Rodzice sprzedają mieszkanie i kupują kolejne dla swojego dziecka
W interpretacji podatkowej z 27 lutego 2017 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy zanegował stanowisko podatnika, który twierdził, że może skorzystać ze zwolnienia od zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości.
Ubiegający się o interpretację nabył na własność lokal mieszkaniowy, który po niespełna 9 miesiącach sprzedał. Jednocześnie ze środków uzyskanych z tej sprzedaży sfinansował kupno następnego mieszkania. To drugie, zapewniał wnioskodawca, służyć będzie w przyszłości jednemu z jego dzieci. Jednak, ze względu na niepełnoletność potomka, podatnik postanowił lokal mieszkalnych tymczasowo przeznaczyć pod wynajem.
Zwolnienie z PIT dochodu ze sprzedaży nieruchomości
Prawo podatkowe przewiduje, że w pewnych okolicznościach, możliwe jest uzyskanie zwolnienia od podatku od dochodu uzyskanego w skutek sprzedaży nieruchomości.
Zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT), możliwe jest zwolnienie z podatku dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Przy czym, wydatek ten musi nastąpić nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Okres naliczania terminu rozpoczyna się od dnia zbycia.
Jak zapewniał wnioskodawca fakt, że mieszkanie w przyszłości będzie stanowiło miejsce zamieszkania jego dziecka, oznacza, że przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. W związku z czym, zgodnie z obowiązującymi przepisami, wnioskodawca może ubiegać się o zwolnienie podatkowe. Jednocześnie z wniosku wynika, że między sprzedażą pierwszego a kupnem drugiego lokalu nie upłynął ustawowy termin dwóch lat.
Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata
Zbycie nieruchomości jako źródło dochodu
Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, innych rzeczy.
Nie dotyczy to sytuacji, gdy zbycie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane: w przypadku nieruchomości – przed upływem pięciu lat od zakupu lub wybudowania. Termin liczymy od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana. W przypadku innych rzeczy, przed upływem pół roku od końca miesiąca, w którym rzecz nabyto. Jeżeli chodzi o zamianę, to okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Zwolnienie z podatku dochodów z tego tytułu
Dodatkowo, dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w przepisach, zgodnie z przytoczonym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, są wolne od podatku po spełnieniu określonych warunków. Po pierwsze, przychód uzyskany ze zbycia musi następnie zostać przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Po drugie, między transakcjami nie może upłynąć ponad dwa lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła pierwsza z nich. Po trzecie, w przepisie określono także wysokość zwolnienia. Zgodnie z nim, zwolnienie następuje w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Wydatki na własne cele mieszkaniowe
Ustawa o PIT określa dodatkowo, co rozumie przez pojęcie wydatków na „własne cele mieszkaniowe”
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT są to wydatki związane z nabyciem budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku. Ponadto poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.
Po drugie, wydatki związane z nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Po trzecie, wydatki na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w określonym okresie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.
Ponadto, wydatki, które poniesiono na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. I wreszcie, na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.
Należy uwzględnić, że wszystkie wyżej wymienione nieruchomości muszą być położone w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Interpretacja wyżej wymienionych pojęć oraz przepisów pozwala zobaczyć, że nie wszystkie wydatki poniesione na zakup lokalu mieszkalnego będą, w rozumieniu ustawy podatkowej, stanowić wydatki na własne cele mieszkalne.
„Własne cele mieszkaniowe” – jak to rozumieć
Dorobek orzeczniczy w zakresie rozumienia pojęcia „własne cele mieszkaniowe” jest dość okazały. Sądy administracyjne przyjmują, że koszty te ponosi się przede wszystkie przy dążeniu do zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Termin ten jest rozumiany obiektywnie, czyli biorąc pod uwagę perspektywę przeciętnej osoby, której centrum życiowe koncentruje się w konkretnym lokalu mieszkalnym i ten właśnie lokal służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Przy czym, zamysł zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych powinien trwać w czasie, a nie przyświecać kupującemu jedynie w momencie transakcji. Nabycie celem zaspokojenia potrzeb, które nie istnieją w momencie zakupu, także nie wpisuje się w określone w ustawie przeznaczenie.
Oznacza to, że zwolnienie ma charakter mieszany, przedmiotowo- podmiotowy. Z jednej strony, ważny jest cel, a z drugiej- zamiar podatnika.
Dlatego, zdaniem Dyrektora Izby Skarbowej, osoba, która już posiada lokal mieszkalny nie realizuje własnych potrzeb mieszkaniowych w chwili, kiedy nabywa kolejne W szczególności, jeżeli ta druga nieruchomość pozostaje przedmiotem lokaty kapitału. Cele mieszkaniowe nie występują ponadto, zdaniem Dyrektora, gdy drugi lokal jest kupowany celem odsprzedaży go z zyskiem w okresie późniejszym. Nabycie mieszkania dla innych osób, na przykład dla dzieci, także nie ma przymiotu realizacji własnych potrzeb w tym zakresie. Cele mieszkaniowe mają być „własne”.
Dodatkowo, lokal niezamieszkany przez podatnika nie może służyć zaspokojeniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych. Bo w nowo nabytej nieruchomości podatnik, aby skorzystać z ulgi, powinien przede wszystkim mieszkać. Nie wystarczy posiadać do niej tytułu właściciela czy współwłaściciela.
Wyjątków nie należy rozumieć szeroko
Istnienie zwolnienia od podatków w przypadku nabycia nieruchomości oraz innych wymienionych praw, uzasadnia się ideą zachęcenia podatników do realizacji indywidualnych celów mieszkaniowych. W nowym miejscu, w zamian za środki otrzymane z wyzbytej się własności. A w opisanym przypadku, podatnik zakupił lokal, który początkowo przeznaczony zostanie na wynajem, a następnie- dla realizacji potrzeb mieszkaniowych jego dzieci. Przy czym istotne jest, że podatnik posiada już własne mieszkanie, w którym jego potrzeby mieszkaniowe są zaspokajane.
Przyjęcie, że zakup mieszkania dla dziecka uzasadnia możliwość skorzystania dla dzieci, rozszerzałoby pojęcie „własne potrzeby mieszkaniowe” z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT na inne niż podatnik, osoby. A pamiętać należy, że ulgi i zwolnienia stanowią wyjątek od zasady powszechnego podlegania opodatkowaniu. Stąd zasady korzystania z nich nie mogą być, zgodnie z zasadami interpretacji przepisów, rozumiane szeroko.
Patrycja Szeląg