Co jest kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania
O interpretację zwróciła się pewna pani, która sprzedała w 2016 roku mieszkanie nabyte w 2014 roku (częściowo sfinansowane kredytem bankowym). Jako, że nie minęło 5 lat od końca roku w którym nabyła to mieszkanie musiała opodatkować podatkiem dochodowym (PIT) dochód z tej transakcji. Pani ta wypełniając PIT-39 za rok 2016 powzięła wątpliwości jakie wydatki (oprócz samej ceny zapłaconej w 2014 r. za to mieszkanie) może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w tej sytuacji.
Przy nabyciu mieszkania w 2014 roku pani ta poniosła koszty aktu notarialnego:
- podatek od czynności cywilnoprawnych,
- koszt ustanowienia hipoteki,
- opłatę sądową za wpis do hipoteki,
- wynagrodzenie tytułem taksy notarialnej.
Wyjaśnień udzielił Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej 10 kwietnia 2017 roku (2461-IBPB-2-2.4511.63.2017.1.KK).
Dyrektor KIS przypomniał na wstępie, że na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Dlatego też każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Zaś zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o PIT, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o PIT, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
A przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Czyli przychodem jest (co do zasady) cena minus koszty odpłatnego zbycia, a dochodem jest przychód minus koszty uzyskania przychodu (z uwzględnieniem ewentualnej amortyzacji).
Warto też pamiętać, że jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o PIT).
Dwa rodzaje kosztów przy sprzedaży nieruchomości
Zatem przy sprzedaży nieruchomości (lub spółdzielczego prawa) występują zazwyczaj koszty dwojakiego rodzaju:
- koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o PIT oraz
- koszty uzyskania przychodu.
Co to są koszty odpłatnego zbycia? Otóż pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez zdefiniowane w ustawie o PIT, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością.
Organy podatkowe zgadzają, że tymi kosztami są np. koszty wyceny nieruchomości lub prawa przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości lub prawa, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości lub prawa). Jednak pomiędzy takimi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Koszty uzyskania przychodu
W przypadku tych kosztów mamy już konkretne przepisy. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o PIT w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W najczęstszych przypadkach odpłatnego nabycia zastosowanie ma art. 22 ust. 6c ustawy o PIT zgodnie z którym za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM
Koszt nabycia nieruchomości (np. mieszkania), przede wszystkim określa umowa notarialna sprzedaży, a zasadniczym kosztem nabycia jest oczywiście cena jaką zapłacił kupujący sprzedającemu za tą nieruchomość.
Organy podatkowe zgadzają się też, że kosztem nabycia oprócz ceny nabycia są również wydatki notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości (taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych).
W przypadku finansowania zakupu nieruchomości kredytem bankowym organy podatkowe uważają, że wydatki okołokredytowe, tj. opłaty sądowe za wpisanie hipoteki, koszt ustanowienia hipoteki nie są na pewno kosztami nabycia nieruchomości.
Potwierdził to Dyrektor KIS w omawianej interpretacji. Jego zdaniem wydatki poniesione w związku z kredytem nie mieszczą się w kategorii kosztów uzyskania przychodów, bowiem stanowią wydatek związany wyłącznie z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup lokalu mieszkalnego.
Dyrektor KIS przypomniał też, że dochody ze sprzedaży nieruchomości lub ww. praw trzeba wykazać w zeznaniu podatkowym PIT-39. Zeznanie to trzeba złożyć (i ew. podatek trzeba zapłacić) do 30 kwietnia następnego roku.
W przypadku tych dochodów można skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jeżeli pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości wyda się na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.