszy inwestycyjnych stanowią główną podstawę wyceny spółek celowych posiadających te nieruchomości i tym samym przekładają się na bieżącą wartość certyfikatów inwestycyjnych tych funduszy. Można więc założyć, że usankcjonowane zasady wyceny, prosta struktura spółek celowych oraz publicznie dostępne wyniki wyceny certyfikatów powinny dawać klarowny obraz sytuacji dla inwestorów i nie dziwić uczestników rynku rezultatami na zamknięciu funduszu. Jak pokazały wydarzenia związane z zamykaniem i procesem dezinwestycji głównych funduszy nieruchomościowych na rynku polskim, powyższej wskazane okoliczności w praktyce nie dają gwarancji i pewności zwrotu z inwestycji.

Na przykładzie wybranych inwestycji poczynionych w latach 2006–2016 można by odnieść wrażenie, że inwestowanie w nieruchomości się nie opłaca. Czy można powiedzieć, że wyceny były robione w tym wypadku niepoprawnie lub też interpretacja ich wyników i aplikacja do wyceny certyfikatów powinna dogłębniej analizować ryzyko związane z aktywami? Szukanie winnych trwa. Warto jednak poznać pewne obiektywne czynniki, które wpłynęły na oderwanie się metodologii od rzeczywistości.

Życie na kredyt kosztuje

Fundusze inwestycyjne rzadko opierają swoje zakupy w 100 proc. na kapitale własnym (kapitał udziałowców funduszu). Pozostała część ceny zakupu finansowana jest kredytami bankowymi. Dla celu wyceny nieruchomości zobowiązania z tytułu hipoteki nie są podstawą do korekty wartości nieruchomości. Jednak zobowiązanie takie koryguje wartość udziałów spółki, faktycznie przekładając się na wartość certyfikatów inwestycyjnych – koryguje ją w dół. W skrajnym przypadku może się nawet okazać, że wartość nieruchomości pozostanie na tym samym poziomie lub nieznacznie nawet wzrośnie, a wartość udziałów w spółce spadnie z racji np. zwiększonego kosztu finansowania lub też niekorzystnej zmiany kursu dla kredytów walutowych. W perspektywie trwania funduszu, która wynosiła nawet 10 lat, zmiany na rynku finansowym (np. bazowych LIBOR czy WIBOR) przekładające się na koszt finansowania są bardzo prawdopodobne i niestety przy wysokim udziale kapitału obcego będą podnosić wrażliwość inwestycji.

DCF, czyli projekcja przyszłych przepływów

Podejście dochodowe oparte na dyskontowaniu przyszłych przepływów dochodów wymaga prognozowania przychodów i kosztów w oparciu o aktualną komercyjną sytuację na nieruchomości oraz w oparciu o dane rynkowe. Przykładowo w sytuacji, kiedy w budynku występują pustostany zakłada się, że efektywne zarządzanie pozwoli na wynajęcie budynku do poziomu zachowującego ewentualnie tylko poziom rynkowego pustostanu. Chyba że występują inne przesłanki, np. ewidentnie obniżony standard lub brak funkcjonalności części powierzchni, które nie pozwalają na takie założenie.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Periodyczny charakter wycen stanowi samoistną weryfikację poprawności założeń już w kolejnym okresie raportowania finansowego. [przykład]

Widać to wyraźnie na przykładzie. Pokazuje on, że założenia do wyceny przekładające się na szacunkową wartość aktywa stanowią tylko prognozę rynkową i mogą się różnić od faktycznych wyników osiąganych na nieruchomości.

Okazuje się, że założenie poczynione w najlepszej wierze i oparte na danych rynkowych, po roku okazuje się nieprawdziwe, bo powierzchnia nadal jest pusta w 30 proc. Czy doszło więc w tym wypadku do błędu w wycenie? Czy zakładany wzrost wartości nieruchomości był błędny?

Podobne zarzuty mogą padać w sytuacji, kiedy zdolność nieruchomości do obsługi zadłużenia jest analizowana w oparciu o prognozowane przepływy z wyceny, a nie faktyczny wpływ z bieżących umów najmu. W takiej sytuacji okazuje się, że brak rezerw na pokrycie zobowiązań kredytowych generuje znaczne straty na wynikach spółki celowej. A raportowana wartość nieruchomości niezależnie od tego może rosnąć.

W takich wypadkach można by zarzucić stosowanie zbyt mało ostrożnościowego podejścia do wyceny. A przecież z drugiej strony niedawno zmodyfikowany MSSF 13 definiujący wartość godziwą promuje zasadę „najlepszego i największego wykorzystania” nieruchomości. Więc dokonując wyceny należy zakładać, że zarządzający obiektem będzie podejmował tylko najlepsze decyzje optymalizujące wartość nieruchomości, zgodnie z realiami rynkowymi na dzień wyceny.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Jak więc poradzić sobie z tymi dwoma rzeczywistościami: wycenową i kasową? Wymaga to zapewne dodatkowej analizy wartości przez osoby zarządzające taką spółką, dobrego rozumienia podstaw wyceny i dokonania ewentualnych korekt na poziomie spółki celowej, które pozwolą na jak najbardziej prawdziwą prezentację wyników wyceny. Potrzebna jest do tego bliska współpraca rzeczoznawcy z zarządzającym funduszem i połączenie wiedzy teoretycznej z praktycznymi informacjami o spółce i jej aktywach. W świetle powyższego niebezzasadny wydaje się wymóg wprowadzony przez dyrektywę Parlamentu Europejskiego (2011/61/EU) z 2011 r. obligujący podmiot zarządzający oraz wyceniający do wspólnej odpowiedzialności za sporządzenie wycen aktywów funduszy.

Portfel a pakiet

Z praktyki dotychczasowych wycen nieruchomości należących do funduszy wynika, że były one sporządzane jako wyceny indywidualnych aktywów stanowiących własność wyodrębnionych spółek celowych. Jakkolwiek nieruchomości te nie są ze sobą funkcjonalnie połączone, to jednak niezbędne jest uwzględnienie faktu, że należą do jednego podmiotu oraz iż specyfika funduszu zakłada wyjście z inwestycji, sprzedaż tego pakietu nieruchomości w jednym momencie (okresie czasu).

Przygotowując bieżące wyceny portfela, należałoby więc uwzględnić wszelkie potencjalne interakcje między nieruchomościami (synergie, ale też i kanibalizm), które powinny być przeanalizowane, z uwzględnieniem percepcji tych zjawisk przez inwestorów, traktujących portfel jako jedno aktywo inwestycyjne.


Z punktu widzenia wyjścia z inwestycji niezbędne jest uwzględnienie w wycenie faktu, że w jednym momencie trafi na rynek portfel, którego cena będzie przez rynek zdyskontowana i zapewne niższa od sumy wartości z wycen poszczególnych aktywów.

Będzie to zjawisko tym głębsze, im bardziej zróżnicowany pod względem ryzyka jest portfel, im słabsze są identyfikowalne zjawiska synergii oraz im wyższa presja sprzedającego do zakończenia procesu wyjścia z inwestycji. Trudno w takiej sytuacji nawet porównywać oferty cenowe otrzymane za portfel z dotychczasową sumą wycen poszczególnych aktywów. Rynek dokona weryfikacji i sprzedaż hurtowa będzie wymagała dyskonta.

Panta rhei

Pomimo że mówi się, iż nieruchomości to mało płynne inwestycje, a dynamika tabel zmienności cen nieruchomości daleka jest od notowań giełdowych akcji, to jednak rynek ten również rządzi się swoimi zasadami i podlega cyklom zmienności gospodarczej. Co prawda cykl ten nie pokrywa się bezpośrednio z cyklem ogólnogospodarczym, nieco go wyprzedzając, ale fazy cyklu są podobne. W perspektywie 10 lat, w jakiej działały dotychczas fundusze inwestycyjne, nieuchronnie musiały się poddać zmienności cyklu. Nie da się niestety ukryć, że spora część aktywów została nabyta w latach 2007–2008, kiedy rynek znajdował się w sztucznie nadmuchanej fazie hossy i spadek ich wartości był ponad oczekiwany. Na nieszczęście tych funduszy, formuła ich działania koncentrowała się raczej na zysku w momencie wyjścia z inwestycji niż generowaniu bieżących wypłat dywidendy dla ich udziałowców. Ten bieżący udział w zyskach pozwoliłby inwestorom chociaż trochę podratować wynik całkowity na inwestycji. W świetle powyższego korzystnym rozwiązaniem wydają się inwestycje oparte na REIT-ach, w ramach których regularna dywidenda (udział w zyskach z nieruchomości) to podstawy mechanizmu.

Ale zmienność rynku to niejedyna przyczyna słabego wyniku na wyjściu z inwestycji. Przyczynkiem była też jego niska dojrzałość. Inwestowanie w nieruchomości to nie tylko oczekiwanie na rynkowy spadek stopy kapitalizacji i sprzedaż po wyższej cenie przy tych samych dochodach. Inwestowanie w nieruchomość to nie tylko administrowanie jej majątkiem dla zachowania wartości, ale aktywne podążanie za rynkiem w celu identyfikowania obszarów wzrostu wartości aktywów. Podejmowanie inwestycji w nieruchomości, dbanie o jej ciągłą atrakcyjność dla użytkowników i optymalizacja kosztów jej utrzymania to główne przesłanki wzrostu wartości, niezależnie od zjawisk rynkowych.

Trzeba wyciągnąć wnioski

Podsumowując powyższe należy zwrócić uwagę, że wszystkie grupy uczestników rynku pozostają odpowiedzialne za szacunek wartości aktywów oraz percepcję ich wartości i źródła zwrotu. Założeniem podstawowym jest racjonalność działania uczestników rynku oraz ich cel maksymalizacji zyskowności inwestycji lub też prezentacji tej maksymalnej zyskowności z uwzględnieniem obiektywnych ograniczeń rynkowych.

Rzeczoznawca powinien dobrze zrozumieć i dopracować kontekst wyceny, cele, dla jakich będzie wykorzystywana w krótkiej i długiej perspektywie, a także zwrócić uwagę na zmienność rynku, prezentując analizę wrażliwości. Wycena periodyczna powinna zachowywać spójność i porównywalność okres do okresu, ale nie może też stać się rutynowym indeksowaniem wartości. O ile sama nieruchomość może się nam wydawać niezmienna, o tyle rynek wokół niej zmienia się dynamicznie i rzeczoznawca powinien zauważyć to dużo wcześniej niż oferenci składający propozycje zakupu.

Zarządzający funduszem z jednej strony odpowiada za całościową analizę wartości portfela, biorąc pod uwagę zakres informacji o funduszu, jaki posiada. Z drugiej, w aktywny sposób powinien kształtować jego wartość poprzez umiejętne zarządzanie aktywami oraz identyfikację potencjału komercyjnego wzrostu wartości.

Każdy rodzaj inwestycji niesie ze sobą określone rodzaje ryzyka specyficznego oraz rynkowego, ma inny horyzont czasowy, zróżnicowaną płynność. Inwestorzy powinni zawsze dobrze zrozumieć specyfikę przedmiotu inwestycji, ustalić moment cyklu, w jakim znajduje się rynek danego rodzaju inwestycji oraz ustalić, jakie szanse i zagrożenia stoją przed branżą. Na tej właśnie podstawie, a nie dobrych hasłach reklamowych, budują się zyski z inwestowania. ⒸⓅ

PRZYKŁAD

Potrzebna weryfikacja

Rzeczoznawca otrzymał zlecenie wyceny nieruchomości komercyjnej (budynek biurowy) dla celu sprawozdawczości finansowej na 31 grudnia 20XX r. Budynek na dzień wyceny jest wynajęty w 70 proc., co wskazuje na poziom niższy od rynkowego. Szacowany poziom pustostanu dla podobnych budynków na rynku lokalnym wynosi 14 proc. Rzeczoznawca staje przed wyborem przyjęcia dla celu wyceny założeń według stanu faktycznego lub założenia najlepszego i największego wykorzystania nieruchomości zgodnie z MSSF 13, a więc założenia docelowo niższego rynkowego pustostanu. Jaką różnicę generuje przyjęcie tych różnych założeń w odniesieniu do poziomu wynajmu budynku? Czy założenia do wyceny mogą stanowić podstawy planowania płynności dla obsługi zobowiązań spółki posiadającej nieruchomość?

Założenia:

● powierzchnia najmu w budynku: 12 500 mkw., czynsz: 15 euro/mkw. (z obowiązujących umów najmu = rynkowemu)

● poziom pustostanu w budynku: 30 proc.

● poziom pustostanu rynkowego: 14 proc.

● zakładany okres wynajęcia wolnej powierzchni: 6 miesięcy.

Powyższe założenia wskazują na potencjalny przychód po pierwszym roku na poziomie 1,755 tys. euro. Dla jego osiągnięcia zakładamy, że po 6 miesiącach pustostan w budynku zmniejszy się do poziomu 14 proc. (z obecnych 30 proc.). Niestety na koniec roku stan najmu powierzchni nie zmienił się i utrzymujący się pustostan generuje tylko 1,575 tys. euro przychodu, co daje 180 tys. euro różnicy.

Marta Kamionowska

dyrektor, zespół ds. nieruchomości Deloitte Advisory

Podstawa prawna

Ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1047).

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109)

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Cła wzajemne Trumpa: Gospodarcza rewolucja czy ryzyko recesji?

Amerykański prezydent Donald Trump wprowadził nowe cła na importowane towary, określając je jako "deklarację niepodległości gospodarczej" USA. Eksperci jednak ostrzegają przed możliwymi skutkami ekonomicznymi, takimi jak wzrost inflacji, kryzys gospodarczy i problemy na rynku pracy. Jakie będą konsekwencje tej decyzji dla gospodarki USA i jej partnerów handlowych?

Dobroczynność, dzięki której zapłacisz niższy podatek. Sprawdź, jak to zrobić!

Angażujesz się w działania filantropijne? Wspierasz darowiznami fundacje i stowarzyszenia? Choć robisz to bezinteresownie, możesz na tym zyskać nie tylko w wymiarze społeczno-emocjonalnym. Darowiznę możesz odliczyć od dochodu przed opodatkowaniem podatku. Pamiętaj jednak, że to nie jest to samo co przekazanie 1,5% podatku.

Rozliczenie VAT przy uznanej reklamacji, gdy kupujący zatrzymuje część wadliwego towaru

Zgłosiliśmy reklamację w związku z wadliwym towarem. Kontrahent uznał reklamację, ale zamiast wystawić fakturę korygującą, wystawił notę uznaniową. Zwrócił nam zapłatę za część towaru, który został u nas i który sami zutylizujemy. Część towaru została wymieniona na towar wolny od wad. Czy korygujemy odliczony VAT? Czy dokonując utylizacji we własnym zakresie świadczymy usługę na rzecz sprzedawcy? Czy ta wymiana towaru powinna być rozliczona w VAT?

Odstąpienie od umowy: kiedy trzeba skorygować VAT z faktury zaliczkowej

Otrzymanie zaliczki na poczet dostawy towarów lub świadczenia usług wiąże się zasadniczo z powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Rezygnacja z transakcji, skutkująca zwrotem zaliczki i wystawieniem faktury korygującej, umożliwia sprzedawcy obniżenie kwoty podatku należnego. Nabywca jest z kolei obowiązany do odpowiedniej korekty odliczonego wcześniej podatku naliczonego. Jak jednak postąpić w sytuacji, gdy kontrahenci odstępują wprawdzie od zawartej umowy, lecz zaliczka zostaje zwrócona znacznie później lub jej zwrot w ogóle nie następuje. Transakcja nie dochodzi ostatecznie do skutku. Nie ma jednak również zwrotu zaliczki, a to jej wpłata generowała powstanie obowiązku podatkowego.

REKLAMA

Ulga na ekspansję

Ulga na ekspansję to jedno z rozwiązań podatkowych, które miało na celu wsparcie przedsiębiorców w pozyskiwaniu nowych rynków poprzez możliwość zaliczenia do kosztów wydatków na reklamę nowych produktów oraz udział w targach. Przepisy w tym zakresie budzą jednak liczne wątpliwości interpretacyjne, zwłaszcza w odniesieniu do podmiotów, które nie wytwarzają fizycznie produktów, lecz jedynie sprzedają je pod własną marką.

Czy można sprzedać środek trwały w czasie zawieszenia działalności gospodarczej.? Jak rozliczyć podatki od tej sprzedaży?

Wielu przedsiębiorców, którzy decydują się na zawieszenie działalności gospodarczej, zastanawia się, jak prawidłowo rozliczyć sprzedaż środków trwałych. Często pojawiają się pytania, czy w trakcie zawieszenia można sprzedać firmowy majątek i czy od takiej transakcji należy odprowadzić podatek. Wbrew pozorom, sprawa nie jest skomplikowana.

CFO w firmie – dlaczego warto go docenić, zwłaszcza w sytuacji kryzysowej

O roli dyrektorów finansowych w zarządzaniu kryzysowym na przykładzie sytuacji, w jakiej znalazły się międzynarodowe organizacje pozarządowe – pisze Jarosław Czubacki, Head of Finance w Fundacji Save the Children Polska.

KSeF tuż za rogiem! Księgowi mówią jasno: za zgodność e-faktur odpowiadać będą przedsiębiorcy

KSeF już jest na horyzoncie. Przedsiębiorcy wciąż jednak zwlekają z przygotowaniami do e-faktur, licząc na pomoc księgowych z biur rachunkowych. Tymczasem to oni sami będą odpowiadać za zgodność z nowymi przepisami. Jak dobrze przygotować firmę i uniknąć kosztownych potknięć? Sprawdź, co zrobić już teraz.

REKLAMA

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Wielką Brytanią – kompendium wiedzy dla polskich rezydentów podatkowych

W erze globalnej mobilności zawodowej i kapitałowej coraz więcej Polaków uzyskuje dochody z zagranicy. Najczęściej chodzi o Wielką Brytanię – kraj, który od lat przyciąga naszych obywateli do pracy, prowadzenia działalności gospodarczej czy inwestowania. W takim kontekście kluczowa staje się znajomość zasad opodatkowania dochodów uzyskiwanych w UK przez osoby będące polskimi rezydentami podatkowymi.

Prof. W. Modzelewski: VAT unijny to największe zagrożenie dla uczciwych podatników. Trzeba zrezygnować z pozornych działań uszczelniających i napisać od nowa ustawę o VAT

Powoli ale skutecznie przebija się do świadomości podatników diagnoza, że VAT unijny, wprowadzony w Polsce w 2004 r., był od początku nieznaną w historii pułapką zastawioną nie tylko na nasze państwo, lecz również na dziesiątki tysięcy naiwnych i uczciwych podatników, którzy mieli być (i są nadal) ofiarami tego eksperymentu – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA